浅谈我国房价上涨原因及控制房价对策探讨.doc

学校代码序号组经济写作课程论文题目浅谈今年来我国房价上涨原因及探讨房价控制对策学院经济贸易学院姓名张骏俊徐建婷学号专业会计学国际会计方向指导教师刘滨二零一一年五月十日浅谈近年来我国房价上涨原因及探讨房价控制对策文摘房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分其发展能满足人们改善居住条件需求满足享受型投资型需求但近年以来我国房地产价格持续上涨连创新高各地房价涨声一片政府为稳定市场各种宏观调控频出重拳舆论也推波助澜但房价还是以火箭般的速度从几千元平方迅速上升到最高十几万元平米房价过快上涨就表明其出现了问题已引起社会各界重视房地产业与国民经济之间复杂的相互作用使得对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程那么房价缘何居高不下又会引起什么社会问题宏观调控政策何去何从本文从政府开发商供需关系消费者等因素入手进行分析探讨房价上涨的原因并借鉴国外控制房价上涨的政策和措施提出一些合理性的对策建议一研究背景及意义近几年来随着中国房地产市场的持续升温能有个家成为许多年轻人的奋斗目标在城市房地产成为人们议论的一个热点话题电视报纸杂志上丈母娘经济胶囊公寓等异化词也如雨后春笋般涌现年月上海的汤臣一品将房价提高到了万元平方米的天价到年深圳的博海名苑也将顶层复式的单价叫卖到了万元平方米南昌市的房价普遍涨到了元平方米国务院在今年春节前推出的新国八条内容包括落实地方政府责任加大保障房建设力度加强税收征管强化差别化住房信贷政策严格住房用地供应管理合理引导住房需求落实对相关负责人约谈问责机制坚持和强化舆论引导房价问题成为社会的热点问题老百姓和政府关注的焦点对于已经达到结婚年龄的大学生来说现在的房价也值得大家关注房价一度升温百姓叫苦不跌面对房价上涨这种状况本文通过探讨我国房价上涨的原因提出解决该现象的建议倡导大家科学看待现在的房价将来合理购房或者投资二我国房价近年来的发展趋势年一季度在十二五良好开局和换届效应作用下国民经济延续平稳较快发展态势城市化工业化进程持续加速流动性过剩及通胀压力等因素不断冲高土地需求但受调控新政及春节假期的双重影响市场上流动性回收力度加大支撑房地产投机炒作的非理性预期弱化房地产市场出现观望气氛地价涨幅略有回落其中全国主要监测城市地价总体水平为元平方米商业居住工业分别为元平方米元平方米和元平方米呈小幅上升态势环比增长率分别为同比增长率分别为地价环比同比增幅有所放缓特别是居住地价环比同比增幅均较上一季度明显收窄从各业地价涨幅来看金融危机以来全国城市地价涨幅变动较大随宏观经济发展水平和调控政策而上下波动在刺激性宏观调控政策下年二季度以来居住地价涨幅高于商业地价涨幅引领地价总体趋势本季度在经济由恢复性增长向常态增长过渡环境下高压房地产调控政策的短期效果显现居住地价增幅出现回落低于商业地价增幅个百分点图图年年全国重点监测城市各季度分用途地价环比增长率与今年第一个季度相比三大区域增幅趋势变化各异受楼市调控政策影响环渤海地区在上一季度较高增幅的基础上迅速回落在实体经济逐步复苏过程中在上季度放缓的基础上长江三角洲珠江三角洲地区增幅大幅上升在对外依赖性加速弱化的背景下珠江三角洲地区综合地价环比涨幅远高于全国及长江三角洲和环渤海地区图图年三季度以来三大重点区域综合地价环比增长率东部地区重点城市综合地价环比增长率高于全国和中西部重点城市平均水平综合地价同比仍处于高位运行年第一季度全国重点城市中东部地区综合地价平均水平最高为元平方米明显高于全国和中西部地区重点城市平均水平中部和西部地区综合地价水平均低于全国和东部地区重点城市平均水平其中中部地区综合地价水平最低为元平方米西部地区综合地价水平高于中部地区但远低于全国和东部地区为内容提要元平方米图年第一季度东中西部地区重点监测城市地价水平元平方米从环比增长率看东部地区综合地价增长率高于全国和中西部地区重点城市平均水平为较上一季度上升了个百分点中部地区综合地价增长率低于全国和东部西部地区重点城市平均水平为较上一季度下降了个百分点西部地区综合地价增长率高于中部地区重点城市平均水平低于全国和东部地区平均水平为较上一季度下降了个百分点三我国房价上涨的原因分析一直接原因供求关系供求关系理论中供求双方的力量强弱决定了均衡价格在房地产市场的供求关系里供求双方力量强弱也是影响房价的重要因素需求旺需求方分散一方面需求方的力量小而散大多以家庭或个人为单位信息严重不对称使得需求方在与供给方的博弈当中助于劣势地位房地产市场被称为卖方的市场需求方在属权价格质量销量等方面信息都存在严重的不对等具体来说表现为市场供不应求的局面被夸大甚至假造以至于房价居高不下节节攀升只有信息充分未来预期明确投资自住需求的购房者才会更加理性决策减少盲目跟风供求才能均衡供给方利益集团垄断房地产商商业银行地方政府官员一些经济学家及媒体组成庞大的利益集团典型代表就是年出现的独立的房地产商业协会每次中央宏观政策已出台房地产商就集体行动化解政策于无形在某次会议上他们这样说都要挺着圈子里就这么定了只要挺过个月市场就会回暖这就是他们同在一条船上的同仇敌忾的决心其中商业银行在利益集团中有着举足轻重的地位他们和房地产商可谓是唇亡齿寒生死共存中国左右的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自于商业银行信贷商业银行通过住房消费贷款房地产开发贷款土地储备贷款等承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险房地产开发商如果不能将房子顺利地卖出可以宣布破产把房子给银行还贷炒房者不能顺利将房子转手可以宣布投资失败也把房子给银行还贷问题是银行要那么多房子干什么贷款到底由谁来还利益集团的扩张后果就是一个房地产商倒下了一批银行和政府官员可能跟着倒下了二我国房产政治原因房价的政治含义至少应该包括如下三个方面首先廉租房等旨在保护中低收入者住房利益的房地产产品具有政治属性这种住房产品是一种公共品政府的这种义务来自于对市场达尔文主义的补救达尔文主义是一种优胜劣汰适者生存的竞争规则它是经济领域占支配地位的法则然而在政治和社会领域达尔文主义不是优先的法则而是强调公平要对在市场博弈过程中处于弱势地位的群体进行补救廉租房就是这样一种补救方法其次如前所述经济理论并不能充分解释中国房价的形成机理这就需要我们从政治学的角度来回答经济理论所遭遇的难题高房价的政治起因包括如下几个方面一是我国特殊的土地产权制度使得地方政府垄断了土地一级市场而土地是房地产产品的基本生产要素之一因此地方政府直接参与到市场运行中成为谋取利益最大化的经济主体这与其地方公共利益的代表者实现者和维护者的角色形成了鲜明对比第二是房地产市场中利益集团发展失衡具体表现为不同经济和社会地位的群体政治参与渠道不一社会权利的配置有明显的倾向性过高的腐败成本因而强势利益集团相对于组织松散的弱势利益群体而言能够有效影响甚至左右政策的发展从而为其维护和扩大经济收益建立政治保障第三过高的土地价格土地财政是个俗称一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出近年来各地土地出让金收入迅速增长在地方财政收入中比重不断提升资料显示年年全国土地出让金达多亿元约相当于同期全国地方财政收入的年收入近亿元年达到万亿元相当于同期全国地方财政总收入的左右在有些县市土地出让金占预算外财政收入比重已超过有些甚至占以上第四公共服务的健全刺激了大城市的房价如北京上海和深圳这些大城市里的大规模的基础设置建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值现在买房的人不都是看重房子周边的配套设施吗地铁公交等公共交通系统直达楼盘的该楼盘的价格一般比其他高公共服务的亮点也在推动着房价的上升三金融货币体制居民收入增长和热钱投资原因宽松的货币政策致使银行也热衷于房产一听房产按揭这个收益高稳定也积极得开发房贷项目通货膨胀导致房价继续高企年开始全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划又适时地刺激了房地产继续吹大房产行业的泡沫超过万亿多出来的钱通过利益输送走向了一部分的钱袋里这部分人又将这些钱投入到房地产和股市中导致近期的楼市猛涨和股市异常这是房价走高的最主要原因随着生活水平的提高大家的经济收入不断提高这也影响着房价的飙升并且买房者大部分是两代人一起买房人们手中的钱能够承受现在的房价也驱使房价持续上升要是人们的经济能力不够没有人能够买房产没有市场房价还能高吗随着一部分先富者们集中地投资于房地产囤积地皮和楼房造成市场房子紧缺的假象然后高价转手获取中间利益炒房的人以此作为投机在短暂的时间里谋取暴利四其他原因开发商炒作抬价他们财大气粗花钱让媒体所谓的专家教授制造舆论雇人假买假卖等手段哄抬房价很多媒体给钱让怎么写就怎么写最后还拿给房地产开发商审核内容看是否可以一些不负责的专家教授拿了开发商的钱说一些能抬高房价的话语误导大家雇人假买假卖那也是房价大跌前的信号和他们想维持虚假繁荣的手段房子建筑成本很低在地方每平米元都不到大中城市也就一两千加上地皮的钱也不高其实从拿地皮开始就被炒做有些贪官转给关系户熟人再由关系户转手从中牟利尤其是一些大城市郊区二线城市很多媒体没有责任心收开发商的钱肆意炒作已经买了房子的人宣传炫耀自己买的房子升值影响周围的人助推房价往上涨据凤凰卫视报道北京房价将赢来新的金融风暴也就算说现在卖一套房子的钱到时可以买三套到时是断供还是从楼上往下跳断供银行会起诉你到时会走上两难的路房产中介的介入炒作低价收房然后加价卖出很多中介的门脸大量关闭交易价交易量连续下跌炒作也不凑效了房地产的收入是地方财政收入的重要来源地方政府不愿意它降但阻挡不了民意和必降的趋势丈母娘经济据月日重庆晨报的报道中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌在成都参加中国地产金融年会区域巡回峰会时分析房价上涨的原因是因为丈母娘需求也就是小两口快结婚了却一直不买房于是丈母娘把女婿找来探讨这下小女婿坐不做了只要清仓典当筹钱买房这就是丈母娘需求特刚需求中国男女比例严重失衡造成了几千万的小伙子可能会找不到媳妇现在有确定女朋友的那还不赶紧讨好丈母娘和未婚妻所以丈母娘一个探讨小伙子就着急了与其受光棍还不如破财买房了达赖热比娅危机达赖反动集团和热比娅东突分裂势力把西藏这个人间仙境搞得草木皆兵民不聊生百姓和官员不能安居更不能乐业官员在没有稳定的前提下根本没有足够的精力投入到大规模的民生经济建设中去再宏大的战略再好的规划再漂亮的蓝图也不能在西域高原绽放出美丽的花朵百姓也无心营生每天的生活重点可能都放在了如何保住自己的生命安全并时刻关注政局的发展为了不用整天提心吊胆的赶紧搬出这个多事之地于是乎新疆西藏等地的富人都跑到东部沿海来了同时带来的还有他们的资金和各类资源在大城市安顿下来购房置物又是推动房价提高的动力贪官们的腐败也是房价高的原因根据年月份的半月谈的报道中国至少有名贪官携款亿美元外逃香港文汇报就年上半年内地外逃党员干部高达多名商务部首次披露的数字显示我国目前尚有多名贪官外逃共卷走高达亿美元的资金贪官在没外逃前已经在国内购置了大量的住宅每每挖出一个贪官背后就有一套乃至多套的豪宅那些落马的贪官他们手中有几套商品房是非常正常的事情这里要说明两点一个是贪官本身拥有巨额的财富他及他的家人本身就是房地产的巨大购买力毋庸置疑会促进房价升高二是贪官很多豪宅并不是自己买的是开发商或其他行贿的人送的这些人送出房子后为了要回收成本就只能把房价定得较高城市化进程是房价攀升的潜在力量中国现在的城市化进程走到了哪一步根据官方的统计数据到年底中国城市化总量已经达到亿人也即是左右预计未来年到年检中国城镇化将保持年均至的增长速度也就是说每年从农村进入城市的人口将超过万人每年中国的城市都要涌入万人这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求也是房价能够坚挺的力量不管这些人是在城市里购买商品房还是购买政府提供的保障房归根到底都是房地产的潜在需求困扰老百姓的住房房价高问题不是孤立存在的而是和医疗养老教育等社会福利问题联系在一起的住房和医疗养老教育领域均出现了问题原来的市场化医疗改革方案已经被承认失败现在正在尝试第二次医疗改革教育产业化实现了教育大跃进大学招生数量急剧增加学生及家庭经济负担沉重还产生了毕业就失业的尴尬现象养老金的巨大缺口一直存在养老问题的双轨制一直为人诟病公务员和事业单位退休金是企业退休人员的几倍住房问题和医疗养老教育等社会保障问题虽然分属不同领域但却都是随着改革的进行出现的产生住房问题的原因和产生住房和医疗养老教育等问题的原因或许存在共性根据辨证的观点有因才有果有果必有因房价高是表现在外的结果隐藏在内的原因是发展模式问题四国外控制房价过快上涨的政策措施一新加坡新加坡是人口密度很高的城市型国家政府一直非常重视住房问题新加坡的民用住宅由组屋和商品房组成组屋类似于中国的经济适用房和廉租房建设组屋的土地由政府无偿划拨建设商品房的土地需通过批租有偿使用符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房低收入者可以享受廉价租房待遇中等收入者可以享受廉价购房待遇新加坡有超过的人口居住在组屋中新加坡对组屋的交易进行严格限制对业主出售购买时间不足年的房屋征收高额的房产税从而抑制炒房和商品房价格暴涨二日本通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物金融和税收等方面的支持以实现改善国民居住条件的目的大力支持兴建廉价住房中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房然后再以较低价格出售或出租给中低收人者依照年的公营住宅法日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴其中新建住房费用由国家补贴一半翻修住房费用由国家补贴日本中央政府出资组建了住宅公团住宅公团是一个非盈利单位负责在大城市及其周边地区进行城区改造和建设住宅并出售或出租给一般收人者为进一步改善国民居住条件促进城市建设日本又制定了居民区改造法根据该法律各地方政府在进行城区改造时可得到中央财政的补贴拆除危房搭建临时住宅所产生的费用由国家资助一半新房建设收购平整土地所产生的费用可得到国家的补助此外日本政府还通过为购房和建房单位和个人提供低息贷款来解决国民住房问题积极落实金融优惠措施促低收人者改善住房条件年日本通过制定住宅金融公库法由国家出资成立住宅金融公库实行固定利率制贷款利率相当于普通银行的乃左右还贷期限也比较长一般为年一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限基础上再延长年放贷对象主要是购建住房的个人和单位此后的年日本还颁布了住宅融资保险法对金融机构发放住房贷款提供保险服务另外日本政府还通过减免所得税赠与税和房屋登记许可税等政策措施鼓励国民购房五我国房价控制对策一转变政策思路第一正确区分政府和市场的责任是解决住房问题的根本正确划分政府责任与市场责任科学掌控两只手直接关系到民众住房问题解决的好坏明确住房问题是政府不容推卸的责任是前提选择正确的住房公共政策战略思维是根本出路第二破除房地产是中国支柱产业的误解中国需要一个能够替代房地产的以科技和创新为主导的支柱产业第三在遏制抑制降低房价三种决策中早做抉择这是近期中远期战略的选择二土地政策方面所谓二次房改不如二次土改政府必须在土地租金取得标准出让方式等方面做系统性改革政府必须放弃土地财政没有任何一个大国是靠出售土地的收入来支撑政府支出提供公共产品的惟一的办法是通过产业振兴通过税收进行公共财政运作三金融政策方面最有效的调控方式应该是控制银行信贷这是调控的重中之重和最直接的因素而不应该再增加信贷投放今年上半年信贷投放规模过大引发了通胀预期的担忧所以整体上对房地产业产生了影响要平抑房价银行一定要严格执行第二套房信贷政策包括利率上浮严格限制首付条件等四税收政策方面出台物业税是楼市调控的重要措施之一既要对房地产过度消费者征收一定的税收又得对满足基本住房要求的消费者给予一定的税收优惠因此公平公正的物业税一定会起到调节住房财产公平持有的作用从而减少房地产过度投机与过度消费遏制房价疯涨五调整住房供应结构现在的住房供应结构并不合理而年国务院号文对政府责任与市场责任的划分更符合中国国情低收入者政府提供廉租房中等收入者政府提供廉价经济适用房高收入者去市场购买商品房这样就涵盖了所有的人群市场供应结构可参照以下比例低收入者政府提供廉租房大约中等收入偏下者政府提供廉价经济适用房大约中等收入偏上者购买限价房大约高收入者去市场购买商品房大约六住房供应主体方面开通个人建房和合作建房的政策渠道建立非盈利性开发机构是解决房地产商垄断和控制房价的重要出路年月份以来国四条及一系列房地产调控政策的出台势必对平抑房价引导市场良性运转起到积极作用但是要解决住房问题最为根本的是调整住房公共政策价值趋向通过住房公共政策思路的调整实现从盈利性向公益性的回归如果偏离这一思路房价上涨趋势仍将很难遏制参考文献邓卫宋扬住宅经济学清华大学出版社综述美国通过利率和税收调控住房市场新华网李国泰郭平我国住房保障体系的建立与发展研究产业与科技论坛崔彩云黄万新浅谈利用应用信息不对称应对多变的房地产市场环境华北科技学院学报国家统计局年国民经济和社会发展统计公报国家统计局网站吴婷国家统计局居民消费率仅为美国一半低于印度新华网佚名房改十年艰难回归保障中证网马凯中华人民共和国价格法释义北京经济科学出版社国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中央政府门户网站