我国房地产定价的困境和出路.docx

我国房地产定价的困境和出路本文分析了我国房地产定价的困境和定价的基本要素论述了我国房地产定价陷入困境的根源和困境对我国长期经济社会发展所产生的不利影响在此基础上提出了建立和完善我国房地产定价的市场机制和调控体系房地产收益的税收机制和分配体制以及推动我国房地产业持续稳定和科学发展的对策关键词房地产定价跨境资本流动科学发展我国房地产如何定价定价的环境和基本依据是什么随着我国经济的改革开放跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响合理的房地产价格又是如何形成的我国房地产定价是否出现了困境如何才能找到摆脱困境的出路我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题一我国房地产定价的困境和定价的依据我国房地产供求从福利化计划化转向商品化市场化的过程中房地产定价的困境就一直存在特别是在房地产价格高企的时候尤为突出由于住房涉及到人们生存的基本条件在我国又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益于是乎房地产定价就成了极其敏感的政治色彩浓厚的社会大问题与此相应在我国现阶段形成了一种特殊的以政策博弈为导向以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿以及对国家房地产政策高度关注和热情参与同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的选择性的价值取向和对房地产政策的理解除了日益兴盛的社会舆论还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响客观上形成了一个人为因素作用的环境直接或间接地作用到我国的房地产定价上由此形成了我国房地产定价的困境其主要表现为我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据受人为因素作用的倾向在这里我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始第一在一般商品经济条件下房地产和其他生活资料一样都要在价值上得到体现并具有特殊的价值规定价格是价值的货币表现房地产定价要受到商品经济内在规律主要是供求规律和价值规律的制约土地是大自然的赐予物是具有自然力的综合体其具有特殊的价值规定一是土地的稀缺性可供建造住宅用的土地的有限性二是土地的差异性即土地本身的级差性和固定性具体土地定位之间要靠交通运输联系这些特性都要在价值上得到表现在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租按利息率计算的地租的购买价格表现为土地价格以使用土地为条件的住宅或商品房所处位置的差别土地上的住宅或商品房的价值规定也因此得到补充从而住宅或商品房价格的构成也得到补充即以使用土地为条件的住宅或商品房价格第二在社会主义市场经济条件下房地产的一个基本特征是土地国有或集体所有房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权没有土地所有权土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租在我国房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用即地租以及各种税费地方或国家政府应该把这部分收益作为发展地方或国家社会经济和社会事业之用造福于全民第三在经济全球化条件下一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较出现一种看齐效应而且当一国经济金融高度化发展房地产越来越表现出两种特性一是消费性和其他生活消费品一样房屋用于解决人们居住二是金融性作为金融资产的一部分不动产用于投资这样房地产成为人们组合投资中的一个重要部分房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性在开放经济条件下跨境资本或资金的流动在一国房地产市场上流动方向的切换流动规模的扩张收缩流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动当跨境资本大规模地快速地流向某房地产市场它所代表的是对这一房地产的强劲需求会推动该房地产价格迅速上升当跨境资本大规模地快速地撤离出某房地产市场它所代表的是对这一房地产的强劲供给会拉动该房地产价格迅速下降跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移当然国内资金流动也会产生上述的作用所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内在我国房地产定价上已经逐渐形成一个开放型的社会主义市场经济环境在这一环境下房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求坚持发挥土地公有制下的市场机制作用遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律又要适应开放经济条件下跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用为此我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长最终让我国民众都能住得上房能住较好的房让越来越多的人能买得起房能买上好房二我国房地产定价困境产生的不利影响我国房地产定价出现困境究其根源一是我国社会主义市场经济发展还不充分特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样二是我国房地产市场发展还不成熟国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间三是我国还处在转轨经济中人为因素对经济的影响还会继续存在特别是反映在房地产市场上四是在经济不断开放条件下人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的官商勾结贪污腐化蚕食公有资产现象的深恶痛绝把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上为此我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响第一影响到我国居民居住条件的根本性改善人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格造成房地产市场短期失衡要么买超要么卖超其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者但在长期中不符合规律和常理的定价一定会损害大多数的房地产买卖双方不利于我国居民居住条件的根本性改善特别是房地产价格大幅度波动有可能引爆经济危机使大多数人遭殃第二影响到我国社会居住人口的合理流动和布局我国经济社会发展不平衡沿海地区尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展居住人口有不断集中的趋势而中西部地区经济发展相对滞后居住人口也相对稀少如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低甚至政府还出台刺激购房政策这样就会起到人口流动的导向作用最终可能会导致东部大城市拥挤不堪城市问题积重难返居民生活质量下降中西部经济社会发展相对缓慢居民生活质量难以改善并由此不断引起居住人口向东流当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的论文代写第三影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证广大人民不仅从土地上获得可居住的条件而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉人为因素干预往往会破坏房地产较准确较合理的定价滋生房地产开发经营上的官商勾结贪污腐化蚕食公有资产现象会使房地产财政收益流失无法实现收益最大化最终影响到改善社会经济和社会事业的财政上的持续支持力度第四影响到我国房地产业的良性发展房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证房地产市场定价功能萎缩价格波动剧烈人为因素导致价格扭曲定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落必将影响我国房地产市场持续的良性的发展第五影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益随着我国经济开放程度越来越高在世界范围内寻找价值洼地发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境片面追求低定价那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场进行投机性掠夺其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡而且造成我国国民财富的流失第六影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现住房是人民群众的基本生活资料房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率起到奖勤罚懒激励机制的作用鼓励劳动大众通过辛勤诚实的工作换取自己的生活条件房地产定价不合理可能使少数人享受了低价的住房条件而使多数人支付高价才能得到住房条件又可能使少数人获得多处或大量的住房条件而使多数人难以得到基本的住房条件这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现影响到我国经济社会持续地稳定地科学发展和保持社会的和谐三我国房地产定价摆脱困境的出路我国房地产供求定价已经步入了社会主义市场经济轨道就应该力排人为因素的干扰让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用确保房地产合理定价并在一个可控的范围内波动保持房地产价格相对稳定这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的权力寻租垄断寻租和其他巧取豪夺的现象并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求具体我们可以考虑第一坚持我国住宅用地的可持续地有限地供给充分发挥市场机制在定价中的作用那种认为政府可以通过加快加大批地力度增加供地来降低城市房价特别是大城市的房价的观点值得商榷我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取我国可用于建造居住房屋的土地相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的有诸多限制条件的一种供给从长期来看其货币价格也会是持续上涨的与此相应建造在其上的住宅或商品房也是这样越来越多的资料显示我国保经济增长的土地其中不少是用于住宅建设的和保土地资源特别是坚守亿亩耕地红线的根基之间存在不断扩大的矛盾与此同时超大城市的人口居住密度在持续提高居住环境难以改善所以一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划有计划的有限制的匀速的增加土地供给同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金按一定比例返回给地方的部分应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金第二坚持我国住宅的市场化定价充分发挥价值规律和供求机制的调节作用那种认为合理的房价就是应该让购房者能买得起房实现居者有其屋的提法在我国现阶段至少是不现实的全球经济最发达的美国有政客试图让穷人买得上房再加上虚拟金融的助推其结果是引爆了次贷危机因此房价要达到需求者都能买得起的愿望在一个相当长的时期中是不可能实现的现流行的世界惯用的房价收入的经典比例其在我国的适用性也值得商榷孰不知一是环境和条件不同即使是再经典的这种比例也不能生搬硬套具体地讲一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家一个高福利高税收的两高的国家与另一个两低的国家还有两国的房价构成和税收体制不同等诸多因素都会影响到这个比例高低二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的而不是产生在其前在我国目前的条件下种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状因此很难计算准确的房价收入比以此来预测住房的需求大多不靠谱在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用发挥宏观调控有效性功能经过一定时期才能形成较为合理的房价到时也就可能得出我国国情的较为合理的房价收入比值得注意的是房地产需求和其他生活资料一样其变化与人均高低存在着一种相对稳定的关系我国在人均还偏低的情况下通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分相当部分的家庭和个人要通过租房住廉租房或购买经济适用房来解决居住条件随着人均不断提高自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件这是一个符合中国国情的合乎逻辑的循序渐进的过程不可能在一个短时期中用齐步走方式来完成第三建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制保持房地产价格的相对合理和稳定第四建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制合理分配房地产收益我国房地产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动在我国实行分税制改革以来地方开发建设热潮兴起下出现的资金饥渴与财政税收普遍不足的矛盾突出土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源一些地方政府热衷于搞土地财政和房地产收入其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用因此我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制合理分配房地产收益并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房来满足老弱病残者和低收入家庭居住用于改造城镇基础设施以及用于动拆迁补偿等等以实现居住条件上的社会公平和社会和谐第五建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系防范外资的投机性掠夺随着我国改革开放的深入跨境资本对我国房地产市场的渗透与日俱增为此我们一是要建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系防范外资的投机性掠夺让我国房地产市场成为为国民造福的市场跨境资本进入我国房地产市场的渠道有些是显明的有些是隐蔽的意图有些是投资的有些是投机的时间有些是长期的有些是短期的我国的监测体系要能从进出入的渠道上以及在房地产市场的流向流量和流速上监测跨境资本的动向和能量并能进行预警我国的调控体系一是要从土地使用权出让金上在房地产开发和经营的税费上能起到鼓励那些显明的长期的房地产投资者抑制那些隐蔽的短期的房地产投机者作用二是要用全国性的政策法规和条例来约束各地政府为狭隘的地方利益竞相压低土地使用权出让金以吸引外资的急功近利的做法防止具有投机性掠夺企图的外资获得可乘之机