五星级老年颐养中心顶级老年群体全方位生活解决方案 夕阳工程朝阳产业 之可行性研究报告.doc

顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页五星级老年颐养中心顶级老年群体全方位生活解决方案夕阳工程朝阳产业之可行性研究报告顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页前言提起老年住宅产品人们或许会直观地认为就是老年人集中居住的老年公寓事实上老年住宅产品在国际上有一个通行定义即是专供老人集中居住的采用居家养老全方位医疗保健与社区服务相结合模式的住宅与敬老院福利院不同它不是社会福利设施而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅在国内由于国内的保障体系及消费理念的制约老年住宅产品发展非常滞后而随着家庭的小型化人口的老龄化老年人的居住生活模式和居住问题越发成为大家所关心的问题随着国力及民力的不断提高越来越多的老年人自身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完美的老年生活而整个房地产市场中老年住宅产品仍存在供应不足或供应无效的特点在这种情况下对老年住宅产品细分市场的研究就尤为重要一国外的老年居住模式与国内现状之比较美国模式在美国老年社区或公寓十分普遍它们分为赢利性和非赢利性两类前者大多为私人公司所办后者主要由教会兴办美国政府则给予部分津贴在美国环境好规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外大多为私人投资并进行商业化运作社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施形成老年产业的发展基地美国老年住宅模式呈多样化健康老年人住宅专供身体健康生活自理的老年人居住同时提供最简单的家务服务多户老年人住宅由政府出资建设的住宅同时为老年人提供必要的家务与护理服务顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页有医疗设施的老年人住宅一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅新加坡模式新加坡也是一个人口老化较快的亚洲国家目前每个人中就有人是岁以上的老人年月新加坡建屋发展局开始推出了乐龄公寓老年公寓岁以上的新加坡公民均可申请入住这种乐龄公寓兴建在成熟的社区内为高层到层的板式高层整幢楼只有乐龄单元而没有其他户型乐龄公寓户型一般分为平方米和平方米两种为一位或两位乐龄人老年人提供生活空间既舒适又容易整理这种公寓已进行了全装修老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活社会福利团体在公寓内经营社区服务站服务站内配置了娱乐健身护理等配套设施为老年人提供社交服务让老年人保持着愉快的生活方式日本模式日本也非常重视老年住宅建设近年来推行较广的是新型的银发住宅银发住宅每套面积约平方米分一室户和两室户两种迁入的条件是岁以上的老年夫妇或单身老人费用按居住年计签约时一次付清如提前死亡可按年退还费用银发住宅的居室都配有厨房和浴室一切电器设备均从安全考虑房间还设有生活节奏传感器如屋内一定时间没动静生活节奏传感器即可发报警服务人员会及时赶到观察情况考虑到老人和邻居间的交流和健康管理银发住宅的公共场所配有健身器多用途大厅温水游泳池娱乐室食堂等在膳食方面食堂提供营养菜单老人也可以自己做饭在健康管理上每晚都有护士或助手值班医院每周一次派医生上门服务也可由老人根据情况自行决定国内常见模式顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页合居模式老人与子女同住一套住房合居家庭模式的存在有诸多因素如子女住房困难父母年迈有病第三代需要老人看护传统家庭观念的影响等这种居住模式对社会家庭和老人有很多优越性并仍将延续但是现代社会生活的多样性代际之间的不同生活习惯以及家庭人际关系的错综复杂都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素独居模式老人独立居住现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式纯老人家庭不断增加这种家庭模式更适应现代生活方式相互间干扰少使家庭关系简单化对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想但是当老人年龄增大自理能力减弱子女忙碌少于探望时老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来毗邻模式与子女或亲属相互独立且毗邻居住这种模式介于前两种居住模式之间是城市中普遍受到欢迎的居住模式但是由于居住地点居住环境的限定往往居住双方必须有一方做出牺牲和让步为照顾子女上班孩子上学做出牺牲的往往是老人借助老年服务设施老人选择适宜的老年性服务设施安度晚年这在我国并不普遍在老年福利设施养老的大多是孤老户或生活不能自理而子女又无力照顾的老人因传统的观念很多老年人宁愿自己生活不便也不愿住进福利院但随着传统的养老责任向社会转化为减轻子女和家庭的负担越来越多的老人走向老年公寓或养老院从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展由于制度管理以及设计等方面的因素目前的老年设施仍存在较多问题通过以上分析可以看出我国的老年住宅服务产品与国外相比有很大的差距已有的产品与传统理念消费习惯与现实的有效需求之间存在较大矛盾对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭洗衣而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发提供人性化的全方位专业服务顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页在社会保障机制还并不完善的情况下要在全社会范围开发老年住宅服务产品的条件还不成熟我们认为我国老龄产业的前景还是比较乐观的尤其是高端老龄产业消费市场随着近年改革开发给民众积累的巨大财富许多成功人士也慢慢步入老年另外再加中国传统孝道根深蒂固的影响愿意为父母花大钱颐养天年的中产以上阶层不在少数高端老龄产业消费市场存在巨大商机而在所有的消费品中适宜的老年人居住生活的老年住宅产品则首要考虑的最核心问题发挥我们的专业所长我们所瞄准的是最高端的老年居住产品消费市场通过市场细分锁定这部分小众高端群体提供五星级老年全套生活解决方案二杭州地区包括长三角等经济发达地区以杭州市区为例等老年人口及老年住宅产品市场分析杭州市区老龄化的现状及发展趋势目前浙江省老年人口为万是全国第二个进入老龄化社会的省份而杭州市人口老龄化现象更为明显截至年底杭州市老年人岁以上人口数为万占全市人口年末全市岁以上的老年人口已达万人其中岁以上占四分之三年老年人口数量万人老年人口比重及老少比岁以上占全市人口老少比岁以上占全市人口年年年年老年人口增加对社会物质和精神文化生活提出了更高的要求随着人口老龄化进程不断加快老年人口数量进一步增加必然要求社会提供与之相适应的居住消费服务运动保健休闲旅游和安全保障等公共环境也要求社会形成善待老人使之安享晚年顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页的和谐氛围这对整个社会的消费结构劳动力相关就业社会保障以及社会道德水准等都面临巨大变化和挑战同时庞大的老年人口消费群体的消费需求也必将促进与老年人消费相关产业的发展促进包括老年医院敬老院老年公寓老年专用系列产品等领域行业的发展市场需求分析由於中國特殊的國情快速發展的人口老齡化和四二一的家庭結構即一對夫婦要照顧四個老人還有一個獨生子女必將使老人的生活照料成為一個普遍的社會問題老人對社會化的服務需求偏高不是子女不願照顧老人而是很有可能沒有能力親自照顧老人尤其是杭州上海北京這樣的大城市較早進入老齡化社會上述問題已經開始顯露出來在这样的形势下要缓解人口老龄化带来的冲击并提高老年人的晚年生活质量在政府的大力支持下倡导老年人积极的居住生活观发展老年人周边产品无疑会有较大的市场潜力对整个社也具有十分积极的现实意义中国经济发达地区老龄化速度惊人的现状养老模式的相对滞后性和局限性迫使全社会共同来关注和研究这个课题我们在研究中发现杭州现有的养老模式与国际上成熟模式相比明显滞后像居家养老出现的空巢现象很多老人觉得孤独引发了一系列不安全的因素而像养老院等机构养老方式则过于单调因为现在很多周岁以上的老人仍旧需要交流学习等希望自己能发挥余热融入社会才是他们所向往的晚年生活目前杭州的養老機構類型大致分為三類福利性質的養老院政府和社會合辦的敬老院以及民營養老院近年来杭州的养老机构已从单一的福利院发展到生活设施完善的老年公寓等多种模式养老机构呈细分化趋势政府開辦的養老院適合一些經濟不太寬裕需要政府幫助的老人在那裏通常三位老人共住一間房間但是價格低廉在这众多養老機構还是以此類福利性質的養老院居多多家机构床位全部爆满而将富裕老人定為目標人群的高端老年住宅产品及服务机构市场存在很大空白点不少文化层次高顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页有相对丰厚的养老资金的老人对养老机构提出了更高的要求他们需要更高层次的养老产品及服务在长三角等经济发达地区的確存在部分有經濟實力的老人或其子女願意支付高昂養老費用的老年群體存在高端老年住宅产品机会点夕阳红是人们对美好晚年生活的寓意老年群体尤其是高端老年群体对衣食住行医疗和娱乐等都有着独特的需求而目前杭州地区老年住宅产品普遍存在档次不高服务体系滞后的问题现有的老年公寓多为政府投资由房地产开发商共同参与开发营运的很少在纯福利的政府贴补型老年住宅产品并不能完全这各个层次老年居住服务需求的情况下如何借助市场外力政府福利扶持更好地来打造这造福利事业创造更多社会效益是我们迫在眉睫需要解决的问明多年的房地产市场已证明杭州的房地产产品消费的辐射范围通常可扩大到浙江全省及更大范围同样杭州地区的老年住宅产品也是一样合适区位的产品开发其需求外延并不仅仅局限于杭州本地这就为我们在杭州地区开发相关产品提供了一个很好的契机机会点一老年住宅产品市场总体需求巨大并且不断壮大能满足较高层次老年住宅产品需求的产品提供商很少机会点二高端老年住宅产品消费能力已具备一定规模在杭州等富裕地区已具备先行条件而且其消费辐射范围很大机会点三按一定标准模式成功后类似奥体住宅产品可在较大范围连锁复制推广规模大了就能形成一条从打造老年人居住产品到带动相关培训就业机会相关专业产品研发制造代理销售的系统产业三我们提供产品的市场区隔与特质目前市场上出现了几类市场化操作的老年住宅产品经分析研究我们认为以上各种模式或许是市场前沿者对如何打造老年房地产商品探究老年房地产消费的一种尝试也可能是因为房地产项目体量过大区域消化能力有限而不得不去打造这样的一种营销主题顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页而并非是原创性的去设计打造这样满足极端细分高端市场的产品考虑到中国传统居住观念的影响我们的目标客户主要针对三类老人收入高思想也比较开化的老人儿女均不在国内的老人儿来中国工作或学习的外籍人士的父母我们所推广的是一种全新的退休生活规划居住只是实现规划的一个载体提倡的是以服务为核心为退休人士提供更全面的配套服务和更完善的管理体系让他们在退休后更能体会一种全新的积极向上的生活模式居住模式根据老人不同的情况可采取分套独居同套合居模式相结合的居住模式具体经营模式针对以上细分市场我们根据目前及目前长三角大城市经济发展和老年市场消费观提出前瞻性的老年住宅产品运行模式都市五星级老年群体全套生活解决方案居住环境交往群体医疗呵护专用消费品精神文化全套解决方案旨在打造市场最高端金字塔尖小众群体的五星级多功能老年别墅生活小区或者老年大学城居住生活学习一体化考虑到有的老人睡觉就认自己那张床有的老人要练书画必须是自己用惯的那张桌子我们甚至允许老人把平时用的家具生活用品带来老人可以把喜欢的家具搬进养老院在专业剧场里观看自己喜欢的节目并得到医护人员的悉心看护这是我们所设计的颐养中心诸多特色之缩影五星级颐养中心具有以下核心特点五星级老年住宅产品经营模式以长期租赁为主通过类似分时度假全国连锁交换复合模式实现投资人使用权利益的最大化转让使用权的方式出售公寓只供老人自身居住中途不得转让出租出售老人寿终必须退房退房时根据使用年限返回房款顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页收取一定的高级会员费享受易地交换渡假生活权利并按月收取租金及服务费出售后按年期及一定比例回购等五星级颐养中心的租赁对象岁以上身体健康的具有相当经济条件的高端老年群体入住老年人可根据身体状况选择自理型基本陪护型不同服务等级五星级颐养中心的选址和规模中心选址随着居民生活水平的提高老年人对居住的要求更加讲究他们年轻时由于竞争环境和迫于生计终年奔波于城市中间渴望回到自然却又无法自主退休后如释重负轻松了无牵挂了迫切需要回归自然与山水园林亲密接触过着桃花源式的田园生活颐养天年项目以老年人住宅为主集休闲娱乐度假会务为一体根据老年人的生理和心理需求我们分析认为作为老年人的养身养心养性养情的地方应满足以下几个方面的要求交通便捷与市中心一小时车程范围内环境优美具在较好的自然条件如靠近水系大型绿地主题公园等地块中间或周边应该具有山地丘陵水域等良好的生态环境能使老年人心情舒畅更加符合健康养生要求区域内有较高起点的规划及较为完善的生活配套设施的近郊卫星城镇土地面积地块面积在亩为宜较大的社区规模可利用大体量的优势摊薄产品相对较高的建设及配套设备设施成本五星级颐养中心的适宜建筑形态住宅产品建筑形态独立双拼联排别墅每套别墅分上下两层可设有四间标准房共享套内客厅厨房花园露台为主辅以可单独成户的公寓以满足不同层次的目标客户别墅内设有单人房双人房和多人房等多种房型房间内空调顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页电视机应急呼叫系统等生活用品一应俱全装潢考究的底层大厅可供老人自由活动接待访客五星级颐养中心的专业服务会所为了确保居住环境的安静具有五星级装修硬件及专业性的服务标准的专业会所应与别墅居住区分离集中设置会所功能包括夕阳红养生会馆音乐画廊咖吧三味书屋传统茶道品茗馆书画创作及棋牌交流馆花房培育室及工作坊钓鱼台遛鸟园老年堂交流馆室内外运动健身场医疗保健专家工作站其它生活配套设施等针对老年人最为关注的健康养生我们特别提供夕阳红养生会馆太极养生气功温水游泳理疗推拿专业食谱指导建议等以及建立由特级医学专家教授组成的巡回服务体系定期接受咨询检查及诊疗地块能达到上述标准面积的话即可将医疗保健专家工作站升级为集专业化及特色化的具有相当规模的老年特需医疗保健中心除对社区及连锁社区老人提供服务外同时对外接待高端老年体检医疗服务并可提供试住服务同时也可弥补专业化医疗体系中高端老人专立医院较少的空缺五星级颐养中心的服务人员服务人员定位为具有护士营养师执业资格并经过专业化培训的知识全面的老年护伴行政管理人员具有酒店管理水准的行政管理人员各类专业服务人员指导老人培养及发展各自专长爱好五星级颐养中心的衍生服务产品顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页专业化产品服务通过国际化的日用消费品供应渠道提供高端的提供针对老年人特质专业生产制作的食品日用品保健品生态绿色农产品如可提供根据老人体质喜好一对一制定的健康食谱不仅要搭配营养还要兼顾预防各种疾病建立专用绿色蔬菜瓜果肉产品供应基地还可作为老年农家乐体验基地提供国际化的老人专供营养品保健品日日用品如专用手机等等旅游度假疗养服务每年定期四次组织旅游度假疗养利用各地连锁五星级老年住宅产品做类似分时渡假的异地交换平台如冬季海南兴隆温泉理疗游三亚亚龙湾避寒游夏季青岛大连避暑游春秋季苏杭天目湖生态以及境外游等并针对性地根据老年人特质安排旅游线路项目每次出行可要据情况设定较长的异地停留时间穿插交流互动活动文化艺术交流服务在此居住的老年人多有较为丰富的人生阅历较高的艺术品位和欣赏养生要求我们与国内著名大学艺术文化创业科技园中心联姻开办老年交流堂定期举办高规格的参与互动性交流讲学活动茶道花卉品鉴投资艺术品鉴赏国际化老年团体交流活动旨在强调老人参与社会活动老有所用老有所乐甚至还包括成功长者对社会弱势群体的资助赞助慈善专题活动体验社会认同感五星级颐养中心的装修设计将按照五星级酒店的标准来修建对于养老的住房都有自己严格的规定比如要建无障碍通道每幢都带电梯而且不会超过层房屋大小可以根据老人的需要来调配无论是独身老人夫妻还是子女想过来和老人做个伴都能满足他们的需求针对老年人的生活起居特点进行高标准的装修如顶级老年群体全方位生活解决方案颐养中心可行性报告第页无障碍通道防滑地面楼梯坡度放缓走廊加宽室内设立别墅液压电梯主卧和起居室安装地暖设备墙角装修成弧形柱子改为阴角配备全套智能化设施浴室设计为步入式防滑浴盆配防滑扶手低扶手推拉式门等