眉山商业地产开发运动考察报告.docx

眉山商业地产开发运动考察报告在最近一期市长论坛杂志上中共眉山市委书记余斌以强化城市经营加速眉山城市化进程为题作了深刻论述其中就眉山的规划发展说按照建设东坡文化品位的山水园林城市的目标和能宽则宽依江建城的原则不求最大但求最好突出东坡文化数字城市生态眉山三大亮点准确定位本文通过透视该市商业地产的繁荣兴起从一个侧面力图对上述定位作一解读掐表计算驱车跑完成都乐山高速干线仅仅用了分钟在这条黄金走廊的中间一站即是在中国文学史上大放灿烂之光的三苏父子的故乡眉山一个月前正值苏轼去世年一行由苏东坡之孙苏绍箕繁衍于广东车坡村的苏氏后裔的代表披红挂彩鼓乐喧天地来到眉山东坡区土地乡苏公陵访祖寻宗祭祀先贤据说至今全球共有三苏后裔近万人比时下眉山全市城市人口还多自南齐建武三年始眉山设政历经废郡存州州降县县复州后又改县吏治行政逾千年年月眉山撤地区建市在中国世纪迅猛推进的城市化进程大潮中因其所拥有的举世闻名的三苏祠以及亚洲第一牌坊双石牌坊高家大佛千塔佛国奎星阁槽渔滩瓦屋山等旅游名胜而成为最具文化底蕴的年轻态新兴城市记者近期曾先后到省内绵阳遂宁南充自贡泸州宜宾乐山等几大城市就当地的旧城改造和商业地产开发进行了初步考察饶有兴味的是所到之处每个城市的建设部门都在认真思忖如何较为贴切地给自己的城市从人文的角度定位如乐山市早在年即以精雕细刻的山水之城为对外宣传主题由此当本月中旬我们前往眉山时恰遇该市新建的东坡湖广场东坡醉月大型雕像落成揭幕在此后的乘兴泛舟东坡湖之际遥望湖畔巨大基座上那搁笔半卧手执酒壶凝目皓月似在沉呤千古绝唱的东坡铜像不禁感慨油生有万苏氏后裔遍布海内外此地真可谓天府人杰第一城要提速城市化进程必须依靠房地产的规模化经营城市建设恰似一盘没有下完的棋如何布局怎样行棋时刻检验着城市管理者的运营水平这其中自然也包含着开发商的自身素质企业成熟度资金实力营销手段及推广策略等诸多因素两年前我到眉山当地一位廖姓开发商曾开车将我拉到东坡湖畔站在一片河滩地上第一句话即是当年苏东坡正是从此处搭船出川的挥指间颇有古蜀名士若非巫山云遮断看破江南十二州的一腔豪情他说要在此处建眉山最高档的别墅我听了尚不以为然当时眉山城区房价仅元一平方米修高档别墅谁来买两年后就在我们当年驻足谈笑的地方绿岛华庭别墅区已然售罄而且与之毗邻由眉山市多友房地产公司开发的建筑面积达万平方米的东坡湖广场也以其自建的座落有东坡醉月雕像的休闲广场投入使用为认购销售标志一举揭开了川西南第一商业地产大盘的壮丽帷幕与东坡湖广场相衔接的则又是已见伟岸身躯的四星级眉州大酒店使这一集全市餐饮娱乐休闲和专业批发为一体的大型卖场构成了东坡湖畔一条长达近公里的特色商业街市并被誉为四川省首家商业公园广场是聚集人气的人气即意味着商机东坡醉月落成时东坡湖休闲广场呼啦啦一下子拥来万人几乎占了全城人口的且不足一星期时间多友公司即已售出余万元的商铺人口与第一期销售体量的证明眉山多友公司以东坡文化为背景展开营销与推广收到了令人欣慰的成效眉山人是有眼光和有魄力的当川内一些城市在旧城改造中同时开辟几处体量高达数十万平方米的商业地产大盘时多友公司却瞄准了具有珍稀性和不可复制性的城区东坡湖畔落子布局即规避了旧城改造拆迁面大政策性强问题矛盾繁杂施工难以提速等迟滞状况又抢占了市场先机一阵大刀阔斧大干快上同样是两年多前当成都开发商在双流县华阳镇搞开发之际众多人对当时售价仅几百元一平方米的华阳楼市并不动心可两年后同样社区二三期的楼盘却一跃超过余元一平方米对比眉山两年多前市区有的房价仅元一平方米时到今日这个价格还能买到房吗眉山商业地产有四个项目有意思的是其中有两个以东坡人名为称一日东坡湖广场一谓东坡城而另外两个则又以城市取名一为金罗马一叫小香港但无论人名地名均各有棋路各有行子之招目前这四者中除某项目因赔偿安置资金尚未到位而延缓推进外其余家均已正式对外发售房地产行业素有一句老板们时刻在琢磨的难言之隐市场如棋局总有人会被淘汰出局的相信琴棋书画皆通的苏东坡老先生亦会认同此理近年间商业地产的高风险曾被某些地产商戏言为圈地盖楼逃跑在上月广州媒体上展开的一场有关地产的系列热门话题大讨论中房企老总们便总结出了几类出局法销售手段老态百出者靠空手套狼或以小搏大没有实力者不合理资本结构者信誉差的关系型者由于国家对土地市场的调整和各项政策的进一步规范过去可以通过划拨协议出让等多种方式八仙过海搞开发的时代已经一去不复返了争夺土地的惟一舞台在拍卖会上这就需要各家开发商们真刀真枪地展开资金与实力的对垒与川北或川东一些城市上马的大型商业地产项目相比眉山市多友房地产公司以成乐成雅两条高速公路为纽带以眉山乐山雅安三座川南重镇为辐射点的大盘战略在其东坡湖广场一期的热销中即已吸引了眉山乐山雅安成都德阳等城市投资置业者的目光内部认购销售的头两天仅成都市打进售楼热线的咨询电话便有余个显然经济半小时市对汽车拥有量位居全国第的成都人来说车程分钟仅相当于成都的一个远郊勿庸忌言商业经济的经营模式及多种商业形态的不同对地产开发商来说都是一堂新课招商的成功其实只能算是一个起点在后期如何选择合作经营模式上方可谓真正进入角色在与东坡湖广场营销顾问洪强先生的沟通中这位成都蓝叶管理咨询公司的管理咨询师对商业地产的业态规划商业经营市场分析投资回报系统企业市场化管理等的务实精熟给我留下了深刻的印象东坡湖广场作为眉山市商业地产的领军之旗其得天独厚的地理位置纯生态的水系环境以及多元平方米左右的高性价比商铺价格随着眉山市的城市建设和旅游经济的飞速发展无疑将会在不长的时间内显示出极大的增值潜力房地产行业实际上是一个老实人才能做的行业哪些急功近利总想以炒作慨念打开局面的开发商如栽些绿草树木就冠以生态住宅挨条小河便称亲水楼盘甚至在外立面造型上弄几个欧式符号就大吹欧陆风情的作法是根本经不起时间的检验的好房子自己会说话这句被业界广泛引用的名言或许正道出了成功者的开发真谛走马眉山记者除了再度体味到东坡文化的强烈浸淫之外更深刻感受到了当地城市建设与开发的巨大活力眉山人好学敢闯诚如东坡湖广场开盘热销之际本地一位以最早开发玫瑰园而声名鹊起的开发商即亲临东坡湖广场售楼部摄像机照像机并用而且不耻下问细心与前来办理定购手续的各地购房者对话交流以欲对本市商业地产市场来个观一斑而窥全豹作为已在眉山成功开发了多个房地产项目的多友公司董事长刘总曾在东坡湖广场的开盘庆典上掷地有声地说道东坡湖广场将在建成后成为川西平原上的八个一流的商业地产一流的环境一流的口岸优势一流的升值空间一流的业态规划一流的经营管理一流的商业服务一流的物业服务一流的投资回报并努力实现三赢政府达到经营城市提高城市档次的目的开发企业达到提升自身实力提高品牌知名度的目的投资人达到坐享财富增值的目的刘总还饱含感情地吐露了他非常淳朴的肺腑之言我是眉山人我从不做让家乡人截脊梁骨的事随着庆典仪式上的彩球飘飞万鸽腾空眉山商业地产走进了一个与时俱进横锁川南的大盘时代我们相信金秋月即将在成都举办的四川省首届商业地产投资见面会上眉山东坡湖广场作为成都平原西南缘的一个厚重的地产板块必将会有一个精彩的发言