中国保障性住房的价格问题探.docx

中国保障性住房的价格问题探摘要住房是人们生活的基本需求之一关系到各方各面解决好居民的住房问题是各国政府都必须面临的一个问题尤其是中低收入阶层等困难群体的住房问题既关系到经济发展也关系到社会稳定是一个涉及到方方面面的关键性问题我国住房保障制度起步较晚供给结构不合理制度设计存在缺陷实践运行中存在许多问题住房价格作为住房问题的核心应该给予足够的重视需要完善我国政府保障性住房的价格机制在我国保障性住房价格机制的运行当中实施的实际效果与政策意图存在着差别实施效果没有达到政策的预期本文以产权经济学为研究视角分析保障性住房价格机制的实际运行效果结合我国实际情况力图分析保障性住房价格机制背后的深层意义提出一些完善我国保障性住房价格机制的建议本文总分五章第一章是绪论本章主要包括文章的研究背景和研究意义主要内容框架研究方法创新点以及不足之处旨在为后面的分析和探讨奠定基础第二章是我国保障性住房的现状及问题主要对保障性住房的相关概念进行说明对我国住房保障体制及及价格机制的现状及问题进行来阐述从而明确本文的研究对象第三章是保障性住房价格机制的产权经济学理论基础对产权经济学的相关理论概念进行阐述明确文章所运用的理论工具确定本文可能发挥的创新领域第四章是对我国保障性住房价格机制的产权经济学分析将第三章介绍的有关理论应用到保障性住房价格机制的分析中对保障性住房的价格机制进行深入分析试图找到适合我国保障性住房价格机制的制度设计方式和治理工具第五章是完善我国保障性住房价格机制的基本思路关键词保障性住房价格机制产权经济学共有产权目录摘要目录绪论研究背景和研究意义研究背景研究意义文献综述国外学者关于保障性住房价格机制的研究国内学者关于保障性住房价格机制的研究评述研究思路和研究方法研究思路研究方法主要创新点和不足主要创新主要不足保障性住房相关概念的说明保障性住房与公共住房保障性住房的基本特征我国保障性住房发展现状及问题经济适用房的现状及问题公共租赁住房的现状及问题保障性住房价格机制的产权经济学理论基础经济人假说产权属性稀缺与竞争竞争准则与产权制度产权公共领域与租值消散产权产权与公共领域公共领域与租值消散租值消散的程度价格管制与租值消散对价格管制分析的质疑价格管制与租值消散公共领域治理机制市场治理法院执行政府管制我国保障性住房价格机制的产权经济学分析保障性住房的稀缺性和竞争性我国保障性住房价格管制经济适用房的价格管制公共租赁住房的价格管制保障性住房在价格管制下的租值保障性住房在价格管制下的租值消散纯粹租值消散租值分割小结完善我国保障性住房价格机制的基本思路激励地方政府建设保障性住房加强制度监督推进共有产权住房制度共有产权房的产权分析共有产权房的优势完善共有产权房制度小结参考文献后记绪论改革开放以来虽然我国的住房改革已经帮助解决了很多居民的住房问题但同时房价的迅猛增长也使的中低收入群体的住房问题更加凸显出来成为我国目前民生领域亟待解决的关键性问题之一我国的保障性住房制度起步比较晚供给体系不完善制度设计也存在很多问题实际运行中出现的其他问题住房价格作为住房问题的核心应该给予足够的重视需要完善我国政府保障性住房的价格机制研究背景和研究意义研究背景住房是人们安身立命之所关系着人们的生存和发展更是关系到社会的和谐稳定关系着经济社会的平稳发展住房问题尤其是中低收入群体的住房问题是各国政府都要面对的一个问题是各国民生的重要课题是一个涉及到方方面面的关键性问题在任何一个国家中低收入群体都是存在的他们没有足够的力量解决自身的住房问题这就需要政府的帮助我国的住房制度改革已经取得了不小的成就我国的住房市场已经初步形成并不断地完善有能力的居民通过自己的能力在住房市场购买自己的住房并获得房产升值的收益商品房成为住房市场的主体但是近年来房价不断上涨已经超出许多人的可承受能力范围过高的房价将中低收入者挡在了住房市场之外为了保障中低收入者的居住权实现住有所居促进社会公平我国政府实行了住房保障制度并且已经初见成效保障性住房供给数量不断增加保障范围不断增大切实解决了部分困难群众的住房问题然而保障性住房的实际运行效果与政策目标是有差距的出现许许多多的问题引发人们更多的思考更加关注政策的实际效果希望保障性住房能够真正地落到实处在城镇化背景下人口流动加快更加剧了居民住房困难问题住房保障制度存在缺失或管理不到位问题存在住房质量位置设施不合理问题存在开宝马住保障房材料造假现象制度设计上存在一定的缺陷政府的政策意图与实际效果不相匹配这些实践中凸显出来的问题亟待解决这就需要找到住房保障工作的突破口抓出问题的关键环节从而有条理有秩序的解决好住房保障的各种问题保障性住房价格无疑就是其中的的关键一环保障性住房的价格合理与否关系着其是否能够切实起到保障作用关系着其长期可持续发展是政策目标和实施效果之间的重要纽带寻求合理的制度设计将保障性住房的价格控制在合理的范围内过高不能真正解决中低收入家庭的住房问题导致资源浪费过低不能有效补偿开发企业的成本还会引发一系列的管理分配问题合理的保障性住房价格应使房价与国民经济发展速度国家财政水平国民收入水平相匹配对于作为保障性住房研究的应有之义保障性住房价格机制的研究相对不足故本文对保障性住房价格进行进一步的研究研究意义住房问题是由来已久的问题关系着民生关系着经济发展关系着社会稳定关系着各家各户关系着每个个体研究保障性住房价格机制问题具有重要意义从理论上来看基于产权经济学理论对保障性住房的核心问题价格进行深入分析有助于深入了解我国保障性住房实施机制由于历史背景土地政策社会发展水平等方面的不同我国的保障性住房价格机制不能够照搬西方的模式而我国理论界对此研究又相对不足保障性住房又具有其自身的特殊性具有保障性和商品性双重属性其价格也具有特殊性因此对保障性住房的价格的研究能够从理论上加深对我国保障性住房的认识同时有助于完善相关的理论研究从现实来看对保障性住房价格进行探讨的现实意义有一是兼顾公平和效率使二者能够协调统一住房是人类生存的最基本需求而我国自年住房分配货币化和市场化以来房价一路攀升而老百姓的收入赶不上房价的上升许多人被挡在住房市场之外为使更多的居民享有居住权为使更多的居民可以安居乐业保障性住房制度势在必行而价格作为基础性的调节机制应该起到其应用的作用合理的保障房价格能够吸引房地产企业和其他机构参与保障房的建设和运营减轻政府的财政负担能够使更多的中低收入者进入住房市场从而协调好住房中的效率与公平的关系二是合理的保障性住房价格对于住房市场的健康发展也具有积极意义制定合理的保障性住房的价格是国家管理房地产市场的重要手段为房地产市场提供具有参考价值的标准从而有利于实际操作将政策落到实处保障性住房是房地产市场的重要组成部分合理的保障性住房价格有助于房价恢复理性促进房地产市场健康发展三是合理的保障性住房的价格机制是保障性住房事业良性发展的重要基础保障性住房是关系民生关系发展的重大问题所以要保证其持久健康发展探讨和解决保障性住房价格机制问题试图完善我国政府保障性住房的价格机制有助于增进社会福利和公平促进经济增长以及房地产业健康发展文献综述国外学者关于保障性住房价格机制的研究国外没有保障性住房的概念相关的是公共住房二者都是以政府为建设主体向中低收入家庭提供的一种住房具有准公共物品的性质具有社会保障功能关于公共住房价格国外研究主要集中于租金管制这是因为国外的公共住房多是租赁模式对所用于出租的房屋进行价格管制租金管制成为国外学术界比较关注的一个重要问题对于租金管制学者们各持己见有的学者因各种原因反对租金管制有的学者则认为租金管制是有积极作用的其缺陷可以弥补并提出弥补措施所以国外学者关于公共住房租金管制的研究可以分为两个方面一是租金管制政策及其效应研究二是完善租金管制研究包括全面考虑住房市场的特性住房支付能力以及政策意图与效果相一致等一关于租金管制政策及其效应租金管制由来已久早在罗马时期就已经有了租金管制的雏形国外有很多国家都不同形式地存在着租金管制关于租金管制政策学者们有着各种不同的观点大多数学者认为这项政策引起住房数量和质量的下降也有学者认为这项政策是创造可支付性住房解决中低收入阶层住房问题的好方法较早关注公共住房问题的是早在年就对美国的公共住房进行了深入阐述美国年经济危机时期政府为解决中低收入者住房和就业问题实施公共住房建设引入了住房租金控制一战时期政策加强此后一直到年代公共住房建设如火如荼问题也随之凸显公共住房并没有真正起到消除贫民窟和缓解贫困的作用从公共住房的概念和设计管理方面进行了分析指出管理只是手段改善穷人的生活才是真正的目的要使公共住房健康发展达到解决贫困人群的住房问题的目的租金控制政策真正起到其作用要提高政策的灵活性以保证政策意图与效果相一致这样才能够真正保障穷人的住房权益针对纽约市的租金控制年测算了这项政策对房主和房客各自的影响租金控制政策的意图是通过对房主的隐性税收控制来提高房客的收益然而在实际中房客增加的收益往往小于房主付出的代价和年对的研究进行来扩展同样考察了纽约年的租金管制政策他们发现由于无效率的收益分配目标租金管制政策在帮助贫困阶层的同时也帮助中高层收入者所以租金管制没有收入分配效应但是租金管制收益增长的预期确实会有助于降低房价和住房自有偏好也有助于延长租期从而保持住房市场的稳定所以租金管制也是具有市场效率的世纪年代对租金管制持反对意见的众多研究中通过对年代众多学者观点的研究发现其中一致同意的观点超过是租金管制会降低可得到房屋的数量和质量这是大多数学者支持的观点即便是理由形形色色在更早期研究中也表达了类似的租金管制观点甚至有的学者认为租金管制是一种毁灭性的的武器比如称租金管制就像缓慢运动的核爆炸潜伏在生活当中当时机成熟就会造成毁灭性的的危害很多学者对租金管制持反对意见是因为它导致与预期目标无关的无效率他们认为租金管制会扭曲房主对市场的反应可能减少出租收益或阻碍新房屋的建设导致房屋失修服务水平下降以及房客承担许多额外成本等针对普遍存在的租金管制和则描述了各国典型的租金控制体系对具有代表性的租金管制实证研究文献进行了梳理与评述主要包括房客和房东的成本收益分析与租金管制的广泛的市场效应认为租金管制对市场发展具有积极意义从公共住房政策的成本收益分配税收和财政补贴方式等方面入手成本收益随着租期家庭结构的不同而不同具有不确定性并非总是房客从中获益所以租金控制不是理想的再分配机制另外租金控制也是无效率的因为它扭曲了房客的成本和房主的决策方式房客为获得房屋租赁权需要支付额外的费用或者房客为减少损失改变房屋的使用方式这些行为都会降低房屋的价值或增加交易的成本因此在看来政府的租金控制政策并没有起到其原先预测的结果二关于完善租金管制租金管制受到诸多诟病但是租金管制出于政府的良好意图只是由于种种原因没有起到其应有的作用所以有的学者认为其并非无可救药并对此进行研究提出完善租金管制的思路包括对住房市场的特点住房支付能力以及政策意图与政策效果相一致等方面的研究针对住房市场的特点对租金控制的国际经验进行了分析他指出住房市场是整个市场体系的一部分而且住房市场是不完全竞争的市场在研究租金控制时要将住房市场的这些特点考虑在内否则得出的结论对住房市场的运行时有害的对洛杉矶的租金控制进行了分析主要集中研究当时的租金管制条例的经济效果对租金管制对其他市场部分的影响居民房屋偏好住宅空置率新建住宅住宅质量以及租金管制的成本收益影响进行了分析并建立租金管制效应分析模型得出结论租金控制效应的定量评估不仅要考虑条例规定还要考虑当地住房市场的特定环境成本的付出与收益的获得不是一成不变的只有把握这些特点才能够准确预测租金管制的经济后果住房支付能力是公共住房租金管制的重要方面因为住房支付能力关系到中低收入者是否真正能够从租金管制的政策中获益从住房支付能力角度对宏观经济影响和政策事项进行了回顾与评论包括住户对住房价值变化的反应生命周期假说和房价对消费的影响等方面住房支付能力影响着住户对房屋价值变化的反应和消费所以住房支付能力关系到住房市场的健康发展研究制定租金政策要将住房支付能力考虑在内对租金收入比和剩余收入法进行了比较基于和的住户相关数据经对比研究得出租金收入比方法只考虑了住户的可支付能力没有将不同类别的家庭的不同支付能力考虑在内剩余收入法则将各个家庭的收入人口数量住房支付能力纳入考察范围是对租金收入比方法的一种补充这两种方法都对政府部门租金控制政策提供有益的借鉴国内学者关于保障性住房价格机制的研究国内学者关于保障性住房价格的研究主要集中于一是保障性住房价格政策选择二是某种保障性住房定价模型研究一关于保障性住房价格政策我国的保障性住房价格政策处于不断成熟和完善之中针对保障性住房价格的特点租金补贴方式租金补贴原则以及与先进国家的差距等方面国内学者做了有关理论研究与探讨李开发指出我国应建立合理的保障性住房价格形成机制为中低收入群体进入住房市场提供条件为房价调控提供测量标准国家发展改革投资所住房保障课题组通过对我国的城镇住房保障体系的研究提出要明确保障性住房的内涵保障范围和方式王吓忠对经济适用房和廉价房的价格规制的经济分析指出政府要考虑受保障对象的收入水平和住房建设的必要投入成本从这两个方面入手进行价格规制切实使受保障对象得到实惠卢为民姚文江将发达国家公共租赁住房的定价模式与我国具有代表性的公共租赁房的定价模式相对比我国的定价还存在许多问题需要借鉴先进国家的经验林积昌等对保障性住房价格的特性和价格机制进行了分析他们认为保障性住房的价格具有权益性时效性区域性保障性和选择性所以其价格机制具有多样性和复杂性二关于保障性住房定价模型通过基于系统动力学模型傅鸿源等仿真预测中低收入家庭的人均收入重新阐释房价收入比概念衡量经适房的合理价格为经济适用房的调控提供科学依据强真对我国住房供应以及价格机制机制进行了研究建议将商品房和保障房相分离将住房分为商品房和公共租赁房两类并在此基础上提出完善公共租赁住房价格机制机制的思路要充分考虑市场机制和政府调节的双重作用实现差别化定价并指出租金中要包含一定比例的地租这样才能调动地方政府的积极性陈杰认为公共租赁房的租金可以按照不同住房标准来收取针对不同的家庭情况采用有差别的租金收取方法在其支付能力的水平上满足不同家庭的住房需求倪娜易成栋基于北京公共租赁住房发展的实际情况借鉴先进经验对比各种定价方法提出公租房的定价要考虑到市场收入建设成本等方面可以先测算成本在此基础上确定租金然后确定可负担租金使得定价更有效率更具公平性周小寒则基于层次分析法研究我国公共租赁住房定价将市场的租金水平保障对象的支付能力政府的财政负担能力社会资金投资回报要求和保障对象的数量规模等考虑在内建立了层次结构模型包括市场导向模式成本导向模式和支付能力导向定价模式针对不同的实际情况可以采取不同的定价模式或混合使用陈钰吴勇男则运用计量经济学的回归分析方法对公共租赁房租赁价格影响因素进行分析将资本收益定价模型与个人收入定价模型相比较指出将个人支付能力考虑在内的市场定价法更符合公共租赁住房的发展有利于长期发展评述综上国外研究较多关注保障性住房的租金管制问题包括租金管制对房客和房主双方的不同影响平等和效率效应以及市场效应等其中包括很多实用的研究方法涉及社会公平正义这对我国的保障性住房具有借鉴意义国内对于保障性住房的价格机制的研究是紧密结合我国国情的从我国住房保障政策出发进行研究为进一步研究我国保障性住房的价格奠定了基础但很少有从价格管制产权的角度对保障性住房的价格进行研究缺少对政策效果的分析从我国保障性住房发展的实际情况来看政策意图与政策效果存在明显差距对其效应进行分析能够有助于发现政策与实际效果的差距从而完善住房保障制度本文从产权经济学对保障性住房的价格机制进行分析分析保障性住房价格机制背后的深层意义研究思路和研究方法研究思路本文总分五章第一章是绪论本章主要包括文章的研究背景和研究意义主要内容框架研究方法创新点以及不足之处旨在为后面的分析和探讨奠定基础第二章是我国保障性住房的现状及问题主要对保障性住房的相关概念进行说明对我国住房保障体制及及价格机制的现状及问题进行来阐述明确本文的研究对象第三章是保障性住房价格机制的产权经济学理论基础对产权经济学的相关理论概念进行阐述明确文章所运用的理论工具确定本文可能发挥的创新领域第四章是对我国保障性住房价格机制的产权经济学分析将第三章介绍的有关理论应用到保障性住房价格机制的分析中对保障性住房的价格机制进行深入分析比较各种治理机制试图找到适合我国保障性住房价格机制的制度设计方式和治理工具第五章是完善我国保障性住房价格形成机制的基本思路本文研究框架如下研究方法在研究方法上本书主要采用文献研究法比较研究方法系统分析方法实证研究法等研究方法对产权经济学理论基础的介绍与研究主要采用理论研究方法将产权经济学理论研究应用与我国保障性住房的价格机制研究将理论研究是实际相结合阅读整理国内外研究的相关文献分析国内外在保障性住房价格方面的研究成果为本文研究提供理论支撑保障性住房价格是住房保障制度关键的一个环节是住房保障制度的子系统对其研究里不开住房保障制度这个整体从系统角度研究这一问题有利于全面分析掌握保障性住房价格的特点从而做出全面可操作符合实际的系统分析主要创新点和不足主要创新在本文中结合我国保障性住房价格的实际情况借鉴国际经验运用产权经济学理论从一个新的视角来阐述保障性住房价格机制问题将理论与实际应用相结合所以在理论应用方面具有一定的创新性主要不足对于本选题本文的研究还有许多不足之处许多问题有待于进一步深入研究一由于我国保障性住房在发展完善当中统计技术不完善数据统计不完全因此本文缺少有关数据的支持二本文试图从一个全新的角度阐释保障性政府价格机制问题运用产权经济学理论来阐述由于本人知识水平以及掌握经济学工具的限制对此研究存在不足之处有待进一步改进与完善我国保障性住房的现状及问题保障性住房相关概念的说明保障性住房与公共住房住房问题是由来已久的问题尤其是中低收入群体的住房问题是各国政府在发展中都会遇到的问题是各国民生的关键性问题之一所以各国政府将解决中低收入群体的住房问题作为重要课题在我国保障性住房是政府为解决中低收入阶层的住房问题提供的住房国外没有保障性住房的概念相关的公共住房有关学者的研究支出保障性住房与公共住房只是概念的差别实际内容是相似甚至是一样的马红光田一淋和姚玲珍将保障性住房与公共住房作为同一概念来适用公共住房即保障性住房是指各国政府为使居民住有所居主要是未解决中低收据家庭的住房问题给予财政支出政策优惠由政府直接提供或支持其他机构提供直接分配给受保障家庭或给予租金补贴的一种住房保障性住房的基本特征保障性住房作为房地产市场上一类特殊住房有其区别于商品性住房的自身特点保障性住房具有以下基本特征政府的干预性保障性住房是一种政策性住房从开发建设到分配管理都离不开政府的参与政府是保障性住房的参与主体在保障性住房的建设与提供应起到举足轻重的作用所以保障性住房具有政府干预的属性需求对象的有限性保障性住房的需求对象有明确的规定主要是为解决中低收入群体的住房问题中低收入阶层一般是指其收入水平在全深灰收入水平四分法的最低的层中经营目的的非营利性与商品房相比较保障性住房不是盈利为目标的主要基于微利原则为没有能力解决自身住房问题的居民提供住房保障保障性住房具有社会福利的属性关系着社会的和谐稳定这就离不开政府的财政支持分配标准的复杂性由于受保障人群数量众多每个家庭的住房需求收入水平人口结构都存在不同之处而且我国的信息共享系统不完善居民的各种信息未全面动态反映出来这就为保障性住房的实际分配工作增加了难度我国目前实行申请轮候制度这是一个复杂而漫长的过程保障时间的动态性受保障家庭的收入状况是不断变动中的根据规定住房保障的享受对象也要随之改变若被保障对象的经济条件好转超过该类保障性住房的补助标准停止补助或转为其他补助类型视具体经济情况而定若经济条件变差要增加补助将新增的补贴对象纳入保障范畴及时予以救济这才能够体香社会的公平与公正我国保障性住房发展现状及问题我国现行的保障性住房体系以公共租赁住房为主还包括经济适用房限价房在内的住房体系我国保障性住房制度取得明显成效住房供给数量不断增加基本形成了多层次供应体系更多的中低收入群体被纳入住房保障但是不可否认的是在实际运行中许多问题和矛盾也伴随而来亟待解决经济适用房的现状及问题经济适用房投资萎缩价格不合理引发许多问题其运作过程也存在诸多问题主要体现在以下几个方面面积超标价格畸高经适房的开发建设主要由开放商来进行政府通过公开招标将经适房的规划建设和销售等委托给房产开发公司给予其一定的优惠并对其利润和销售价格做一定的限制开发商作为理性经济人追求利润最大化在各种审核准入机制都流于形式的情况下开发商往往开发超标准住房以迎合有货币支付能力的较高收入的城镇居民从而达到最大获利审核不严福利倒置经济适用房的准入退出机制不完善在审核材料阶段存在伪造材料和贿赂部门官员的情况部分高收入人群占有住房使得应该受到保障的对象被排挤在外导致福利倒置存在申请材料造假审核人员寻租放宽准入条件等现象使得真正需要保障的阶层不能获得经济适用房的福利而不需要保障能够依靠其货币支付能力在住宅市场购买商品性住房的高收入家庭得到经济适用房的福利这完全有悖于经济适用房建设的初衷即福利倒置公共租赁住房的现状及问题为完善住房保障系统将更多的中低收入群体纳入保障范围使住房保障落到实处政府决定将公共租赁住房与廉租房纳入同一发展规划实行并轨运行统称为公共租赁住房资金不足选址偏远公共租赁住房的建设是一项重大的工程从前期筹备到中后期建设和管理都需要大量的资金支持公共租赁住房作为一项政策性住房目前其资金主要来自于政府的财政投入和政府的土地划拨导致地方政府压力加大融资渠道有限影响其可持续性地发展另外我国的保障性住房的金融融资渠道不健全对于公共租赁住房的建设难以提供有效的资金融资支持不能够有效地将社会资金运用到公共租赁住房的建设当中所以公共租赁住房的建设普遍存在资金短缺的局面我国公共租赁住房坚持保本微利的原则租金低于市场租金水平资金的投资回报率低投资收益回收周期长不能够形成良性的资金投资循环不能够吸引企业资本参与公共租赁住房的建设和发展中来从而需要大量的财政资金做后盾加重了政府的财政负担地方政府的土地财政政策更是恶化了公共租赁住房的现实状况公共租赁住房的选址偏远一般位于城郊地区而且基本生活配套设施也不完善弃租频发空置率高近年来各地公共租赁住房建成规模增大但是在分配时却出现了意想不到的尴尬情况很多地区的公共租赁住房出现大量的弃租现象根据报道年武汉首个公租房小区惠民居获得选房资格的户申请家庭中户放弃选房资格占到年深圳最大公租房项目遭到超过四成申请家庭弃租户入围公共租赁住房的申请资格但是选择放弃租赁公共租赁住房郑州的公共租赁住房套只有余户申请空置率达到北京第一套公共租赁住房共套只有户愿意来上海的两个新的公共租赁住房项目其申请率值达到了四成公共租赁住房建成后出现了大量空置部分具备资格的申请者放弃资格一面是申请者长时间的排队轮候一方面却出现公共租赁住房空置现象公共租赁住房的建设和分配使用出现错位很多弃租着表示公共租赁住房偏远生活和上班很不方便也有租户说租金偏高跟市场租金差不多宁愿选择离单位更近的市场租赁住房还有的人是因为审批手续繁繁琐等待时间过长申请一套公共租赁住房往往需要办个证等待天这繁杂的手续让许多人望而却步之所以出现空置是保障房制度设计有问题一位对保障房研究颇多的政府内部人士表示另外低收入群体的住房需求多样难以保证满足所有人的需求租金租期不合理租金租期作为租金住户关注的两个重点涉及不理现象存在主要是一是租金水平不合理过高和过低都不能够很好地发挥其保障作用过高住房者租不起过低财政补贴压力过大不能持续发展二是租金管理的一刀切式管理许多地区统一将公共租赁住房的租金水平定在市场租金水平的左右虽然这一租金水平低于市场租金水平但是对于许多夹心层的保障对象来说仍然偏高这就使得公共租赁住房分受众面减少没能够切实起到其保障作用没有将受保障家庭的需求差异与支付能力不同考虑在内三是租期设计不合理关于公共租赁住房的租期根据关于加快发展公共租赁住房的指导意见公共租赁住房租赁合同期限一般为至年我国大部分地区实行这样的租期管理但是也不乏实际中租金过短的现象租金的短期设计会使得住房申请者没有安全感会担心随时都有可能要搬出去这就打击了公共租赁住房申请真的积极性以及已入住租户对房屋的维护保障性住房价格机制的产权经济学理论基础经济人假说经济人假说是经济学的一个基本假设是关于人的行为的基本假设经济人总是以追求物质利益为目的进行经济活动希望尽可能少付出尽可能获得最大限度的收益经济人假说包含三个方面一是自利即人总是以追求自身利益为目的从而驱动着人的经济活动二是理性所谓理性就是人在面对选择时对成本和收益的衡量以最小的成本获取最大的收益从而实现自身利益的最大化三是看不见的手经济人在追求利益最大化的过程中会有一只无形的手引导其促进社会收益的增加而这并非是其所追求的产权经济学家从产权人的角度来解释个人最大化巴泽尔和张五常这样解释最大化最大化就是浪费最小化换句话说最优并不是没有浪费而是不存在可以避免的浪费如果存在能够消除掉的浪费行为人做出的行动依然有可以调整的边际空间调整就会继续发生直至浪费达到最小也就是收益最大巴泽尔指出浪费就是花费资源获取非排他性收入所谓花了冤枉钱就是说本来可以不花钱的东西花了钱才得到这笔钱就是浪费了效率就是要消除花冤枉钱这样的情况所以最大化就是浪费的最小化就是不花冤枉钱经济人假说同时包含自私的两面经济人追求自身利益但是在追求自身利益的同时增进社会福利这需要良好的法律和制度的保证否则会出现外部性问题造成社会成本与个人成本社会收益与个人收益相分离的情况从而个人追求最大收益的行为与社会收益目标出现偏离因此怎样找到一套能够限制和约束所有人的利己行动的有效机制已经成为经济学的一个重要问题产权属性巴泽尔是把属性的概念引入经济学的分析的第一人资产具有多重属性随着资产水平而变化并且资产各个属性的的所有权是可以加以分割的研究产权的最小单位应该细化到产权属性将财产所有权整体分割化属性化资产的初始所有者可以转让资产的部分属性而保留剩余部分从而使两个或两个以上的个人拥有同一资产的不同属性所有者实际控制资产属性的能力大小决定了其能够获取的预期净价值的大小一个人拥有所有属性未必是最有效率的安排因此现实运行中会出现人们把商品的部分所有权分给不同的人所有的现象从而提高其效率稀缺与竞争依据经济人概念人之所以具有自利的这种属性与他所在的因资源稀缺而竞争的社会环境分不开的所有经济问题的根源在于稀缺之所以说稀缺并不是绝对的稀缺而是因为在需求下供应有限而引起的需求量增加再多的供应也会认为是稀缺的需求量减少有限的供应也可能被认为是不稀缺的也就是说稀缺的程度是以相对的需求而言的由于稀缺性的存在对某种物品的需求超过一个人时就产生了竞争在社会生活中不存在竞争的物品几乎是不存在的竞争无处不在人与人之间无时无刻不存在着竞争例如喝水你多喝了一杯水就有另外的人少喝一杯水即使在那些被认为垄断的部门垄断地位的获得本身就是竞争的结果竞争是普遍存在与社会中的即使是市场并不存在的状况竞争只是以不同的形式表现出来也就是说由于稀缺性对某一物品需求多过一个人时竞争就必定存在竞争准则与产权制度对于某种物品人们想要获得多一点就要付出相应的代价只是代价的形式千差万别即竞争的方式不尽相同决定胜负的标准是不同的不同的竞争胜负的标准对财富分配和创造起着决定性的作用因为在不同的标准下人们的行为也会不同随竞争标准的改变而改变各个国家采取不同的竞争准则或组合所取得的经济社会效果也就不同在市场经济中以价格为竞争准则即价高者得在非市场经济机制中是什么样的竞争准则被采用呢常见的有出身背景走后门全力斗争排队等等在价格为竞争准则的情况下一个人要想更多的获得某一物品他就要付出更大的代价即出更高的价张五常指出在众多的准则中只有市场价格这一准则不会产生浪费这是因为以市价为准则出价的人拿出来的代表曾经生产或服务的收入钱的来源对社会有贡献而收钱的人也获益但是如果以先到先得为准则要赶早排队轮购排队花去的时间是成本是社会资源的支付但是没有对社会有贡献的产品制造出来排队的时间代替物价却没有对社会做出贡献是种浪费一个社会选择应用怎样的竞争标准不是任意的而是由这个社会中占主导地位的产权的性质所决定的即产权制度决定竞争准则在一个经济竞争的社会中产权制度是竞争的游戏规则是一种限制竞争行为的非常重要的局限条件在不同的游戏规则下人们做出不同分反应导致不同的选择结果当产权发生变化时人们的竞争行为以及随之而来的资源配置与收入分配方式同样会发生变化这些规则指定了对竞争对手的限制在什么情况下能做出什么行动或者不应该做出什么行动来界定人们之间的权利以达到资源优化配置减少交易成本的目的这样的规则就是产权制度产权公共领域与租值消散产权巴泽尔从经济分析的角度对产权进行定义将法律产权与经济产权相区分从而达到对产权的经济分析的目的在产权的经济分析第一章他举了奴隶赎身的例子在可以拥有奴隶的年代法律允许奴隶主完全拥有奴隶包括奴隶所有的权利但是奴隶依然最终实现了赎身这主要是用自己的劳动换取的奴隶可以控制自己的部分行动拥有对自己劳动的部分产权以自己的意愿多付出劳动或少付出劳动奴隶主在衡量收益与成本后允许奴隶拥有部分自己的劳动收益不断的积累使得奴隶最终获得自由这个例子说明法律产权与经济产权往往存在着不一致即使法律已经明确界定了权利人们是否行使这种权利还存在选择问题在人们衡量收益和成本时如果收益大于成本权利会被行使如果收益小于成本人们会放弃这种权利就像奴隶主放弃对奴隶的部分权利这时就会有部分产权被置于公共领域内也就是说产权的存在不仅仅依赖于法律规定还在于产权的实际激励对收益和成本的权衡而最终做出的行动巴泽尔这样描述产权个人对资产的产权由消费这些资产从这些资产中取得收入和让渡这些资产的权利或权力构成即产权包括使用权收益权和转让权人们对资产的权利是他们自己直接努力加以保护其他人企图夺取和政府予以保护的函数法律产权主要是讲由国家来规定人对物品的相关权利经济产权则强调的是人们事实上拥有的利益与产权之间的关系产权经济学的研究重点是经济产权注重对实际上产权的形式进行分析法律产权和经济产权并非是完全割裂的法律产权在某种程度上会增强经济产权但是需要澄清的是经济产权的存在并不依赖于法律产权的存在也就是说即使有的权利没有在法律中明确地界定人们在经济活动中也会很好地给予界定在没有法律的社会经济产权也是存在的产权与公共领域巴泽尔以经济产权为研究视角提出产权不完全界定的中间状态才是更为一般意义上产权的存在状态因为在法律产权研究视角下产权经济学家的分析分为两个极端要不假定产权存在而且被明确地界定要不就假定产权根本不存在这样的分析忽视了对中间状态的分析即产权只能部分界定的情况而这样的状态才是产权最一般也是最经常存在的状态巴泽尔就是研究这种中间状态的产权产权是一种动态的存在产权总是处于不断被界定的状态这是因为无处不在的交易费用的存在产权总是不能够清晰明确地加以确定产权随着人们的意愿交易费用等因素不断变动所以产权并非绝对的人们通过自己的行动来改变产权以获得自己的最大化收益从而产权的界定在不断变动产权总是以动态的中间的状态存在不能够被确切地清晰地界定清楚巴泽尔强调除非产权得到完全界定在交易费用为正的情况下这是永远做不到的部分有价值的产权将总是处于公共领域中公共领域是是未计价属性的所在地是从成本收益分析意义上不值得拥有的财产的存放场这些被放弃产权的有价值资源被称为共同财产是一种无主财产其价值就是租值现实生活中公共领域无处不在产权不能完全界定的原因也是公共领域之所以存在的原因是什么呢产权之所以不能完全的原因在于一是产权不是针对资产本身而是对资产的属性而言资产拥有众多属性加上无处不在的交易成本如果全部测量这些属性需要花费极大的成本甚至于不值得所以对资产的产权是不完全的资产的有些有价值属性别人不知道连所有者本人也不知道而且可能未来的所有者也不知道对这些不被知道的有价值属性无法定价实现其价值因此这些未定价属性只能被暂时放在公共领域等于放弃了其所有权二是由于政府的原因政府对私人产权实施管制产生非专有收入这部分非专有收入落入公共领域政府管制剥夺来个人运用资源而获益的权利个人没有权利将资源运用到其他自己认为收益更高的领域也没有合法权利来排斥他人使用因此在政府管制下产权受到限制私人丧失了对资源的部分收益权资源的部分价值就落入了公共领域巴泽尔强调产权界定是一个渐进过程其是不断产生并不断放弃的其均衡状态是界定权利边际收益等于界定权利的边际成本但是经济条件是总是不断变化的产权的均衡界定状态也就总是处在不但变化之中随着个人拥有的商品的权利变得更有价值他们将对这些权利加以更彻底地界定如果处于公共领域的资源出现增值人们会主动花费资源来攫取这些价值是这些资源成为自己的私有财产公共领域的范围是可以变化的可以扩大也可以缩小随着商品属性价值的变化人们会放弃某些属性或将某些属性重新界定使之归于自己名下产权界定的方式也有多种包括正式的和非正式的可以是政府来设施也可以是由个人来实施公共领域与租值消散公共领域内的经济租值是如何消散掉的呢这里的租值是指进入到公共领域的那些资源所具有的的经济价值因为没有清楚而明确地界定为谁所有资源的相关方就会花费资源来争夺这些价值在争夺过程中会产生成本租值随之减少最终其边际价值为零租值消散是指因为没有独家使用权即没有排他性人们会争相使用共同财产发生资源的消耗最终使租值变为零公共领域是租值的集合进入公共领域的资源的价值不确定到底为谁所属利益相关各方会花费资源来攫取这部分价值从而发生租值消散排他性是产权的重要特征之一由以上的分析可知由于资产的多种属性与交易成本或法律制度等方面的原因产权不能完全界定必然有一部分落入公共领域落入公共领域的资源失去了排他性没有明确的受益或受损主体相关利益主体对这些资源的价值进行竞争使用但是个体的情况不同能够付出的成本以及获得的收益不同对这部分价值的评价也不同那些认为租的价值超过将要付出的成本主体会付出努力获得这部分价值反之则不然直至租值等于追加的成本为止这个结果就是租值消散对于公有产权的租值消散机制正如张五常教授在其共有产权中表述的因为没有排他性使用权人们争相使用共同财产会把其租金的价值或净值降为零其原因在于如果没有人对该租值拥有排他性权利那么人们相互竞争使用的结果就是每一个竞争使用者所能得到的只是在争取这部分租值时需要付出的资源的一种可选择性收益也就是说在竞争使用的情况下由于任何人都没有特别的优势即不具有排他性权利所有者的奖金这部分奖金被付出的成本消耗掉了因此所获得的奖金的净值等于零租值被消散掉了依照巴泽尔和张五常对政府管制导致的租值消散的研究政府管制是对价格机制的一种干预行为然而价格机制如果被干扰就会有部分收入落入公共领域即没有人对这部分收入拥有明确而绝对的权利这时其他分配准则就会出现例如排队黑市交易论资排辈送礼等从而为租值消散提供了条件这时由于其他的资源分配准则并不是无偿发生的在对这些非专有收入进行竞争的过程中不可避免地存在资源的消耗但是被消耗掉的这些资源并没有创造其相对应的价值而是白白浪费掉了也就是说租值在这个过程中消散掉了显然是无效率的是一种浪费由上面的分析可知产权不完全界定会导致公共领域的产生对于进入公共领域资源的价值即租值因没有主体对其拥有排他性占有权利各相关利益主体都可以对其进行使用出现相关利益主体争相分割这些租值的现象相关利益主体需要花费成本努力获得这部分资源的价值而这些成本是需要从待分割的租值中扣除的即发生了租值消散是一种浪费租值消散的程度只要是存在着权利界定不明确租值消散就会以各种形式发生需要明确的是租值消散是无效率的是一种浪费那么经济人主体会进行权衡度量必然不会任其完全消散掉那么租值到底要消散到什么程度呢许多学者认为租值会完全消散掉戈登对海洋渔场的分析认为对着捕鱼者人数的增加最终会使海洋渔产减少直至极端情况枯竭哈丁的公地的悲哀认为随着人们对公地的过度使用会使土地资源枯竭陷入公地悲剧状态这些分析都隐含着这样的意思即对资源的过度的使用会导致这些资源所具有的租值完全地消散掉然而在实际发生的情况中租值完全消散直至为零的情形是很少见到的这是因为为了防止租值过多消散政府会采取相应的政策行为来进行有效的干预即使产生一些成本却可以阻止租值继续无效率地消耗相对而言是一种有效率的手段比如捕鱼行政许可的实施就有效地减少了浪费式捕鱼拥有许可证的渔民和政府都获得了部分收益如果没有政府的干预租值的消散是什么情况呢张五常认为租值的消散不是为了消散而消散人们在追求最大化的激励下总是努力使浪费最小即对租值进行分割这种分割是通过隐性价格机制进行的只要加价幅度小于排队等的时间成本交易主体会愿意绕过排队等非价格机制通过这种办法攫取部分落入公共领域的租值最终消散的租值一定是浪费的最小化即不可避免的消散他进而指出租值消散的过程中各利益主体会尽最大的努力使得其消散最少这就是租值消散最小化即利益最大化的途径这种努力可以是寻找生产或使用物品的替代办法使资源价值减少最少或者采用交易成本更低的其他合约安排亦或是采用这两种方式的组合因此在存在租值消散的情况下租值不会完全消散掉因为各利益主体是经济人追求自身利益的最大化他们会采取行动时的租值消散最小化租值消散的程度则取决于各个主体面临的选择以及安排新的合约所产生的交易成本价格管制与租值消散对价格管制分析的质疑传统的价格管制分析认为当价格被管制在市场价格之下时导致不均衡需求量大于供给量会出现短缺现象但是许久以来实践中的短缺并不常有这理论不能有效解释价格管制下的许多行为张五常和巴泽尔对这一分析提出疑问并提出新的分析思路以最高限价为例传统价格管制分析如下在图中政府不施加任何干预时市场的均衡价格和均衡数量是和现在政府对其进行最高限价管制将价格限定在那么需求数量和供给数量之间就会产生差距按照传统的经济分析是因为管制出现的短缺张五常和巴泽尔对这种分析提出了质疑张五常指出人与人之间对任何物品的竞争必定要解决当价格被管制在市价之下时卖方只供应就是消费者能够获得的数量对此数量他们愿意支付价格而他们只能支付竞争抢购不能获得必定要付出金钱以外的代价来作为补充以争取获得即采取其他准则来支付这些其他准则可能是排队论资排辈人际关系武力政治手段等等从而最终形成新的均衡水平竞争最终被解决所以张五常和巴泽尔认为价格管制不会出现短缺而是由于其他竞争准则的采用达到新的均衡水平这个均衡水平与原来的均衡水平相比是较低效率的因为排队论资排辈等等其他准则耗费来社会资源却没有生产出价值是一种浪费正如张五常指出的那样价格管制分析的困难不在于不均衡而在于哪种金钱之外的准则会被采用一旦知道均衡分析就很容易了所以价格管制的主要目的是解释或推断哪些竞争准则会被采用经济解释价格管制与租值消散正如上文所述公共领域的存在会导致租值消散价格管制导致了公共领域的产生从而会导致租值消散这是因为在私有产权下价格作为竞争准则各相关利益主体能够明确地拥有属于自己的收益而价格管制是对价格机制的一种干预政府对本属于私有产权的收入进行压制会导致非专有收入的出现这时候部分资源的价值就会落入公共领域在争相使用过程中总会有部分价值最终消散掉这消散行为大致分为两类一是原有资源价值下降二是交易费用增加通常是这两类行为同时发生而根据最大化原则人们会在局限约束下努力减少租值消散花费成本努力获取公共领域的价值所以价格管制下的各种现象和行为不是为了达到租值消散的结果而是为了努力减少租值消散一般来讲价格管制的租值消散是资源价值下降最少与成本增加最少之和人们的行为选择则都是为将租值消散减小到最少公共领域治理机制由于产权不能被清晰地界定会产生公共领域进而导致租值消散是一种浪费是经济低效率从而市场失灵市场失灵一般是由政府管制来治理虽然政府管制是因为市场失灵而出现的但是市场失灵并不一定非得政府来管制因为对市场失灵的矫正方式是多种多样的有市场的和非市场的方式包括市场机制政府管制和法院裁决等市场治理在早期的经济理论中市场是买卖双方进行商品交换的场所在这里商品的买卖双方共同影响和决定市场上商品的价格和数量是一种价格决定机制新制度经济学从合约的角度来看市场认为市场是一种合约是交易当事人根据一定的交换比例即价格来实现自己利益的机制价格在其间发挥指示器的作用人们通过对价格的衡量采取对自己最为有利的经济行为价格决定着生产和分配着名产权经济学家阿尔钦的话很好地表明了这一点比起价格如何决定价格能够决定什么更加重要市场中的任一物品都是约束了的权利的组合任一交易都是产权的交易市场之所以存在的原因是清晰的产权人们对自己的物品拥有的清晰的产权如科斯所说权利界定是市场交易的先决条件权利界定清楚市场存在价格信号可以发挥作用反之权利界定不清市场就不存在价格信号也就不复存在即使有也是虚假的因此所有关于定价的问题都是产权问题产权界定不清价格机制必然受到扭曲其他替代机制会出现但是只有价格机制不会引起租值消散从另一个角度来看市场节省了交易费用因为公共领域中租值之所以消散是由于花费了不必要的成本造成的市场机制的存在价格准则发挥作用可以减少交易费用从而降低租值消散所以市场本身就是一种治理公共领域而减少租值消散的机制法院执行在一个商品完全被拥有或完全不被拥有时即使价值改变其状态不会改变但是居于这两种之间的情形就有可能产生纠纷即没有被明确规定所属的权利在其价值上升时就很容易产生冲突交易主体都有意图将这部分价值归入自己的收入当中纠纷的解决就是对有争议的权利的界定法院参与有争议的权利的界定其与个人相互作用个人会对法院可能做出的裁决以及为之花费的成本进行估计将其与其他解决办法所花费的成本进行比较从中选择低成本方法法律具有恫吓作用可以有效降低相关成本政府管制市场制度没有租值消散是指以市价作为竞争准则出价方付出代价以获得资产同时收钱人获得收益资产的价值完全得到实现没有租值消散可是市场的形成是以私有产权为前提的需要产权得到完全界定但是由于各种交易成本的存在产权从来不可能完全界定所以并不存在严格意义上的市场各国各地区都不同程度的存在着政府管制财产的使用受到各种限制这些限制一方面防止一些人染指非自己所有的权利又可以防止自己的资产被盗这些限制必不可少政府行为中存在着特殊的私人产权只要经济在运行就必然存在私人产权政府是由人来管理的政府的行为是追求个人利益最大化的人们相互作用的结果所以政府不会无故浪费资源只是存在那些人收益的问题无论是市场治理法院执行还是政府管制都各有利弊不存在绝对的完美的治理公共领域的方法要依据具体的情况制定相应的治理对策在进行成本收益分析的基础上选择最适宜最有效地治理方式我国保障性住房价格机制的产权经济学分析保障性住房的稀缺性和竞争性保障性住房是为解决中低收入家庭的住房问题而提供的住房目前主要是由政府作为提供主体政府直接建设或者政府补贴支持建设其受保障群体主体是中低收入家庭而我国的中低收入群体是一个庞大的群体保障性住房明显是一种稀缺性的社会资源保障性住房的供给不能满足巨大的需求由于保障性住房的稀缺性就会产生竞争不仅来自于保障对象群体内部的竞争人们为获得住房需要付出租金时间等相应的代价还有来自外部非保障群体的竞争因为保障性住房的价格或租金远低于市场价格一部分人会采取伪造材料行贿等方式获得保障性住房我国保障性住房价格管制保障性住房是一项政策性住房以政府为提供或支持主体本身就具有政府干预性政府的干预首先也是最主要体现在对保障性住房价格或租金的管制上现阶段我国的保障性住房体系主要包括两类经济适用房和公共租赁住房政府干预的价格主要是经济适用房的房价和公共租赁住房租金规定房价或租金要在市场水平之下这样才能够起到解决中低收入群体的住房问题的作用经济适用房的价格管制经济适用房价格管理办法规定经适房实行政府指导定价开发成本税金和利润构成经济适用房的基本价格再次基础上根据住房位置楼层等情况的不同定差价以销售经适房的价格以成本价为基础并且不包括土地价格其价格远低于市场价格对于开发商的利润办法规定其利润控制在内政府价格部门对其上限波动浮动进行规定下浮没有限制政府将开发商的利润现在在会造成一是影响开发商降低成本的积极性出现偷工减料行为影响到住房建设的质量和效率二是开发商的成本转移将未包括在内的成本或其他项目的建设成本加入到经适房的建设成本当中经适房价格低于市场价格会刺激不符合保障条件原本应该在商品房市场解决的住房问题的群体来共享经适房的福利出现不应保却保的现象损害经适房的政策效果和社会公平公共租赁住房的价格管制我国目前公共租赁住房包括原有的公共租赁住房和廉租房年政府正式发布关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知各地的公共租赁住房和廉租住房纳入统一的运行和管理系统统称为公共租赁住房城市的低收入家庭外来务工人员以及新就业的无房职工都被涵盖在内公共租赁住房管理办法规定以保本微利为基本原则住房保障部门与相关部门共同确定公共租赁住房的租金水平一般在市价水平上下浮一定比例最高按市价水平收取并且随实际情况作动态调整目前国内各地根据自身情况确定公共租赁住房的租金标准虽然各异主要有两种方式一是按市场租金的一定比例收取一般在如石家庄的公共住房租金水平位同地段同等水平住房的市场租金的二是以市场租金水平收取同时政府针对住户的不同情况予以一定的补贴其实还是以低于市场租金的水平获得公共租赁住房租期的规定我国公共租赁住房的租期一般规定为年五年后允许承租人购买保障性住房在价格管制下的租值我国政府对保障性住房采取价格或租金管制使得保障性住房的价格或租金水平低于同地段的商品房的价格或租金水平这破坏了产权的收入权从而导致更多的财富被置于公共领域保障性住房的市场水平与实际可以收取的房价和租金之差就被置入了公共领域即租值的形成具体可以由图来表示如果政府不对保障性住房价格或租金实行任何限制则保障性住房市场会在处达到均衡现在政府将保障性住房的价格或租金现在在市场水平之下设定为低于市场水平市场提供的保障性住房为而住房保障需求为他们愿意为此付出的代价为供给量与需求量之间有很大的差距这部分差额表面上是由归保障对象所有事实并非如此管制价格与需求方愿意支付的价格之间存在差额这部分差额没有明确归谁所有是无主的是非专有收入处于公共领域当中的一方面房屋所有者只能收取的房价或租金他不能得到这部分差额另一方面保障对象也可能得不到这部分差额因为我国对于保障对象的划分很是模糊定位于低收入家庭还由于各地的标准都不一样保障对象都不能很好确定一些真正应该保障的对象不能得到这部分价值另外购房者或租户的年收入等相关材料有造假的可能性这样一些高收入者或具有隐形收入的人通过伪造材料或贿赂等手段获得保障房资格反而使一些应该受保障的低收入群体被排挤在外所以从供需两方面来看落入公共领域是非专有收入即没有任何一个人对它拥有明确的产权也没有任何人可以排斥他人对财产的任何行为这部分差额没有明确所属交易各方即政府开发商居民都会有动力去攫取这部分价值只要获得的收益大于付出的代价保障性住房在价格管制下的租值消散目前经济适用房和公共租赁住房是保障性住房的主要组成政府将其价格或租金控制在市场价格之下就干扰了产权的收入权产权收益主体也就不明确出现非专有收入使得住房很多的价值落入公共领域被管制的价格或租金与市场水平之间的差距就是租值交易各方都有动机去攫取这部分价值从现实的运行情况来看我国保障性住房的租值消散的方式包括纯粹的租值消散和租值分割具体又包括排队轮候转租房号倒卖收受贿赂等等纯粹租值消散根据上面的分析对于保障性住房的保障对象而言由于保障性住房的价格或租金水平低于其愿意付出的价格这就意味着他们只要享受到了保障房就等于分割到了租值价格机制受到限制导致公共领域租值的出现这时候价格机制不能发挥其有效作用非价格机制就会出现排队就是常见的非价格准则以确定公共领域的租值我国的中低收入群体是一个庞大的群体而住房保障是一个渐进的过程不可能在短期内解决中低收入群体的住房问题在实际运作中保障性住房的分配采用轮候制度在公共租赁住房管理办法中明确定了轮候与配租的方法根据公布的配租方案登记为轮候对象的申请人填报申请意向然后进行复审综合评分和摇号轮候期规定最长为年根据上文理论分析保障对象未得到价格优惠的住房就要选择等候等候保障性住房的建成与分配这样他们支付的价格就不仅仅是房价或租金还包括时间这个非货币价格这部分花费在排队等候的时间并不能被别人得到即没有为社会创造价值是纯粹消散掉了租值分割保障性住房错配保障性住房是稀缺性资源面对如此优惠本该由市场区实现其住房的群体肯能会通过伪造材料行贿以远低于市场价格来获得住房的目的保障性住房的错配问题层出不穷应保而未保不应保而保应退而不退的现象普遍存在部分不符合保障条件的家庭通过隐瞒信息或寻租的方式获得了保障性住房而部分应该受到保障的家庭却得不到应有的保障根据年审计报告保障性住房虽然取得了一定程度的成果但是问题也凸显出来审计报告调查了个单位和户家庭根据审计结果在年部分地区资格审核工作和超出保障标准的住户后期退出工作很不完善其中有户不符合保障条件的家庭违规使用住房套获得住房货币补贴元例如由于相关部门对虚假虚报的审核不严秦皇岛市山海关区有户不符合条件的家庭违规领取廉租住房补贴元北京门头沟地区户不再符合条件的住户没有退出仍违规使用住房濮阳出现开宝马奔驰住经适房现象而且工作人员称这些都是小事他们那里是办大事的四川省审计局的报告也显示不符合保障条件的住户违规使用保障性住房套不符合条件的保障性住房申请者和政府有关管理部门之所以有这样的行为是经过成本收益分析之后的结果二者的行为相互影响存在着信息不对称可以用不完全信息动态博弈模型来分析二者之间的租值的分割及租值消散的情况参与人为不符合条件的保障性住房申请者和政府的有关管理部门假设二者都是理性经济人分别记为参与人和参与人参与人的类型贿赂隐瞒自己的真实信息向有关管理部门贿赂和不贿赂隐瞒信息但是不进行贿赂政府管理部门也有两种类型接受贿赂接受贿赂放松审查承担声誉损失和不接受贿赂不接受贿赂严格审查赢取良好声誉等收益参与人知道自己的类型不知道参与人的选择策略参与人不知道参与人的类型参与人先行动其中是收益是成本是贿赂金是罚金是参与人进行贿赂时的收益是成本参与人贿赂的概率是参与人接受贿赂的概率为根据逆向筛选方法得到纳什均衡解贿赂接受不接受即当政府部门会接受贿赂时只要即只要净收益大于贿赂成本不符合条件的申请者就会选择贿赂而政府部门不接受贿赂时其收益会为零不符合条件的申请者就会选择不贿赂所以二者是相互影响的不存在纯纳什均衡解只存在混合纳什均衡解则可以得到各个期望收益不符合条件的申请者选择贿赂时的预期收益为不符合条件申请者选择不贿赂时的预期收益为政府部门接受贿赂时其期望收益为政府部门不接受贿赂时其期望收益为由得到可以看出当不接受贿赂而严格审查时的成本越大收到的贿赂收益越大惩罚成本越小时不符合条件的申请者进行贿赂以取得住房的概率越大当社会舆论上级对保障性住房管理部门的压力越大或给予其良好工作表现更多奖励这些部门就会放弃接受贿赂更好的做好保障性住房的分配管理工作在现有的管理制度不完善监督成本较高违规成本较低的情况下政府部门为降低交易成本难免选择接受贿赂为不符合条件的家庭提供便利这样不符合条件的家庭和政府部分分割了部分租值开发商分割租值政府对保障性住房进行价格控制将经济适用房的利润率控制在以内公共租赁住房的价格控制在市场水平以下但是开发商仍然还有许多其他可以调整的边际保障性住房作为一种商品具有多种有价值的属性例如住房成本住房质量的好坏公共基础设施的配备社区管理水平等在价格控制之下对这些属性的控制的意义是不明确的这些有价值的属性就落入了公共领域保障性住房的属性可以分为住房本身的属性和与住房相关的服务的属性现有的国家政策文件等对保障性住房的建设数量作严格要求而没有对保障性住房的质量做出严格规定这样开发商就能沿着成本质量这个属性做边际调整以获得公共领域内的租值价格控制基本上忽视了保障性住房质量中的大部分差异以及社区的服务水平经济适用房的利润率控制在开发成本的以内其使用土地由政府低价划拨享受许多优惠税费政策不缴纳土地使用金表面看是将这部分收益转移给了购房者其实不然这部分土地收入并没有明确其对象政府没有明确规定其为购房者所有其实成为了非专有收入经济适用房市场的参与主体包括购房者开发商和政府就会竞相争取得到这部分收入取得经济适用房开发权的开发商及单位会运用成本增加以及成本转嫁的方式攫取非专有收入一方面开发商不积极降低开发成本不积极采取先进的技术以及有效的租值管制不积极聘用高效高素质的开发人才因为这些成本最终会在销售时得到补偿开发商这些行为无疑会降低保障性住房的开发效率和建设质量而其自身不会有任何损失开发商由此占有了一部分公共领域内的租值另一方面由于信息不对称开发商掌握自身开发所需的人材料机械等的信息而且开发项目的周期一般较长涉及到的项目比较繁杂政府不能够全方位的监督这就给了开发商虚增资本的空间开发商通过虚增资本从而提高其所得利润使得政府的价格管制的效率下降侵占了一部分低收入家庭的福利开发商因为虚增资本攫取了部分公共领域的租值另外开发商为追求利润最大化可能采取成本转嫁的方式即将其他开发项目的成本或根本不能报销的成本计入保障性住房的开发成本当中从而最终提高保障性住房的价格攫取更多的租值一些开发商为了追逐利润会想尽办法冲破政府的政策约束提高房屋建设的档次以经济适用房之名行商品房之实实现名利双收为了使得这些违规行为合法化还要向有关部门行贿权力寻租得以蔓延难免发生官商勾结的情况这样官商分享公共领域的租值使得低收入阶层的利益受损公共租赁住房虽然没有对土地租金的攫取情况但是公共租赁住房很多也存在质量问题这与公共租赁住房的定位以及其价格控制各地要求数量任务而忽视质量有关国家政策只对数量作出明确而严格的规定对质量则没有严格规定开发商缺乏严格控制住房质量的激励将其租金水平控制在市场租金水平之下供应者就会以质量服务水平的下降来获取更多的租值公共租赁住房目前建设多是政府出资很难排除政府有关人员与开发商相互串通降低住房质量从中谋利虽然国家要求公共租赁住房以配建方式提供但是许多地方为了建设方便选择集中建设方式集中建设的方式就很容易产生质量下降公共基础设配配备不到位社区管理水平下降的问题很容易造成贫困阶层聚集的情况根据报道一些公共租赁住房小区开发商为了获得更多的利润房屋内的基本设施都不予以安装小区内也没有基本的公共设施公共服务更是缺乏使得这些小区成为脏乱差的代表不能满足保障家庭的基本生活需要与保障性住房建设最初的目的背道而驰这样开发商就通过降低住房质量转移成本减少服务设施降低服务水平等方式攫取了落入公共领域的租值地方政府分割租值作为市场参与主体地方政府也是趋利避害的利益主体是经济人追求自身利益地方政府掌握着土地权各种审批权这就为地方政府分割租值提供了条件如果制度不健全监管不严格寻租攫取行为就会不可遏制地发生从而危害受保障家庭的利益更是危害社会的公平正义损害党和国家的威信力保障性住房的建设与提供主要是以政府为主体土地使用方式是无偿提供或低价出让大量建设保障性住房会减少地方政府土地出让的财政收入巨大的机会成本明显违背了地方政府唯经济绩效的理念在土地财政模式下地方政府视土地为掌中宝建设保障性住房无偿使用土地在地方政府看来是收益小于成本的一件事情地方政府缺乏建设保障性住房的积极性所以各地方政府都会在中央规定的范围内钻政策漏洞尽量减少保障性住房建设土地减少土地收入损失注重经济发展关注经济绩效重经济而轻民生是各地方政府的真实写照另外许多地方政府并不像增加许多保障性住房因为这意味着更多的低收入者进入城市会增加城市负担增加财政支出的负担需要提供更多的公共服务拉低城市的收入和生活水平所以许多地方政府从自身利益出发并不希望增加保障性住房建设不希望更多的低收入者到所管辖的城市入住这就导致保障性住房的有效提供缓慢供给结构存在不合理之处保障性住房的供给不能满足中低收入者的住房需求同时存在规划不合理位置偏远等问题保障性住房空置的消息很多在深圳年的审计报告中年全市套公租房被空置合肥的一项廉租房建设醒目已经经历了年至今仍然没有投入使用武汉建设的套廉租房虽然建成了但却处于吹冷风的状态没有及时分配到保障对象手里公共租赁住房晒太阳的现象时有发生而且保障性住房很多处于郊区基础设施不完善交通不便很多符合条件的保障对象会选择弃租这不仅没有起到其又有的保障作用没有提高社会福利反而造成了社会资源的浪费但是地方政府从中获得了部分租值既显示完成了保障性住房建设的任务同时获得市中心土地的增值收益侵害了保障对象的部分权益保障性住房制度的不健全制度设计存在的缺陷为地方政府及有关官员寻租创造了条件只有利己动机并不一定导致腐败寻租攫取等行为的发生制度缺陷与利己动机相结合容易滋生腐败如上文提到的不符合条件的家庭申请保障性住房住房审批和家庭审核都掌握在地方政府的手中信息审核机制还不完善加上制度不健全缺乏有效的监管手段处罚措施不严厉当接受贿赂的收益大于成本的时候某些审核管理人员就会选择接受贿赂寻租行为发生部分政府官员攫取部分租值违规出租我国公共租赁住房管理办法明确规定公共租赁住房不能租借或私自调换如有此类行为要求退回公共租赁住房关于加强经济适用住房管理有关问题的通知中也明确规定经济适用房在产权没有完全获得之前除自己居住以外不能用于其它用途也不能私自更改住房的用途但是现实却是违规现象时有发生屡禁不止一方面当生活成本压力上升时部分保障性住房拥有者选择放弃现在的生活水平接受更低一点的生活水平将住房租出去获得部分收入另一方面当住房市场水平越长越高时市场价格与保障性住房现行价格差越来越大时违规出租的机会成本降低就会有越来越多的承租者选择违规出租获得利差同时也会激发越来越多的违规承租者进入加重腐败寻租问题在这个过程中符合条件的承租者获得了部分落入公共领域的租值越来越多的不符合条件者也攫取到部分租值部分政府部门接受贿赂等也占有了部分租值小结本章首先对我国保障性住房价格管制背景等进行了交代我国对经济适用房和公共租赁住房都有不同程度的价格管制并指出保障性住房在价格管制下租值的产生机理价格管制导致了非专有收入非专有收入部分就是落入公共领域的租值作为经济人各参与主体都会努力攫取这部分租值轮租等候耗费了时间成本这部分资源没有创造任何社会价值被纯粹消散掉了在保障性住房体制不完善监督管理不够严格违规成本低的情况下那些不符合条件而又意图获得保障性住房优惠的住户衡量收益成本后若获得的好处抵过付出的成本他们会采用伪造材料贿赂等方式来获得保障性住房这些申请者和部分官员攫取了部分租值在保本微利的原则下开发商为获得更多利润凭借自身的信息优势想方设法转移成本降低住房质量和服务水平侵占部分租值地方政府作为经济人出于自身利益以及自身能力限制为获得土地财政收入减轻财政压力将保障性住房选址设在郊区并减少保障性住房的建设还有接受贿赂等行为攫取了部分租值总之在政府的价格管制下由于我国保障性住房的制度以及运行中的一些实际问题保障性住房的租值被政府企业不符合条件申请者以及部分符合条件的申请者共同分割同时也有部分租值白白消散掉了造成浪费影响社会福利水平的提高为减少浪费提高社会福利水平使保障性住房真正发挥其保障作用优化我国保障性住房制度就显得尤为重要完善我国保障性住房价格机制的基本思路通过对我国保障性住房价格管制下的租值消散的产权经济学分析可以看出我国保障性住房在实践中依然存在很多问题暴露了我国保障性住房的制度设计存在着漏洞监管不严格地方政府政府部门没有动力积极推进保障性住房工程开放商出于自身利益而分割租值导致浪费住房申请者则通过贿赂造假违规出租等方式攫取租值还有轮候繁杂手续等造成租值纯粹消散掉造成了社会福利损失其根本在于保障性住房的产权不清晰那么如何减少租值消散提高社会福利呢所以本文建议完善保障性住房的的产权制度同时加强监督和管理减少或杜绝寻租现象使真正需要住房的中低收入群体获得保障性住房的政策优惠让保障性住房真正成为解决中低收入群体住房问题的一剂良方本文建议从以下几个方面来考虑激励地方政府建设保障性住房作为完成保障性住房任务的主力地方政府的土地财政政策短时间内不会得到改变这就要在此基础上以制度设计引导地方政府关注保障性住房实践表明土地财政与长期效益是可以并存的保障性住房短期内需要投入大量成本但是其长期效益也很可观黄石深圳和重庆的实践就很好地证明了这一点表现在在建设保障性住房的同时改善周围的基础设施提高服务水平是一项长远收益有助于提高城市的整体水平推动城市化发展另外保障性住房的提供可以吸引劳动力涌入城市为产业化发展提供必要的劳动力这些收益视具体地区而定这就需要鼓励地方政府关注长期收益衡量短期成本与长期收益可以将保障性住房建设作为地方官员政绩考核的一个方面但是又不能唯量还要看质要求各地方政府因地制宜寻找符合当地发展的保障性住房发展方式看到保障性住房发展的长期收益从自身出发积极发展建设保障性住房加强配套基础设施建设提高社区服务水平营造良好的生活氛围为城市建设增光添彩加强制度监督各参与主体在分析自身的成本收益的基础之上做出是否贿赂寻租的决策制度影响个人的选择决策制约了人们的成本和收益的衡量所以制作对保障性住房建设来说是非常关键的环节当前我国保障性住房制度设计不完善监管力度不够许多监管出发措施不能落到实处显然违规违法成本小对潜在的寻租者没有威慑力这就需要加强制度监管加大惩罚力度增大违规违法成本约束人们的寻租行为从而有效遏制违规占有使用保障性住房同时要不断完善信息公开制度定时公开向社会公布保障性住房的建设和分配情况包括保障性住房的建设类型所处位置建设房屋格局估计价格入住时间供给的数量以及对保障对象的要求等方面的信息这样形成政府和社会共同监督的局面也为需求人群提供参考帮助其做出符合自身需求的选择推进共有产权住房制度根据我国物权法共有产权指对于同一项产权多个权利主体按份共同占有共同享有产权的各种权利和义务当然各主体的权利和义务这是由于各主体所占份额的不同的年政府工作报告将共有产权引入保障性住房建设当中将共有产权房作为保障性住房的一种创新形式出共有产权住房即由政府和个人共同出资政府部分主要是土地出让金个人按市场价的比例认购部分份额政府和个人共同拥有住房的产权的一种住房个人和政府各自享有与自身产权份额相对应的收益个人可以向政府购买产权份额在没有足够的支付能力购买产权份额时个人向政府支付租金以使用住房在进行房屋处理时也同样按份额分配所获得额这样政府和中低收入群体共同解决住房问题共同获取收益政府以土地投入个人支付部分房价双方共享房产的升值收益同时减小政府的财政压力共有产权房的产权分析完备的产权包括资产的所有权利这些权利构成权利束包括使用权收益权转让权根据产权经济学商品具有多重属性商品这众多的属性的所有权是可以分割的商品的各部分不同属性的所有权是可以由两个以上的人共同享有的事实证明产权分割是由效率的因为商品属性众多完全界定成本高昂这时候商品产权的分割显示更有效率共有产权房以产权的可分割性为理论基础利用产权的可分割性对现行的保障性住房制度的一种创新将财产份额明细确定与政府转移支付相结合在共有产权房制度下保障群体自己出资购买房屋的部分产权政府通过出让土地方式投资住房享有部分房屋产权在此情况下政府和个人都是房屋的主体为防止双方染指对方的利益就要限制各方的行为而且必须贯彻到底并为此付出代价政府和个人为得到共有产权住房的收益各自有动力去约束自己的行为加上中央政府部门的强力监管和处罚保证共有产权房发挥其优势从而更加有效地解决困难家庭的住房问题共有产权房的优势根据产权经济学理论产权具有激励作用不同的产权安排界定主体使用资源的范围规定各自享有的权利和负担的义务规定主体的收益补偿机制使主体形成稳定预期做出合理的选择行为推行共有产权房将政府的投入和个人投入集中体现在房价中凝结于房产能够有效避免不符合条件者的寻租和开发商的侵占行为将保障性住房的商品性和保障性体现出来增加保障群体获得财富增值的收益保证政府的资金循环利用共有产权房具有以下优势一产权清晰遏制寻租实行共有产权房制度政府作为出资人之一将土地出让金投入到住房当中以此享受住房的部分产权购房者出资购买部分产权成为共有产权房的另一权利主体依据各方的出资比例来确定各自占有的产权份额比例享有的收益也依据产权份额的多寡来决定这样对于共有产权房政府和中低收入群体购房者就明确各自占有的比例份额从而产权明晰减少落入公共领域的租值既能够满足部分中低收入者拥有住房的需求也在一定程度上阻止不符合条件的家庭违规占有和使用保障性住房从而在一定程度上遏制寻租行为经济适用房之所以会出现如此多的寻租现象在于其有产权不明晰政府划拨土地建设经济适用房使其价格远低于市场价格住满五年之后就可以上市交易低价买入高价卖出产生巨大的差额这就存在很大的利润空间许多不符合条件的家庭采用各种手段来获得住房滋生腐败寻租行为在共有产权房模式下政府以出让土地为投资有意愿拥有住房的中低收入家庭购买房屋的部分产权份额这些都建立在明确产权份额划分的基础之上另外任何一方都不能擅自售卖住房共有产权房的购买退出都依据明确的产权份额来划分以市场价格为基础双方共同享有收益共同承担风险这就能够遏制部分不符合条件的申请者伪造材料寻租等违规行为二增加财富积累缩小贫富差距同其他商品相比较住房具有其特殊性因为住房不仅具有商品属性还有保障属性住房作为商品住户可以享受住房的服务和所处地理位置带来的好处享受附近的基础设施医疗保健等服务但是其投资增值收益归房主所有因此很多人还是希望有用自己的住房并享受住房带来的财富收益而住房又关系到家庭生活水平关系到社会的稳定和谐和经济发展所以住房又具有保障性并不仅仅是一项市场上的商品共有产权房兼顾住房的双重属性起到增加财富积累缩小贫富差距的目的在共有产权房的实际建设中主要是政府以土地出让方式作为投资辅之以政策优惠来减低建设成本然后以市场价确定产权份额比例符合条件的申请者申请购买部分份额与政府共同拥有住房产权解决自身的住房问题同时享有住房增值带来的收益这样保障群体能够以优惠的价格购买剩余产权激发他们改善自身住房条件的内在动力积极改善自身的住房水平更加积极地创造社会财富早日拥有自己的住房享受住房的增值带来的财富收益有助于缩小社会贫富差距提高社会的整体福利水平共有产权房是为符合条件的中低收入生活困难家庭提供的一种住房并且鼓励人们购买私产拥有自己的住房政府和个体共同作为共有产权房的权利主体政府以土地作为投入个体在有能力时可以购买政府拥有的产权份额也可以出售自己的份额部分双方共同受益三循环利用资金减轻政府财政压力政府作为共同投资人主要是以土地转让作为投入政府能够享有住房的部分产权这就使得政府的投入具有了收益性而不是纯粹的付出政府的投入资金具备了流动性政府可以从房屋租金房屋转让等市场行为中获得收入从而能够创造更多的收益也使得政府的财政压力减小在只购买部分产权的时间内保障家庭对于使用政府拥有的产权部分要交纳租金在保障家庭逐步购买其余产额时向政府支付政府以土地出让方式等所进行的投入这部分支付参考当时的房产市场价格也即政府能够收回前期的投入也能够享有房产增值带来的收益在保障家庭完全购买住房产权后房屋归其所有并且脱离保障系统然后政府将这部分收入继续投入到保障性住房的建设和管理当中长期为保障性住房工程提供可循利用的资金保证其能够可持续发展解决更多困难家庭的住房问题对公共租赁住房的建设和提供来讲更是如此能够减轻政府的财政压力并且获得收益激励其更加积极地投入到保障性住房系统的建设中来另外由于房屋产权共有购房者也是房屋的产权人之一这样的产权安排能够对其起到激励作用购房者不会起码减少对住房的掠夺性使用这样能够减少政府对房屋的维护修葺费用的减少减少政府财政支出完善共有产权房制度理想的保障性住房体系不仅应该仅仅停留于使中低收入群体有地方住还应该考虑到未来发展满足家庭拥有住宅的从而拥有资产收益的需求协同解决住房消费与财产收益不公问题形成良性循环使得居民住有所居也使得政府可持续实施保障性住房工程解决更多的居民的住房问题共有产权房作为我国的一种保障性住房以产权份额优惠方式使符合条件的购房者享有房产增值的收益有利于提高中低收入阶层的收入水平对缩小分配收入差距有一定的积极作用根据我国的实际情况为促进共有产权房的良性发展离不开相关的制度保障加强社会监督阳光是很好的防腐剂共有产权房的健康发展离不开社会监督要建立保障性住房信息系统及时全面公开保障性住房资金筹集建设完工分配等情况确定个主体的权利和义务接受社会的监督堵住寻租腐败的入口为其建设提供良好的社会环境建立专业化管理机构虽然我国的保障性住房建设和管理有专门的机构但是都是带有行政性的政府既是保障性的监督管理主体又是投入与获益主体期间就很容易产生公私部分的情况所以有必要建立独立的管理机构由该机构协调管理政府和购房者之间的有关事宜依据国家法律法规约束专门机构的行为减少双方主体的冲突域矛盾另外专门机构还可以负责住房建设资金的筹集吸收更多的社会资金使得社会资源得到有效利用引入适度竞争吸引社会资本共同建设共有产权房并且建设监督管理相分离使住房资源在市场上有效流转增加福利和财产收益或者为购房申请者提供资金支持缩短购房周期降低风险建立公正的房价评估机制共有产权房的买卖必然会涉及到房产的评估问题过高或过低的房价都是不合理的在申请者购买住房部分产权时若定价过低出售价格则过高就会出现同经济适用房类似的寻租问题若购买价格过高则会超出中低收入群体的支付能力范围而无法起到保障作用出售价过低也必然使购房者遭受损失所以合理公正的房价评估机制是很有必要的以此才能够使得共有产权建立在公平公正的基础之上小结我国的保障性住房政策是政府的惠民政策是解决中低收入家庭住房问题的重要举措其目的是为了缓解社会矛盾体现社会公平缩小贫富差距经济适用房和公共租赁住房作为目前保障性住房的主体作为解决居民住房问题的过渡性政策在很长时间段内承担改善中低收入家庭住房条件的重要角色本章主要是针对我国保障性住房价格机制在具体实施过程中出现的效率低等问题提出一些建议首先明确保障性住房制度中政府和制度建设的重要性价格管制虽然会导致某些浪费但是政府的管理对减少浪费提高资源利用效率是不可缺少的然后提出共有产权房模式或许能够成为我国保障性住房发展的方向对共有产权房进行了分析认为该制度能较好地解决保障性价格机制在实际运行中出现的浪费能够减少公共领域从而减少租值消散将保障性住房的政策目标落到实处保护中低收入家庭的切身利益增加其财富积累缩小社会贫富差距减少政府财政压力激励地方政府积极参与到保障性住房的建设中来结合当地实际考虑长远发展获得长期收益成为我国经保障性住房的一个发展方向参考文献张五常经济解释一张五常经济论文选商务印书馆巴泽尔产权的经济分析上海三联书店上海人民出版社陈泽亚经济人与经济制度正义探析湖南师范大学程启智内部性与外部性及其政府管制的产权分析管理世界汪丁丁从交易费用到博弈均衡经济研究何立胜产权缺失权利保障与权力制约中国浦东干部学院学报崔兵巴泽尔新制度经济学理论架构探究经济评论武建奇论巴泽尔产权思想的独特性当代经济研究刘东巴泽尔的产权理论评介南京大学学报王光庆产权的公共领域贵州财经学院学报马建平中国保障性住房制度建设研究姚玲珍中国公共住房政策模式研究上海则经人学出版社卢洪友等公共品定价机理研究人民出版社年王吓忠中国保障性住房的价格经济规制分析福州大学学报林积昌等对保障性住房价格机制及其监管的思考价格理论与实践倪娜易成栋公共租赁住房租金定价方法比较研究及其借鉴住房保障强真我国住宅供应模式优化及价格形成机制的研基于公公租赁房的启示经济理论与实践龙筱刚国外公共住房价格管制的比较及其启示价格月刊高健我国保障性住房价格规制的研究价格月刊卢为民姚文江中外公共租赁住房租金定价机制比较研究城市问题邓鑫浅析经济适用房的价格管制及政策效率理论经纬陈耀东当前保障性住房权利困惑与产权明晰理论探讨孟庆瑜公共租赁住房被弃租现象的政策法律分析河北法学温泉我国公共住房价格管制问题分析福建师范大学硕士论文曾志杨保障住房轮候制度的公正叶晓苏公平和效率指导下的我国保障性住房体系建设住房问题尚宇梅经济适用房建设中各方主体博弈分析建筑经济张国兴关于准公共物品定价的机理分析价格理论与实践戚文举基于不同视角的国外住房支付能力测度研究述评华东经济管理徐虹住房支付能力视角下北京市保障性住房价格研究建筑经济李明经济适用房价格研究牛毅经济适用房的产权研究产权导刊周建邦共有产权不宜成住房保障的发展方向民周刊王盛共有产权制度保障性住房的有益探索天津经济陈淑云共有产权住房我国住房保障制度的创新华中师范大学学报莫智国外住房共有产权制度及对我国的启示城市发展研究年王建成共有产权住房保障模式研究以淮安为例重庆电子工程职业学院学报韩文龙共有产权的起源分布与效率问题一个基于经济学文献的分析云南财经大学学报王子博基于产权理论的共有产权房制度分析经济师郭玉坤中国城镇住房保障制度研究西南财经大学张永岳谢福泉关于共有产权房模式的认识科学发展朱宪辰周彩霞经济适用房共有产权制度的制度缺陷分析中国房地信息赵燕菁破解保障房两难之道金融与经济陆雷不完全产权的经济分析中国社会科学院研究生院苟兴朝公共保障性住房分配中寻租行为及其治理制度建设张辉经适房建设的产权经济学分析建设经纬李雄公共租赁住房制度中的政府责任当代行政关于加强经济适用住房管理有关问题的通知国家发展改革委建设部关于印发城镇廉租住房租金管理办法的通知国家基本公共服务体系十二五规划基本住房保障住房城乡建设部关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知朱仁友谢莉完善我国公共租赁房租金定价模式的探讨中国物价习近平加快推进住房保障和供应体系建设新华网年月日建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知年月日经济适用住房价格管理办法后记眨眼间三年的研究生生活已渐进尾声即将结束这段美好的旅程三年的研究生生涯有带领我遨游在知识海洋的老师有为我指点迷津的师兄师姐有一起学习运动生活的同窗付出了汗水收获了喜悦所有的收获都离不开经贸大学良好的学习氛围老师们的谆谆教导父母的支持以及同学们的热心帮助在即将毕业之际感谢所有给予我关心和帮助的人感谢你们陪我走过人生中最重要的三年时光首先我要感谢我的研究生导师刘华光教授在研究生学习刚开始阶段我的研究生导师刘老师就让我不断积累经济学知识关注经济学的发展培养论文写作技巧导师诲人不倦的授课方式和平易近人的风范不断地激励着我在日常的社会生活中导师渊博的学识和严谨的态度也深刻地影响着我我不仅从导师身上学到了科学的理论更重要的是学会了研究学问的方法这会成为伴随我一生的财富感谢武建奇老师张东风张昌廷和杨欢进老师在研究生阶段有幸聆听各位老师教导使我如沐春风各位老师渊博的知识令我受益匪浅各位老师严谨治学宽厚为师的态度鼓舞着我前行感谢我的父母感谢父母的养育之恩我快乐成长的背后是你们含辛茹苦的付出感谢父母对我的支持和信任谢谢你们一直支持我的求学之路让我在没有生活负担的环境下进行学习感谢即将对我的论文审阅的各位专家和学者感谢你们付出精力和时间审阅我的论文鉴于自己学识有限关于论文中的不足敬请各位专家和学者批评指正