房地产项目投资.doc

房地产项目投资 操作程序 第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节：房地产投资决策的程序设计 第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节：把握房地产投资时机的要点 使用说明 　　有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的，这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在 现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 　　一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 （－）论证设计阶段 　　指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。 （二）第措资全阶段 　　指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。 （三）项目建设阶段 　　指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。 （四）项目试运营阶段 　　指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。 （五）项目正常运营阶段 　　指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段，房地产开发项目提供服务并获取利润，且收支变化幅度较小。 （六）项目设备区农阶段 　　指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段，需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。 （七）项目修江孜追阶段 　　指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段，需投入大量资金修复改造原有建筑，使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。 （八）项目拆除阶段 　　指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段，重新规划利用土地，拆除原有建筑。 房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩 1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持，都需要吸收资金，从而给投资者以投资机会： 　　房地产项目的开发经营需要大量充足的资金支持，然而房地产投资商投放的资金都是有限的，不论这种有限投资是故意还是无奈，房地产投资商都往往投入一定资金开发经营出阶段性成果后再行转手或融资。而这种房地产寿命周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商提供了许多种可供选择的机会。 2、处在房地产寿个周期每一阶段的房地产开发项目都可以在市场上交易，都可 以买进卖出，从而为房地产投资机会的增多提供了保证： 　　房地产项目的开发经营，既可以按整个寿命周期进行，也可以在每一阶段暂时停止。每一阶段性成果都可以在市场上进行买卖，而房地产项目的阶段性买卖为房地产投资提供了相当多的投资机会。七。果只能进行整个寿命周期或者半个寿命周期的买卖的话，那么投资机会将少之又少。所以说，房地产项目的阶段性买卖，是房地产投资机会增多的保证。 3、处在房地产寿命周期不同阶段的房地产项目，其所处市场供求状况不同，由于对市场预测和房地产价值判断的差别，使得房地产交易必然频繁，从而给投资者带来丰富的投资机会。 4、随着城市人口的增加和社会的发展，对房地产项目的需求不断出现，从而使得房地产投资机会大大增多。 　　除了对原有房地产项目进行改建、扩建之外，还需要进行房地产项目的开发建设。这就给房地产投资提供了更多的投资对象，提供了更多的投资机会。 总之，房地产投资机会是丰富多彩、层出不穷，而这与房地产项目的寿命周期息息相关。 房地产开发项目的寿命周期有长有短，寿命周期内的每个阶段也长短不一，所以每一房地产开发项目的寿命周期各不相同。虽然每一房地产开发项目的寿命周期不同，但基本上都经过上述八个阶段。 第2操作环节：房地产投资决策的程序设计 　　搜集国内有关地区房地产开发、经营、政策资料及其政治、经济、工业、贸易、经济建设方针、经济政策等信息。 　　在广泛调查研究的基础上，对投资地区、类别、规模等作初步探讨，提出房地产开发的项目建设书，经有关部门或领导人审批、认可后，进行初步投资决策及详细投资决策研究。等前一阶段研究的结论，得到上级领导同意后，再进行后续研究工作。 房地产投资决策程序即按以下程序进行： 1、首先是研究房地产开发项目的必要性和现实性。通过市场调查，包括外销市场及其竞争力的渗透率．通过资源调查，政治、经济、工业、贸易、交通等，对拟建项目的必要性和现实性进行研究。 2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。所有这些需作多方案的论证比较，选择最佳方案．以研究建设项目在技术上的可能性。 3、财务分析与经济评价：计算项目的投资造价与土建、设备成本，投资效果分析，资金偿还办法、偿还时间．项目的利润及还本期，以研究建设项目经济上的合理性。 4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划，这是研究建设项目的实施方案。 5、最后提出投资决策研究报告，得出结论性意见与建议，提供有关部门决策和审批。 第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析 分析A：房地产开发策划阶段投资分析 　　房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。为了实现此目的，房地产投资者通过房地产市场研究．寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性；通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策；通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。正是由于此阶段工作结果的不确定性，因而投资的风险性最大，但是一旦投资成功，所获利润也最高。在房地产开发策划阶段投资的主要风险有： （1）寻找不到合适的投资机会或投资项目。 （2）设想项目从一开始就误入歧途。 （3）设想项目得不到有关音阿对比准。 （4）项目的可行性研究通不过审查。 （5）项目的开发经营流程严重脱离实际等。 　　由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施，所以此阶段投资的风险最大。 在房地产开发策划阶段投资的主要好处有： （1）可以按自己的愿望和条件进行设想，投资工作干起来会得心应手。 （2）需要创造性思维多，但采要的资金少，是少投入多产出的最好时期。 （3）便于自己占据最佳投资地位。 （4）成功的策划项目，可以很快吸收资金，很快取得投资收益，而且收益往往非常可观。 （5）便于及早抓住有利投资项目 　　由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人，所以许多投资者跃跃欲试，准备施展才能。 　　在房地产开发策划阶段投资，投资者应具备以下条件： （1）对房地产开发投资富有经验。 （2）人员素质高，具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员。 （3）社会信誉好，资质等级高。 （4）资金雄厚。 （5）有良好的社会背景。 分析B：房地产开发前期工作阶段投资分析 　　房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备，通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件，通过房地产的预租、预售来早日落实客户，及早收取租金或销售收入。 在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有： （1）征地工作困难重重。 （2）融资工作进展缓慢，资金缺口较大。 （3）地质条件不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题。 （4）开工条件难以具备，比如满意的施工队伍未找到，施工用水电等不落实，临时占道不允许等。 （5）预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成缺口。 （6）设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。 由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以虽然风险仍很大，但要比策划阶段小。 在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有： （1）有对场地、规划、设计的影响力，从而对保证投资收益有好处。 （2）投入