论住房改革中的问题与对策.doc

论住房改革中的问题与对策摘要住房是最基本的生存资料住房消费的满足在很大程度上取决于住房制度我国自年住房制度改革全面展开以来经过十年多的改革与发展实践初步形成以经济适用房制度住房公积金制度及其它一系列的住房保障制度但这一系列制度的实施依然面临着不适应不适合的问题及困难需要从政策上服务上逐步完善解决本文通过分析我国住房改革中的问题给了如何完善我国住房改革制度的建议关键词住房改革公积金经济适用房一住房改革面临的问题一住房公积金存在的缺陷建立住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容之一但是有必要看到我国住房公积金制度所发挥的住房金融支持效能尚很低下也存在一些明显的制度性缺陷住房公积金惠及面十分有限从总体来看住房公积金的使用效率不高截至年月全国住房公积金归集余额元累计提取额亿元个人贷款总额亿元贷款余额亿元全国住房公积金沉淀资金余额达亿元占归集余额的建设部年月完成的一份完善住房公积金制度研究报告中显示截至年月住房公积金个人贷款率仅为低的省份只有个别公积金中心和分中心甚至没有发放过个人贷款个贷余额加上购买国债余额住房公积金运用率为如果再加上提取总额住房公积金使用率大约为至年月底全国住房公积金使用率其中个人住房贷款使用率有的省市个贷使用率较高天津达到沈阳市超过浙江全省平均达到其中个城市超过湖州市达到但相当一部分省区个贷率较低有个省区低于住房公积金制度的政策性作用没有得到充分有效的发挥同时世界银行的数据也显示截至年底中国有万人缴纳住房公积金累计金额亿元人民币但只有的住房公积金被用来发放住房贷款而且只有的缴费者获得了公积金贷款低存不低贷的模式使得我国住房公积金对居民购房支持力度不足尤其是住房公积金对低收入家庭的住房支持作用十分有限目前我国的公积金存贷利差高达个百分点而新加坡的公积金存贷利差只有个百分点台湾地区也仅为个百分点相差到倍此外住房公积金贷款以个人账户缴存余额的一定倍数来确定其贷款额度这就必然导致收入高缴存高的成员所获得的公积金贷款资助多而低收入者所得到的贷款资助低有的甚至无法逾越其首付门槛客观上甚至造成低收入者补贴高收入者的现象从而使公积金政策无法真正起到政策性金融的雪中送炭的扶助作用住房公积金管理存在较大的制度缺陷和漏洞在使用管理上住房公积金贷款的申请使用限制太多环节太多程序冗长使得很多职工索性放弃公积金贷款目前个人公积金贷款的门槛也太高对职工连续缴存期限和贷款额贷款时间有较大限制直接导致公积金一方面沉淀在管理中心另一方面却使得中低收入家庭住房需求的低成本金融支持十分脆弱二经济适用房制度实施过程中存在的问题经济适用房保障对象不明确缺少个人信用评价系统按照国家有关政策规定经济适用房保障对象应该是中低收人家庭而在我国绝大多数家庭属于中等收入家庭约占城市家庭总数的三分之二左右由于我国没有一个权威机构对个人收入个人信用进行客观评级因此收入失真审核失灵使得供应对象失控投资比重下降供求矛盾突出年以后在地方政府经营城市理念土地成为第二财政的巨大利益驱动下逐渐减少了经济适用房供应量直接导致满足中低收人家庭住房支付能力的低价商品房供应不足房价上涨现象严重引发了新的社会矛盾建设标准控制不严户型面积偏大大大超出中低收入者的承受能力违背经济适用房保障的初衷损害了广大城市中低收入者应享受的住房保障利益销售价格失控我国对经济适用房销售价格和企业开发利润都有明确的规定可是有些地方经济适用房的价格远远高于规定的标准甚至接近商品房价格这是由于政府对经济适用房的监管不力有些开发企业将政府在建设经济适用房过程中给与购房者的优惠政策占为己有三住房保障制度在实施过程中还存在问题我国虽然基本建立了住房保障制度框架但由于政府保障能力的有限以及制度不够完善导致在实施过程中还存在问题住房保障制度仅覆盖城镇居民尚未覆盖流动人口而目前我国正处于城镇化快速发展的阶段流动人口的规模相当大全国进城务工人员已达亿这部分流动人口中低收入人口的比例极大且从发展趋势看其中将有越来越高的比例转变为城市常驻人口其住房保障问题目前尚无明确的政策从国际经验看这部分人的基本住房保障问题若处理不好将会产生引发贫民窟化犯罪率上升等一系列严重的社会问题从而危害全局的稳定与发展住房保障没有清晰纳入政府的公共财政体系缺乏稳定的资金渠道目前廉租房制度尚未建立稳定的资金渠道财政资金支持不足来源渠道不规范资金不稳定现有的财政体系尚没有将住房保障纳入财政预算只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道缺乏稳定的资金渠道成为廉租房制度推进的瓶颈导致廉租房制度建设的推进缺乏资金支持进展缓慢覆盖面小退出机制操作难以实现造成福利固化由于住房保障制度的退出机制不完善或难于执行特别是以获得产权为主的保障形式容易产生福利固化的问题如经济适用房制度没有适当的退出机制购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不符合资格条件或由于家庭人口出现变化如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户享受的保障住房或者应退出或者应相应减小面积但由于缺乏相应的退出机制而无法操作即使有退出机制的规定如实物配租形式的廉租房其退出机制也往往很难操作和执行因此一旦享受了经济适用房或实物配租形式的廉租房就形成了既得利益和福利固化情形使得相当一部分住房保障资源未能始终用在最需要的低收入居民身上导致保障制度成效降低二解决住房制度改革中问题的对策一进一步完善住房公积金制度改进公积金制度切实实行低存低贷扩大惠及面支持低收入家庭购房扩大住房公积金执行范围目前住房公积金在制度性质上只是一种职业福利国家的作用只是提供制度框架包括标准和管理方法而不是强制执行单位公积金补助虽然是国家规定的但通常只在全民所有制单位执行其他所有制单位有选择弹性至今也没有像养老医疗保障那样制定强制执行的规定因此我国公积金要进一步加强法制化并且适当增加覆盖率使城镇个体工商户自由职业者等非单位组织的从业人员都可以进行公积金的储蓄可以采取以下措施第一应界定合理的范围要求范围内的单位必需建立公积金制度第二通过抽查和员工举报等多种方式对违反公积金法令拒缴迟缴公积金的单位加以监督第三对迟缴的超过规定时间要交滞纳金拒不缴纳的通过司法部门以法律手段强制执行二继续完善我国经济适用房制度合理确定经济适用房标准经济适用房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平建筑面积应控制在平方米左右各城市应根据自身实际情况每年安排建设一定规模的经济适用房建设小户型住宅的比重逐步达量的为把计划落到实处城市政府每年要把小户型的建设计划有计划地分解下达到每个待建的住宅小区同时制定法规凡不按计划建设小户型低造价住宅的房地产企业要给予高额罚款直至取消营业执照的处罚在房价较高住房结构性矛盾突出的城市要适当增加经济适用房供应量通过调节经济适用房供应量起到有效引导和平抑房价作用严格经济适用房上市交易管理经济适用房属于政策性住房购房人拥有有限产权按照有关规定购买经济适用住房不满年不得直接上市交易购房人因种种原因需转让经济适用住房的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购购买经济适用住房满年购房人可以转让经济适用住房但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款政府可优先回购购房人向政府缴纳土地收益等价款后也可以取得完全产权政府回购的经济适用住房可以继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售加强单位集资合作建房管理严格控制和规范单位集资合作建房应坚决制止部分单位利用职权以集资合作建房名义变相进行住房实物福利分配的违法行为建立健全经济适用房购房申请资格核查和公示制度完善轮候制度优先解决住房困难程度相对较高的低收人家庭建立经济适用住房保障对象档案实行动态管理政府应根据当地收入水平的变化调整最低收入家庭的标准定期向社会公布充分发挥街道居委会的作用强化社会监督三进一步完善我国住房保障制度扩大住房保障覆盖面将流动人口的住房问题逐步纳入政策考虑和保障体系在我国快速城镇化的过程中面临保障需求快速增长和保障能力不足的矛盾需要在发展中逐步解决一是要高度关注流动人口的住房问题目前进入城市的流动务工人口绝大部分为低收入群体主要在工作场所的工棚城市建筑的地下室城乡结合部或城中村租房解决居住问题居住环境差公共设施不足部分人群的生存环境较为恶劣这部分流动人口的住房问题应引起各级政府进一步的高度关注二是现阶段急需想方设法改善进城务工人员现有条件下的居住环境三是随着经济的发展和政府财力的增长应将流动人口的住房问题逐步纳入城镇住房保障体系低收入流动人口的居住问题现阶段是以用工单位直接提供或以低端市场方式解决为主今后应通过引导企业建造和政府投入建造农民工集中居住点包括由市场以很低的价格灵活的租住方式提供经营性公寓目前这类方式在苏南和重庆已取得一定的经验具有可操作性值得在更大区域试行建立以公共财政为主的住房保障资金来源渠道同时多渠道筹集住房保障资金根据廉租住房制度的性质和世界各国的普遍做法应该建立以财政预算为主多元化筹措的资金渠道形成稳定规范的资金来源一是对最低收入家庭实施的廉租房制度政府要建立稳定的财政资金渠道当前大部分地区利用住房公积金增值收益启动廉租住房工作但必须明确住房保障作为政府的职能其支出的基本来源应该是公共财政预算支出要完善符合住房保障制度要求的财政体制明确规定地方政府住房保障的事权并给予相应的财权同时明确中央政府和地方政府在住房保障上的职责划分与分工配合关系二是规定提取土地出让收益的一定比例建立住房保障基金专项用于住房保障制度三是通过政府的优惠政策如免税政府支持的信用担保等充分调动社会资金并利用资本市场筹集增加住房保障资金如发行债券为保障性住房建设融资在政府主导的基础上充分利用市场机制实现保障资源的高效率供给与配置住房保障制度是政府的重要职能之一因而政府必须在住房保障制度中发挥主导作用如规划设计和保障对象资格审查环节都需要政府制定标准并严格管理涉及到户型和建设标准要依据政府制定的具体规划实施建设在住房保障的分配环节住房保障管理部门对申请者应实行严格的审查只有符合标准的低收入家庭才可准入政府虽然应在住房保障制度中发挥主导作用但并不意味着整个制度的运行都由政府承担如租金补贴政策需要依托成熟发达的住房租赁市场配置保障房源涉及到保障住房的建设和管理等环节也要依托于专业公司的运作以提高运作效率如建房收购存量房源物业管理等可交由相关的专业公司房地产开发公司物业管理公司等政府可出台税收减免等优惠政策确保经营主体一定的利润住房制度改革经过十多年的实质运作住房基本矛盾已解决已初步建立了新型的住房制度但住房制度改革过程中困难依然存在一些新的矛盾又逐渐显现需要从政策上服务上逐步完善解决住房改革的任务依然还很重要完成这项改革尚需时日参考文献贾康刘军民著我国住房改革与住房保障问题研究财政研究年第期张琪著建立和完善我国住房保障体系问题研究吉林金融研究年第期张关联著当前住房改革存在的问题与建议浙江房改办学习月刊年第期孙大鹏刘建平著基于构建和谐社会的我国经济适用房现状与对策研究未来与发展年第期侯宝福著住房公积金管理中存在的问题及对策理论学习年第期