我国当前商品房价格高居不降的原因及对策分析.doc

我国当前商品房价格高居不降的原因及对策分析一我国关于商品房的基本宏观经济政策回顾中国政府从世纪年代开始出台一系列政策加快房地产行业的发展比如年颁布了关于全面推进城镇住房制度改革的意见加快了商品房进入社会的速度年邓小平同志南巡放开了金融机构对房地产业的投资政策使得一些人有了投资房地产的新平台机会和方向这也使商品房价格首次大幅上扬年针对房地产价格上扬我国采取了一系列解决方案比如关于当前经济情况和加强宏观调控意见的金融措施宣布中止房地产公司的上市行为等来控制银行资金大幅流向房地产市场藉以控制某些区域的房价快速上涨年我国颁布了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定确立了住房公积金制度该项制度的实施为停止国家福利分房做好了基本的替代准备形成了住房改革的基本思路年我国出台了住宅担保贷款管理试行办法提出了居民可以以按揭的方式买入商业住房解决了居民购买商品房的资金瓶颈以金融手段为商品房制度的实施提供支持年我国从根本上改革了以往的实物分房制度颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知该项举措的建立使得我国住房制度发生了巨大转变货币化住房制度基本确立年我国又在土地供应方面出台了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定该项措施能够极大地增加地方政府收入得到了地方政府全力支持从年下半年开始所有类土地全部实行新的出让制度即招拍挂程序这也促使了土地价格节节攀升提高了商品房用地成本二我国针对商品房价格宏观经济政策调控回顾及现状分析年我国颁布了关于切实稳定住房价格的通知这也是我们俗称的老国八条提出着力增加普通商品住房经济适用住房和廉租住房供给稳定住房价格严格控制被动性住房需求等政策年国务院办公厅转发了建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知即新国八条对房地产商囤地居奇做出了严格的规定提出对超过出让合同约定的动工开发日期满年尚未开发的土地征收土地闲置费满两年未动工开发的无偿收回土地使用权以此保证房地产供给以期达到稳定房价的目标同年月银监会提出关于进一步加强房地产信贷管理的通知并通过上调存款准备金率提高首付比例等金融工具提高买房门槛抑制住房投资的热情年关于落实新建住房结构比例要求的若干意见进一步强化了小户型的比重提出套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重在新开工的商品住房总面积中必须达到以上年年在一系列财政政策和货币政策的作用下房价暂时放缓了上涨的速度但自年下半年开始房地产价格又开始了新一轮的报复性上涨针对这种状况年初我国政府颁布了国十一条规定二套房首付不得低于同年月又颁布了国十条把二套房首付比例提高到贷款利率提高到基准利率的倍禁止三套房贷款并且在某些房价过高的地方实行了限购政策这被称为史上最严厉的房地产政策一系列政策表明了我国政府稳定房价的决心年国务院常务会议提出严格控制房价建立健全全国房价考核问责制度坚决抑制投机投资性购房严格执行商品住房限购措施严格实施差别化住房信贷政策增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设等政策以期控制商品房价格三我国当前商品房价格高居不降的原因及对策分析一根据商品房的特点及需求现状增加商品房供给的有效性商品房在现阶段具有不可替代性衣食住行是人们的基本生活需求随着我国住房政策的不断改革早年的单位分房在一般情况下已经取消大部分居民一般都不再把拥有住房寄托于福利分房购买商品房成为了大部分人唯一的选择虽然我国在近几年加大了廉租房经济适用房等保障性住房的建设但由于我国财政收入的约束廉租房经济适用房的投入量在整个房地产行业所占比重还较小远远不能满足中低收入群体的住房需求只能满足最为贫困的少部分群体的住房问题这条途径在短期内无法取代商品房的位置在此条件下购买商品房成为当前阶段人们居住不可替代的途径从经济学角度看替代品的多少也会决定商品的价格商品房在现阶段价格也会因为替代品的缺乏而高居不降人们收入的提高和消费观念的变化中国人自古以来就有一种传统置业理念成家后就要有自己的窝因此虽然房价在不断地增长超出了大部分人的收入水平但金融贷款政策给了大家买房的机会我国自从放开银行购买住房按揭业务后大家都接受了中国老太太和美国老太太购房方式比较论的观点慢慢开始接受贷款买房尤其是年轻人自有资金缺乏又想拥有自己的一套住房可以选择从银行借款每月定期还款的融资途径实现自己的住房愿望金融信贷政策的支持实现了低收入人群购买住房的可行性虽然该政策增加了后期的经济负担但可以满足自己的现实居住需求现阶段的居民由于对未来收入预期抱有较高的期望值促使很大一部分人通过预支今后的收入增加当期的购买量教育也成为推动商住房需求的因素之一每个人都想给孩子一个美好的未来而教育是未来的决定性因素国民对教育的重视程度日益增加现阶段我国教育招生制度基本是属地管理对我国现在教育资源的选择还达不到用脚投票的阶段这也就使得一部分居民对学区房趋之若鹜由于单位的修建城市的扩容很多单位不断迁往城市周边人们的居住地点距离单位越来越远而交通状况又不乐观促使一部分人选择在单位较近地区购买住房以方便工作和生活还有很多居民鉴于现在城市的空气污染人口拥挤等问题为了自己和家人的健康想到环境更好的小区购买新的住房改善家庭居住水平提高生活质量由于收入水平普遍提高居民手中闲余资金也越来越多投资理念也在增强而现阶段我国股票市场低迷虽然理财产品名目繁多但是市场不太规范风险较大造成很大一部分居民对房地产投资仍然抱有浓厚的兴趣和高涨的热情因此无论是人们消费观念的改变还是收入水平的增加都使得商品房的有效需求增加而需求增加势必会引起价格攀升按照价格规律必须相应增加商品房供给不断满足需求增加才能稳定商品房不断上扬的价格城镇化进程中对商品房需求增加的不可避免性我国在经济高速发展的同时城镇化成了一个不可逆转的趋势年李克强总理在中欧城镇化会议上表示我国城镇化水平大约为迄今为止大约有亿人生活在城市并且城镇化每提高大约城镇人口就会增加万左右在这样一个城镇化高速发展阶段每年新进入城市的居民也会大量增加对商品房的需求随着城镇化的进程不断加速越来越多的外来务工人员都渴望在城市里拥有一套住房并借此可以解决户口问题孩子的教育问题而由于农民工的工资近些年有了大幅提高这就使得这部分进城的农民对商品房的需求成为有效需求近年来我国高校快速扩招在高校较为集中的城市每年的毕业生在不断增加并且其中会有很大一部分毕业生熟悉了城市环境不愿再回到农村生活而选择在城市就业他们工作后成家购买住房成为了不可回避的问题这部分群体收入较为稳定成为购买商品房的主力军之一有些调研结果认为我国商品房现有空置率很高刚性需求占整体需求的比率并不高出现这种结果是因为房地产市场是个区域化市场在某些特殊地区由于投资和投机的推动投资人对该地区房地产需求预测不够准确或者对投机的侥幸心理导致了商品房供给与需求出现了很大偏差出现了所谓的鄂尔多斯式鬼城海边空城现象但在大部分城市里仍有很大一部分刚性需求得不到满足有效供给指供给的产品是消费者愿意消费并且有能力消费的产品在商品房供给政策的制定时应根据每个城市的需求规划住房的建设面积在商品房的建设中根据人们收入状况关注中低收入者群体的购买能力按比例建设购房价格较低养房费用较低的住房如何保证有效地市场供给呢在我国现阶段对商品房需求的群体中中低收入者占了很大比重形成有效供给首先就要降低建房成本建房成本主要包括两个方面一是土地支出成本二是建房的建筑成本建筑成本由于市场化的原因无论是建筑材料还是人工成本都是由市场价格机制决定的降价空间较小解决成本问题只能从土地成本出发而土地支出成本取决于政府的宏观政策二针对房地产市场的现实问题增强宏观调控的高效性减少时滞效应从经济学角度讲一项政策从制定实施到生效都会有一定的时滞期在制定宏观经济政策时必须考虑时滞效应问题我国现阶段对稳定房价问题已经做了很多努力但收效甚微比如我国在年年几次调整利率通过改变存款准备金率来调整市场价格由于以往存款准备金比较充裕该项政策并未如愿生效没有对商品房价格起到稳定的作用反而增加了人们的恐慌经过一段时间的持币观望后形成了报复性的价格上涨因此政策效应不再是当期的效应并且该经济现象已经在消费者头脑中形成了一种房地产价格已经上扬而且还会以一定速度继续上涨的预期房地产行业生产周期较长消费者大多都是购买期房房地产生产的周期一般为年年也就是说政府调控的是一段时间以后才能交付的商品政策发挥作用的周期较长政府对价格的调控难度也在增加加之近几年宏观调控的结果不尽如人意很多消费者对调控的引导失去了信心这些都会导致宏观经济政策的时滞效应增强鉴于此时滞效应的存在不仅会影响我国商品房价格的稳定还会导致公众对政策质疑降低政府信用为防止时滞效应带来的政策低效必须对商品房市场发展进行充分预测分析才能制定出合理的科学的可持续的宏观经济政策达到长期稳定增长的商品房市场体系协调中央和地方的利益分配我国由于中央和地方的财权事权分离地方政府在社会保障支出地方建设支出等方面承担了更多责任地方政府单纯依靠地方税收这种途径获取财政收入远远满足不了支出的增加地方政府就会寻找其他途径增加当期收入在此动机下地方政府除了依靠融资平台获得款项外土地转让收入在很多地区的地方财政收入中占有很高比例有学者已经把地方收入对土地的依赖称之为土地财政土地财政已然成为地方政府资金收入重要的来源之一再加上在商品房建设时期地方政府还能以地税形式获取财政收入这就导致了在中央实行各种宏观经济政策控制房地产价格上涨的同时地方政府却依靠房价的上升在努力扩大地方财政的收入这在根本上是矛盾的因此协调中央和地方的财权事权分配是解决该问题非常重要的一个环节让中央和地方下一盘棋才能从根本上保障商品房价格维稳问题的解决加强执行机构的监督管理我国在制定宏观经济政策调控房地产价格时提出了多种措施比如提高利率限购限贷政策等这些措施在实施过程中由于监管力度不够出现了上有政策下有对策的不良现象据报道我国大部分地区已经执行了限购限贷政策但有部分居民为了购买房屋利用各种手段来应付政策比如媒体不断曝光通过假离婚办理虚假的劳动保障手续购买房屋甚至有部分房屋中介利用政策漏洞还公开办理这些业务来收取高额佣金因此必须加强执行机构的监督管理保证在政策实施过程中的有效性三重视消费者的心理接受程度调整购房者预期的合理性政策信息要及时被大众理性接受由于网络电视的普及我国居民的信息量大幅增加但普通居民并不能从深层次理解政策的制定目的而是看别人想自己式盲目跟风比如年电视网络报道深圳房价下跌就形成了一股持币观望潮房价越低越不敢买进在电视媒体报道房价又回涨时一般居民却害怕价格继续上升马上跟风买进造成房价的新一轮增长通过这个典型的事件说明政府在政策制定时要考虑大众的接受程度通过媒体网络进行正面化的引导让居民对政策有一定的理解和正确的分析让普通居民通过媒体的报导形成理性的预期进而理性地指导对商品房的购买态度基础教育制度均等化为了解学区房对住房选择所产生的影响笔者分别在济南市市中区中海国际社区鲁能领秀城学府山庄京鲁山庄等几个社区进行了调研这几个小区都是新型的大型社区并且位置距离较近在地域上没有太大差异其中中海国际社区和鲁能领秀城两个小区内分别配套了在当地比较有名气的实验小学和南上山街小学而学府山庄京鲁山庄配套的都是原驻地农村小学九曲庄小学和七贤庄小学调研结果表明领秀城在年月的房价已经达到元平方米中海国际社区也达到了元平方米而紧邻的京鲁山庄学府山庄的房价只有元平方米左右经过调研数据表明大约有的居民选择该小区的主要理由为学区房大约的居民选择房屋时会把名校学区房因素考虑在内大部分有孩子在学龄期的家长都想为孩子创造接受良好教育的机会选择一个学区房尤其是一些名校的学区房对普通居民来说甚至成为家庭最重要的一件事情现阶段没有适龄孩子的居民也会考虑未来的孩子教育问题还有部分居民考虑投资学区房收益会更高这些心理预期都会加速对学区房的需求可见基础教育政策日益成为推动商品房价格上涨的重要因素之一为解决此现状国家应该加强基础教育均等化制度建设让生活在每个地方的孩子都能接受到相对平等良好的教育降低人们对学区房的驱求稳定由此原因引起的商品房价格上涨问题提高社会保障理性预期由于计划生育国策导致我国老龄化程度较高大部分老年人并没有太多积蓄一般居民都要靠退休金维持老年生活但最近媒体都在宣传老龄化已经到来今后我国的养老问题举步维艰在年下半年政府提出一项以房养老的政策再加上最近提出退休年龄将要推迟的政策经过公共媒体的大力宣扬给很多人一种错觉国家已经无力供养即将老去的公民政府已经在开始推卸社会养老责任很多人在近期内筹划购买住房已备老来之需经过调研还有相当一部分年轻人认为可以通过购买住房为下一代提供教育基金鉴于货币购买力每年都在下降教育投入却每年都在增加如何应对这种矛盾成为很多人思考的问题有人就提出把货币存入银行不如换成房产根据消费者的预期土地是稀缺的房产成为了保值增值的商品可以抵御通货膨胀带来的货币损失在孩子教育时期可以把房屋出租租金作为孩子的教育基金当孩子教育需要大笔资金的时候还可以以当时的价格兑换成货币有效避免货币贬值综上所述这些社会因素都会推动商品房的价格上升在制定各项宏观经济政策时应充分给予居民社会保障的信心让其不会产生对老病穷教育等支出的恐慌降低其对商品房的非理性需求稳定现阶段的商品房房价总之商品房价格的影响因素非常复杂在制定宏观经济政策时必须要尊重市场的供给需求规律深入了解我国传统思维模式和经济发展的阶段性要有预见性充分考虑到大众的理解能力正确引导居民的理性预期加强政策执行过程中的监管力度建立一种科学的可持续发展的商品房价格宏观经济政策体系参考文献韩贤旺土地财政中国经济增长和波动的魔咒上海证券报詹士鸿中国房地产市场与宏观经济运行的关联性研究长春吉林大学博士学位论文陈颖佳房地产宏观调控时滞效应研究上海房地陆红生土地管理学总论第二版北京中国农业出版社