浅议城市居住区的分异现象.doc

浅议城市居住区的分异现象摘要随着国家经济和城市建设的快速发展城市居住区呈现出越来越明显的居住分异现象整个城市形成一种居住空间分化甚至相互隔离的状况本文针对这一问题对居住分异的存在特征影响因素和发展规律进行了分析提出城市居住区的混居模式以促进社会的整体和谐发展关键词居住分异混居模式和谐社会所谓居住分异现象指的是在一个城市中不同特性的居民聚居在不同的空间范围内整个城市形成一种居住分化甚至相互隔离的状况在相对隔离的区域内同质人群有着相似的社会特性遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观或保持同一种亚文化比如不同居住区之间物业管理的差别越来越大不同居住区的业主背景差别越来越大不同档次居住区和城市中心的距离不断发生变化等都可以认为是分异的不同表现形式我国存在的居住分异现象并有逐渐扩大化的趋势其表象为城市空间的布局失衡根源在于经济发展和居民需求的失衡居住分异现象能正确体现土地价值满足各社会阶层生活水平与居住质量的需求但是其极化发展会加剧社会的阶层分化二导致居住分异的因素宏观的经济政策国家宏观的经济政策对城市的居住分异现象具有巨大的影响作用前段时间针对房地产市场出现的不正常现象国家出台了一系列政策来限制某些用地的过分发展从而间接遏制了居住分异的极化现象对社会的整体和谐有极大的促进作用中国人民银行号文件发布的房屋建设贷款新政策调整中一个核心重点是针对中低收入者进入商品房市场给予支持贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目对大户型大面积高档商品房别墅等项目应适当限制这样就需要开发商把开发重点转移到适合一般工薪阶层所需要的价位较低的普通住宅上在房产市场上普通住宅的比例应当加大应当让高档住房普通住房经济适用房二手房和租赁房形成一条合理的生态链条从高端到低端形成良性循环消费群体差异房产的消费群体是广大人民说到消费群体还是应该回归到社会分层这个本源上来不同的阶层由于自身条件的界定构成了不同的消费群体形成了多样化的群体购买意向城市市民的不同收入水平很大程度上决定了他们对住房价格相关交通成本的承受能力也就决定了他们在城市的居住地区位富裕人群集中于花园别墅区和中高档公寓区中低收入人群集于普通及危旧住宅中越是经济发达的城市房价差距越大居住的贫富分离也就越明显家庭收入的贫富分化及相对较大的房价差距在住房消费市场上将呈现较强的贫富两极消费趋势和明显的聚居地带城市规划水平的差异居住分异是由于内在的经济原因导致的城市外部结构的形式表现因而从经济的角度去改善城市人口的阶层分化是一种行之有效的方法但是从城市结构的表层手段城市规划学的领域去寻求问题的解决也是另一种思路从城市规划角度来说就是在进行总体规划布局的时期考虑均衡发展城市的各个居住用地避免产生过分优越的居住用地和过分贫瘠的居住用地这就表明现在通行的单中心城市结构也许在未来的城市规划中是遭到摒弃的因为多中心的城市具有多个吸引力功能核能有效地改善同心圆或者扇形城市结构的地价递减效应二我国城市的居住分异特征随着我国住房分配体制的废除经济的发展市场体制的完善住宅产品跨入了产品更新换代的时代百姓正由居者有其屋向居者优其屋的方向迈进过去买房子注重的是面积现在买的是环境文化和服务强调社区归属感认同感居民希望社区内部有自由的交流和共享信息设施等人们选择更美好的居住区既是为了享受舒适的居住环境也是作为显示成就或身份的一种手段如今同质社区的概念渐渐成为开发商设计师以及居民共同青睐的居住区新类型的一种深圳曾经出现某楼盘为特定高学历的购买者提供优惠的售房举措其目的不言而明我国城市居住空间进入贫富分离的态势已初步显露而居住分异初期发展阶段对于满足不同阶层的居民的需要有非常重要的意义可以实现居住多样化设施针对化和邻里融洽化等多种层面的住区功能但是若长期发展下去演变到极化型分异必然激化最上层与最下层之间的矛盾和冲突不利于社会安定和团结所以居住分异的研究在我国现阶段无论在社会学城市规划学范围内都有很重要的现实意义由于中国社会固有的历史特征以居住在城市中心为地位的象征和现实情况城市近郊区或者边缘区往往是城市基本建设落后社会治安不良外来人口聚集的地区使得中国较高地位的住户经常性地选择城市中心区居住而且中国的城市大部分为单中心结构城市组织又以各级行政区为基本主体因而居住分异的特征呈现为以行政区为中心的扇形结构模式城市中心是中心商业区和高级公寓和较小规模高级住宅区之外是第二圈层过渡带以老旧住房为主第三圈是中等收入的居民的住宅区第四圈层是单户独院住宅和大量的大规模居住区以经济适用型为主靠外圈是工厂区第五圈层是通勤圈是具有一定规模的开发区性质的高科技工业区和高级别墅的郊区以北京的城市居住空间分布情况为例三环外住宅的分布趋向大体是高档住宅和高收入人群大部分汇聚于经济教育及环境较好的北部和西部海淀区和西城区北部地区环境质量较好城市建设已经颇具规模西部为文化区分布众多的高校和科技产业园区具有较好的文化氛围和硬件设施因此这两区的房价都很高而经济适用房等低价普通住宅则集中在五环左右或开发较慢的南城昌平区和丰台区这是因为南部处于下风下水而且城市基础设施开发力度较小三国外及中国香港应对居住分异的措施许多发达国家地区已经历了居住分异的发展阶段有很多值得借鉴之处二战后许多国家大力加强公共住宅的建设即为了体现社会公平由政府出资建设住房或补贴房产商建房再出售或出租给低收入者并且通过住房贷款补贴减免税收等一系列的优惠政策使普通收入阶层的居民有权享用低于市场价格的同类质量的住房这是政府以实物形式进行社会再分配的一种方式以达到繁荣市场安定社会的目的英国英国是世界上最早由政府干预住宅问题和建造公共住宅的国家自年至年英国建造了大量的公共住宅主要以小屋和并排的楼房的形式并以低廉的价格租给居民二战开始后政府感到对公房承租者进行补贴过于沉重决定出售公房政府通过运用财政税收杠杆对低收入者提供直接的货币补贴并通过税收优惠政策以保障住房私有化政策的推行近十年英国的公共住宅已出售近万套主要的措施为收入水平达到一定标准的家庭必须自有住宅凡是租用公共住宅满两年者有权购买现住房享受的房价折扣优惠成立购房贷款协会以金融支持居民购买现住公共住房瑞典瑞典执行强大的现代福利政策不同居民组成的各种强大的社团组织其中的住宅合作社把储蓄建筑管理联为一体进行协调服务的非盈利组织把低收入户居住拥挤户无房户等组织起来充分调动个人积极性依靠自己的力量合作建房减轻政府负担解决住房困难目前瑞典的家庭拥有自己的别墅式独立住宅的家庭购买了住宅合作社的住房的家庭租用私人和政府提供的住宅新加坡年新加坡政府成立了建屋发展局制定了五年建屋计划以廉租屋为主居住标准比较低年贫困家庭的观念是个人月收入不超过新元家庭月收入不超过新元的家庭年政府提出居者有其屋计划之后建造的目的逐步由出租转为出售售房的对象是家庭月收入不超过新元的低收入家庭这个限额逐年修正由于人均从年至年增长了倍低收入家庭月收入限额到年增至新元同时组屋的居民的人均居住面积达到平方米新加坡实行居者有其屋的办法之一是建立公积金办法之二是政府从市场购买商品房然后压低价格卖给低收入者对于低收入家庭买房可分期付款从工资中付清政府提供无息贷款特别困难户还可申请补助香港地区年香港当局成立了屋宇建设委员会开始大规模建造公共房屋年香港总督麦理浩宣布十年建屋计划为万人提供设备齐全的居所该计划提出每个家庭有自己居住的住房每套住房都是独立式单元人均居住面积不少于平方米年香港制定出居者有其屋计划以协助中低收入家庭及公屋住户置业安居租住公屋的申请人除了年龄居港年期以外最重要的准则就是收入家庭人数不同最高收入限额也不同而且其收入限额有明确的规定超过这个限额就没有资格申请租住公屋必须通过其他渠道解决居住问题这样就体现了政府的福利其对象是中低收入阶层能够把不同的对象剥离出来能够体现政策的公平性同时公共房屋政策的层次性也很分明最低收入者可享受房租优惠低收入者可申请租屋中等收入者可申请购买房屋中等偏高收入者可买夹屋高收入者购买市场房屋明确的收入限额是政策层次性的基础此外政策的动态性是保证政策明确性和层次性的前提以申请租住公房的收入限额看每年收入限额都在调整如一个三口之家年收入限额为港元年为港元到年调整为港元以居屋计划家庭收入限额来看年为港元年为港元到年调整为港元四城市居住分异问题对策加强政策宏观调控房地产业作为商品经济的产物具有商品经济优点的同时也具有其缺点市场调节往往会带来投资开发的盲目性开发企业有时过分注重自身的经济利益而导致企业个体行为与城市整体发展产生矛盾从经济学上说政府是市场中掌握最多经济资源的利益团体同时拥有一般社会团体所没有的许多公共决策的权力市场对于政策的变动非常敏感因此在目前阶段根据居住分异的现状制定相关的政策对于促进事物的良性发展有巨大的推动作用年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国务院号文件年发布的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号文件年建设部国家发展改革委国土资源部人民银行印发经济适用住房管理办法等规定都是国家为了积极适应市场社会的快速变化调整政策的例证最近央行出台限制房贷的政策是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期现行个人住房贷款是一种中长期贷款其利率是按年度调整的浮动利率是随着经济形势的变化而变化的不是固定不变的有些人对未来风险的判断不足比如其房价收入比是偏高的也就是说还贷负担重时间长还有一些消费者买的房子面积比较大档次比较高投入比较大这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所考虑房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示也是国家为了引导理性消费住宅产品的一个举措政策制定要涵盖短期和长期的发展需求比如加息征税等都是短期性质的政策而综合考虑土地和市场的潜在需求调整房地产市场的开发结构规定各类型居住区的合理比例限定经济适用房的购买对象规定经济适用房的单套建筑面积等都是长期性质的政策政府在制定政策的过程中必须洞悉各社会阶层尤其是低收入群体的愿望与要求保障弱势群体的基本生活权利发现城市运行中的问题和矛盾探究其形成机理然后下情上达传导至最终决策层制定以居民为本的居住政策加强房地产市场的监督机制鼓励多种建房模式目前我国的房地产市场存在诸多的不规范行为变相抬高了房价从而激化了城市居住分异的矛盾因此在现阶段应该加强房地产市场的监督机制在房产土地交易过程中政府应该充分保证整个过程的公正性并提供制度法律的支撑增加房地产市场运营过程的透明度个人合作建房是目前我国出现的不同于以往开发商建房模式的一种尝试即一群人联合起来注册自己的房地产公司从政府手里竞拍到一块土地然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司建自己的房子这群人既是买房人又是开发商这种特殊的模式使得建房的过程高度透明化据测算以此种方式建的房其价格可比周边商品房低左右合作建房仍处于萌芽阶段但作为政府机构应给与多种建房模式足够支持从而促进房地产市场进一步规范化提倡居住区的混居模式所谓的混居模式为大混居小聚居的居住组合方式在城市的某一居住用地内各种阶层的人群混合居住但是在其内部有不同阶层的人群的聚居区重庆龙湖花园社区是城市居住区混居模式的一种尝试社区的建筑从湖岸线开始以居住区中轴线为中心依次对称分布沿湖地形高差复杂布置低层住宅围合成两个别墅区沿城市及小区交通干线设置层层层的板式和点式住宅形成多层区居住区东南部为城市主要交通方向地形平坦地质环境良好设栋高层住宅形成高层区建筑适应地形层层叠叠错落有致同时居民也由多个阶层人士构成对改善居住分异起到了间接的作用符合大混居小聚居的模式城市社区的混居模式是社会公平原则的一种表现低收入者应该与高收入者享有同等的生存发展条件混合不同收入阶层的居住模式至少为低收入居民提供了平等的外部经济环境为其自身社会生活能力与质量的提升创造了同等的外部机遇西方研究学者认为基于社会和谐理想的混合居住模式是解决不同社会阶层隔离促进不同居民交往强化社会资本的有效方法同时混合居住模式意味着同一居住用地内具有多样化的住房及其相应多样化的消费休闲及服务场所意味着在同一地域内为居民提供了多样化选择的条件同时也降低了开发商的市场风险通过这种划分在较小范围的邻里空间内是同质聚居左右邻居上下住户均是收入及社会背景接近的人在较亲密的交往范围内保证居住生活的稳定而对于大范围的城市居住用地的范畴则应当推行异质居住群体的混合这种混合所暗示的生活行为在亲密的日常交往范围之外却在日常共同居住生活地域之内保障了居民的一般交往和特殊交往需求营造了社会和谐的居住模式在我国政策允许居住分异现象存在并制定相关规定的同时一定要认识到居住分异的存在只能是暂时的过渡现象因为过度的分化不仅会导致不同阶层占有社会环境资源条件的明显不同使部分居住空间环境质量低下社会犯罪率增高贫困阶层就业困难甚至失业等现象日益严重而且还会加剧不同阶层间的隔离与矛盾甚至导致社会敌视与冲突引发马太效应的恶性循环因此对待这个问题必须保持谨慎的态度对居住分异的发展阶段发展动力发展特征进行系统的研究在大量数据的基础上提出的住区分级规划的模式的根本目的也是为了保障低收入者的基本权益满足中等收入者的基本要求限制高收入者的超越阶段特征的不合理要求才能找到有效的方法使整个社会在科学发展观的指导下和谐有序的发展参考文献吕露光城市居住空间分异及贫困人口分布状况研究以合肥市为例城市规划埃维尔维拉尔著金宜荪刘玉录编译欧洲公共住宅法英比西四国比较中国房地产林德瓦尔著武立译福利制度下的住房发展战后北欧住宅建设世界建筑国家体改委住房和社会保障制度考察团新加坡的公共组屋与中央公积金制度住宅与房地产关柯芦金锋曾赛星现代住宅经济中国建筑工业出版社