从房改房上市问题谈住房二级市场发展.doc

从房改房上市问题谈住房二级市场发展摘要面对近几年我国住房二级市场发育缓慢交易清淡的现象分析其制约因素并重点就房改房上市的一系列问题进行分析给出了解决问题的对策关键词房改房上市住房二级市场对策近几年我国新商品房投资开发一直以双位数的速度增长而房地产二手房市场发育却明显缓慢交易清淡大多数城市的二手房交易量占总交易量的之间年北京二手房交易总量在几十万平方米人均只有一平方米二手房的供给也远低于需求与一级房地产市场的发展很不协调目前制约住房二级市场发展的因素主要有一产权制度建设滞后建立一套界定清晰的可转让的在法律的保护和监督下可以实施的产权制度是实现住宅商品化和开放住房市场必要的前提条件近年来大量公有住房和商品住房的出售虽使城镇居民自有住房的比例不断提高但是房地产产权制度显然没有跟上这一改革进程住房产权不清晰是影响存量住房进入二级市场流通的主要障碍之一产权制度不健全还表现在产权登记管理方面产权制度的不健全导致人们获得房屋产权资格上的不平等交易机会的不均等抑制了居民住宅市场交换的积极性这里涉及到房改房上市的一系列问题将在后文重点分析二金融支持力度不足住房是高价值的耐用品购买者一般都要借助金融支持目前我国消费信贷还处于刚刚起步阶段已有的信贷政策带有明显的尝试性尽管住房抵押贷款已逐步成为我国居民购房的重要资金来源但主要是针对住房一级市场而言从国外经验看二级市场也同样需要信贷资金的大力支持因为住房二级市场楼价仍然远远高于一般居民收入水平的承受能力没有住房抵押贷款的支持即使售价相对较低的二手住房居民同样难以支付三中介行业发展不成熟目前我国房地产中介服务不正规不到位及乱收费等问题已经成为二级市场发展的一大障碍许多房产中介机构现状令人堪忧全国各地的中介机构普遍存在着经营规模小信息储备较少中介队伍良莠不齐经济实力较弱从业人员素质较低的情况中介服务操作极不规范甚至时有某些机构误导坑害消费者的现象发生可以说这些非法的房地产中介机构是当前造成许多房屋交易纠纷的主要根源四交易手续繁杂目前由于我国住房二级市场发展的法律制度不完善不健全二手住房的交易手续烦琐加上交易手段的落后效率较为低下按照各城市目前的规定存量住房买卖大体上须经过提出上市申请上市交易办理立契过户办理土地出让办理产权登记等五个程序如果五个程序连贯完成共需要个工作日如果再考虑到买卖双方讨价还价准备各种资料四处签字盖章的话至少要半年才能完成一笔交易并且所有程序基本上都需要提供大量证明批复五税费过高目前住房二级市场中的税费名目繁多如综合税土地收益金契税印花税产权登记费交易手续费等交易成本高交易过程中买卖双方的总和税费在房价的左右若是申请抵押贷款还需要交纳房屋保险费银行抵押手续费抵押登记费房产置业担保公司收取的担保费等而房屋租赁有关税费达租金额的左右这对加速流通和活跃市场是不利的六住房补贴标准太低且未到位我国当前实行的货币化分房制度关键就是发放住房补贴在停止住房实物分配后住房补贴应该成为职工通过市场解决住房问题的重要来源在职工的住房消费中住房补贴应该是最为重要的组成部分然而在现实的操作过程中住房补贴不但标准太低而且难发放到位住房补贴的低标准和不到位不利于住房二级市场的建立也间接影响了其他住房市场的发育七认识和观念上的影响据中国人民大学进行的公房入市政策设计调查表明有的居民对何时卖掉自己所住的公房没有任何具体的打算表明居民对进入市场准备不足另有的居民表示即使有空余的住房且政策允许在近期内也不打算出售或出租说明居民住房投资的意识欠缺房改房上市的一系列问题住房二级市场中的交易对象主要有三种一是以市场价购买的商品房二是经济适用住房三是以成本价或标准价等优惠方式购买的房改房包括安居房等目前住房二级市场中的主要客体就是房改房由于这类房地产带有较明显的福利性而且是新旧制度转换过程中的产物若要上市还有许多问题需要解决房改房的使用年限的问题房改房是建在划拨土地上的年限应如何确定年限不但和土地收益有关而且直接关系到房屋的价格年限越长房价越高如果不规定年限结果会造成房改房的购买人可以永久拥有所占国有土地的使用权的现象这对购买商品房的人是不公平的关于产权与售后管理的问题现行的房改房土地产权安排是由于房改房用地一般都是以划拨方式取得的且房改房成本价中也仅含部分地价因此房改房所有者只能拥有其土地的占有权使用权有权随房转让土地使用权有与其所支付的土地费用相应的部分收益权即享有的是不完整的土地收益权当房改房所有者得到批准可以转让其划拨的住房土地及地上建筑物并以市场价格交易时应将转让的所得收益中的部分土地收益上缴国家或作其它处理这就是房改房部分产权的由来也是目前放开和发展住房二级市场所面临问题的由来年月日国务院关于深化城镇住房制度改革的决定对部分产权作出了明确规定职工以标准价购买的住房拥有部分产权即占有权使用权有限的收益权和处分权可以继承产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定不少地方明确规定了部分产权的比例如北京市规定职工按标准价或年含以前按优惠价购买的住房职工和原产权单位享有的产权比例分别为和广州市则规定以标准价购买的住房职工和原产权单位的产权份额分别为和职工以标准价购买的住房一般住用年后方可依法进入市场在同等条件下原售房单位有优先购买权租用权原售房单位已撤消的当地人民政府房产管理部门有优先购买租用权售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后单位和个人按各自的产权比例进行分配职工以成本价购买住房的产权归个人所有一般住用年后可依法进入市场在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后收入归个人所有由此产权问题而导致了一些问题界定不清楚如物业管理收费根据北京市的物业收费管理规定物业收费项目分为产权人与使用人两部分如果承认房改房的产权归个人所有那么所有的费用都应由个人负担但是目前却是为缓解购房人的负担而由原售房单位负担个人应交纳的部分这笔费用有可能成为房改房上市时发生产权纠纷的一个原因即原产权单位要求先收回费用再出售房改房上市后购买的个人应是完全意义上的产权人所有的管理费用均应自己负担所以在房改房上市之前应完善售后管理工作以免出现买了房子无人管理的局面关于收益分配的问题现在的主要思路是合理收取土地出让金适当减免交易税费减轻购房人的负担增加售房人的收入以此来推动市场的发展但是房改房是优惠售房作为单位国家将房屋卖给职工个人时已经给予了优惠补偿而现在人们将房改房售出不是解困而是为了改善居住条件通过这种方式获取一部分资金购买更好的居住房屋这应是个人行为应该由产权人自己负担如果国家再给予优惠对于没有机会获得房改房的人是不公平的房改房上市应遵循商品交换规律完全按照市场经济规律进行运作关于上市准入的问题二级市场相关的法规政策还不完善市场准入规则模糊上市要求过于严格不少地方尚未出台二级市场的相关法规与政策如北京有的城市目前还是禁止中介机构经营受理公有房屋的使用权买卖的中介服务如无锡部分产权房相当于职工与单位共有但各自精确的比例到底是多少还很模糊致使一些地方因担心收益分配不公而迟迟不能出台政策有的城市规定一定级别以上的干部住房暂时不准上市但实际情况中只要权属清晰不存在纠纷的房改房均应允许上市出售房改房的购买人是产权人应拥有自己的处分权关于已售公房产权发证工作的问题居民只有取得了合法的房产所有权证和土地使用权证后才能进行房地产交易但目前许多地方公有住房出售以后买房者迟迟拿不到产权证如武汉市许多产权单位收了职工的钱后迟迟不办证目前已购公房多万套但住房证土地证办结率仅为又如成都市年开始出售全产权房迄今已办理所有权证余万份但相当部分被职工所在单位扣留尤其在科研单位更为严重因单位担心人才流失这也是成都市住房二级市场迟迟未能启动的主要原因之一广东一些单位则规定职工未在单位服务一定年限年就拿不到产权证不能上市交易根据以上的分析目前制约我国住房二级市场发展的几个问题我们可以相应地采取以下几个方面的对策一明晰住房产权一要理顺土地产权关系强化房地产权属登记管理严谨规范的房地产权属登记制度是房地产市场交易活动得以有序运行的保证应制定严格的房地产权属登记管理制度提高房地产权属与市场管理水平要求各地进行住房普查登记清理和纠正原房改中存在的违纪违规行为建立起职工家庭住房档案二努力降低入市门槛为交易双方提供良好的交易环境首先打破两个限制一是时间限制取消原定职工购买公有住房满年后才允许上市的限制按房地产改革政策购买公有住房凡取得完全产权并已领取房屋所有权证和土地使用权证的已购公房都可上市交易二是取消产权单位的限制上市时不需要征得原产权单位同意或优先出售给原产权单位其次是放宽上市交易范围除列入城市建设改造范围以及按其它规定不宜上市交易的以外凡取得两证房产证和土地证拥有完全产权的住房都可以上市交易三进一步落实完善土地收益分配调节政策公房出售和上市交易过程中国家集体个人三者之间合理分配土地增值收益既保证国家应得的土地收益不流失又促使房地产权利人有一定的利益诱导从而达到激活住房二级市场的目的二完善和规范中介机构房地产由于自身的一系列特性它在投资融资开发建设经营销售及消费使用过程中均需要一系列的中介服务这个体系是房地产业不可缺少的有机组成部分我国房地产中介服务机构的管理亟待加强和规范其重点一是加快建立房地产经纪人执行资格制度由从业人员的管理人手规范经济行业二是进一步健全房地产估价师的考试培训和注册制度加强对估价机构设立条件的审查完善估价机构的资质评定及年审制度严格行业自律加强估价师职业道德建设和依法行为规范三加大金融支持力度房地产业发展的一个重要保证是金融业的支持和参与我们可以采取一系列的财政金融措施来促进房地产市场的发展一是政府可以采取贴息补贴减免税的方式推动金融部门的制度创新为中低收入者提供更多的金融支持二是逐步放开对非银行金融机构的业务限制让众多的金融机构能够进入房地产融资比如允许保险公司以一定比例的资金进入房地产市场扩充房地产市场的资金来源三是积极探索住房抵押贷款证券化可行性进一步分散提供住宅抵押贷款机构的风险四简化交易手续建立集管理信息交易服务为一体的房地产销售信息网络和集信息传播房地产交易中介代理法律咨询金融法律服务为一体的房地产交易场所有利于简化手续比如广州市房地产汇展中心提供交易洽谈中介银行按揭监证担保保险公证代办交易手续等一条龙服务这样理想的交易场所可以简化交易手续五降低税费国家在房产二级市场收取税费的目的在于维护交易市场的正常交易秩序对于刚刚起步的二级房产交易市场更需要一系列的优惠措施培育其发展对已购公房上市的净收益给予更加宽松的政策调动购买方的积极性在收费上对房产交易及产权管理两类收费进行统一力争减少收费项目六住房补贴一要发放到位现行住房补贴不仅标准低而且有相当多单位补贴不到位其结果是少数职工发了补贴因为标准低买不起房而多数职工则领不到补贴被堵在门外更谈不上买房二级市场无论如何火不起来推行货币化分配只有补贴到位新的住房制度才能启动和运作二在总的政策框架下经济好职工收入高的年份补贴标准可以高一些反之可以适当下浮经济比较发达的地区标准可以定得高一些反之就低一些条件好的企事业单位标准高一些反之就低一些总之在一定的幅度内可拉开差距同时可随着各方面情况的变化按年份调整应具有弹性七加大宣传力度转变居民消费观念鼓励在房产市场上的超前消费和投资行为参考文献李建建叶李伟房改房土地产权安排及土地收益分配问题探讨福建论坛经济社会版年第期李学明激活住房二级市场面临的问题及对策的思考前沿年第期姚文国对住房二级市场开放的认识与思考北京经济瞭望