工程管理经验.doc

建筑工程合同管理经验作者佚名httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223随着建设市场风险加大市场监管力度增强建设市场管httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223理体制的进一步完善施工单位风险意识普遍加强目前的建筑市场正在发生着本质的转变建设市场多年前僧多粥少的现象如过眼云烟一去不返甚至出现了工程项目待嫁闺中找不到婆家的现象这一现象总体上来说是积极的将促进建设市场的进一步规范过去对施工单位来说如噩梦般的工程款难讨的局面也将被历史的洪流卷的无影无踪对信誉度较差的建设单位来说其后果更象是一个噩梦的来临在这一新形势下工程招投标合同管理对承发包双方来说都在变的越来越重要工程招投标不再只是一个纯粹的报价问题合同管httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223理也不再仅是一个签字那么简单简单的说已经变成了一个风险管理的问题至少在招投标过程中不管是否有意识对对方的信用程度财备状况的考察已变成一个不可或缺的关键环节而合同模式的选择对合同双方建立合作信任的关系尤为重要现在我以自已在工程合同管理及招投标中的实践经验来和大家探讨一下这个问题以期能达到抛砖引玉的效果一合同总价的确定目前在建安工程方面大至存在以下几种形式据实结算的合同类型该类型的合同合同总造价以双方httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223最终核对确认的工程预算为准施工单位风险最小几乎所有市场风httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223险全部由发包方承担缺点是在招标时发包方的选择范围小往往最终确定的造价比较偏高由于在前期双方很难对工程总造价取得共识可能因此影响工程款的支付工程进展步履维艰在合同履行过程中双方一旦出现信用危机对总造价的核对带来很大的负面影响此类合同的优点招标程序简单迅速双方仅约定一个优惠幅度既可进场组织施工非常适于工期紧工序简单总金额小双方以前有良好的合作基础的施工项目应用范围包括区内道路管网等配套工程合同造价一次包死的类型一般情况下该合同造价以投标单位的投标报价为合同总造价工程结算时除工程量变动外其余均不调整此类合同的缺点httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223施工单位承担的风险很大合同在施工单位的潜意识中是一个不平等条约双方很难建立长期稳定的战略合作关系往往发包方的每一个工程都必须进行招标才能选定施工队在市场价波动较大时施工单位有可能承受不了市场的冲击而致使工程搁浅最终造成承发包双方两败俱伤此类合同的优点是双方对合同总造价都有了一个十分明确的目标给工程款支付及最终结算带来了最大的便利该类型合同比较适合工期较短的项目除双方约定的材料品种据实调差外总造价基本包死这种模式为第二种模式的合理补充此类合同的优点是在招标时httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223由于施工单位风险的部分化解能在施工单位中间加大竞争比较有利于降低造价httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223这种合同模式下双方风险共担有利与双方合作关系的建立对一些较大型的项目比较适用如多层住宅楼小高层住宅楼等可采用钢材水泥据实调差其余材料不调差的模式装饰工程我做的较少没有太多的经验与同行人员交流时普遍感觉太黑暗了管理起来真的是很伤脑筋这也是相关的施工行业信用严重缺失的体现对刚进入市场的施工单位来说也可以说是一个很好的时机只要能赢得客户的信任就可以占有属于自已的一片蓝天目前甲方对这一块的管理重点应放在装饰材料质量和价格上确保在结算时不当冤大头装饰工程主材从总量上看类型很多主要有板方材吊顶材料灯具洁具石材地板砖涂料五金锁具玻璃等在一般的专业店里配套的产品都比较全比如经营板材的商家一般都有大芯板夹板木楞饰面板等一个比较大型的工程甲方只需要指定大约七八家销售商既可在一些中心城市出现了综合性的装饰材料超市价格透明度很高信誉也很好对大型的商业httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223工程一般还都有折扣价相应的甲方采购风险大大降低质量售后服务也有保证以上各种确定合同价的模式很难说哪一种更好一些应该按具体工程的类别大小特点清来确定哪一个模式的合同更适用于该工程二工程分包目前的建筑市场正在向专业化的方面发展专业化的施工更能保证工程质量从建筑法上看工程分包是违法的但工程分包普遍存在存在就有其合理性单从这一方面来说建筑法一定要修改这只是一个时间问题工程中的门窗制作一般由专业厂家完成现场安装工作量很小是市场上最常见的分包项目在标准施工合同文本中屋面防水工程保修期限为五年是除结构外保修期限最长的施工内容也httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223就是甲方风险最大的分包项目特别是倒置式屋面由于工序很多如出现漏雨单独一个防水公司根本维修不了维修费用又高的惊人httpwwwleadgecomknowledgeapplicationrealtyasp最终造成扯皮现象更可气的是我以前供职的一个房地产公司对挖土方工程也进行分包当时的挖土方市场价为元立方米按定额为元左右由于总承包队伍的刁难最终挖土施工队自行放弃一项工作是否适合分包主要看市场上相应的配套厂家是否较多有利于降低造价与总承包商的保修责任能否界定清晰如果与配套厂商确实有很难推脱的关系可以通过向施工单位介绍施工队的方式解决决不能只看到眼前利益而违背原则否则就要交学费了三材料供应建筑材料采购主要有甲方供应甲方指定品牌施工单位采购三种模式甲供材是指由甲方负责采购供应在结算时按供应价调整材料价格并按该价格从工程款中扣除的部分材料因为是甲供材httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype2170223所以该部分材料对与施工单位来说一点市场风险也没有同时不用垫付一分钱等于是白白的拿甲方的资金来做自已的生意且按现在的计价模式丝毫不减少自已的利润甚至也可因此免除对甲方做出的让利承诺一般情况下在质量出现问题时还可从甲方取得经济补偿有一次我做了一个室外电缆敷设工程没有甲供材的标的按电缆厂家的报价计入标的总造价万元最终施工单位的报价为万多一点对此我感到十分疑惑把标的又重新核了一遍没有错误httpwwwleadgecomknowledgeklmoreasptype198总觉得施工单位这次肯定砸锅可是从施工单位项目经理的表情上看这一次他们又赚大了苦思瞑想后终于知道了答案施工单位竞标时的让利主要是由于定额中存在的水分很大而非材料价格因素而施工单位在报价时一般情况下考虑的是按总造价优惠几个点来竞标工程的但如果主材由甲方供应从逻辑上看施工单位在报价时必定要考虑甲供材我一分钱不挣但我也不能往里赔钱肯定按扣除甲供材金额后的基数优惠如果我们招标时把电缆定为甲供材其结果肯定要比万高得多这种模式主要适用于市场上因产地规格质量不同而价格相差比较大的产品如灯具开关插座洁具防盗门散热器石材高档涂料等指定厂家的材料指由甲方在招标阶段指定厂家规格由施工单位购买的部分材料这种模式不占用甲方资金一般也不会因此产生经济纠纷这种模式适合各种主要材料的采购如果甲方对建材市场比较熟悉在招标文件中可以尽可能多的约定好在将来的工程中拟采有的材料品牌规格这对以后的工程质量管理非常有利有好的材料才能做出好的工程如屋面防水工程中的防水卷材我可以不指定分包但材料厂家我必须指定施工单位自购的材料原则上只需现场监理控制好质量既可