我国经济适用住房若干问题探析.docx

我国经济适用住房若干问题探析目前我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中针对中低收入者的住房问题采取的是大力发展经济适用住房的做法即建设由政府扶持保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭以解决他们的住房问题经济适用住房政策实施以来虽然取得了一定的成效但也暴露出一些问题似乎叫好不叫座认真研究分析问题所在不断完善经济适用住房政策对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义下面将就发展中的几个问题做一探讨一科学评估中低收入家庭经济状况正确引导住房消费需求的有效增长经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题从理论上说家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量具体包括家庭在银行合作社邮局等的存款股票国库券公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值现期收入应指家庭所有成员的工资收入第一二职业收入和其他工资外收入如社会保障津贴等因此要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素但是从实践来看由于目前我国尚未建立个人收入申报制度这使得政府难以准确核实家庭的真实收入从而使中低收入家庭变成一个十分宽泛而模糊的概念我们目前认定是否为中低收入家庭主要是看其家庭收入的实际状况按照货币化分房的有关政策各地对中低收入标准因地区经济水平而定一般来说家庭收入在社会平均值以下属低收入家庭家庭收入在社会平均值之间属中等收入家庭家庭收入在社会平均值以上属高收入家庭这些界定从数据和比例上讲是清楚的从理论上分析也是合理的但是从实际操作看由于缺少对家庭收入核定的有效手段由于随着市场经济体制的逐步推进家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化这使得对中低收入家庭的界定困难重重目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房然后出租或在二级市场上出售从而加深了贫富差别当然科学评估中低收入家庭涉及到整个社会分配制度的运作监控机制要完善这些机制在短期是难以实现的但是尽管如此我们还是应该创造条件积极向这个方向努力力求逐步准确科学地对中低收入家庭进行评估以完善住房市场流通体制提升住宅产业发展的整体效益水平一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系准确掌握家庭收入情况建立家庭收入档案严格审查登记并实行动态管理切实保障中低收入家庭的利益二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制改变中低收入一勺烩的局面提高政府住房政策的针对性严格控制经济适用住房的标准使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体经济适用住房的标准应包括区位套面积建筑层高建筑物间距小区绿化配套设施和总价等多方面应做到既适用又经济值得一提的是经济适用住房的标准也应该是一个动态指标随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高经济适用住房的比例应逐步减小而标准则可以作相应的上调三是积极引导居民树立正确的消费观念提倡有能力的居民应从市场上去实现各尽所能各居其屋而不是依赖经济适用性房来解决住房问题国外成功经验亦表明住房问题的解决不可能一蹴而就因此政策补贴作为一种稀缺资源只能用在最需要发挥效用的地方在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制当前比较恰当的办法是让市场去细分市场细分的基点在于居民的实际购买力各类收入阶层通过权衡自身支付能力消费偏好来选择购房还是租房是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域二严格规范经济适用住房的价格构成确定其合理的定位真正做到雪中送炭达到解决中低收入家庭居住问题的目的与完全意义上的商品房相比经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异具有特殊性具体表现为价格残缺经济适用房的土地由行政划拨不存在缴纳土地出让金土地的级差收益无法在价格中体现价格实行政府指导价这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制为控制在不超过的利润率这种利润率没有通过市场竞争而形成政府对经济适用房的消费对象有一定的限定因而其价格只存在于局部市场目前我国经济适用住房政策的实施虽取得了可喜的成绩但它只解决了一部分中低收入者的住房问题离现实需求还有很大差距究其原因是多方面的仅从居民的承受力这个角度来看据有关资料统计我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达倍甚至倍以上远远高于世行测算的合理比例倍另据中国社会调查事务所对北京上海重庆武汉广州五市居民进行的一项调查显示有左右的人认为目前经济适用房的价格太高有的人认为可以考虑认为可以接受的仅占分析造成经济适用住房价格偏高的原因主要表现在以下几方面一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策但仅免收的是土地出让金有关的土地税费征地费拆迁安置费并未减免其中目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大这直接增加了经济适用住房的建造成本二是公建配套设施建设费用较高加大了经济适用住房的建设成本三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处把政府要求减免的费用仍然打入成本或加收不合理费用从中赚取规定外的利润四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定加之审核确认制度不健全不规范一些高收入者为了投资增值之目的通过各种关系购买经济适用住房也抬高了经济适用住房的价格经济适用住房是以经济为前提的因此其合理的价格定位尤为关键而在确定经济适用住房价格时除了要考虑成本因素外还应兼顾中低收入家庭的支付能力为此在对经济适用住房的价格管理方面笔者认为首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例严格规范价格构成这是促进我国住房建设加快发展的重要保证目前应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延划定哪些费用应当计入成本哪些不合理的费用应取消可考虑削减或免去以下费用大市政或小区内公建配套建设费减半或免收一些行政事业性收费其次经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律各类经济适用房价格也应有差异避免一刀切国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用综合各地区经济发展水平居民收入水平房地产发展水平等方面因素体现物有所值具体而言各地区各类型经济适用房价的差别应包括地区地段结构标准质量朝向的差别等等以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公最后应强化价格审核制度建立经济适用住房成本约束机制严格限制一些开发商借经济适用住房之名低价获得土地高价销售房子赚取额外利润三适度地确定经济适用住房的建设规模提高城市发展的动态社会效益经济适用住房建设是一项长期工作即使是经济发达国家仍存在建设经济适用住房的问题建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中仍是不可或缺的重要部分我国是发展中国家建设经济适用住房将是一项长期的任务因此经济适用住房的开发建设决不能有短期行为应以市场为导向以有效需求为基础合理确定开发建设规模和建造标准当然以长远发展的眼光来审视大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价此外全国目前尚有积压商品房超过亿平方米已经严重影响了住宅商品的再生产过程因此在确定经济适用房建设规模时应认真研究各地市场需求状况要与本地区房价收入比高低住房补贴水平居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑以保障需求为宗旨合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例具体来说可采取如下策略首先在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定在城市市场化程度已很高的城市应减少或不进行经济适用房的开发建设而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例其次经济适用住房应该以销定产经济适用住房属于商品房不实行实物福利分配而实行货币分配和商品交换其生产和建设必须符合商品经济的规律虽说经济适用住房建设的指导思想就是为了降低成本使其价格与中低收入家庭的承受能力相适应使中低收入家庭能够买得起但实际的房价仍可能超出中低收入家庭的承受能力虽说住房消费者的支付和承受能力不等于一次性地现金支付能力还包括住房消费信贷的承受和支付能力但它除了消费者要有稳定的职业和收入外还要有获得和利用住房消费信贷的意愿同时经济适用住房作为商品必然面临消费者的评价和选择消费者对住房的评价是多方面的包括居住性耐久性安全性适用性便利性舒适性和经济性等的评价以及现实需求消费者上述的种种因素必然影响其对经济适用住房的购买需求如果不考虑这些因素想当然地进行经济适用住房的计划和组织建设势必造成生产与销售脱节和新建商品房的积压因此经济适用住房的生产也应该以销售为基础实行以销定产经济适用住房的特性以及其销售对象的确定性使其已销定产具有客观确定性和存在现实可行性经济适用住房已销定产除了进行市场预测依据市场预测安排计划和组织生产外主要的具体办法是实行预约预定预购和预售即在经济适用住房建设正式立项以前先依据环境和条件进行成本价格匡算和实行预约依据开发建设企业和住房消费者的预约而立项在正式立项以后实行预定依据预定而进行规划和设计在完成规划和设计并进入开发和建设后进行预购和预售经济适用住房建设的预约预定预购和预售实际上是程序化和系统化的住房商品信用贸易方式用这种方式可以使经济适用住房的产销直接衔接起来第三经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房但也可能对原有空置房的销售构成冲击因此为减少空置房地产资产的存量积压损失促进消化空置商品房纳入经济适用房体系应把经济适用房与房地产二三级市场结合即开设经济适用房与可售公房置换业务经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换采取平进平出的原则以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估双方价格确认后补差置换在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售如此可扩大经济适用房配售的受益面业务空间也将更为广阔第四在现阶段应实行补人头和补砖头并举的政策发放住房补贴俗称补人头免土地出让金和规费减半的经济适用住房俗称为补砖头尽管补人头做法更符合住房货币化发展的要求但目前或者相当长的一段时间里不少企业和单位还发不出住房补贴即无法实现补人头政府用发展经济适用住房的办法补砖头也是十分必要的当然补人头是优于补砖头的一种政策选择因为其一能够避免对住房市场的直接干预其二财政补贴的作用直接到达需要补贴的人员并全部转化为消费者的福利满足而不会在住房建设阶段产生效益流失或被生产者所占有其三政府不需要付出巨额的监督成本提高了政府的市场调控效率其四能充分地鼓励居民自置住房因此应创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式鼓励他们从市场上解决居住问题总之作为一项社会再分配政策工具各地在实施经济适用住房政策时应因地制宜量力而行四合理调整经济适用住房建设中的政府职能充分运用市场机制调节住房供求关系解决向中低收入家庭的住房供应让中低收入家庭有房可买问题是各国政府住房管理的主要职能发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策目前在一些城市符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费也反映出这些地方房地产开发的结构性问题同时由于在经济适用住房的开发中国家过分强调三个到位计划政策管理三到位更由于地方政府对开发管理过严一些中小城市不论区位地段及成本差异均较大限价过死不能形成动态需求增长的市场开发模式因此需要对此进行改革合理调整政府职能充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系一是政府应给予一定的政策倾斜使房地产开发商能变政策行为为企业行为自愿参与经济适用住房的开发建设因为经济适用住房保持微利价格的特征在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性为此政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道在税费融资等方面提供相应的优惠政策并确保优惠政策到位简化手续减少环节以提高开放商参与的积极性保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策调动各个商业银行的积极性让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款尽管房改金融业务属于政策性业务但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件让他们积极参与只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性同时应制定对各个商业银行的监督措施作为承诺贷款的商业银行来说经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划贷与不贷由商业银行自行决定在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前应对承建单位的资质资金信誉项目销售前景进行综合性的全方位的调查然后确定贷与不贷一旦确定并做出承诺就必须要保证贷款的及时足额到位如果做出承诺但是贷款却迟迟不能到位地方政府应把存入该行的房改资金全部转出人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控确保经济适用住房开发建设贷款的专用性对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款一旦贷款到位后用于它项的商业银行应强制收回贷款地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格三是政府应有效运作住房金融提高居民的支付能力形成与供给相适应的有效需求解决房改与住房发展的燃眉之急在完善住宅销售金融服务体系方面各银行办理的公积金贷款按揭贷款无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上都在不断加强力度但要真正调动广大中低收入者的购房热情进一步有针对性地完善经济适用房配售过程中的金融服务体系是必不可少的有效途径而完善经济适用房配售金融服务体系的内涵是指消费者购房贷款的全过程即从提出贷款申请及贷款合同的签订房产权的登记或抵押贷款担保到司法公正放款及还款等这一过程各个环节的简捷流畅可以带给消费者更多的便利目前在提高配售的金融服务效率方面还应该更多地努力此外从国外的经验来看凡面向解决中低收入住房问题时为了减少银行的投资风险均由政府出面担保由银行进行较长期购房抵押贷款这样既提高了居民的购买能力又加快了中低收入者住房问题的解决可借鉴国外的经验由政府出面成立担保公司给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保使银行免除后顾之忧加大信贷力度解决居民的住房问题此外政府还应严格控制土地供应总量统筹考虑城市的住房政策住房改革住房资金住房建设住房分配住房市场和监督制约机制等问题并建立相应的法律体系总之政府职能部门的主要责任应该是搞好服务加强监管力度促使开发企业发挥技术优势规模优势竞争优势降低开发成本提高开发质量在满足社会住房消费需求的基础上增强企业的内部收益上缴更多的税收最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的只有这样才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制促使住宅产业的可持续发展成为国家经济建设中源源不断最稳定最有活力的经济增长点参考文献印华胡彬关于经济适用住房政策的探索财经研究年第期王大友福建省发展经济适用住房建设中应注意解决的问题集美大学学报年第期陈如勇中国经济适用住房政策分析与完善学海年第期杨大楷陈震宁关于上海经济适用住房若干问题的研究中国房地产金融年第期傅熙麟对建立经济适用住房科学运作模式的思考中国房地产金融年第期沈燕侯箴国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示武汉冶金管理干部学院学报年第期字库未存字注释原字方方下加土