中国住房问题及其原因.doc

中国住房问题及其原因摘要无论是发达国家还是发展中国家都不同程度地存在着城市住房问题各国住房问题的特点和程度有所不同相应地解决住房问题的制度安排和政策措施也各有特色本文通过对中国城市住房问题演变和住房政策变迁的回顾从城市住房问题的微现和宏观两个层面探寻社会相互作用的两种基本规则市场与政府解决住房问题的边界进而探讨中国城市住房问题求解的思路关键词城市住房住房市场住房问题原因出路住房是房地产的基本形态之一城市以上的房地产以住房形式存在城市住房问题是世界性难题无论哪个国家在经济发展和城市化进程中都遇到或正在经历这一难题住房问题以及由此衍生的众多城市问题的解决关乎一国社会经济的协调发展世界各国政府都对解决城市住房问题给予高度重视一城市住房及城市住房问题要正确分析城市住房问题一个重要的出发点是先给住房下一个适当的定义住房不仅仅指建筑物结构也包括居住点的土地和上面的服务设施水电垃圾回收等以及它提供的通往外部服务教育医疗等就业和其他城市便利设施的途径这样广泛地定义后住房在国家福利事业和经济发展中都是一个重要组成部分通常在家庭消费固定资本投资甚至就业机会中占相当大的比重在城市地区由于人口密度高在公共和环境安全上要求更高标准的服务及规划的约束所以住房问题尤其明显和重要于是城市住房市场上的政府干预非常普遍其形式不仅包括对市场活动的管理而且包括基础设施以及住房上的投资当问到什么是住房问题时可能会有不同的答案我国近几年来新房和旧房价格上升的速度都超过个人收入增长的速度因此对于许多年轻人来说住房问题就是因为房屋价格和首付太高使他们没有能力拥有住房这是一个年轻中等收入的人的看法拥有住房对富人来说不是一个问题而穷人谈不上拥有住房对于穷人住房问题可能是怎样才能用总收人中比较适合的一部分租到一所像样的房子对于居住在快速发展的城市近郊的居民来说住房问题可能是附近在建的房屋太多使原本宁静的郊区也像城市一样拥挤和喧闹而对于一对岁的老年夫妇而言居住在他们于年只花万元购买而现在价值万元的房屋中根本就不存在什么住房问题而且可以随时通过房屋获得最大的资本收益对城市管理者来说日益明显的不同阶层的居住分化并因此可能引发其他社会问题以及住房开发的无序化城市规划滞后于房地产开发速度并因此而导致的城市基础设施运行效率低下等问题也是急需考虑解决的世界各国城市住房问题的表现形式是多种多样的归纳起来主要有两个层面第一个层面是微观城市住房问题主要表现为住房紧缺问题即住房供求不能达到平衡居住质量问题即住房的质量不符合居民对现代生活的要求经济负担问题即城市居民在住房的持有方面两极分化苦乐不均第二个层面是宏观城市住房问题主要是指居住空间的结构问题主要表现为城市居住区的阶层分化甚至隔离等不平等现象的普遍存在如贫民窟城市灰区居住郊区化等由住房问题而起的其他效政策和制度的持续应对的城市问题二当前住房问题产生的原因分析对住房和住房问题的特殊性认识不足住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所具有空间位置固定耐久性和异质性等物理特性同时还具有价值量大使用寿命长弱流动性是生活必需晶等社会经济特性住房具有消费品和资产的双重角色它既是为居民提供住房服务的消费品也是可以被拥有和交易的重要资产对于全体社会成员来说住房是其基本权利和社会福利即使是最低收入家庭也需要消费住房服务属于生活必需品这是住房与一般消费品最大的区别因此各国和各地区的政府普遍把确保每个居民都有获取适当住房的机会作为其重要承诺这不仅仅是为了家庭的利益也是为了确保社会和谐提高公民健康水平和教育水平促进城市社会经济的协调发展住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的与金融市场直接相关的市场住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性实践表明仅仅依靠来自私营部门的住房供应在住房供应数量标准区位和时间以及住房价格的可支付性等方面通常难以满足社会的理想目标因此需要通过政府对住房需求和住房供给的干预来保证全体居民都有机会获取适当的住房以保证政府关键社会经济目标的实现对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识快速城市化阶段的城市人口增加城市人口在乡镇小城市中等城市大城市和特大城市之间梯次向上迁移以及从经济欠发达城市和经济较发达城市从内陆城市向沿海城市的迁移已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征限于城市政府提供公共服务的能力任何城市都不可能无限制扩张城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题在市场经济条件下人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济门槛与此同时城市政府必须为当地低收入居民提供住房保障为中低收入居民获取住房提供必要的扶助使其获得与城市社会经济发展水平相适应的住房服务这样才能保持城市社会经济的长期持续和谐发展市场本身尚不具备匹配住房供求结构的能力从居民家庭而言随着其家庭收入的变化住房消费通常要经历一个先租后买先小后大先旧后新的过程新增住房供应所面对的购房对象也包括首次购房改善住房和豪华住宅三种市场经济条件下住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付能力决定的住房供给的层次性也主要是由需求的层次性决定然而在供给总量相对不足新房供给结构主要由开发商根据当期利益最大化的原则决定的情况下大户型高价位的豪华住宅和改善型住房就成为他们开发建设的首选目标使首次购房居民的需求难以得到满足本来存量住房供给可以弥补新房市场供给结构的缺陷但我国目前的存量住房市场又由于各种原因尚不发达政府或单位提供的公共住房廉租房或经济适用房也可以缓解新建商品住房市场的结构性矛盾但长期以来廉租房供给极其有限经济适用房供给也被许多地方忽视未及时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变住房政策是政府为改善住房的数量质量价格以及所有权和使用权而设计的目标政策工具和具体政策措施对住房政策的一般理解主要是为全体居民提供住房机会的公共住房政策包括公共住房的供给政策补贴政策分配政策金融政策和管理政策等内容而广义的住房政策还包括对完善住房市场改进市场效率的诉求不同国家或地区的住房政策目标往往与其社会经济发展水平和所处的阶段住房状况等密切相关目前我国政府住房政策目标相对模糊尤其是在提供公平住房机会方面尚无具体的政策目标宣示有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干预住房市场服务而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据过分强调住房商品化忽视政府应承担的责任住房商品化和市场化应该有一个渐变的过程尽管当前许多国家政府重点是提供低收入家庭住房保障但在住房市场价格高企中低收入居民缺乏足够支付能力时依然保持了通过可支付产权住宅类似中国的经济适用房的供应来干预市场的能力从我国住房制度演变的过程来看坚持住房商品化市场化和社会化改革目标无疑是非常正确的但在向这个目标迈进的过程中政府必须保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力以便对低收入家庭提供住房保障对缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助三解决当前住房问题的出路应该说导致住房问题的原因远远不止上述五个方面但可以肯定的说上述五个方面至少是导致我国当前住房问题的主要原因解决住房问题的出路在哪里呢近期中央政府提出了增加供给引导需求稳定价格规范市场着力解决低收入家庭住房问题促进房地产市场健康发展的思路应该说这是近年调控经验的高度总结是非常正确的但还要注意做好以下好几件事情摸清家底首先应该通过第二次全国城镇住房普查清楚把握当前居民家庭和住房状况结合政府能力及未来发展确定公共住房的适用对象和政策覆盖范围其次是制定公开透明的近期和中长期住房建设计划尤其是公共住房建设计划作为政府的公开承诺公诸于众再次是有公开透明的运行规则便于社会公众参与和监督最后就是加大公共住房政策的宣传力度让每个人都能清楚地知道自己是不是公共住房政策的资助对象如何获取相应的公共住房此外摸清城镇住房家底也有助于商品住房市场的健康发展完善制度年国家提出了构建新的住房供应体系即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房中低收入家庭购买经济适用住房其他收入高的家庭购买租赁市场价商品住房这个目标是正确的应该坚定不移地落实当前社会各界对廉租房和商品住房的角色定位已经基本趋向一致有较大争议的是经济适用房的角色和进退从解决中低收入和最低收入家庭住房问题的角度来看政府通常以提供生产者或消费者补贴的方式让最低收入家庭进入具有社会保障特征的廉租房体系可支付租赁住宅让中低收入家庭进入有政府资助的经济适用房可支付产权住宅体系对于中等收入及其以上家庭则主要进入市场化的商品住宅体系这样就构成了一个完整的相互衔接的住房供应体系当然需要完善的不仅仅是经济适用房制度还包括中央和地方政府公共住房支出预算制度公共住房金融制度土地供应制度和税收制度等等解决住房问题是政府的责任建设管理或房地产发展改革土地财政金融税收等部门都应该在落实政府住房政策目标中积极扮演相应的角色做到目标一致相互配合认清房价不同城市的房价水平主要由这些城市的吸引力和城市公共品的综合质量决定劳动力和资本总是趋于流向吸引力大的明星城市和中心城市在明星城市符合经济规律的房价往往与当地中低收入家庭能够支付的房价存在严重的不一致这就要求政府科学把握两个房价的合理范围让中低收入家庭可支付的住房价格作为政府制定公共住房政策的基础让经济基本面决定的住房资产价格按照正常的市场规律发展当然不排除必要的政府干预比如出现住房价格泡沫的时候四结束语住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题尤其是在当前我国构建社会主义和谐社会的背景有效地解决城市住房问题更是坚持以人为本思想和贯彻科学发展观的重要体现当前的城市住房问题折射出我国在体制转轨过程中深层次的体制性障碍制度性矛盾和政策失当等问题相关的矛盾及其产生的根源值得认真去反思研究和探索住房问题尤其是房价问题是一个永恒的话题因为它时时刻刻与每个人的利益息息相关对住房问题的认识应该允许有一个发展变化逐步深入的过程急躁不得只要目标明确措施得当政府和社会各界积极配合共同努力定能实现我国城市住房领域的和谐发展