某新房验收交房全套流程及注意事项.doc

新房验收交房全套流程及注意事项收房应知提示两书两表又增加了实测面积登记表开发商在交房时向业主提供的竣工验收备案表住宅质量保证书和住宅使用说明书房屋土地测绘技术报告书实测面积登记表必须为原件而不是复印件住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限范围作出的承诺住宅使用说明书则是针对房屋设计施工及验收中的具体技术指标如抗震指数墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在质量保证书和使用说明书上已形成大体统一的规范问题较少竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案如果缺少任何一项的话这个楼盘就属于黑楼是不能入住的消防这种关键环节一旦出了问题就是人命关天的大事故而对于业主来说人身安全才是第一位的因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表一定还要仔细察看各个分项有没有都备案竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责即使是十年二十年以后出了问题查下来如果是发展商的过失一样可以追究其责任需要提醒购房者注意的是一定要坚持先验房后办理入住手续如验房时发现问题如房屋质量室内有害气体超标公摊不公等问题要书面呈送给开发商并让其签收以免留下后患公用建筑面积分摊原则商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房分摊为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和公用建筑面积分摊后不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能可分摊的公用建筑面积大堂公共门厅走廊过道公用厕所电楼梯前厅楼梯间电梯井电梯机房垃圾道管道井消防控制室水泵房水箱间冷冻机房消防通道交配电室煤气调压室卫星电视接收机房空调机房热水锅炉房电梯工休息室值班警卫室物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半不应入的公用建筑空间仓库机动车库非机动车库车道供暖锅炉等作为人防工程的地下室单独具备使用功能的独立使用空间售房单位自营自用的房屋为多幢房屋服务的警卫室管理包括物业管理用房其他原则其他购房人受益的其他非经营性用房需要进行分摊的应在销预售合同中写明房屋名称需分摊的总建筑面积售房单位在预售商品房前应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的应重新提交面积测量报告售房单位在销预售商品房时在销预售合同含补充协议中应明确商品房销售面积分摊的公用建筑面积及公用建筑部位装饰设备标准外墙贴外墙砖内墙耐水腻子找平地面细石混凝土抹光顶棚耐水腻子找平门窗单元门为对讲系统户门为四防门塑钢窗无室内门厨房地面为细石混凝土抹光无防水层墙面为水泥砂浆抹平顶棚为耐水腻子找平卫生间地面为水泥砂浆抹平有防水层墙面为水泥砂浆抹平顶棚为耐水腻子找平无洁具预留管道水源市政供水供暖系统壁挂式燃气炉铜铝复合暖气片电话线预留电话线插孔报装费买受人自理有线电视预留有线电视插孔入网费买受人自理收房流程核验业主材料业主领取竣工验收备案表房屋土地测绘技术报告书住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题无法在日内解决的双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单看墙壁不知道从什么时候开始看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题其实即使是在世纪年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风我看过最严重的一栋房子窗户在雨天发现有渗水现象一问才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水遇上台风来临之时更是令人提心吊胆而更使人惊诧的是这栋还是一个区的国土局建的真可怕所以验收这个最好是在房子交楼前下过大雨的第二天前往视察一下这时候墙壁如果有问题几乎是无可遁形的墙壁除了渗水外还有一个问题就是墙壁是否裂纹有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝后来追问发展商才知道原来是施工时留下的升降梯运货口后来封补时马虎处理以致留后患验水电首先是验一下房屋的水电是否通了当然对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你不打算更换水电的话那么这些东西就必须认真验收了验电线除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量再就是电线的截面面积是否符合要求一般来说家里的电线不应低于平方空调线更应达到平方否则使用空调时容易过热变软当然这是一种理想的配置多数土建的电线会差一个等级验防水这里所说的防水指的是厨卫的防水当然目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水这就需要装修做了如果在交付时已经做了防水那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了如果在装修前不试一试那么在你装修好时再发现漏水什么的那么维护工程就大了你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层验收防水的办法是用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿一胶袋罩着排污水口再加以捆实然后在厕卫放水浅浅就行了约高然后约好楼下的业主在小时后查看其家厕卫的天花主要的漏水位置是楼板直接渗漏管道与地板的接触处验管道这里所指的管道指的是排水污管道犹其是阳台之类的排污口验收时预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口看看水是不是顺利地流走为什么要验收这个呢因为在工程施工时有一些工人在清洁时往往会偷这个工把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥较粘的话就会在弯头处堵塞造成排水困难还有一种情况不过就与验收没关了那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有弯头的话洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的验地平其实验收这个对于普遍用户是有一定难度的验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个很多时候也可以体现发展商的建筑质量因为作为业主方根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法也是挺简单的去五金店买一条小的透明水管长度约为米左右吧然后注满水先在门口离地面米或米处画一个标志然后把水管的水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度然后再做一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推测量出全屋的水平差度一般来说如果差异在厘米左右是正常的厘米在可以接受的范畴如果出这个范围你就得注意了我见过最严重的水平差度达到厘米的测量后我还以为我测量错了呢以上工作是有点烦琐的如果你有朋友拥有激光扫平仪这个问题就好解决多了验层高如果你的合同有这一个条款那么你是应该测量一下楼宇的层高的方法很简单把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法你应该测量户内的多处地方一般来说在米左右是接受的范围如果房屋低于米那么房屋就得考虑了这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里做矮层高对于发展商来说是非常有效的一种约成本的方法的减少总承重这样基础部分的成本就可以节约一部分虽然在只减了公分左右但是总体算起来成本节约也是很多的犹其对于成片开发的住宅区在一定的高度中降低层高可以建设更多的层数验门窗这里犹其以验收窗为主验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是只有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况阳台的水平与室内的水平竟然是一样的这样就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书验收应以合同书及附件规定的为准面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常花园面积是否大于其承诺的最小值门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固门窗质量是否合格平直度密封性牢固性等各层防水是否做好可以从天花板是否有水渍判断各种管线功能要了解如空调管路要保温等内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象安装的安全护栏是否牢固电路水路是否接通电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少空调运转冷热试验合同规定的赠送器具是否齐全电视电话宽带接口是否齐全厨房卫生间的通风孔是否具备信报箱是否安装可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位社区环境及合同中的其它约定集体收房程序指南第一步带齐身份证件全部购房资料房屋交付通知书入住通知必须费用如物业费用以及验房工具照相机录音笔小型摄像机等采证工具以业主身份前往博雅西园会所报到现金尽量少带如果您对收房成功有很大疑问或者不愿意委托开发商代交契税和大修基金可以不带第二步如果您对收房流程有异议必须充分表达您的想法和意愿如果在收房流程中开发商有违反约定交房条件和交房手续侵犯您个人利益和选择权的事宜您要据理力争以体现您的真实意愿第三步领取房屋交付必备文件住宅质量保证书和住宅使用说明书建筑工程竣工验收备案表以确定房屋是否已达到交付条件按照购房合同第十一条您必须看到这些文件原件确认房屋已经具备交付条件之后才能进一步进行验房结算费用交钥匙等交接工作否则后续产生的风险和责任将由您自己负责例如您对房屋质量不满意而要求退房的话您的大笔可是已经交给开发商您将处于被动如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不全您可按购房合同第十一条要求开发商签收关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书建筑工程竣工验收备案表的责任确认函附件第四步房屋检验验房包括小区环境周界本程序是开发商和业主之间的必备流程如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续则业主可要求开发商签收关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函见附件二后中止办理手续开始签署房屋验收情况表根据您上次看房提交的整改意见逐一对照并参考收房须知以下几点必须填写先举个例子以后逐步补充和修改房屋卫生间厨房洗衣间防水未做避水试验上下水无法试验不能确认是否已通没有查验电梯的准运证车库未启用保安系统未测试以下填写单套房屋个性问题要求开发商出具实测面积测绘报告若实测面积超出可以中止收房估计超出的可能性很小因此这里不给出确认函模板偷个懒如果验房后您认为质量问题较多且需较大整改则业主可要求开发商签收关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函见附件三后中止办理手续如果验房后您认为质量问题较少或可以接受则业主可签字确认验房通过但须将发现的问题逐一填写在验房单上另外尽量在验房单上加上以下几句若房屋不符合有关国家强制标准或行业标准且并未明确告知并得到本人书面确认本人将保留退房或索赔的权利按未完成交房论处由此而导致本人的损失包括装修本人有权提出进一步赔偿的要求若房屋有变更设计且并未明确告知并得到本人书面确认本人将保留退房或索赔的权利按未完成交房论处由此而导致本人的损失包括装修本人有权提出进一步赔偿的要求第五步进行房屋面积确认签署商品房实测面积结算补充协议本程序是在您对房屋交付的基本条件满意之后开始实际交接的其中一个环节该环节可以与后面的环节不分先后或同时进行可以双方友好协商开发商应出具实测面积测绘报告若您对房屋实测面积有异议则不要签署该协议可以要求开发商签收有关确认函或由开发商准备第六步结算房款各项费用延期交房违约金面积补差对面积误差没有异议的可以签署面积结算协议结算房款差价对面积误差有异议的可以暂不结算房款差价特别注意经审查商品房买卖合同联盟工作组认为只要合同规定房款已经付清业主有权要求开发商交付房屋即交钥匙后续环节都可以在交钥匙之后完成业主也可根据自己情况作出适当让步听从开发商的安排以便于尽快办理相关手续延期交房违约金结算延期交房违约金第七步交钥匙开发商交钥匙第八步和物业公司签署物业协议向物业公司交纳物业费根据法律规定您应该与开发商指定的物业公司签署物业协议