《收房注意事项》及《验房流程明细》.doc

第1页共9页收房注意事项及验房流程明细目录1收房注意事项21交房资格第2页交房的个证件重要程度排名第2页特别提示第3页22收房流程第3页查证办理验楼手续第4页提示第4页3验房流程明细31验房时间第5页32验房目的第5页33验房项目各项标准第5页提示第5页详细检测项目第56页验房时应注意哪些事项第67页验房标准项目各项标准第79页4验房案例第9页5温馨提示验房申请第10页第2页共9页一收房时应注意交房资格根据我国的合同法建筑法城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用未经验收或者验收不合格的不得交付使用而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得建筑工程竣工备案表否则购房者有权拒绝收房由此产生的延期交房责任由开发商承担同时根据消防法的规定单体必须经过消防验收才能交付使用房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书因此提供两书也是开发商交房的必备条件PS建筑工程竣工备案表的颁发部门是由当地的规划公安消防人防环保等部门共同出具的认可文件或准许使用文件同时满足供水供气供电及通邮等必要居住条件并取得了公共服务单位出具的永久供水供气供电通邮的证明文件交房的个证件重要程度排名竣工验收备案表最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的它由设计监理建设单位和施工单位四方合验后在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案竣工验收备案表中的项目只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用按照有关规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话这个楼盘就是黑楼是不能入住的购房者有权拒绝收房住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限范围作出的承诺必须作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款特别注意保修期限住宅使用说明书是针对房屋设计施工及验收中的具体技术指标如抗震指数墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项建设工程质量认定证书房地产开发建设项目竣工综合验收合格证特别提示只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件所以收房时先要审查相关文件确认房屋已经具备交付条件之后才能进一步进行验房结算费用交钥匙等交接工作所以要对这些文件给予重视尤其提示您要看原件而不是复印件第3页共9页建筑工程竣工备案表是最重要的文件收房时不能只看开发商有没有这张备案表一定还要仔细察看各个分项有没有都备案它是收房的前提即使开发商做得再好如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准您有权拒绝收房对于这些文件一方面要验收它有没有另一方面也要看验收这些文件取得的合法性如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不全您可按购房合同第十一条要求开发商签收关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书建筑工程竣工验收备案表的责任确认函提醒您住宅质量保证书住宅使用说明书和管线分布竣工图您可带走作为证据资料保存如果开发商不能提供上述相关文件购房人有权拒绝收房由此产生的延期交房的责任由开发商承担2收房流程第一步拿钥匙验房在还没有与业主交接前开发商一般会委派工程部客服部物业公司组成内部验房团对即将交付业主使用的房子进行预检对发现的问题及时整改经过预检后开发商将钥匙移交给物业公司由物业公司安排业主验房第二步寄发通知业主一般会提前57天收到物业入伙通知书业主最好要按约前往因为合同中一般约定如果业主未能在约定期限内前去验房视同同意交接如果无故不交接有的开发商还将从合同约定的交接日起按日收取万分之一至万分之三的保管费业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往最好书面通知发展商并说明原因第三步确认身份业主应该根据入住通知书的要求携带相关资料到售楼部确认身份并联系验收交接事宜这些资料一般包括入住通知书买卖合同或预售合同身份证的原件和复印件家庭成员照片物业建档客户资料用如果委托他人验房被委托人在持有效身份证明文件的同时还需出具业主的授权委托书第四步验房移交物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房若验收合格业主须在楼房验收交接表上签字认可领取房屋钥匙和住宅使用说明书住宅质量保证书和住户手册等资料同时须按规定缴纳有关费用若验收不合格业主应将不足事项明确记录在楼房验收交接表上可暂不办理入住手续再次交接时间由双方另行约定但一般不应超过天第4页共9页验房表格相关证件需要业主自己提前跟物业了解清楚第一步查证办理验楼手续房屋权属文件国有土地使用权证上是否有抵押记载是否房屋质量文件原件住宅使用说明书带走开发商提供有否住宅质量保证书带走开发商提供有否竣工验收备案表带走建设主管部门出具有否建筑工程质量认定书有否房地产开发建设项目竣工综合验收合格证有否各种相关验收表格住户验房交接表有否楼宇验收记录表有否商品房面积测绘技术报告书房产管理局或区局直属测绘队有否房屋质量合格证明区级以上质检站核发有否用水合格证卫生防疫部门核发有否建筑工程消防验收意见书公安消防部门出具有否市电梯扶梯验收结果通知单质量技术监督部门出具有否市建设工程环保验收合格证环保部门出具有否市燃气工程验收证书燃气主管部门出具有否市工程验收档案认可书城建档案部门出具是否管线分布竣工图水强电弱电结构带走是否实测面积测绘报告开发商提供是否从物业处拿钥匙单元门钥匙是否进户门钥匙是否信箱钥匙是否提示1目前有些开发商在房屋交接过程中往往让业主先交费用及其他手续后再验房给日后的纠纷埋下隐患为避免出现这种情况业主应坚持先验房后办理手续2如果开发商提出代办产权证业主是可以拒绝的因为产权证业主完全可以自己办如果交给开发商那业主还要给开发商交代办费3验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上不能听信开发商的口头承诺并且在房屋问题的后面还要写明开发商承诺的解决时间这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法4对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项应注明暂不清楚或无法第5页共9页认定并由双方在注明处签字或盖章二验房流程明细验房时长一般公寓套房50分钟左右验房项目水电墙面空鼓开裂平整地面阴阳角阳台卫生间门窗等的检测验房目的通过专业第三方机构对新房进行全面检查将交房前的问题提交开发商整改避免后期收房后业主承担房屋质量责任避免不必要的经济损失二详细检测项目防盗门的检查外观是否有漆面的破损或剥落划痕现象是否门及门框的密封条是否完好是否门的上下插销是否安全可靠灵活是否多次开启子母门感觉门的合叶是否灵活是否合叶门锁的安装螺丝是否紧固是否有缺少现象是否门的门舌把手是否灵活联动装置是否灵活是否钥匙是否能够安全灵活的把门锁好是否玄关墙体部分墙体部分屋顶上是否有裂缝与横梁平行基本无妨如果裂缝与墙角呈斜角说明有结构问题是否承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面表示该房存在隐患是否是否有变色起泡脱皮掉灰等这些都是渗漏的迹象是否墙身顶棚是否有隆起用木槌敲一下是否有空声是否从侧面看墙上是否留有较大较粗的颗粒或印迹粗糙是否墙面是否有水滴结雾的现象冬天房间里的墙面如有水滴说明墙面的保温层可能有问题是否内墙墙面上有否石灰爆点麻点是石灰水没有经过足够时间的熟化所致影响装修是否墙身有无特别倾斜弯曲起浪隆起或凹陷的地方是否天花部分地面部分天花部分是否有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响是否是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕是否顶棚楼板有无特别倾斜弯曲起浪隆起或凹陷的地方是否地面部分现场是否清理完毕是否是否地面平坦无裂纹无破损无空鼓等现象是否是否有裂痕脱皮麻面起砂等缺陷是否第6页共9页墙体部分墙体部分屋顶上是否有裂缝与横梁平行基本无妨如果裂缝与墙角呈45斜角说明有结构问题是否承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面表示该房存在隐患是否房间与阳台的连接处是否有裂缝如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆是否是否有变色起泡脱皮掉灰等这些都是渗漏的迹象是否墙身顶棚是否有隆起用木槌敲一下是否有空声是否从侧面看墙上是否留有较大较粗的颗粒或印迹粗糙是否墙身有无特别倾斜弯曲起浪隆起或凹陷的地方是否窗户部分窗户部分安装是否牢固与混凝土接口是否有缝隙是否窗框无损伤密封条缝平整无卷边脱槽是否玻璃牢固无裂纹损伤和松动封胶修口妥当平滑是否窗把手窗锁完好及操作正常是否窗与窗框各边之间是否平行是否窗框四周无渗漏异况窗台下面有无水渍是否双层玻璃内部是否整洁无灰尘和水蒸气是否供电及设施部分供电开关箱内开关应安装是否牢固是否所有灯是否能亮所有插座是否有电使用试电笔或小型即插型电器是否各个开关插座是否牢固别忘打开电话电视的线路接口用里拉一拉看是否虚设是否厨房电水煤气表具是否齐全是否煤气是否开通是否是否有地漏是否房间上面的邻居家是否漏水是否水口内是否留有较多的建筑垃圾是否用手使劲晃动上水管看是否固定牢固如果松动应重新固定是否第7页共9页检查厨房烟道用纸卷点火后灭火冒烟放在烟道口下方10厘米左右看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走是否观察水表是否空转如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏是否阀门关闭正常是否一验房时应注意哪些事项1楼地面是否平整想查看楼地面是否平整只需要要用长尺或者带有水平的专用直尺靠墙壁地面检查是否平整同时观察是否有划痕裂纹墙面是否有爆点爆点生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好抹在墙上就会形成爆点用铁器敲打爆点时就会发现大面积的疏松脱落等质量问题2墙面是否有裂痕检查墙面是否平整的同时还需要看墙面是否有裂痕常见的四大裂痕强度裂缝沉降裂缝温度裂缝变形裂缝是否有外漏的铁丝网钢筋如果在验房时发现以上的墙面问题可以终究开发商帮忙修补后在签字3室内楼梯是否有缺损主要看楼梯的平整性是否有缺损4门窗安装轨道是否顺畅在门窗检查方面最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅特别是平开窗的亲们一定要注意能否关严实否则会有风进入房内特别是在寒冷的北方那么在冬天你们就惨了如果再验房时发现的这些问题直接通知开发商他们会很快就修理好了如果你已经签字后再找开发商处理这些问题那么他们的办事效率就是龟速了第二个方面就是在检查新房的门窗玻璃是否有破损窗框是否有变形如有发现异常抓紧找开发商解决这个是非常需要你们注意的事项特别是各个房间的门窗都要仔细检查好避免不必要的破财5进户门是否有磕碰和刷漆需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆从严格意义上讲门身内外顶面是必须要刷油漆门的间隙不要太大门的开合无特别的声音门的四边要紧贴门框门锁的一边间隙不能太大同时也不要忘记了试锁主要是看钥匙是否好用以及门锁是否安装的坚固其他很重要的一点是门的隔音效果要好以及密封程度进户门磕碰痕迹6阳台设备无破损验收阳台的时候主要是看阳台的地面是否平整有无破损其次就是阳台的窗户设备是否完好7层高不能低于28米作为楼房的建筑高度规定一般在28米实际高度不能低于26米层高3米的实际高度不能低于275米但是住宅层高不能低于28米8给水是否配套齐全在检查给那方面的注意事项主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给是否配套齐全包括楼道里的管道井中的水龙头9排水是否正常有了给水后剩下的一大问题就是排水问题的解决验收排水的位置主要是在台盆马桶浴缸和卫生间厨房阳台地漏等应听到咕噜噜的声音和表面无积水合格的地面不应有积水存在因地漏是最低处但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度尽可能让水流大急看水压大小试排水速度排水验收一定要实践操作10电气是否与买的数量一致电气方面的检查首先是要检查电卡水卡中的水量电量是否与买的数量一致11预留洞是否合理第8页共9页首先要查问客厅南北卧室的空调机位和孔洞特别是在检查空调孔时一定要看是否里高外低如果是外面高里面低下雨的时候雨水就会灌进来这可是比较麻烦的事尤其是空调孔开在北面的灌水非常严重如果发现这个问题坚决要求kfs把原来的口子堵上并重新打孔12强电弱电在检查强电弱电的时候主要是看电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座检查开关插座的牢固程度检查强电弱电垂直距离是否超过一米否则日后会影响电视的收看效果这个很重要哦用电笔小灯泡测量各个强弱电是否畅通通过拉闸后户内是否完全断电户内有分闸的也同样分别检查就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源对于插座一定要是保险插座距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座13检查室内的平整度如何检查室内的平整度的三大方法1在房顶上用细绳栓上一重物贴墙放下至墙脚从四周检查其倾斜程度2目测大致地平3检查墙体平整度墙身顶棚楼板有无特别倾斜是否弯曲起浪检查室内平整度14检查门窗垂直度1大门房门的插销门锁是否太长太紧2门插是否插入得太少门间隙是否太大特别是门锁的一边3门四边是否紧贴门框门开关时有无特别声音4窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水5窗边与混凝土接口有无缝隙6开关窗户是否太紧可否妥当关上7窗户玻璃是否完好15公共配套1打开电话电视的线路接口用力拉一拉看是否虚设2电话线闭路电视线宽带是否畅通到位3CCTV监控系统楼宇可视对讲系统家庭安全防范报警系统4周边防范管理系统离线式智能巡更系统背景音响及广播系统以上十五条验房知识对每一个业主在收房时都会有所帮助对于业主而言验房都应该是很重大的事情因为只有在签字前发现的房子问题才能去追究真正的责任人最大化的保证自身的利益验房标准1电路检测电路检测会用到专业的检测仪针对室内的每一个插座进行检测看看室内是否火零线有相交或相邻是否会缺地线等等测试阴阳角与水平利用带有远红外线的水平仪以90的垂直原理即可测试阴阳角和地面水平一般误差在03公分之内属于国家规定范围之内的有偏差后期在装修的时候可以进行在一起的整改修补误差过大是建议业主找开发商整改不然后期装修出来会影响装修效果的地漏检测检测地漏主要往室内的每一个下水管道倒水进行测试看看下水是否正常如果地漏受堵室内的水无法正常排出容易造成室内蓄水影响正常生活所以在前期检测出来看看地漏是否下水正常地漏管道有无破裂漏水现象及时发现及时更换4门窗检验属于验房中细节检验的一部分主要是看门窗是否有损坏门窗是否开关自如螺丝是否紧扣如有发现损坏及时更换检测墙面平整度利用2米长的平整尺测试墙面的平整度墙面过于不平整会影响后期装修出来的效果如果偏差过大后期整改的费用是要自己承担的所以在前期检验出来可找开发商协商整改第9页共9页墙面空鼓利用检测一次在室内的整个墙面进行敲打检测是否有空鼓墙面空鼓过多主要会影响后期墙面不管是帖瓷砖还是刷油漆时间长了会脱落所以当即检测出来面积过多是需要从新凿开墙面利用水泥从新进行回填修补地面空鼓也是一样验房项目各项标准裂缝距检查面1M处正视无裂缝和爆灰空鼓楼墙地面单块空鼓面积不查过400c门窗门窗外形尺寸符合设计要求安装正规无异样不良质量缺陷门窗试用功效应开启闭合自如窗框有无预留池水槽及排水孔水压水管承载正常工作水压15倍一般为0608Mpa各出水口出水量正常外漏渗水通过闭水试验或下雨后的阳台等自己观察墙面楼下邻居是否有渗漏的迹象水平阴阳角阴阳角落的垂直度以及光顺度应符合室内装修阴阳角落垂直度的相关要求目测毛坯层阴阳角度整体垂直度光顺度线型良好不得出现弯曲波浪形的现象提示验房检测出来的问题业主及时提交物业转交开放商处理整改后期施工前可以让装修公司再进行一次装修前的质量检查避免施工后发现隐蔽工程