我国房价持续上涨的原因及其对策.docx

我国房价持续上涨的原因及其对策摘要近年来我国房价持续不断地上涨究其原因既有经济方面的也有心理预期和消费文化等非经济方面的因此为了应对这一问题必须具体问题具体分析采取有针对性的措施关键词房价上涨原因对策年住房制度改革以来住房旺盛的需求持续地迸发出来近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快某些城市的房价甚至出现飞涨各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论并对目前房地产过热提出各种质疑这些均已引起中央的高度重视国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨甚至作为政治任务下达地方政府即便如此调控的效果仍不显著有些城市房价反而涨得更快其原因应该说是多方面的本文就该问题展开研究和分析并针对存在的问题提出相应的对策一房价持续上涨的原因一经济原因首先当前房价上涨与地价上涨密切相关随着国民经济和城市建设的发展相关土地会因级差地租变化的影响造成土地出让价格的上涨这是完全正常的需要密切关注的是地价的不正常上涨土地储备和招拍挂制度实施以来对增加土地出让的透明度避免寻租发挥了重要作用但不可回避的是招拍挂制度也存在明显的缺陷即容易过高地抬高地价这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题其次新建住宅建造成本增加这里所说的成本上升既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加拆迁成本提高及精装修商品房的增加还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加可以直接感受到的是年以来建成的住宅与上世纪年代年代相比无论是房屋的户型还是小区配套及环境的营造都有巨大的改变与提升如果说以前的住宅是低水平的温饱型的住宅现在的商品住宅则是小康型住宅第三房地产供给结构不合理目前在我国大部分地区的房屋开发中高档房屋比重过高中低价位普通商品房经济适用房的开发量不足一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况造成了价格虚高的高档商品房供过于求同时中低价位普通商品房经济适用房供不应求导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象从市场的发展看供给结构严重地违背需求结构在一些档次住房供应量不足的情况下就会产生结构性泡沫现象第四多种住房需求旺盛一方面房地产市场存在巨大的真实住房需求其依据是到年我国城市化水平将达到在此期间将有亿亿人从农村转移到城市这些人需要解决居住问题目前我国城镇人均住房面积为平方米据预测到年实现全面小康时人均住房面积将达到平方米我国城市房屋拆迁建新的过程中存在大量刚性的被动需求今后一段时间内拆迁量将有所收缩但仍将保持较大规模我国每年新婚家庭在万左右其中相当一部分有购房需求普通高校毕业生人数逐年增加这些人中相当一部分在未来年内都将产生购房需求另一方面当前房地产市场中还存在大量投资需求一般来说过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的高价格就带来这些行业巨额的高利润巨额高利润就刺激了投资需求投资需求进一步抬高价格随着我国经济的发展居民可支配收入提高民间资金雄厚大量资金需要寻找投资渠道而股票市场等投资渠道目前还不完善这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景在一定的条件下特别是在局部地区这种投资有可能转化为投机目前国内部分地区房价飞涨与存在投机性炒作密切相关部分开发企业利用政策和市场信息的不对称恶意炒作加上个别媒体不加甄选大加渲染使部分消费者盲目跟风造成局部地区个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨二心理预期以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价但实际上房价有区别于一般商品价格的形成特点简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果事实上房价不仅可以极大地脱离成本甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系因为在市场经济条件下真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子或者居民的消费需求需要多少房子而是社会普遍的经济预期以香港房地产价格为例亚洲金融危机以来香港的房价年间跌去了在这个过程中无论是房子人口还是社会收入水平的变化都不大仅仅是人们的社会预期经济预期发生改变房价就发生剧烈变化也就是说社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多更重要的是国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期当前采取的调控措施主要有一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应二是暂停农用地转非农用建设用地审批严格控制农用地转为建设用地的规模从紧控制房地产开发的土地供应这实际上是从资金和土地两个源头控制房地产供应从国家的角度讲是为了控制房地产投资规模防止宏观经济过热采取的必要措施但对普通消费者来说他们能感受并得到的心理预期就是开发商地也没了钱也没了今后房子的供应要少了房价也要涨了在这个过程中开发商利用政策和市场信息的不对称利用自己的话语权通过媒体宣扬房价还要继续上涨的观点进一步强化老百姓的心理预期造成局部地区房价短期内出现非正常上涨三消费文化在中国拥有房产是历代秉承下来的传统中国人将拥有住房看成是人生的极大追求认为家财万贯终会耗尽只有房子是可以父传子子传孙代代相传的资产没有房子就意味着没有家就成为流离失所的人就像是没有根的树家在中华民族的心中是稳定温暖和谐团圆的象征是组成家庭的首要必备之物它不单纯是一个遮风挡雨的住处一个休息的地方更多的是被赋予了精神层面上的意义就像我们常把家形容成是心灵的港湾是养老归终落叶归根的去处家在中国人的眼里是任何物品都无法替代的也正囚此中华子孙对个人住房的追求从未停歇过由于受到传统观念的影响中国人难以接受成为无家之人一旦所居住的房子被拆便会马上投人到买房的行列中形成购房队伍中的中坚力量所以只要有房被拆必然涌现出大量的购房者以及房价的伺机上涨另外对于一人部分年轻人来说拥有自己房子也已成为结婚的前提条件或者说是稳定生活安居乐业的保证然而对于被动购房者和年轻购房者来说无论是靠拆迁补偿还是靠个人工资绝大部分的消费者单凭个人力量是买不起房的而向银行申请住房按揭贷款成为主流提前消费在我国已不再新鲜美国老太太和中国老太太的故事也成为历史如今的中国住房自有率已超过美国但是在我国高住房自有率的背后却存在着大量的房奴和准房奴从年开始全面普及住房消费贷款以来提前消费被国民广泛接受住房抵押贷款开始大幅的增长商品住宅走向了普通消费者使其不再成为一个遥远的梦然而在近几年的时间里房价是疯狂地上涨普通消费者开始不堪重负但还是无法阻止人们对住房的追求消费者对商品住宅的热情依就不减于是出现了个新名词房奴一般认为家庭所承受的住房按揭月供超过家庭可支配收人的便已沦为房奴随着月供或者说是购房成本逐步地超过租房成本买房不如租房的建议此起彼伏对于资金不足的消费者来说买房所带来的不仅仅是物资上的压力更难以承受的是精神上的负担一旦买了房子大半辈一子的时间就会被房子牵着走总觉得的担负着还不清的债款但中国人由于受到千百年秉承下来的中华传统的影响对住房特别地在乎有居则安有产则宁的观念已根深蒂固认为租房无论怎样经济合理都是住在别人的房子里是寄人篱下而拥有自己的房产人生才算是完整的甚至愿意为了购房而放弃对其他物质的追求与精神上的享受希望一步到位这其中也不乏攀比的心态在作祟二应对房价上涨的措施把防止房地产投资和用地扩张反弹危险与合理调控房屋需求结合起来当前房地产市场供需双方特点是投资和用地过度扩张控制已见成效但房价增长过快的矛盾突出因而应把继续适当控制房地产投资和用地扩张特别是防止房地产投资和用地过度扩张反弹与合理调节房屋需求结合起来适当控制个人住房贷款需求在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍然过快的条件下适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率另一方面要采取有针对性的措施如强化购买期房和投资性置房的贷款限制落实个人住房贷款的担保严格住房贷款程序等严格控制被动需求要通过改革土地出让金融管理和投资体制防止政府土地低进高出或从银行大量借款以及滥用投资权力和扩大投资范围从制度上切断政府过量城市拆迁资金的来源渠道和主导投资的权力根治政府长久不衰的投资冲动从而有效抑制住房被动需求严格限制投机需求房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用和对房地产市场起着极大的破坏作用因而必须严格限制第二规范土地价格和扩大低价位房屋比例在房地产市场供给方面除了防止过度投资反弹风险还要把完善土地出让制度与规范土地价格控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来在规范土地价格方面要防止继续以土地协议价或变相协议价进行土地低进高出的土地投机和炒卖规范政府在土地拍卖中的行为逐步形成符合土地供需关系反映土地价值的土地拍卖价格通过扩大房地产企业规模效应等降低成本减少土地涨价因素过多地向房价转移在提高低价位房屋比重方面要区别不同房屋结构的投资状况通过增加政府投资扩大社会投资和货币信贷倾斜加大低价位特别是经济适用房投资的力度改变经济适用房比重低和脱离居民收人结构的状况引导各方面的理性预期一方面要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身房地产业和整个国民经济风险把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模提高房屋质量优化房屋结构和降低经营成本上另一方面要引导消费者理性地认识到买涨不买跌的风险克服从众心理把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上引导消费观念的转变目前在住房消费领域人们追求一步到位导致住房消费提前需求集中趋同引起房屋供不应求针对于这一现状国家需要调整住房政策鼓励梯级消费抑制提前消费政府根据城市大小发展状况购房者年龄收人家庭人口平均规模等数据制定差异性政策鼓励小户型消费限制大户型住房需求和消费参考文献董藩印德中决定中国较高房价水平的特色因素中南民族大学学报人文社会科学版单东宏观调控不会逆转房价上涨当代经济杨重光房地产市场宏观调控的几个重要问题研究现代经济探讨张晋生房价高涨的市场结构及体制因素分析经济与管理研究刘希模我国房价居高不下的成因及其对策经济社会体制比较茅于轼房价与结构问题的祸因城市开发丛越君浅析城市房价上涨的另类原因前沿