商业地产的浅谈.doc

我眼中的商业地产第一章初识商业地产说到要做商业地产很多资深房开人都会教导我地段为先在房地产业混饭吃的人如果没有在各种场合说三次以上李嘉诚地段定律那几乎要算是个业外人士地段地段还是地段这句话毫无疑问是从事房地产开发的金科玉律地段定律在商业地产的开发中被奉为圣经差不多所有的开发商在进行招商时都要把项目的地段优势放在核心的谈判位置上好像商业地产如果没有地段的绝对优势就是洪水猛兽吃人老虎一样站在开发商的角度必须承认地段至上的项目开发理念是科学理性和专业的就开发商来说地段至上是让一个项目走向成功的充分必要条件在一定意义上看占据黄金地段就是一个项目的核心竞争力结合我年参加的居业房开兴业大厦项目的销售策划好像更加肯定了这种定律但是再回头看一间普通酒吧在毫不起眼的北站路迅速崛起创造巨大价值的经历似乎房开的地段论和经营商的管理论有很大的出入我曾经将这些疑问在商业地产论坛上发起讨论有位老兄的点评我很佩服帅不帅只是一个角度问题地段至上的原理从开发商到经营商往往发生缘木求鱼的逻辑错位对于经营者来说地段至上只是成功经营的必要条件而非充分条件如我在前文中讲的商业地产的优势有软硬之分他不是一个恒定值是一个加减法算式得出的结果报守地段至上就想把商业地产做好的开发商笑得最高兴的他哭得最伤心的一定也是他因为商业地产远远不只是商业地产的简单组合看看河东片现在的王座吧在中国的商业地产领域里一向有两个很奇怪的现象其一无论大江南北长城内外开发商在宣传他的商业项目时总是以大为傲以做大为傲不管他的项目是社区配套商铺也好还是体量巨大的综合体也好只要有商业地产出没就没有不是财富中心财富广场的最不济也是街或黄金铺面其二不管他的项目是真好还是假好是真能赚钱还是心中没底一律都是财富的源泉都是即买即赚略差一点的也是一铺养三代总之当你看到商业地产的宣传基本上就能感受到钱在无休止地追你不但是富贵逼人而且是再三逼人站在开发商的角度这没有什么不对他要尽快回笼资金他要尽快结束这个项目再去弄下一个他要尽快让这个项目成熟起来成为下一批目标客户的样板即便是真的很烂他也要只争朝夕尽快从中抽身因此所有的时不我待都是有十足的理由的有位前辈告诉我要探讨商业深处的问题就需要真正从事商业的人士从商业的角度来研究商业地产而不仅仅是房地产业的人士来研究商业地产让我受益良多二读懂商业地产开发商业地产价值的实现是由五个方面的元素构成的它们分别是开发商投资人商业地产经营管理团队商业承租户及终端消费者我认为其中终端消费者的商业购买需求占据着整条价值链的主导地位前些年的商业地产热按我的理解应该是商业地产的开发热和销售热而不是商业地产最核心的商业热即以终端消费者的商业购买需求为主导地位的为商业长期良性经营而进行的商业地产开发回过头来看看近些年来房地产市场的快速发展带动了商业用房开发量的激增甚至有些县级城市都能出现一到几个十几万平方米的商业巨无霸问题是这些商业用房只有开业经营才是商业否则什么都不是当然也有很多成功的例子如果将住宅开发比作早稻那么商业地产就是晚稻一般来说早稻早熟但产量有限晚稻晚熟但产量较高所以有很多熬出头来的商业地产开发商通过自持物业也都成了巨富但是商业地产要做到这样很难难就难在回报周期太长资金链要求太高如果一定要问有多难我会告诉你整个行业有难缺乏招商难商业的社会实际需求与商业地产的快速放量之间的矛盾越来越明显缺乏社会购买需求的商业是很难吸引聪明的商家的注意的缺少专业商业招商及经营管理人才缺少能够同时懂得房地产开发和商业经营的复合型人才缺少专业的商业经营管理团队在建设初期很多开发商仅仅把手里的商业项目看成是一个普通的地产开发项目认为引进专业商业人才及团队是商业地产开发并成功销售之后的事情其实他们大错特错了商业地产项目先期引进商业背景的人士或商业经营管理专业团队的好处首先就是为商业地产进行了量身定做同时也间接引进了商家资源以上这两个难题如果不能在项目开发初期尽早解决必将直接影响到商业地产项目的成功运做因此建议开发商们在决定开发商业项目的初期就引进具有商业背景的专业人士或商业经营管理专业团队以目标终端消费者的商业购买需求为项目开发的核心以后期商家的经营需求为设计建设的依据只有这样才能把这个商业项目建设好也才能为后期商家们的顺利入驻打好坚实的基础