攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告.doc

攀枝花市文化广场二期综合楼可行性研究报告一项目背景项目名称凤凰小区市文化广场二期综合楼承办单位概况四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司是攀枝花市专业的房地产项目开发公司近年来公司的房地产业务在攀枝花市稳步发展已经成功开发过多处房地产项目由于其他的在开发项目占用大量资金且本项目工程量大建设周期长为了降低投资风险泰坤房地产开发公司决定和中国十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司联合开发本项目攀枝花市泰坤房地产开发公司是经攀枝花市委市政府同意成立的集团注册资本亿元已成为攀枝花市专业的房地产建设的主力军是一家集资产经营与管理创业孵化器风险投资技术产权交易中心建设于一体的大型私营集团可行性研究报告的编制依据城市居住区规划设计规范攀枝花市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范二项目概况地块位置工程概况攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供拟建文化广场市地上层地下二层框架剪力墙结构综合楼拟建场地位于金沙江南岸西临攀枝花大梯道面临人民街背对金沙江一条道路可直通拟建场地交通便利建设规模与目标攀枝花市用地范围由四川省攀枝花市泰坤房地产开发公司依据红线组织拟建工程由攀枝花市规划建筑设计院提供拟建文化广场市地上层地下二层框架剪力墙结构综合楼周围环境与设施建筑及建筑突出部分距东面大梯道边缘距离大于7米建筑及建筑突出部分距人民街道中心线距离不得小于20米东南角应适当退让建筑建筑及建筑突出部分退北面设计线极力大余三米项目投入资金及效益情况项目总投资万元自有资金投入万元住宅销售价格元平米起项目销售收入万元项目税后利润总额万元项目毛利润润项目内部收益率三项目建设缘由市场分析随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高曾一度低迷的房地产市场开始火爆房屋销售再度看好购房客户的主体已由集团逐渐转为个人预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高并会进入一个平稳的发展阶段改革开放以来中高收入阶层逐渐崛起在南京的消费群体中占有较大的份量促成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求从目前情况看南京房地产住宅业总体基本供需平衡但交通便利套型设计优越售价合理的商品住宅呈局部热销供不应求局面开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点项目建设有利于我公司在攀枝花房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来秉承追求卓越尽善尽美之企业理念依托开发区的优惠政策及政府支持立足于炳草岗中心区辐射东区西区仁河等地通过本项目的开发占据凤凰小区区域房地产市场发展壮大公司实力并进一步树立企业在攀枝花地产业界的形象我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地的综合性开发及经营行业是城市存在和发展的物质基础是发展国民经济的支柱产业之一房地产业的发展可以加速市场经济的进程根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业按照市委市政府提出的一年初见成效三年面貌大变五年跃上新台阶的要求我市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业的作用加快房地产业的商品化市场化现代化步伐坚持统一规划合理布局综合开发配套建设原则按照以小区建设开发为主旧城改造为辅的方针以住宅建设为重点进一步优化土地与房产资源配置提高产业总体水平和整体规模效益使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一这是当前经济建设中的重要举措本工程为中高档住宅建设项目对进一步加快我市住宅建设满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求提高人们生活品质培育新的经济增长点具有十分积极的意义项目的建设符合攀枝花市对小区建设的精神国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令更加坚定了房地产业发展的信心攀枝花市政府加大对房地产业的投入每年投资亿元兴建万平方米的住宅五年共建万平方米用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的形成了二三级市场联动效应攀枝花市房地产市场多年健康规范的发展加之广泛的宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业的积极性逐步得到调动和发挥我市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前的好条件正在逐步被消化继而转入个人购房会刺激住房有效需求形成住房梯级消费因此我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺我们选取中国十九冶攀枝花分公司作为战略合作伙伴双方经过协商达成一致共同开发攀枝花市文化广场二期综合楼具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述由于市区可开发土地稀缺双方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析由于土地数量的相对稳定性和自年代中期以来攀枝花房地产市场的高速发展攀枝花市区土地资源日益减少在市区内土地供应绝对数量必然呈现下降趋势类似本项目开发可多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺土地资源弥足珍贵随着土地供应市场的秩序日益规范化为了合理的利用城市土地资源土地获得方式已由过去的划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标方式为主而后两种方式必然提高土地获得成本对项目开发建设不利本项目由攀枝花市电影院公司规划红线范围内的定点建筑面积为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件一次性获得大面积有开发潜力的地块有利于对项目进行滚动开发根据市场动态合理调整设计方案和营销策略稳步树立项目品牌形象这在攀枝花房地产市场并不多见项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值本项目的开发可以使潜在价值得到实现项目开发优势所在四川省攀枝花市泰坤房地产项目开发经验以及良好的信誉市电影院公司的相关政策优势和充足的土地储备四市场分析攀枝花概况攀枝花市是四川省六大中心城市之一在年国家公布的中国城市综合经济实力强中攀枝花名列第年攀枝花市国内生产总值达到亿元按可比价格计算比年增长经济运行质量提高全年实现财政收入亿元同比增长占国内生产总值的比重为本自年以来攀枝花经济发展驶入快车道全市国内生产总值连续保持两位数增长高于全国全省平均水平经济运行质量和效益明显提高人民生活水平继续改善各项社会事业全面进步实现了十一五计划的良好开局得天独厚的地理环境经过数千年的开拓点染创造了辉煌的物资文明和精神文明为攀枝花的飞速发展奠定了坚实的基础自攀枝花成立后攀枝花经过几十年的发展已经成为以钢铁为主的工业基地西南地区的内外贸易中心我国西南最大的交通枢纽和重要的教育科研基地在全国个地级以上城市中攀枝花的综合经济实力居第位是中国的大中心城市之一改革开放以来攀枝花的投资洼地效应显现目前利用外资居中国中西部大中城市之首实际利用外资亿美元外资来自全球五大洲多个国家或地区处炳草岗房地产住宅市场分析凤凰小区概况四川攀枝花市开发的凤凰小区二期工程是该市年的一个大型招商投资项目被市政府作为第一个智能化试点的住宅示范工程它位于政治经济文化中心的攀枝花市炳草岗所开发的凤凰小区二期由栋具有欧式建筑风格的住宅组团而成总占地面积公顷二期项目总用地近亩规划总建筑规模近万平方米座落在金沙江畔依山傍水环境幽雅交通发达距攀枝花机场公里攀枝花火车站公里出行十分便利建筑类型攀枝花市住宅类建筑其类型现状多层作为一种最为普遍的建筑形式多层住宅依然是市场供应量的主体这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出目前市中心的多层项目越来越少有彻底逃离市中心的趋势小高层目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊区除了在寸土寸金的市中心之外小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部位于攀枝花三中其一期工程推出了三栋带电梯的小高层再加上户型上的创新设计市场反映良好高层目前攀枝花市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变市中心几个高层楼盘的面世为高层物业市场增添了几分亮色上海花园阳光怡景花园等楼盘纷纷亮相而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象使高层物业的现状有所改观五小区总体规划总平面布置小区采用多层跃层住宅将不同单元拼接组合根据攀枝花地区的地理纬度及地段环境条件适当设计南偏东及南偏西的住宅在不影响日照的同时改善小区空间景观效果避免一般小区中的兵营列式单调布局又能增加了组团绿地景观设计改变以前小区的设计集中地块大规模绿地的模式在保证集中绿地指标的前提下设计组团绿地使每户均有较好的景观根据场地状况区内道路依据山体自由布置两个主入口分别设在东面人民中路与太三路天元路的交汇处入口处设小区中心广场场周围沿大梯道路布置商业文化娱乐设施小区沿太四路布置幼儿园小学校绿化街心游园老人活动场地儿童活动场地体育健身场地等绿化休闲区根据建筑物群组自然布置区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合住宅按院落式布置保证小区有较为开阔的中心休闲空间院落间设置绿地晨练儿童游艺等邻里交往空间区内道路将整个用地分为四区其中区为小区地西北部依据地形布置层的别墅群区为小区用地东部较为平坦区域布置跃层式多层公寓区为小区用地西南部布置普通多层公寓小区道路自由布置伸向每一个住宅群主要道路宽米次要道路宽米支路宽米项目主要技术指标表项目计量单位数值所占占地面积亩亩居住户数户户居住人数人人户均人口人人总建筑面积万住宅建筑面积万其中公建建筑面积万规划住宅平均层数层人口毛密度人容积率建筑密度绿地率土建部分一建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构建筑布局及空间环境的内在联系在协调中求变化注重小区环境和住宅单体的建筑设计单体设计中统筹考虑空调室外机位置用建筑构件进行遮挡屋顶高低错落采用平坡结合富有变化按照人车基本分流的原则进行小区路网停车设施的规划停车位机动车按辆户自行车按辆户进行考虑小区在布局上淡化组团突出院落通过中心绿地绿色走廊整个小区各部分小区绿化系统是由中心绿地景观绿色走廊院落绿地建筑物立面顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观小区公共建筑布置在小区东面沿将军路布置中心会所农贸市场超市小学和幼儿园小区住宅设计从人的行为科学出发适应不同家庭构成需要套型多样广泛利用新材料新技术改善居住功能住宅采用院落式布置各建筑围合成相对独立的院落空间规划设计树立以人为本的指导思想按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计采用节能节水环保智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备以达到节能智能舒适生态安全的要求二套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积平方米不等面向较高收入阶层建筑以院落方式呈自由式布置普通多层住宅面积每套建筑面积平方米不等面向中等收入阶层建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置以四六层跃层房型为主套型以现有的型型型为主另外增加面积在平方米左右的跃层公寓其中型为四层的跃层公寓面积在平方米左右占型为六层的跃层公寓面积在平方米左右南入口占北入口占型平方米的六层单层公寓占面积配比客厅跃层平方米单层平方米面宽平方米厨房加餐厅平方米主卧平方米卫生间平方米次卧平方米卫生间平方米层高平方米南阳台平方米房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外要求客厅全部朝南餐厅大部分为明厅四间卧室中保证有二间是朝南顶层为屋顶花园楼梯入口要有特色并与周围环境相协调住宅外立面建筑外形以欧式为主顶层为花园式的平台选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计以形成多角度的观景作用和最佳室内采光最大限度地延长住宅内的光照时间另外住宅的外墙面采用高级外墙涂料周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条突出强烈的视觉效果三结构主要结构形式如下跃层式住宅为层钢筋混凝土框架结构普通住宅为层砖混结构小区商业文化娱乐设施为层钢筋混凝土框架结构或砖混结构幼儿园小学为钢筋混凝土框架结构场地大部分地基土质情况较好地基处理较为简单局部原为池塘处须视勘探情况进行特殊处理住宅部分采用条基或整板基础公建框架部分采用独立基础三公用工程一供配电及强弱电等本项目总装机用电量约按的同时使用系数项目需设变配电所一座供电由攀枝花市变电所或小区变电所提供二路电源小区供用地埋式双回路供电保证小区小时供电电量考虑每户电流表应在小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明室外草坪设置专用低压节能灯具确保安全室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关小区设置综合布线系统以提供小区周界防范系统安全监控系统三表出户住户有线电视及视频点播互联网电话等综合智能化服务通讯系统为每户预留直线电话二门每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统小区内统一设置公用电视接收系统每户设置一个电视终端二供水本项目最大总用水量约吨日小区设置总供水管日供水量可达吨供水由人民中路的城市供水管提供三煤气小区设置煤气调压站供应区内使用每户设置独立煤气表设煤气调压站设备用国产四道路小区道路分三级主要道路宽米次要道路宽米均为水泥路面支路宽米为石板及卵石路面采用人车分流系统各种车辆包括机动车进入小区入口即由专用通道进入停车场不应对地表行人和住户造成任何干扰保证小区环境的安静和整洁有序每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库五无障碍设计整个小区均按无障碍设计小区道路设置安全步行道地面铺设导向步行防滑砖满足视残人安全步行需要局部变标高处设置缘石坡道住宅楼梯间入口均设坡道满足肢残人需要四消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建变配电所等处的室内消防商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓并配备一定数量的泡沫灭火器住宅按楼梯间设置泡沫灭火器小区煤气调压站配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器室外沿主要道路设置消防栓一次消防用水量按升秒计小区主要道路沿各建筑组团环形布置宽度为或米以保证消防车行驶五环境质量综合保障一水压保障技术根据攀枝花市建设委员会规定本项目不设屋顶水箱水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定二绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心本项目采取的主要措施有小区地面种植耐候耐践踏性草种无露明土停车采用混凝土预制格栅铺地的硬草坪减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化加强墙面隔热性能提高小区绿化率三垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站再集中送往城市垃圾处理场处理四生活污水处理本项目实行雨污分流雨水排入人民中路雨水管小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后排入人民中路城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理五建设内容水文地质及配套措施该工程地上层地下二层框架剪力墙结构综合楼总高建筑面积地下二层为六级人防平时为停车场地下一层普通地下室地上层为商屋及办公楼七层以上为住宅结构安全等级为二级设计使用年限为年抗震设防丙类七度二组框架及剪力墙抗震等级为二级拟建场地位于金沙江南岸西临攀枝花大梯道面临人民街背对金沙江一条道路可直通拟建场地交通便利地形根据钻探分查阅原始地形资料此地形属于阶地场地位于金沙江一级阶地上地貌该场地属于阶地地貌原始地貌特征为一阶地区域地质构造和气象攀枝花市位于我国南北地震带中南段断裂发育新构造活动形迹明显及其他不良地质作用本拟建场地周边大范围内均大的构造带及活动断裂从地壳稳定性来看为较稳定区为理想建筑场地攀枝花属于亚热带气候月份为雨季大部分地区全年较为干旱水文地质条件根据钻探揭露和各次观测场地内钻孔除一处钻孔其余均无地下水地下水为上层滞水和孔隙型潜水补给来源为大气降水和地表补给场内杂填土均为新填土呈松散状态其渗透性随组成物质粒径大小及级配状态而不均一素填土除和外其余钻孔素填土均为新填土呈松散状态其渗透性能随组成物质粒径大小及级配状态而不均一全风化和强风化辉长岩中裂缝较为发育裂缝水也较为发育全风化辉长岩是良好的泻水通道场地稳定性分析与评价拟建场地属与阶地填土厚度不均南侧方向既临人民街方向填土巨厚系近期堆积而成但通过钻探查明场内地层稳定性良好场地整体稳定性良好无不良地质现象适宜建筑地震危害评价根据临近建筑经验和场地土层情况既本场地具体数据统计场地土不存在液化现象但场地填土局部厚度大结构松散颗粒极配差固结程度低所以抗剪极力学强度较低配套建设条件攀枝花市文化广场二期综合楼项目用地已部份完成场地平整供水排水雨水污水供电供气道路电话有线电视等均已接至场地四周配套建设条件齐备可满足项目建设要求具体配套建设条件如下供水项目东面的利源中路下有自来水管区内供水由此接入水源由攀枝花水厂提供电信人民路路下的电话通信光缆能满足本项目要求供电由攀枝花市变电所和凤凰小区区变电所提供二路电源人民路现有一路高压线排水该地区采用雨污分流制雨水汇集后自人民路中路下敷设的雨水管排至金沙江生活污水汇集后经污水处理装置进行初步处理后由人民路中路市政污水管排入炳草岗污水处理厂处理煤气目前该地区主要使用管道煤气由攀枝花煤气公司提供本项目设煤气调压站一座煤气供应可保证本项目用气有线电视人民路中路敷设有攀枝花市有线电视网络电缆小区有线电视由此接入六资金筹备计划前期工程情况土地出让手续全部完善地质勘察已全部结束建施图纸基础图纸已设计完成出资范围甲方出资1二期工程定点红线范围内土地面积临人民街一层面积不低于1800平方米2拆迁要安置补偿费拆迁含空中地面地下管网3拆除约3500平方米建筑物价值350余万元4三通一拆水电路通拆除空中地面地下建筑物甲方产权范围内房屋的室内装修费5工程竣工以后甲方在地产交易办理产权时所涉及的法定税收规费6甲方产权范围内房屋的室内二次装修费乙方出资范围二期工程从报建地勘察设计及办理相关手续和工程建筑等费用办理乙方产权时所涉及的法定税费及人民街一楼至二楼的事内扶梯式步行楼梯的费用属乙方投入资金所发生的民事责任由乙方承担甲方不承担任何连带责任产权分配1无论建设面积增减二期工程建成以后甲方分得临人民街公路以上第二层1800平方米的营业用房第四层以上2800平方米的住宅2若甲方提出不足1800平方米的甲方所得的房产面积分别接下降比例递减3除上述产权分配第一条所指甲方所得产权外的二期的其余建筑物和构筑物为乙方所得4若任何一方所占房屋面积超过应分配面积超过部分的每平方米房屋价格接乙方在工期工程总投资额除乙方所得房屋总面积计算在办产权事付清房款敏感性分析经敏感性分析计算若本项目销售收入下降时税前财务内部收益率下降到税后财务内部收益率下降到临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度七结论与建议房地产是攀枝花市第三产业的核心产业之一房地产的发展一直受到市委市政府的高度重视本项目建设符合地方产业政策及城市规划项目总体筹划合理市场前景良好能够满足人们对高品质中高档住宅的需求将对营造炳草岗开发区的良好投资环境提高人们生活质量拉动地区经济将起到积极作用经初步测算分析项目经济效益较好在财务上总体可行建议项目单位加快办理有关前期手续申办市区部分规费的减免争取早日开工建设研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性周密策划项目的营销方案以准确的市场定位成功的广告宣传来赢得客户同时尽量扩大期房销售量以减轻项目单位的现金占用量降低现金支付风险并可减少贷款额以进一步减轻项目的财务风险在项目营销中要加强广告宣传注重从生态环保的角度策划凤凰小区的宣传让本项目先进的建筑技术丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌为社会广泛认知形成品牌营销优势