论当前房价上涨的成因与对策.docx

论当前房价上涨的成因与对策论文关键词高房价成因对策论文摘要改革开放以来我国房地产业得到迅速发展近年来房地产价格持续稳定上涨已远远超过一般人所能承受的经济能力过高的房价有可能超出经济系统的承受能力从而最终影响经济的稳定为此基于对我国房价上涨的成因分析并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议改革开放以来我国房地产业得到迅速发展住房作为市民赖以生存的安居场所住房价格又是房地产的一条生命线贯穿于住房的销售与使用当中因此越来越被人们所关注近年来房地产价格持续稳定上涨已远远超过一般人所能承受的经济能力特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房但因房价之高而无力购买有部分人能拥有几套房产而有部分急需住房有些却是超前的需求过高的房价有可能超出经济系统的承受能力从而最终影响经济的稳定导致房价上涨的因素很复杂如果结合到我国房地产市场的实际则房价上升主要原因有经济持续高速增长住房需求旺盛资本和劳动力向中心城市流动土地资源约束且价格上升资金可获得性高且成本低供不应求虽然市场透明度不高可能导致误判下的投机炒作行为等一住房价格上涨的成因分析近几年来在我国经济持续快速增长的同时房地产业也得到了迅猛的发展为广大市民提供了舒适的住所但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼在市场经济条件下一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的但在房地产领域支撑房价持续上涨的因素很复杂不仅仅是由房子的供需关系所影响还有其他的因素通过对房地产业的分析结合我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面一总体需求呈旺盛趋势近年来随着社会经济的发展人民生活水平的不断提高对居住的要求和需求也日益提高在我国的很多城市都出现了住房供不应求的现象导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张而影响住房总体需求快速增长的因素有很多概括起来主要包括正常住房需求超前住房需求被动住房需求和投机型住房需求都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高共同推动了房价的上涨而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长现有各城镇居民可支配收入的增加从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲消费型住房需求增长直接拉动房价的上涨被动住房需求是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求近几年一些地方片面强调经营城市盲目大规模拆建引起大量的被动住房需求根据有关统计资料推算每年因房屋拆迁导致的住房需求在亿平方米左右而这几年每年新增商品房面积仅约为亿平方米住房缺口由此被撕开虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁可增加土地的供给量解决城市土地供给不足的问题但这增加的拆迁成本最终还是会转移到消费者的身上从而抬高了房价投机型住房需求是指由于投机炒作而形成的需求住房本身具有消费品和投资品的双重属性购买住房除了正常消费之外还可用来投资便出现了专门炒房的人群人为地拉动住房需求造成房价暴涨使房地产背离了市场的价值规律然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有一方面人民币面临较大的升值压力大量外资涌入房地产业做短线操作引发了涉外投机需求另一方面民众的可支配收入增加虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距但大部分舆论还是看好房地产有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨年预期末来房地产还有很大的升值空间人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较近几年来中国企业的总投资回报率一路上升资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调但速度远远赶不上企业的投资回报率再者目前我国的贸易顺差和外汇储备较大货币流通速度较快其结果是要么会拉动物价上涨要么会推高资产价格但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高所以人们便会选择购买房子作为投资不仅可以获得租金收入又可以等待房子的升值从而形成了一种投机性住房需求直接推动房价上涨可见以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力影响了房地产总体需求水平的提高二人口的高速增长资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长居民收入的阶段性积累使住房需求集中释放导致房价持续上涨近年来我国大中城市尤其是东南沿海城市外来人口的大量涌入在促进了沿海城市的经济增长房地产市场的快速发展的同时也给这些城市带来了较大的住房压力基于我国人多地少人多房少的基本国情从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨我国在快速城市化和全球化的过程中为寻求更好的发展机会和更高的生活质量资本和劳动力向中心城市流动这就形成了美国经济学家定义的超级明星城市在这些城市中房地产市场不再仅仅是本地人的市场城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高但资本和劳动力仍然争相流向这些城市原因很简单资本和劳动力流动时其追求的不是房价高低而是城市质量发展潜力和发展机会资本和劳动力向中心城市流动是导致这些城市房价上涨的重要原因三住房供应结构的不合理四资金可获得性高且成本低这些年来我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款所占比例差不多达到全部房地产资金的左右我国自从年以来连续八次降息使名义利率达到了历史上的最低位一方面对房地产业来说过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期从而助长了开发商们盲目的投资另一方面对购房者来说住房投资和住房消费都属于人们的经济决策一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑会衡量一笔资金的利用率也就是如何利用该笔资金才是最合理的如果投资者用自有资金购买房子作为投资在不考虑税金和其他费用的情况下所获得的投资年收益率只要高于银行存款利率或购买债券的利率那么该项投资就是合算的否则就不合算如果投资者是从银行或其他地方借来的资金只要所获得的投资年收益率高于融资成本即贷款利率那么这一投资仍然是合算的否则就不合算可见在利率过低的情况下购买住房不仅适用于房产投资也适用于住房消费银行贷款利率越低住房资金成本就越低购房者投资或消费的购房成本也越低从而提高房地产市场的需求逐步拉动房价上升中央银行从去年起连续提高存贷利率和存款准备金率收紧银根按道理说会对房地产业产生影响利率上升后一方面房地产开发商的资金成本上升促使房价上升购买者投机者的购房成本也就越高从而抑制房产需求另一方面购买人按揭贷款利率的上升就意味着购房者每月偿付的房息增加将会影响其他消费和生活质量更是直接抑制购房的需求但是央行这两年多次加息后房价还是稳中上升这是为什么呢一方面外资大量涌入房地产业近几年来央行推出的加息等系列调控措施收紧了房地产业的资金链在某种程度上对抑制房地产投资过热是有积极作用的但是外资的大量涌入化解了加息等调控措施所产生的效果使得我国的金融调控作用失灵另一方面虽然央行几次上调存贷利率加大了购房者的还贷压力但房产增值保值的上涨空间也很大而且按照目前的趋势房产价格增幅大于利率增幅的可能性大一些但大部份购买者因央行的历次加息已彻底地成为了房奴因宏观经济政策的时滞性随着加息力度的加大将会大大抑制了投机者的购房欲望从而逐步抑制房地产的需求我国居民购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款的我国住房按揭市场的潜在风险是政府不容忽视的美国次级债券危机打破了国内房地产市场中认为住房按揭贷款是优质资产的神话中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高如果央行一旦大幅度提息房地产市场需求就会立刻做出强烈的反应一旦房地产市场价格出现逆转而又无人接盘就会使银行潜在的巨大风险变成现实的风险到时贷款无法收回形成巨额的不良资产金融体系将要承受巨大的打击从而影响整个社会经济的稳定发展这是政府和我们每个人都不愿意看到的结果再者城市郊区的房价比市中心的房价相对较低一些投机者对房地产的投资目标便从市中心转移到了市郊区的房地产促使房价还是稳中上涨的趋势五土地资源严格控制且价格上升推动房价和地价互动上涨简而言之房地产用地供应的持续减少导致房地产市场供求关系日趋紧张使得未来房价上涨的压力不断增大这是我国房地产价格持续上升的直接原因土地资源的有限性土地占用的从严控制使得土地成本不断提高土地成本的提高决定了住房的高起点价也是拉动土地价格不断走高的成因房地产市场的旺盛需求住宅销售的活跃房地产开发的日趋激烈导致地价持续保持较高水平房价和地价两者之间互相促进互相提高对方的价格使双方价格都不断攀升六建筑开发成本上涨近几年来我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升从不回头重要原因之一就是我国年以来连续八次降息使名义利率达到了历史上最低位就房地产业而言过度的低利率助长了开发商的盲目投资引发了钢铁水泥等行业的盲目发展使得建材价格一直处于高位运行建筑用钢材价格居高不下其它建材如水泥和玻璃价格也处于总体上涨的态势使国民经济越来越失调建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨建筑所需的土地成本材料成本人力成本资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高它们的提高也会影响到住房的价格七住房周边硬件条件的完善城市土地成本是构成住宅产品的主要因素住房周边硬件条件基础设施的不断完善提高了地段的价值空间直接促使房价的总体上升地铁线路建设的开展快速干道的逐步开通相关城市硬件设施的不断完善住房周围的一些重要市政设施公益工程的建成都间接的提升了住房的价格因此从城市开发建设的速度与规模上看在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨八外资的大举进入虽说外资入房地产所占比例不大只有左右却使我国金融调控政策失灵使得炒房者底气变得更足从另一个角度来看外资进入房市将抬高房价构成成本在我国收紧银行贷款的时候外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情借机与开发商等市场主体联姻但这种合作是以获利为目的的而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中转嫁给消费者从而造成房价的上涨外资的进入也进一步加剧人民币升值的压力加大我国宏观调控的难度一旦人民币升值预期不复存在这些国外投机者就会迅速撤资导致我国房价出现快速下跌民众资产大幅缩水这些情况都非常值得我们关注市场不是万能的市场也有失灵的时候现在房地产市场虚火过旺为保证经济和金融安全政府适时进场干预是非常必要的国务院近期发出的通知对房地产开发不含经济适用房项目等相关行业的固定资产投资项目资本金比例由及以上提高到及以上此举无疑是希望从源头上将银根抽紧特别是月份央行的新一轮加息将会大大地遏制过度投资二缓减房价上涨的对策和建议随着房价的不断升高进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题如何能够有效的抑制房价的持续上涨对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决试提出如下对策建议一加强住房需求的管理为区别对待各类住房需求对不同的对象要通过不同的手段进行管理即对住房需求进行差异化的管理做到不同收入的人选择不同新旧不同价格的住房避免盲目跟风购买新房好房从而也有效的遏制了住房的价格上涨当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系基于我国人多地少人多房少的基本国情下房价上涨是长期趋势适度增加住房供给鼓励正常需求限制集团购房抑制超前需求控制城市房屋拆迁面积减缓被动的住房需求运用多种手段打击投机需求强化住房租赁管理要建立和健全租赁市场的规章制度维护双方当事人的利益规范租赁市场的健康正常和有序发展培育住房梯度消费强化合理消费观念倡导建设小户型住房购买二手房租赁住房等方式让住房市场回归正常的供需状态二加快我国农村城市化的建设进一步扩大城市化的空间我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的如果是采取农民进城的方式大量的农村人口涌入城市便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力而我国是个农业大国农村人口占总人口的以上必须要改变农民进城的方式通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设据有关方面研究发展中国家城市化水平平均为左右发达国家而我国只有与经济发达国家相比我国农村城市化水平明显滞后所以我国要积极推进县域经济的发展扩大城市化的空间吸引和鼓励农民不断向县城集中资本不断向工业园区集中实行工业化和城市化双轮驱动吸纳农村剩余劳动力在解决三农问题的同时也解决了大量农民进城的情形从而缓减了城市住房需求过旺的压力促进房价下降使农村和城市形成一个双赢格局三提高房地产开发中的土地使用效率调整土地供应计划的制定当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着铺张浪费的情况对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业压缩了住房用地的需求政府在制定土地供应计划时可以考虑单独制定新增住房用地的计划同时在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上制定存量住房用地的供给计划市场化供地是大势所趋在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围解决低价供地无序竞争问题要建立土地房地产管理部门协调机制在遵循土地利用规划城市规划的基础上调控土地供短期内适度控制拆迁适度放量土地的同时规范土地市场打击土地投机从而间接调控住房价格四强化资金监控力度合理引导资金流向政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款打破目前银行体系中视住房按揭贷款为优质资产的神话加强银行资金的管理加强对房地产信贷管理控制银行对房地产的信贷比例对开发贷款从严审批严厉打击少数不法开发商的囤积居奇散布虚假信息等违规销售行为另一方面加强审核个人住房抵押贷款对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度强化外资的监控力度国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向为科学评估房地产风险提供依据加快制定外资投资房地产的规章制度将外资进入房地产领域纳入管理范畴加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度并制定外资投资房地产的详细规定合理引导资金在楼市股市汇市债市中的流向和分配当前可以考虑制定优惠政策引导资金流向旅游产业文化产业高科技产业和农业等领域五完善房地产税制政府应该减免房地产税费从而降低住房价格在房地产商开发的过程中要缴纳各种税这些收费最终都要归结到住房的成本中房价自然就提高了另外通过提高办事效率减少办事环节公开办事程序公布税费标准允许产权规则市政交易等资料信息公开查询等这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性减少交易费用降低开发成本从而为降低房价提供有力的保证第一要尽快开征物业税有学者认为开征物业税不仅增加了住房的保有成本有助于活跃二手房市场缓解新增住房市场的压力而且能够改变住房购买者对未来的预期抑制超前消费减缓房价上涨的势头不仅如此它还为地方政府提供了新的税收增长点调动了他们的积极性有利于中央宏观调控政策的贯彻落实第二转变土地增值税的征收手段考虑到现行增值税在实际征缴中的困难长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收第三强化对转让收益课税可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准有区别地对转让收益课税六建立和完善相关的法律法规房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配房价上涨最终需要通过经济增长来消化政府有责任有空间去干预以实现可持续发展目标为此需要建立健全信息反馈监控体系完善土地政策住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用为确保我国住房市场的健康有序发展需要建立和完善与房地产相关的法律法规为住房建设计划和政策提供必要的法律依据规定住房开发的具体要求和行业标准当前急需制定的是住宅法现在随着我国国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的出台将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善解决城市低收入困难家庭的住房问题有助于人们实现居者有其屋的目标七建立和健全房地产信息发布制度政府要定期向社会公开发布有关住房供求住房价格的信息为市场主体决策提供参考同时建立网上信息查询制度及时更新有关内容保证信息的现时性完善信息资源的开发利用在现有基础上积极开发分地区分品种分项目的住房信息并定期向社会发布使市场主体及时了解有关信息掌握市场走势要及时建立多层次的房地产市场预警系统建立综合的预警指标体系重点监控土地投资价格空置率供求状况等指标为房地产市场各主体决策提供服务建议媒体尽量客观地预测房价的走势准确引导市民转变住房消费的观念鼓励他们勇敢地做商品房的消费者房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系正确处理房价上涨同市民生活的关系探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用从以往的地产行业的问题突显来说及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重既然行业管理宜早不宜迟主张专家参与变为市长拍板行业前景能量分析及时的出台政策防止政策的滞后性是行业管理重要的前提今年往后是国家治理房地产市场的关键时期相信政府会做出理性强有力的具体措施来维护房产市场的整体稳定的