商业地产开发中商业与地产脱节问题探究.docx

商业地产开发中商业与地产脱节问题探究内容摘要近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开发模式采用先开发后招商的方式这种开发模式极易造成商业地产开发中商业与地产脱节本文从商业地产开发中地产与商业脱节中的主要表现入手分析了造成脱节的原因以及由此带来的问题并提出了解决对策关键词商业地产商业地产脱节在我国商业地产开发过程中多数开发商都是由住宅开发商尤其是成功的住宅开发商转型而来的其必然导致有这种成功背景的开发商在商业地产开发中表现为开发程序上沿用拿地规划设计建设销售的住宅开发模式以销售为最终目的规划上则是想到哪儿建到哪儿没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求只是考虑地块能建什么样的商业业态产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能而忽视了商业地产所特有的功能需求这种地产开发住宅化的模式由于没有有效地同商业对接造成商业与地产的严重脱节商业地产是复合型产业它要求把地产开发和商业经营有机结合起来由于开发商对商业规律认识不够对商业特性的把握存在偏差往往采用先地产后商业的做法把房子盖起来以后招商再开始销售这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应其结果导致商业地产的空置率居高不下严重影响了我国商业地产的持续健康发展商业与地产脱节的主要表现商业与地产脱节主要表现在以下几方面一建筑设计与市场定位脱节商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域需要进行科学地整合与定位但多数开发商最初仅仅将自己定位在商业项目的地产开发商上在商业项目规划设计和建设中没有为以后的商业运营进行认真细致的市场调查和科学合理的市场定位由于缺乏市场调查和市场定位这一主线在建筑设计中开发商为追求经济利益最大化往往为了好卖而规划设计为了好租而规划设计为了使用面积最大化而规划设计为了建设成本最低而规划设计这些往往造成一些不良的结果具体表现为商业地产或是由于市场定位不合理贪大求全脱离当地消费水平在使用中存在着设计的先天不足给项目今后的运作带来了不便降低了效率不少项目在建成后为满足租户的要求需大幅度改造物业从而造成了人财物的严重浪费二前期招商与后续经营的脱节与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同受资金利润及经营思路的影响我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法抱着卖完就走的经营思路希望开发出售再开发的循环周期越短越好以赚取更多的利润因此不可能完成对商业地产项目的完善规划项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视不愿意多承担责任也没想过尽可能地帮助买家创造良好的商业经营条件和氛围即便加以考虑由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉所有权与经营权分散归属众多业主或租户地产商也无权干涉三商业地产规模与商业发展水平脱节商业与地产脱节的原因分析一房地产公司是一个项目性公司由于房地产的主要原料土地获取的非连续性在目前的体制下房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地一家房地产公司在一个项目开发完之后很可能由于没有土地储备而被迫停止开发因此房地产是以项目化方式运作的一旦一个项目开发和销售完成后整个公司就可能被解散而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚的利润房地产公司的短寿与商业公司的长命形成了很大的反差这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制问题二房地产是我国目前公认的暴利行业之一因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多的精力和资源而失去更好的赚钱机会据一些政府部门调查显示全国房地产行业利润高达到以上高的甚至超过而商业地产价格比住宅又会高出数倍甚至十几倍因此商业地产的利润是非常高的这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个很重要的原因但是商业地产的核心和载体是商业而商业目前在我国是微利行业受利益趋动在当前房地产还比较热销售形势基本上还不错的前提下绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计这也是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利由于目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新兴商业设施需求急剧增长的基础之上加上部分城市房地产炒房之投机风过盛拉大了房地产泡沫市场供需关系呈现出有和无而非好与坏的卖方优势促长了商业地产开发的浮躁心态和盲目行为而缺乏专业资源整合的简单开发依然可以实现商业暴利必然造成商业地产在整合商业资源上丧失了利益驱动力三房地产开发商缺少商业地产开发的经验和人才商业地产是一项涉及面很广的系统工程相比于住宅地产在户型朝向绿化建筑等方面的专业技术要求商业地产具有更多更高的综合性要求而事实上住宅与商业地产的物用价值取向是截然不同的住宅物业重在居家的环境和生活的舒适等品质指标产品的性质应属于直接用于生活消费的终端商品而商业地产则侧重经营的增值和投资的潜力等品质指标产品的性质应归类为间接用于经营投资的商业资本商业地产作为整个商业经济产业链条中一个基础性的上游产业它的地产属性包含建筑形态功能空间环境配套技术要求等专业内容而其商业属性更是涉及到相关产业经济人口数量消费水平市场容量业态选择商品定位商业运营等综合因素由于商业地产的双重特色反映出它具有跨行业的复合属性因此在商业地产的开发中应当在项目选址立项规划招商设计建设运营管理等各环节上需要有效整合房地产和商业两大领域内的人才资金技术管理等优质资源这是保证商业地产发展科学性和效用性的必然要求然而房地产公司缺少跨行业资源的整合力度和复合型专业人才团队这是导致当前商业经营和地产开发两张皮的一个重要原因四商业地产商资金紧缺五缺乏完善的商业网点规划商业与地产脱节所带来的问题一减弱了对商业地产的后期营运管理的调控能力国际上通行的大规模商业地产的运营模式是只租不售以保证良好的整体管理和整体营销但是我国绝大多数商业地产的开发商往往按照传统的房地产投资理念来运作采取分割出售的经营方式这样各商铺出售后归不同人所有很难统一所有投资者的经营意愿由此造成开发商对众多的业主和经营者的利益的整体调控能力非常有限为了加强商业地产的整体调控能力一些项目承诺一个合适的投资回报率采取售后返租的经营方式当然这种方法在经营状态好的情况下还可以但是一旦出现一些问题时开发商很可能的运作会得不到众多小业主的支持而陷入困境最后导致整体运作上的失败而在商业运作上开业后的前二三年不可避免地会遇到诸多问题这将构成对开发商的严峻考验因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制能力单纯靠分散的业主或租户自身调节加大了经营风险结果很容易出现物业火爆销售之后开发商赚钱走人商业项目日渐萧条的局面二降低了规模效益商业地产近几年开发的规模越来越大但往往规模效益并不明显这主要表现在一是由于采用分割出售的方式把商铺分散卖给业主而小业主在出租时更多的是从自身利益角度考虑缺乏整体观念仅将商铺出租给高租金的商户不考虑经营项目或商品品种档次很难顾及到商户对整体的影响形成一些业态店铺经营项目简单随意地拼凑在一起势必造成大型购物中心经营及布局无序无特色项目交叉重复杂乱无章服务功能残缺更谈不上良好的企业形象和效益以及整体规模效益的发挥二是一些小经营户有可能铤而走险坑蒙拐骗经营假冒伪劣产品这种行为对他自身而言可能没有什么大影响大不了再换一个地方经营但却可能严重影响到整个项目的形象和口碑而在目前商铺分割出售的模式下对这部分经营户的认定和处理却颇为棘手规模越大控制越难这制约了商业地产规模效益的发挥三项目发展后劲不足整体推广是成功经营的重要手段之一特别是在项目的开业前期和各个调整期整体推广起到相当重要的作用由于项目分割出售一般情况下项目开业前后的前期推广费用由开发商通过管理公司来支付开发商也已将这部分费用计入项目开发成本当中然而在开业后各个时期的推广费用从哪来呢这已成为多方扯皮的问题之一此外物业改造困难也成为一个突出的问题消费者总喜欢到价格合理且环境优美的场所购物消费一个商业物业在经营一段时间之后为吸引更多人的眼球需要进行翻新改造等对于一个已成功经营的项目来讲费用的分担可能是小问题因为不管是租户还是小业主其经营收益都比较高分担一些改造费用应该问题不大而对于一个刚刚起步才二三年的项目则难度较大往往由于各方的收益情况不尽理想不尽一致改造费用也成了多方扯皮的一个问题从而制约了整个项目的持续发展四降低了商业资源整体配置效率解决商业地产开发中商业与地产脱节问题的建议一重新调整自身定位商业地产的价值是以实现运营价值为基础的投资形式体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化而应是从商业经营的角度经过长时间的持续的经营发展和培育达到物业的升值真正实现房地产的价值最大化在当前确立这一观念对开发商而言是至关重要的因此开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变改变过去重建设重销售重招商轻服务轻经营轻规划的落后做法确立地产开发和商业运营并重的经营格局商业有它的规律地产有它的规则两者必须结合起来单一脱离就会产生很多问题在这样的情况下需要加大对相关理论的研究力度加快既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才的培养这样才能更好促进商业地产健康发展二实行订单地产模式近年来国内出现的商业地产的热潮是由房地产商发起的由于住宅类地产已逐步形成过度竞争盈利空间日渐萎缩必须拓展新项目地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足与此同时零售商为了降低经营成本避免商业设施投资风险加快网点建设扩大市场也积极与地产商合作这样地产商与零售商纷纷双向延伸跨行业合作追求双赢的效果国内许多实力雄厚的地产商与国内外知名优势零售企业结成战略联盟分别借助对方的力量大举扩张各自的市场规模这种模式的合作关系主要有三种一是购买关系指商业企业向房地产商提前订购所需要的商业物业二是租赁关系指商业企业以相对固定租金的形式向房地产商租用商业物业三是营业额或利润分成商业企业向开发商租房开发商从商业企业经营的销售额或保底利润中提取一定的比例作为收益这种方式有保底经营和非保底经营之分保底经营指商业企业应向房地产商保证一定量的销售额或利润额当经营未达到此保底额时房地产商按保底销售额提成或按利润向商业企业收取约定的收益与大型商业企业主力店确定了合作关系后房地产商按与其约定的要求进行有目的的规划和建设通常我们把这种与商业企业联合开发的模式称为订单商业与先建设后招商的传统模式相比这种订单商业模式具有多种优点更能适应变化中的市场环境通过与大型商业结成战略联盟关系让这些商业企业参与到整个商业地产的规划有助于弥补地产商在商业运作中人才紧缺经验不足的弱点有助于地产商准确客观地进行商圈分析市场定位和业态组合以使资源效用最大化商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性同时房地产商可以借助商业巨头的品牌效应提高铺位售价和加快中小店的招商进度商业巨头提供的租金虽然可能很低但因它们可以在日后营运中吸引大量的顾客吸引其他商业企业入驻从而影响了项目租售给其他商业企业的售价或租金水平由于不同商业业态具有不同的设计要求如餐饮业需要排污排油烟燃气供应系统大型超市要求足够以供其冷冻保鲜设备使用的供电量和足够多的停车位娱乐机构则需要更严格的消防系统疏散通道和出口在订单商业地产模式下房地产商可以预先按需设计从而可以最大限度减少需要改造的地方三规范售后返租营运模式房地产商在项目建成之前应对尚未招商的非主力店进行招商或铺位预售非主力店的招商模式与传统的商业模式类似而铺位预售则与传统的商业地产销售模式相同在我国目前的金融环境下由开发商长期持有商业地产而不对外出售的可能性很小为保证商业地产项目在经营上的整体性和一致性最大可能发挥出规模效益建议开发商对预售的中小商铺实行售后返租以使众多商铺在经营上形成合力售后返租即开发商与买方在签定合同时约定商铺经营权交由开发商由开发商或开发商委托某一机构统一经营开发商承诺给予买方在一定年限内固定回报售后返租实质是以固定回报换取商铺经营权售后返租应做到三个统一统一招商管理这有助于招商的品牌审核管理和完善的租约管理入驻的经营户的商业业态经营品类商铺区位必须根据整个商场的统一规划来选择以保证商业地产的业态和空间的最优化在选择租户时不能只从租金的角度选择而是应该对租户的行业资质背景及其信用度等方面进行综合考虑尤其是他所经营的行业与自己所设计的物业类型是否冲突行业间有无竞争与其他租户行业的互补程度如何从而来选择一些优质的商家以获得一个长期稳定的租约统一营销管理这有助于维护和提高经营者的共同利益商场应尽可能地策划好整体的营销计划组织策划相关的广告促销活动对实际发生的费用按照经营户的销售额的一定比例进行分摊如果商场能实现统一收银管理将能较好地执行按销售额分摊此外要还有统一的经营时间经营户的品牌广告促销广告尺寸大小悬挂位置语言文字方面须接受统一管理以维护整个项目的形象统一服务与监督指导协调监督服务经营户的活动保证商业地产的高效运作一方面对经营户提供必要的指导和服务如培训营业员卖场布置促销安排等另一方面对经营户进行监督管理对一些违反商场规章制度破坏商场形象的经营户予以严肃处理严重的要清理出商场四做好商业地产前期定位和规划工作做好商业地产的定位工作由于商业地产与市场需求关系紧密地产商开发商业地产时定位是非常关键的问题同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费只有准确恰当的经营定位才能在激烈的市场竞争中得以生存与发展要做到准确定位一方面必须适应市场的需求另一方面也要从自身的具体情况出发走适合自己的路线市场细分是商业地产定位的前提尤其是针对商业密集区要让商业地产成功赢利就必须把市场细分再细分小型商业物业要通过定位避免与大型正面交锋切忌盲目地比大比全而要做专做精以自身的特色来吸引消费者五创新商业地产投融资机制融资问题不解决商业地产中商业经营与地产开发的脱节问题就不可能从根本上解决因此要求建立和完善商业地产市场健康的投融资机制保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的在美国家基金和家公开上市基金中拥有全国购物中心一半以上的投资日本和南美情况也是类似的在欧洲和东南亚购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的而在我国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款银行信贷的依赖水平普遍达到以上有的一些大型商业地产项目甚至超过据商务部保守的调查显示目前银行在商业地产领域投放的风险资金为亿元而具有讽刺意味的是银行的这部分风险投资几乎相当于我国全部商业地产空置面积的开发建设成本为此国家应创新商业地产市场化的投融资机制放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域借鉴一些发达国家或地区商业地产开发经营的成功经验引入房地产投资信托的开发模式这将对提升我国商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用六加强对商业网点的规划和调控各地要加紧编制商业网点的规划并且要提高商业网点规划的权威性科学性和可操作性编制规划中要注意以下两点一是商业网点规划要与城市规划相结合要从城市总体发展出发与人口分布消费需求交通体系环境保护相结合通过与相关的产业相配合使资源得到有效合理的配置从而促进城市功能不断完善和升级二是规划和调控必须与市场机制基础作用相结合制定规划的目的是为了减少无序竞争盲目发展和重复建设而不是取代市场配置资源作用所以制定规划一定要尊重市场规律使规划建立在市场规律基础上同时要给市场机制留下足够空间以规划引导市场让市场主体在竞争中实现资源优化配制切不能让规划代替市场机制的作用参考文献吴德云地产大鳄商业巨头商业地产新模式初探河南商业高等专科学校学报赵德海刘威商业地产开发中的错位及对策研究财贸经济刘建湖转型期我国商业地产发展的若干问题商业时代