房地产投资和房价对我国宏观经济的作用.doc

房地产投资和房价对我国宏观经济的作用
　　中国房地产市场起步晚，但房地产市场发展速度却很快，经过十几年的蓬勃发展已成为中国国民经济的主导产业。房地产业链条长、产业关联度高，房地产业的发展会带动建筑、冶金、钢铁、家具、机械器材、运输仓储等多个相关行业的发展。房地产市场对中国宏观经济有重要的影响，其主要通过房地产投资和房价这两个房地产市场中的变量来发挥作用的。　　　　一、房地产投资对宏观经济的影响　　　　房地产投资与中国国民经济增长之间存在着长期均衡关系，对经济增长有着长期促进作用。房地产投资包括房地产开发、经营、中介服务、物业管理和房地产金融资产等经济活动，其中房地产开发投资对中国经济的影响较大。房地产投资对经济增长的影响主要通过两种方式即投资规模和产业关联度。　　　　1.投资规模的大小直接影响中国经济的发展。凯恩斯国民收入恒等式表明，当投资扩大时可以弥补消费不足，提高总需求，达到增加国民收入促进经济增长的目的，因此房地产投资规模扩大时会促进中国经济的发展。　　　　中国房地产投资资金来源广泛，同时中国适度放宽信贷要求，降低贷款利率，从而满足了房地产开发的资金需求。近几年来，中国房地产规模呈扩大趋势，房地产投资规模增长率都保持在 15%以上。中国 2002-2012 年十年间房地产业完成的投资额和国民生产总值（GDP）数据显示，房地产投资规模在十年间逐年扩大，GDP 也呈现增长趋势。十年间 GDP增长率的变化情况和房地产投资规模增长率变化趋势保持一致。如 2002-2003 年、2005-2007 年、2009-2010 年，房地产投资规模增长率处于上升趋势时中国 GDP 增长率也随之增加；如 2004-2005 年、2007-2009 年、2010-2012 年，房地产投资规模增长率下降时中国 GDP 增长率也呈下降趋势。可见房地产投资规模增长率和 GDP 增长率呈现很强的正相关性，GDP 增长率受到房地产投资规模的影响，并随之波动。　　　　2.房地产的高产业关联度带动了其他行业的产值增加，间接影响中国宏观经济发展。房地产投资作为特定产业的投资具有高产业关联的特点，房地产业投资扩大会拉动与之相关的行业的发展，从而间接影响中国经济的发展。据统计，房地产业产值增加 1 个百分点会使得相关产业的产值增加1.52 个百分点，社会总产值因此也会提升。从产业结构的角度来看，房地产业对金融业、服务业、建筑业、商业等产业的带动效应最大，这些产业与房地产业的产业关联度较高。从产业性质的角度来看，房地产业对建筑业、金融业、服务业、商业等环向关联的产业发挥了需求与供给双向拉动作用；对纺织业、旅游业、零售业、家电业等产业发挥了直接的前向推动作用；对机械工业、矿物制造业、运输业等产业发挥了后向拉动作用。这些相关产业在房地产市场繁荣发展的带动下也会发展，从而促进各个行业的均衡发展并促进中国经济的全面发展。　　　　二、房价对宏观经济的影响　　　　房价对宏观经济的影响主要表现为房价对宏观经济因素中的消费、投资、利率、通货膨胀等的影响。　　　　1.房价对消费的影响。房地产市场与居民的生活息息相关，房价不仅影响居民的收入分配，而且影响居民的消费行为。房地产是居民非金融资产的重要组成部分，当房价发生变动时，居民的财富水平会受到直接或者间接的影响，房价波动也对消费产生很重要的影响。房价波动对消费的影响主要通过两种效应即财富效应和挤出效应。　　　　财富效应分为兑现财富效应和未兑现财富效应，这两种效应都是针对有房产者而言。前者指所有者因为房价上升后出售其住宅或者进行了再融资，这导致持有者的实际财富增加，扩大了当期的消费水平。后者指当房价上涨，即使房产持有者并没有再融资或出售房产，但是这种由于房地产的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，刺激了当期消费。因此，在财富效应的作用下，房地产价格适度上涨会使居民财富增加从而扩大消费支出。　　　　挤出效应是指由于居民增加了对房地产方面的投资使得其他非房地产方面消费支出减少。中国人口众多、人口增长速度较快，居民对住房的需求持续增加。即使中国近几年房价持续加速上涨并远超过了收入的增速，人们对房子的需求仍不断增加，很多居民通过减少其他方面的消费支出来购买住房，这就产生了房产对消费的挤出效应并削弱了住房的财富效应。同时，房价上涨也会带来间接的挤出效应，投资者预期房地产市场会获利就会减少非房地产方面的投资，挤出效应会导致国民经济结构失衡，造成非房地产行业萎缩，从事非房地产行业的工作者收入的减少，房地产间接挤出效应导致居民消费减少。　　　　2.房价对投资的影响。房价的上涨使得投资者的预期收入会增加，吸引了大量投资者涌入房地产市场，短期内投资规模扩大会在一定程度促进中国经济的发展。但是由于中国房地产市场制度不够完善，会受到国际游资炒作行为的破坏，使中国房价虚高进而形成了房地产泡沫。在泡沫的影响下中国投资者仍然扩大投资规模，这种盲目的投资造成房地产投资规模过度扩大，导致房地产市场供给远远超过需求，并使得资源聚积在房地产行业，影响了经济的可持续发展。