保障性住房建设的机遇与困境.doc

保障性住房建设的机遇与困境亚豪视点保障性质的住房市场必须也只能健康持续尤其是稳定的发展下去否则将关乎民生大计国家大计为了这一目标的实现需要政府开发商媒体三方之间能够慎重合理而坦诚的处理问题解决问题今天我们要探讨的论题是保障性住房建设的机遇与困境其实我更愿意将困境换成挑战之类的词语这将决定以下我们对这一论题的探讨基调要知道保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象建设标准销售价格或租金标准具有社会保障性质的住房既然带有明确的社会保障功能必然关系国计民生和安定团结一旦触及这类问题的话我们是不是不应该仅仅站在房地产市场营销的角度而是站在中国未来房地产市场发展的大局来看待并分析保障房建设的未来和前景呢加快建设保障性住房建设的时代背景在逐步进入尾声之际我们满耳听到满眼看到的甚至私下谈论的都是房地产的下行发展趋势购买客户的观望情绪近来我还注意到诸如北京大兴经济适用房地块流标济南八里桥经济适用房地块长达一个月无人应标月日北京土地整理储备中心推出两块限价地均因未收到报价而流标等言论这些消息的一致口径当然是作为保障房主力的经适房和两限房正在面临无人问津的窘境一时间政府对保障性住房的热情呼吁与开发商对保障性住房的消极冷遇形成了极大的反差我们不禁要问一句曾经的市场宠儿怎会一夜间成为了姥姥不疼舅舅不爱的孤儿这里我们首先站在客观公正的角度来看待保障性住房建设的时代背景年月日国务院召开常务会议研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施在会议确定的十项措施中第一条就是加快建设保障性安居工程国家之所以下大力气加快建设保障性安居工程主要是基于以下几方面考虑其一改善城市低收入居民的居住条件是重要的民生问题加快建设保障性安居工程对于改善民生促进社会和谐稳定具有重要意义其二加快建设保障性安居工程对相关房地产上下游产业具有很强的带动效应其三加快建设保障性安居工程还为今后扩大消费需求创造就业机会制造了有利条件实际上利用新增中央投资加快建设保障性安居工程正是国家推动建设和谐社会努力实现住有所居的一个缩影所以既然安居问题关乎社会稳定国计民生作为房地产业内人士的我们就要将保障房建设作为一个长期课题来分析之研究之而不是抱着消极抵制的态度抱怨之当然也正因为出现了土地流拍开发热情不高等问题我们才更应该认真的探寻保障房建设体制究竟出了哪些问题保障房建设的困境在哪里首当其冲的就是商品房市场的疲软态势对保障房市场的消极影响中国商品房市场经过几年高速成长后目前一些城市已经呈现出销售量和销售价格一同下降的疲软态势伴随着商品房市场疲软症的出现以经济适用房限价房和廉租房为主体的保障性住房建设也出现了一些不容忽视的苗头和变化那就是从商品房市场火爆时的地方政府不愿建保障性住房到商品房市场疲软时的开发商不愿建保障性住房现象我们认为这种矛盾的产生实际是由保障性住房的双重功能所决定的我们知道限价房经济适用房都具有商品住宅的属性在一定条件下可以在市场上流转而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房在今天房地产市场下滑的发展趋势下安居房与廉租房由于不具市场交易的功能而不受影响而经济适用房和限价房处境则比较尴尬一方面由于其价格与商品房价格日趋接近以往明显的购房成本优势消耗殆尽同时偏远的位置匮乏的配套不便的交通环境都在削弱着经适房和限价房的价格优势而另一方面经适房和限价房难以摆脱的贷款难手续繁琐选房周期尤其是开发商回款周期过长等弊端都在考验着开发商们日益紧绷的资金链这在金融环境紧张企业发展以现金为王的整体财务背景下显得尤为重要因此近期保障房市场的萧条场景也就不难解释了面对这种局面无论政府对保障房市场原本的良好预期还是开发商对保障房这块蛋糕的欲走还留都需要双方抱着冷静客观的态度找寻合理有效的解决方案京银行提供意向性授信北京市国土资源局亿元与北京市土地整理储备中心签订亿元综合授信合同为北京住总提供亿元授信额度优先用于保障性住房建设北京住总集团作为一家国有大型建筑开发企业近年来把政府保障性住房作为地产开发主攻方向被誉为首都保障性住房建设第一大户目前承担着西三旗常营翠城等约万平方米保障性住房建设任务而北京银行作为一家上市企业具有雄厚的资金实力扩大内需的主要目标就是寻找大型品牌企业和具备良好投资前景的项目这次与北京住总集团的合作就是银企优势联动发挥推动保障性住房建设扩大内需促进经济增长的积极实践第三进一步推广保障性住房配建制度青岛市自年就开始全面实行保障性住房配建制度其中廉租住房主要在旧城区和城中村改造项目中配建经济适用住房主要在城中村改造项目中配建土地出让时必须一并提出保障性住房配建比例套型面积建设标准及回购或销售价格等附加条件作为项目招拍挂方案的内容此外其他有条件的住宅用地也将按照一定比例配建保障性住房商品房开发配建保障性住房一定程度上增加了保障性住房布局的合理性和适用性是改善和促进保障性住房建设的有效手段但考虑到商品房市场的波动对保障性住房配建进程的影响各地在推进配建制度的同时应采取相关措施促进城市相关群体住房保障应保尽保真正落实保障性住房的建设初衷论述至此读者已能清晰判别我对保障房市场的前景预期和措施手段简单来说既然是保障性质的住房市场就必须也只能健康持续尤其是稳定的发展下去否则将关乎民生大计国家大计为了这一目标的实现需要政府开发商媒体三方之间能够慎重合理而坦诚的处理问题解决问题唯有通盘考虑互相理解形成合力方是居者之幸人民之幸