房地产开发领域工作报告.docx

房地产开发领域工作报告近年来违规变更规划调整容积率成为房地产开发领域的一个常见重灾问题有人将擅改控制性详规提高项目容积率减少配套设施让开发商获取高额利润总结为房地产贪官寻租七法之首长期以来购房业主因违规变更规划调整容积率问题与开发商的纠纷源源不断不少纠纷是既打民事诉讼又打行政诉讼去年年底住房和城乡建设部监察部联合就加强容积率管理和监督检查发出通知今年又联合就治理违规变更规划调整容积率再次发出通知可见国家对此问题极为重视因此切实治理违规变更规划调整容积率问题是当前和今后的一项重要任务违规变更规划调整容积率之所以多发主要有两个原因其一是利益驱动开发商为了获取高额利润未经规划行政主管部门许可擅自变更调整这可谓是违规变更规划调整容积率的利益诱因其二是有关制度目前尚不完善操作机制不够严密健全导致违规变更规划调整容积率存在空间众所周知容积率是一个体现土地使用强度的指标是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比同样一块建设用地容积率提高少许即意味着开发商可以建设多面积的房屋和赚取更丰厚的利润因此从利益角度考虑开发商为获取高额利润而不惜违规变更规划方案及调整容积率应当说容积率对开发商的利润固然重要但对于商品房小区业主和整个城市规划更为重要容积率是控制性详细规划和修建性详细规划的实质内容容积率高低与小区居住舒适度成反比高的容积率导致楼层高楼间距近绿地比例低小区内道路狭窄光照通风条件差停车位置不足等还会对小区内的休闲健身场所儿童活动区域形成挤压并且会对楼宇内的电梯消防通道形成比较大的压力加剧设施老化同时高的容积率也会影响城市整体规划影响城市面貌与持续发展造成市政配套设施与资源供应紧张因此对容积率的调整应当慎重和严格根据省房地产开发领域违规变更规划调整容积率专项治理工作实施方案有关精神为提高规划管理依法行政水平有效控制违规变更规划调整容积率行为促进城乡建设和房地产市场健康发展我们提出以下几点工作思路一房地产开发企业取得国有土地使用权后必须严格按照国有土地使用权出让合同的约定和规划行政主管部门确定的容积率等规划条件进行开发建设如需调整容积率的除应当符合国家和省有关规定和技术规范要求外还必须符合下列条件因城市规划要求需要提高容积率的建设用地所在规划区域内可以提高开发强度的建设用地所在规划区域内可以满足建筑总量整体平衡条件的增加容积率后收取的增容地价可以满足外部配套建设投资要求的二土地出让前规划建设部门要根据总体规划对宗地深入研究科学下达规划条件土地出让后如无特殊理由不得调整容积率确需调整容积率的应按下列程序办理属城市规划要求需要提高容积率的由规划部门提出报告经政府研究并下发抄告单有关部门按抄告单原则办理手续属建设单位要求提高容积率的应按以下程序办理建设单位向规划行政主管部门和国土资源行政主管部门提出书面申请并附规划设计方案规划行政主管部门对调整容积率申请报告进行初审组织对规划设计方案进行论证评审并告知国土资源主管部门对符合调整条件的报政府或规划咨询委员会批准后下达调整容积率告知书建设单位持调整容积率告知书与国土资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同由国土资源行政主管部门按规定计算和下达国有土地出让金补交清单开发建设单位持补交清单向财政部门补交土地使用权出让金规划行政主管部门依据国有建设用地使用权出让合同和补交出让金后开具的省国有土地有偿使用收入专用票据审批发放或换发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三房地产开发企业取得土地使用权后报规划行政主管部门规划咨询委员会批准已调整容积率的规划部门应书面告知国土资源行政主管部门国土资源行政主管部门按照开发项目调整后的容积率计算收取应补交的土地出让金规划建设房管等部门依据补交土地出让金的票据办理相关手续四经规划国土部门验收后对超过土地批准容积率的用地项目在扣除因城市空间设计需要市政府鼓励由出让条件中规定的多层建筑在符合国家规范的前提下改成高层建筑的九层以上建筑面积以政府抄告单或协议为准应按有关规定确定并收取应补交的土地出让金五调整容积率的建设项目不得提高建筑密度降低绿地率六鼓励利用地下空间修建停车场人防设施及储物区地下建筑面积不纳入容积率计算七房地产开发企业违反国有建设用地使用权出让合同的约定擅自提高建筑容积率建筑密度等任何一项指标的出让人有权收回高于约定的最高标准的面积或按现行市场地价补交土地出让金房地产开发企业违反城乡规划法第四十三条规定擅自改变建设用地规划许可证的相关执法部门须对其违法行为立案查处在对超容积率的加建部分不影响总体规划允许保留的前提下开发建设单位应根据相关部门的处理决定补交土地出让金及相关规费并接受相应罚款八国土资源建设规划城管财政审计房定等部门应密切配合加强沟通并将有关情况相互告知凡发现开发建设单位提高容积率而未补缴土地出让金的一律依法查处并停止办理该宗地的建设工程规划许可施工许可建设用地延期商品房预售许可竣工综合验收房屋产权证书等手续对该房地产开发企业依法暂缓年检并停止办理该单位新开发项目的一切手续九对违反规定擅自调整容积率的行政主管部门工作人员依法依纪从严处理