浅谈土木工程的历史发展及未来发展.doc

浅谈房地产业与泡沫经济关键词httpwwwcqvipcomaspvipsearchaspQueryC5DDC4ADBEADBCC3ampTypeKampSUIDEGBNBFDHDNCBCOPIBOLGEMCBCDOIPNFP泡沫经济httpwwwcqvipcomaspvipsearchaspQueryB7BFB5D8B2FAD2B5ampTypeK房地产业httpwwwcqvipcomaspvipsearchaspQueryD7CAB2FABCDBB8F1ampTypeK资产价格httpwwwcqvipcomaspvipsearchaspQueryB7BFB5D8B2FABCDBB8F1ampTypeK房地产价格房地产市场摘要房地产经济泡沫的存在有利有弊泡沫经济与房地产业的关系房地产业与金融业特殊的关系房地产特殊的价格构成我国房地产业的发展还存在许多问题等等房地产经济泡沫的存在有利有弊关键在于控制在适度的范围内避免出现泡沫经济导致大起大落的波动和震荡适度的经济泡沫例如土地价格微幅上扬房价稳中有升房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等对活跃经济促进竞争推动房地产发展和国民经济增长是有利的同整个国民经济一样没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的而如果泡沫过多过于膨胀造成虚假繁荣则是不利的关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀不致形成为泡沫经济带来严重危害房地产是指土地建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在经济学上又被称为不动产可以有三种存在形态即土地建筑物房地合一在房地产拍卖中其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地或土地使用权建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益泡沫经济是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长金融证券地产价格飞涨投机交易极为活跃的经济现象泡沫经济寓于金融投机造成社会经济的虚假繁荣最后必定泡沫破灭导致社会震荡甚至经济崩溃泡沫经济与房地产业的关系泡沫经济产生最初来源于金融领域的虚拟资本但为什么泡沫经济却频繁的表现在房地产领域内往往表现为经济繁荣时地价飞涨形成泡沫景气但到达顶峰状态后市场需求量急剧下降房价大跌泡沫也随之破灭房地产特殊的价格构成房地产商品的价格是由房价和地价组成的其中占重要地位的是地价土地作为一种自然物质本身没有价值土地价格是地租的资本化由于土地的价格是未来收益的资本化它取决于三个因素即对一段时间后的收益的估计对该资产期末价值的估计用何种贴现率把这些收益折算为现实的价值由此可见土地的价格取决三种人为决定的因素即未来收益期末价值和利息率如果人们能在客观实际基础上对其进行预期则反映出土地价格将是真实的与实体经济是相符的但由于人的有限理性和获取信息的非对称性使土地价格极其容易偏离真实值年代以来日本不动产价格节节上扬到年底土地资产总值已达创纪录的万亿美元是面积比日本大倍的美国土地资产总值的倍相当于其当年的倍还多其泡沫性质是现而易见的正是由于土地具有虚拟资本特性才使泡沫经济得以在这一领域产生并扎根特殊的供求关系土地是稀缺性不可再生性资源因而从长期看它的供给是一定的从短期看它的供给是缺乏弹性的而在一个充满投机的房地产市场中投机需求曲线是不规则变动曲线价格小幅度升降时仍按正常情况进行大幅度升降时价格越上涨需求越旺盛价格一旦下降需求则又会大幅度下降如果这种需求增长是有经济增长支持的与实体经济相符的有购买力的需求无疑会促进房地产的发展但如果是由于房地产的高利率而引致出的非合理性投机行为所形成的虚假需求则会造成市场虚假繁荣这种局面一方面使人们错误预测不动产收入地租会进一步上升另一方面利息作为让渡资本使用权承担风险所索取的报酬由于地价的节节上扬容易使人们错误地低估了投资的风险性利息率会呈降低趋势结果使由地租利息率折算而来的不动产价格被人为地推上巅峰最终超过实体经济所能承受的范围泡沫崩溃这时需求量又急剧下降而供给却成惯性继续上升市场出现大量无市场高价空置房开发企业纷纷被套牢破产倒闭形成大量银行不良资产从而危机进一步铺开就会推动土地的虚拟资本脱离实体经济形式泡沫得以放大产生房地产业与金融业特殊的关系房地产经营活动无论是开发者还是购买者都需要金融业大量资金的支持金融业对房地产业的支持不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间而且还可以大大降低成本正因为如此房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展一方面由于房地产业的高利率及债权可靠性对房地产业的放款一直是金融业投机的重要领域之一房地产业也成了金融业利润的最重要的来源之一金融业与房地产业由于共同的利益关系在现代社会日益表现出相互渗透和溶合呈现出一损皆损一荣皆荣的局面当不动产开发商将以土地抵押的贷款再投入土地市场时地价被抬高了地价的高涨又进一步刺激了人们对不动的投资造成投资抬价格又以价格抬投资的投机循环作为银行抵押品的地价就会大大高估一旦泡沫崩溃地价暴跌银行就会面临一方面充当抵押贷款品的土地大幅度贬值另一方面由于开发商陷入销售危机产生大量银行呆帐的双重困境对我国现阶段房地产业发展的思考目前房地产业与金融业的关联程度还很低在各项金融贷款中房地产投资比例较少以中国建设银行为例据统计截止年月底累计发放住房开发贷款亿元其中住房抵押贷款为亿元分别占建行贷款余额的比例为目前我国房地产融资工具还很有限从世界范围来看目前发生的金融损失几乎都集中在金融衍生领域而我国则禁止从事金融衍生品交易这种局面虽降低房地产业与金融业之间的复杂关系度及不确定性但同时也意味着房地产业资金运行的高成本性资产流动的低流动性市场需求的有限性这无疑与促进房地产业发展是相背离的金融业与房地产业的高负债经营是以计划体制下政府无限量支持为基础的目前我国国有商业银行房地产企业占行业比例为既然房地产企业及银行资产都属国家所有相互的债务等于自家人欠自家人的债形成不了约束机制甚至地在方政府的干预下已高负债的企业仍可以向银行获取贷款维持其经营另外国有商业银行的高负债经营还依赖于在计划体制支持下公众对银行高度的信任这种信任一方面是由于信息不称和非对称性使公众对国有商业银行不良资产的严重程度缺乏充分的了解和认识另一方面则是公众在这种体制下形成的对国有银行的充分信任相信政府决不会让其倒闭的然而政府的这一无限量支持与我国经济改革相背离的如果不能有效解决这种问题改革难以顺利进行对保证我国房地产健康持续稳定发展的建议规范房地产价格评估制度房地产价格评估要遵循客观公正原则所评定的价格要符合经济规律真实反映市场需求状况为进行正常的房地产经营提供据以交换的客观依据要提高评估人员的专业水平估价人员要准确地把握住市场周期脉搏合理判断其价格走势建立基准土地价格制度基准地价反映该地域土地利用的基本经济效益以及由此法定的土地总价格水平因而它是市场地价活动的基准线从而为形成市场价格进而为房地产市场价格提供了客观依据基准地价还可成为政府进行宏观调控的一个重要杠杆和手段发挥控制地价指导市场优化土地资源配置促进房地产业健康发展规范市场交易法规抑制非合理性投资行为由于房地产业内在升值规律及土地的虚拟资产特征容易满足投资机者需求适度的炒作也有利房地产交易的活跃在客观上起沟通供需双方促进社会平均价格和平均利润形成的作用问题关键在于要正确处理好疏与堵的关系不能将其全盘否定设想一个发达的房地产市场没有大批炒家存在是不可思议的炒家以赢利为目的至于产生的社会效果则于己无关这就需要法律和法规规范约束其行为使之符合社会要求虽然目前我国房地产业的发展还存在许多问题但在其发展的短短几年时间里对整个国民经济却做出了重要贡献功不可没我们应在总结他人经验基础上防患于未然确保我国房地产业健康发展房地产业被认为是世界上最大的买卖根据一项报告估计房地产的建造销售租赁及各种有关的收益在发达国家约占国民生产总值的左右在美国房屋的建筑业曾和汽车钢铁并列为三大工业支柱在二战后日本经济的改组重振中建筑业也发挥了重大的作用房地产业对亚洲四小龙的经济起飞也是功不可没的可是正如中国古话所说成也萧何败也萧何如果房地产业盲目发展形成泡沫泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏日本在上世纪年代初以房地产为代表的泡沫经济破灭后经济一蹶不振迄今还没有从困境中摆脱出来因此房地产业是一个很值得研究的问题要发展要利用但是又要控制要引导要趋利避害发挥它在国民经济中的积极作用最近国外一些报刊对房地产业作了不少的报道和评论其中有些论点很值得注意在我国房地产业发展过程中出现了一种奇特的怪论即每当房地产市场兴旺发达进入繁荣阶段的时候就有一些权威人士斥之为房地产泡沫经济年正当我国房地产市场走出低谷进入新的繁荣期时又有人惊呼这是房地产泡沫的第二次高潮并预言年必将进入房地严业的冬天这就提出了一个问题究竟什么叫泡沫经济房地产业与泡沫经济有什么关联经济泡沫与泡沫经济有什么区别和联系如何正确看待经济泡沫避免泡沫经济本文从理论与实际的结合上试图作些探讨并对当前房地产市场形势作出实事求是的评价瑞银执行董事兼首席中国经济学家汪涛博士昨天在上海的瑞银大中华经济研讨会上演讲表示中国今年经济增长将超过如果没有适度调控甚至会超过而信贷增长和房地产过热可能形成泡沫她强调所谓泡沫指的是建设泡沫而不是价格泡沫她说虽然近期有调控政策出台但中国政府并不想全面打压房地产至少在目前出口还比较疲软的情况下是不会全面打压的想打压的可能只是一些投机行为她预见今年宏观调控的目标是让房地产价格平稳上升让供给与市场保持旺盛但是也就在政策不敢大面积调整的情况下消费者对房地产价格上涨的预期非常强烈地方政府积极推动城镇化资金流入房地产业还有政府去年年初开始的激励政策等都可能使得今年中国房地产的建设会更加旺盛进而使其他企业相信那是一个通常性的趋势而继续扩大建设但对于泡沫会破灭的疑虑汪涛则表示很难理由是房地产价格走势跟每个地区有关个别地区可能有泡沫但在全国来说做此判断则为时过早同时中国人买房贷款比例低用现金多就算泡沫破灭只会造成个人经济损失短期内不会形成美国那样的危机但泡沫一旦破灭会使得中国在中期内的经济增速放缓分析家们认为房地产的泡沫一旦破灭其危害程度要远超过股票泡沫的破灭国际货币基金组织最新的世界经济展望中说富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点首先炒股票者买股票的钱大多是自己拥有的而炒房地产者却大多是从银行贷款的很多是通过银行的抵押贷款来购房的因此房地产业与银行业的关系要比股市密切的多房价出现下跌就会直接影响银行不良贷款的增加房价的大幅度下跌甚至会诱发金融危机日本经济的症结之一就在于房地产泡沫破灭以后形成银行的巨额坏账拖了多少年都解决不了据报道年泰国的金融危机的原因之一也在于房地产泡沫的破灭其次在发达国家持有股票的人数确实愈来愈多但是毕竟还是拥有住房的人数要多在欧洲各国有一半以上居民拥有自己的住房而且住房占了居民户的全部财产的美国也要占如果房价大幅下跌等于居民的财产缩水甚至债台高筑日子就不太好过了也就不得不省吃俭用这就会直接影响消费需求因此房地产业对整个国民经济的关系很大不能等闲视之一定要加强对房地产业的宏观调控正如经济学家周刊所说一个泡沫破灭以前它永远也无法得到积极的确认现在消费者已在苟延残喘了一旦出现问题日本经济就是前车之鉴结束语我国房地产市场本身就是改革开放的产物多年发展很快在改善人民生活加快城市发展和推动整个经济的发展上都起了重要的作用总的发展势头也是好的但是与国外相比也有两点比较值得注意一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款国外有各种社会资金向银行贷款部分比我国小如果加上购房者向银行的贷款这部分比外国要小对银行的依赖性太大一般估计要在以上已成为银行业的一个沉重包袱其中有一部分已成为坏账影响金融业的深入改革二是在房地产业中的权钱交易等腐败现象已多有揭露这个领域里的腐败现象必需彻底清除才能保证今后的健康发展参考文献房地产开发出版社重庆大学出版社国民经济安全研究房地产泡沫经济波动与政府调控作者徐龙炳出版社上海财大房价与泡沫经济出版社机械工业出版社作者徐滇庆大泡沫作者格罗斯著魏平等译出版社中信出版社