高品位住宅小区的规划设计.doc

高品位住宅小区的规划设计摘要高水平规划设计是提高小区品位和受消费者欢迎的前提很多在市场畅销的优秀小区都通过深入的市场调查项目调研准确定位然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计从多个方案中择优从几个方案中优选其中的精华集众优于一身再反复研讨修改最后才拍板定案任何规划关键词高品位住宅小区规划设计高水平规划设计是提高小区品位和受消费者欢迎的前提很多在市场畅销的优秀小区都通过深入的市场调查项目调研准确定位然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计从多个方案中择优从几个方案中优选其中的精华集众优于一身再反复研讨修改最后才拍板定案任何规划方案都不可能是十全十美的只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程才有可能出精品大量实例表明深入的市场调查准确的市场定位精明的策划正确的决策以及高水平的规划设计是项目成功的最重要因素一高品位住宅小区的规划设计高水平规划设计是提高小区品位和受消费者欢迎的前提很多在市场畅销的优秀小区都通过深入的市场调查项目调研准确定位然后特色高水平的规划师进行招标式规划设计从多个方案中择优从几个方案中优选其中的精华集众优于一身再反复研讨修改最后才拍板定案任何规划方案都不可能是十全十美的只有经过这种真正下功夫的反复提高的过程才有可能出精品大量实例表明深入的市场调查准确的市场定位精明的策划正确的决策以及高水平的规划设计是项目成功的最重要因素在规划指导思想上不能一切从畅销从高利润出发应该把经济效益环境效益和社会效益结合起来以营造最佳居住环境最好居住条件为中心使小区规划达到企业目标功能环境功能社会功能的要求建造出最适合人居住的达到以下目标的住区生态环境优秀的住区山水景观优美的住区功能质量优良的住区人居文化上乘的住区物质精神可持续发展的住区为建设这类高品位住区在规划设计上应逐步做到住区空间布局合理化科学化一是从以人为本出发建筑与环境并重现实与适当超前结合一般应做到二三十年不落后需要时可再改造提高住宅的套型和内部功能应从改革开放前经济水平较低时期主要解决有房可住的生存功能问题向今后的实用型尤其是舒适型发展发挥住宅及住区的发展功能陶冶功能和享受功能除解困型安置型住宅和廉租住宅的套型面积较小房室较少之外舒适型住宅应是面积较大房室较多部分还可设书房健身室等使住宅及住区能满足人的生理需求健康运动保健需求安全需求文化需求心理需求舒适需求交往需求休闲需求当然这一切都应在经济上可负担的条件下取得二是住区的功能区应布置得当有丰富的层次布局结构有特色住区以居住为主体但在教育医疗文化娱乐体育锻炼交通出行园林绿化等功能区也要环绕居住中心根据人的需要合理布置住宅楼的投影面积所占用地面积的比例密度应控制在以下绿化用地一般应超过并尽可能扩大如有的优秀住区已达到以上绿地分布应按集中与分散相结合便于居民就近使用的原则科学地布置中心公园分区中小公园组团绿化屋旁和路边绿化中心公园应大小有度除特大型住区外住区内一般不宜建大型公园而应着重搞好分区中小公园或主题公园和组团绿化公共服务设施尤其是体育锻炼老人休闲儿童游戏活动场地既要适当靠近居住区域方便居民使用也要防止对住户的干扰三是住宅群体的布置应提高院落功能增大交往空间合理的组团围合式院落群落式可以丰富建筑空间环境优化组团园林设计方便居民交往和休憩锻炼也可以设计立体交往空间在相邻的住宅楼尤其是高层之间及楼顶设计几个交往层有的住区设计了三面连体住宅楼在围合空间的第二层设露天绿化活动平台首层架空也颇受居民欢迎在山坡地段为便于依山就势建房增加建筑群体的梯度层次可以适当设计一些排列式布置但这种布局也应注意提高住宅群落功能布置好住宅行列间的园林绿地和交往空间住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵表现丰富的有个性有特色的主题住区应根据其所在地段城市大环境确定其主题定位不宜千篇一律更不宜大量照搬欧化洋化风格市中心区郊区山区河畔风景区的住区规划应因地制宜与大环境结合善于发挥地段优势能借景建住区则更为理想城市远郊近郊的小区特别是主要为居民假日居住的小区即所谓模式天工作日在城内住天假日在郊区度假应提供更多的游乐休闲设施和优美景观让居民在假日住得舒适玩得欢心住区的个性特色十分重要即使是同一发展商开发的小区也应表现不同的特色不应照搬克隆近年已有不少住区做好了个性特色的文章如有的以浓郁的文化氛围为主题有的以山水园林为主题有的以生态环保为主题有的以健康体育为主题都取得成功不但住区要表现特色住区内住宅组团群落院落也应尽可能有各具特色的住宅群体形态标志尤其是大型住区如深圳一个名为四季花城的小区就按不同季节花卉布置院落并以花命名即使是主题不突出的住区在园林设计建筑造型社区服务等方面也应表现出不同的特色各具特色五彩缤纷的住区住宅越多必然是居住质量越高居住环境越好城市景观越美努力建设住区的生态环境系统在住区规划中要防止盲目提高容积率只重建房不重环境的倾向对住区空间的布置必须首先考虑生态环境并按生态要求本着以人为本原则在住宅布置环境布置交通系统等环节保证住区有充足的日照清新的空气良好的通风洁净的水面尽可能扩大绿化面积提高植物的中面系数多种树和造氧功能不让小区有裸露泥地以尽量减少尘埃要充分利用原有树林和水面并使其合理使用绝不能盲目破坏自然山水随便推山建房砍树取地同时要做到处理三废净化空气和水面落实防风防尘防晒措施改善小气候使住区生态环境比原来好得多生态住区要提倡环保理念节能理念充分利用环保材料节能材料使用太阳能节约用水垃圾进行无害化处理美化住区景观系统建设山水住区山水住区不是简单的住宅群加山加水它的内涵主要是科学地利用原有山水适当地创建人造山水使住区园林化生态化美观化做到常年叶绿四季花开开门见绿推窗见景雨不见泥风不起尘空气清新赏心悦目同时使自然环境继承发挥中国文化传统做到传统与现代结合洋为中用设计出高品位有艺术价值观赏性强的山水园林景观和各类小区表现高明的创造性传统的文化性高尚的观赏性显现浓郁的诗情画意满足人们的精神追求文化需求顺德碧桂园利用有山有河的优势营造从大的山顶公园到各个住宅组团的中心花园都有人造水景到各栋建筑物的楼旁园林路旁绿带住户花园多层次的大面积的山水景观住宅布置在大花园中小花园间形成楼景交融的画卷户户见景的住区有的住区运用传统与现代相结合的造园手法在无山无水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒弯曲流动的溪涧水景住宅建在种满灌木花卉的山溪山丘旁边使居民在闹市推窗见景地享受到自然气息和生态美景交通道路应合理分流减少对居住的影响住区的交通道路要以方便居民出入迁居满足消防救护需要减少对住的干扰保证住的安宁为原则进行布置以达到通达性安全性方便性一体性多层次性的要求住区道路系统应分级明显架构清楚既要与城市公共系统衔接又要避免城市公交道路穿住区而过如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时在可能条件下可设计地下道路以防止对住区的严重干扰小型住区应避免机动车道进入居住区域有的住区建成无车小区即把机动车道和停车场都设在地下机动车从小区门口进入地下居民在地下停车场可直接乘电梯到居室车辆对住宅区域全无干扰效果良好居民满意住区的停车位要数量合适设置合理有利于优化环境节约用地减少对居民的干扰随着私人小汽车的不断增加原来有的住区按总住户数的设置停车位已显不足有的档次较高的住区已按总住户数的百分之七八十甚至设置停车位多少合适应根据不同类型住区不同居住人群按适当超前原则确定停车位的布置不能影响环境的美观要尽可能减少空气污染噪音干扰而且应节约用地住区停车场以设在地下半地下较为适宜有以下几种形式半地下停车场与绿化组合在同出地面的车场顶种植灌木花卉草坪以至花架花坛一举两得全地下车库其顶面的覆土应绿化并与周围地面园林融为一体架空平台下停车库在数幢住宅围合的空间设架空平台其下停车其上为绿化交往空间但由于车库靠近住宅要设法防止对住户的干扰在绿化带塔棚架停车这应尽量少用但如果能做到停车地面仍有绿用砖块铺地地砖边缝种草棚顶有绿树遮荫不靠近楼旁噪音很少则未尝不可二高品位住区的住宅建筑设计高品位住区住宅建筑设计的基础是遵循国家和地方政府已经颁发的特别是近年颁发的设计规范和有关文件随着经济社会的发展生活水平的提高时代风尚的影响住宅的设计要求也会发生变化当前住宅正在从安置型向实用型舒适型发展从实际调查看到各个时期建成的住宅都有品位高低之分但在居住拥挤时期住宅发展的重中之重是解决有房可住的问题没有特别重视提高住宅品位的问题今天虽然住房拥挤问题在城市仍存在但它所占比重已比较小不少城市已完成住房解困任务并向新的住宅建设阶段发展因此提高住宅品位对当前住宅建设具有普遍意义但本文只着重论述实用型和舒适型住宅的品位问题增强住宅设计的创新观念一是居住功能多元化当前住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能享受功能过渡住宅不但是一个生存空间同时也是发展空间享受空间住宅除了必须具备的基本生存条件之外还要设计供住户及其子女读书学习艺术培养作画写书健身锻炼文化娱乐等空间以及能使住户得到舒适享受视觉享受感觉享受的条件和设施二是住宅设计要有超前性和弹性普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计并在套型功能环境配套设施等方面适当超前预留可以调整改造的余地做到二三十年不落后四五十年可改造住宅由于居住者年龄家庭成员的变化或由于变换居住者应在必要时可对室内布局分隔灵活调整也可以两套合一套三套变两套三是居住空间设计多样化从平面空间设计向三维空间设计发展根据市场需求适当设计复式跃式错层以至跃复式合体三层错层式等住宅模式使居住空间更活适合不同消费对象的爱好四是住宅设计的科技应用集成化新科技的发展推广应用已由单一性逐步向集成化发展住宅设计也应适应这趋势五是住宅设计走向信息化应适应知识经济浪潮的发展多掌握技术信息包括设计理论市场信息设计科技政策导向不断更新知识设计出具有创新价值的住宅六是住宅设计要求精品化要摒弃那种照套图纸的陈旧设计手法通过深入的市场调查对各类住宅设计进行对比研究多方面应用科技成果设计出价值更高的精品住宅设计要以市场为导向居住潮流住宅市场常有变化在改革开放前很多住宅单元不设计起居厅尤其在北方城市后来又流行三大一小设计大厅大厨大卫小卧室目前又在不少地方出现大卧室和特大起居厅超过平方米的设计出现大卧室和大卫生间的设计增大客厅面积有方便亲属聚会朋友交往的需要还可表现住宅主人的身份增大卧室和卫生间的面积是人们已感到这两处是最让人能舒适享受的居住空间在套型面积方面一些发达国家曾经出现过套型越建越大的倾向发展到每套平方米左右甚至更大但后又逐步回落到平方米美国除外因其住房面积特别大我国个别城市近年也出现过平方米左右的住宅单元畅销小单元滞销现象不少城市则仍是中小套型畅销这一切都是市场需求的变化引起的住宅设计趋向我国实行住房分配货币化后购房主体是个人不是集团购房者往往要经过货比几家甚至几十家全家出动现场调查商量有的还要请教专家之后才下购房定金他们对套型面积房室布置功能质量工程质量立面造型居住环境配套设施等等都是十分注重的而在各个时段各个城市城市内的不同区域人们对住宅及其功能的挑选也是有变化的这就是市场变化设计师必须及时地敏锐地掌握最好能预测它的变化才能设计出符合市场需要的住宅住宅设计要讲究文化性艺术性文化性艺术性最能反映住宅和住区的品位住宅的外观和内部设计都应力求美观高雅和谐明快简洁营造高尚的视觉环境满足人的心理需求反映深刻的文化内涵蒸蒸日上的时代精神外地的外国的住宅设计可借鉴但不宜照搬成功的做法是通过汲取其精华发扬本身的长处创出有地方特色和风格的高雅作品建筑造型反映城市的文化地区的风貌也是商品房的包装不少发展商都十分注重这一环节到处请名师精心设计对方案反复推敲甚至十易其稿才拍板定案成功的作品都是文化内涵丰富艺术性强的结晶住宅建筑应力求造型完美比例适当色彩协调与环境配合相宜各地近年建成的优秀小区都十分注重住宅的立面造型和色彩外立面可以说是建筑的时装城市的面容有的住宅以现代明朗动感为主调表现生气勃勃积极向上其外立面使用红褐仿石面砖墙体由米黄色喷涂向上过渡到顶部乳白色轻快简洁有的楼房采用白色为墙体主色调与大面积的绿带树林相衬显得醒目明朗有的高层住宅楼以素色墙体与浅绿色小弧度玻璃窗相配矗立在湖畔江边构成悦目的景观有的住宅外墙采用暖色调烘托暖融融的住家氛围并与围合组合相呼应受到好评有的住宅立面采用横线条黄色为主色配顶部白色檐线局部红色勒线香槟色窗框弧形窗显得飘逸活泼建筑立面造型和色调采用可多式多样但应根据特定的环境精心设计应注重协调性和谐性耐看性立面要防止单调沉闷尽量做到流畅大方简洁明朗虚实有度刚柔相济有节奏韵律感和时代特征经得起时间的考验建筑立面不强求一致有的显现浪漫情调给人新潮之感有的以清雅色彩质朴形象表现另一种风格有的突出典雅端庄形象使造型表现高贵建筑设计应显现人的中心地位现代性和实用性住宅内部平面布局要突出以人为本思想不让人屈就于建筑成为建筑的附属而是符合人的生活活动规律具有较好的舒适性方便性安全性过去有的住宅在客厅布置了通往卧室厨房卫生间的四五个门户干扰很大很难住得舒适更难体现居住的私密性这种落后设计目前虽然已经不多但也不是已经在所有住宅中都达到了功能布局科学合理的要求一些高品位优秀住宅设计近年发展了设计理念丰富了设计思想取得成功使住宅室内布局显现人的中心地位更加实用舒适住宅的动静功能分区已得到较多的体现把工人房餐厅厨房公用卫生间集中布置与静区卧室书房化妆间以及半静区客厅形成三个互相干扰相对较小的分区布局显得比较合理适用主卧室的设计变化已从过去主要考虑用于睡眠延伸到休息核妆看书主卧面积加大到平方米以上豪华型住宅超过平方米配舒适多功能卫生间化妆间和主卧阳台与书房相连便于工作学习电脑操作起居厅是家属聚会娱乐和会客之处不宜采用狭长形异形以方正宽敞明亮较佳尤其要处理好厅内交通防止出现交通面积过大房门过多影响使用功能的弊端要使客厅具有足够的少受干扰相对稳定的空间住宅次空间的功能要得到更多的重视厨房与餐厅相邻构成餐饮空间有的设计开放式厨房使餐饮空间更觉宽敞卫生间的功能不单是洗脸和大小便沐浴功能卫生间内设沐浴小空间化汝功能应得到重视但淋浴区与便溺区应隔开主卫生间更宜适当增大面积有的还设按摩浴缸有的与衣帽间相连力求舒适储物空间也在不少住宅单元中有了位置阳台在住宅中起到重要作用是直接接触室外空气阳光之处应尽量发挥它的绿化休息观景乘凉健身等多个功能相邻厨房的工作阳台还有助厨工作功能面积不要过小有条件者还可设计大面积阳台多个阳台以至面积比阳台大得多的无顶盖的露台使之成为空中私人小花园让人住得更惬意户型设计室内布局要尽可能满足住户的景观需要将室内景观向室外延伸让住户更多地亲近自然因此窗户要加大有的住宅把窗的横向尺寸加到八九十厘米宽窗台要降低还可设计弧形窗落地窗转角窗宽角度窗让住户对室外景观一览无遗但窗户加大后夏天室内温度高能源消耗也高随着经济科技的迅速发展居住功能也日益增多尤其是信息网络发展后在住宅内办公也会多起来健身的需要也比过去大得多因此在住宅单元内除了最基本的厅房厨卫等空间外适当设置书房工作间电脑室健身房或健身阳台露台化妆间衣帽间贮藏室门厅已成为住宅新的功能空间当然这需要足够的单元面积作基础一般实用型中小型住宅单元难以办得到住宅的层数构成应结合城市实际合理确定住宅层数的构成应从有利于提高土地利用率丰富建筑空间保证环境良好的原则出发合理地科学地规划一般来说小城市和镇的住区应以多层低层住宅占绝大多数适当建一些中高层大中城内住区应是多层低层中高层住宅相结合适当建一些高层特大城市郊区住宅小区应以多层中高层住宅为主适当建一些高层特大城市中心区还可以适当建一些超高层别墅小区应适当控制七层及七层以上的楼房均应设置电梯各类住宅区都应将住宅空积率建筑密度控制在符合规定并保证能有良好居住环境能有足够的绿化面积能相应兴建配套设施的原则上绝不应为了经济收益牺牲环境影响环境盲目增加容积率和建筑密度三高品位住宅小区的环境创优住宅是住区的主体环境是住区的基础高品位住宅小区必须是居住环境好生态环境优景观环境美的住宅能够表现它的文化性舒适性陶冶性祥和性能够满足人的生理需求心理需求安全要求健康需求住区环境对城市有巨大的直接的影响住区环境既有物质方面硬环境也离不开精神方面软环境两者必须紧密结合住区的硬环境主要包含能满足人的居住生活需要的居住空间交往空间景观空间公建设施文化设施教育设施体育娱乐设施交通设施商业服务设施住区的软环境主要是社区精神文明建设及多层次的社区文化活动创造高尚的文化氛围让居民及其子女得到良好的文化教育高尚的道德陶冶适宜的健身体育锻炼丰富的艺术享受以及优美的景观欣赏这里着重研究住区的绿化和景观环境的优化问题住区园林化应力求创新各具特色不少高品位小区都在山水园林景观上做文章创出各具特色的景观环境广州二沙岛以绿静美为主题点线面相结合突出江景展现亚热带气候特点和地方风情房前屋后布置园艺多层次主体绿化造成无处不绿的居住空间建筑错位布置前低后高增加观赏江景户数丽江花园追求现代化人居与优美自然环境的和谐统一营造以大型人工湖为中心的中轴景区和多个组团花园形成优美的园林式住区祈福新村以环境新村诗意人居的目标营造居住空间和绿化景观依山自然山停傍湖人造湖布置住宅群和多个不同风格不同特色的主题公园花园和农庄使住户拥有十分丰富的休闲观赏娱乐游玩空间和直接参与种养的场所农庄奥林匹克花园环绕健康的主题设置泳池运动场所健康中心家门口运动器械以及健康步级养生步径儿童欢乐步径青年动感步径翠湖山庄把中庭花园瀑布楼间涌泉架空首层绿化屋旁绿地与园林景观连成一体建成覆盖整个小区七八成面积车道入地下的万象翠园深圳华侨城以尊重自然保护生态为指导思想把原有山坡和绿化资源建成多姿多彩的山景把山塘小溪整理成优美的水景住宅建在青山碧水林木葱葱处处有景的环境里显现回归自然保护生态的特色广州颐和山庄借用颐和园的意境借助天然山水建造山顶公园占地万平方米观景颐天阁昆明湖故事画廊万寿宫会所湖滨亭台楼阁再以小溪流水假山瀑布喷泉山石等点缀建成一个具有天然特色的生态型环境型住区有创新有特色才有生命力无论是住区的建筑造型还是景观空间布置都不能千篇一律千人一面不能克隆照搬即使是同一发展商开发的小区也不宜个个雷同住区山水园林景观和植物花草应有层次丰富多采一是空间层次从小的楼顶楼旁绿化路边绿化到组团绿化小花园到中心花园各类主题花园都应做到层次分明各有特色除了特大型住区外一般应少建大公园多建小花园组团花园使居民就近享用绿化带来的好处二是植物品种层次草地花卉灌木乔木喜阳植物喜阴植物不同季季的植物都应合理布局切忌跟风过多地过大地营建大型草坪大种棕榈科植物应因地制宜讲究科学草坪生态效益和造氧功能都比树木低很多而它的养护费却比树木高倍而且它的耗水量大遮阴功能差尤其是亚热带地区更不宜把大草坪作为主要绿化途径应选择适合本地生长的植物种类多种园林当家树乡土树适当选用一些外来的能在本地生长良好的树种来调剂也是可行的住区园林应与方便人际交往相结合在住区环境建设中应注重营造人际交往空间除文化娱乐场所外组团绿化空间是理想的方便的人际交往空间应作为住区园林建设的重点把它建成既有观赏景观又有交往设施亭台桌椅器具等又便于居民就近享用的绿化空间城市人住在各自的单元住宅中老死不相往来楼上楼下互不相识在住宅围合组团庭院中营造优美的环境空间必然会吸引大量居民尤其是老人儿童到此休息游玩进而互相交往谈心对克服城市病尤其是减少老人的孤独感是可以起到重要作用的应该提倡住宅楼首层架空也是增大人际交往和绿化空间的好办法可在架空层设置居民休息健身老人儿童活动的设施种植喜阴的矮科植物和花卉利用改造自然景观与人造山水景观相结合未经开发改造的山岭荒林湖水山塘往往难以达到理想的要求合理的做法应是有景用景用景改景无景造景天然与人工结合例如对水面较宽的山塘通过种植造岛必要时架桥清污净化不体等办法可以改造成景色宜人的优美平湖使住区具有难得的水景相似的办法也可以把原有的荒山乱林改造成层次丰富优美的山景林景山坡地段可因地制宜地建设房屋让楼外人看到层层琼楼为住区增色不少楼内居民由于楼房的高低差可更多地观赏楼外景观比平地建楼更胜一筹人造景观在住区甚有用武之地湖面泳池小河山溪瀑布涌泉假山亭台拱桥连廊都可人造但要求造有水平不落俗有个住区本来无河无湖但投入多万元资金开挖宽达多万平方米的人工湖并对湖滨湖中小岛等进行绿化美化设置游乐体育设施住区环境大为改观湖滨住宅成了畅销房发展立体绿化营造空中景观这是有效增大住区绿化面积改善环境美化住区的重要措施之一立体绿化通常有阳台的花卉盆景墙面的攀悬植物天台的花卉藤类瓜果还可以在高楼之间的连接桥和平台以及高楼中间的架空层营造空中花园在房屋的一切可以利用的地方都绿化起来其绿色效果必然更为显著立体绿化的另一方面是植物的种植立体化把乔木灌木花卉的种植形成有层次的立体景观一些住区地处城郊大道旁更应在住区边缘种植一层或几怪乔木灌木阻隔噪音和尘土住区绿化与体育活动场地结合根据住区居民对体育活动的需求除建硬地运动场外还可兴建一些草地运动场如微型高尔夫球场草地滚球场这种既增大绿化面积又增加居民体育活动场所的做法是一举两得的值得积极提倡住区园林应力求美静净洁住区各类景观布置和小品雕塑等都应由专家设计使之具有高品位构思和艺术水平住区的景观要美环境要静噪音要小水面要净空气要洁机动车辆的噪音废气应减少到最低限度不论大小水面都应常年洁净防止变成污水塘龙须沟流水瀑布涌泉尽可能循环使用并使其起到涤净尘埃净化空气的作用提倡使用双管分质供水体系直饮水供到住家并同非饮用水分开供应住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担住区应对过大规模的过高档次的和过大成本的绿化项目加以控制要根据社会和居民的经济水平营造景观环境和服务环境设计过宽的草坪种植名贵的树种和百年老树建造过大的会所及超豪华的装修都会明显增加商品房成本和物业管理费开支应从减轻居民经济负担出发合理设计景观和设施居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑一是住区各种园林景观的设计必须具有我国传统文化内涵显现中国式的诗情画意二是住区应为居民组织各式多样的文化教育体育娱乐活动使他们不但能观赏享受优美园林景观而且能参与吟诗作画歌唱健身表演娱乐得到高尚的精神享受三是住宅环境的优化必须有高水平的物业管理相配合在住区管理服务中在社区组织的各类文化活动中培养提高居民及其子女的道德情操和文化艺术素质四住宅小区的智能化建设与新科技应用高品位住宅小区应积极应用新科技逐步实施智能化建设根据建设部年月制定的全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲对示范小区的要求优秀小区高品位小区至少应达到示范工程技术含量的普及型进而向先进型领先型发展普及型的功能要求是设立计算机自动化管理中心水电气热等自动计量收费住宅小区封闭实行安全防范系统自动化监控管理住宅的火灾有害气体泄漏等实行自动报警住宅设置紧急呼叫系统对住宅小区的关键设备设施实行集中管理对其运行状态实施远程监控先进型的功能要求除了要达到普及型全部功能外还要做到小区与城市区域联网住户通过网络终端实施医疗文娱商业等公共服务和费用自动结算住户通过家庭电脑阅读电子书籍和出版物等领先型除达到上述要求外还要求小区开发建设应用技术实施小区开发生命周期的现代信息集成系统达到住宅小区建设提高质量降低成本缩短工期有效管理改善环境的目标增强推进住宅产业现代化力度保障有效供应加速住宅建设成为国民经济新的增长点目前已有一些住宅小区达到或基本达到普及型或领先型智能化功能要求比如深圳梅林一村实施家庭智能化系统以智能数据终端红外线探测器紧急按扭煤气泄漏报警器门磁自动门锁智能水表电表煤气表等组成全套住户室内防盗防抢系统远程抄表三表系统紧急求助系统煤气泄漏探测系统室内计算机网络系统有线电视系统电子巡更系统室外摄像监控系统而且为住户预留以下智能化功能室内电器自动控制和防火系统股票操作系统视频点播系统电视门铃系统车辆出入口管理系统路灯自动控制系统等其中能确保居住安全的系统已经做到当住宅发生盗警火警煤气泄漏发生异常如进屋打劫时住宅里的声光报警系统避动信号即行传输到智能管理中心在管理中心计算机监控屏幕上的住户地图相应部位出现声光报警和显示具体地点住户并即行通知相应人员赶赴现场解危除险广州保利花园小区在使用四新和推行智能化建设方面也取得显著成绩他们以科技为先导广泛应用建设部推广的新技术新材料新产品把建筑体系部品体系中先进的成套技术集成运用对传统住宅建设技术进行改造实行资源的合理利用和优化配置这个小区采用的新技术新材料主要有异形框架柱隐形梁水泥珍珠岩块用于隔热聚胺脂防水涂料环保型赫利斯矿物涂料用于外墙镀膜铝合金窗暗管暗线下水管走户外集中供热水管新型及铝塑复合管上下水管节能便器声光控开关和节能灯具厨卫采用整体标准化设计装修技术该小区还按年不落后的要求进行智能化建设采用国家三星级小区智能化综合布线以先进的光纤交换网络平台为基础综合运用四项技术实现主干千兆百兆到楼十兆交换到户每户安装煤气泄漏报警系统和家庭智能控制器所有业主住户都配卡用于通行消费购物停车转帐交费在小区四周及区内交通道中心绿地社区中心学校周围都设红外线探测器探照灯摄像监视点电子警察做到小区无死角无漏巡确保安全小区还设有电子保姆可帮住户在回家前分钟打开空调代买菜订餐或呼叫社区服务人员上门服务包括家务劳动还可帮住户安排播放电影名曲丽江花园于年在小区内建立光纤宽带网络信息平台计划在年前完成整个小区的网络化使所有住宅和商铺实现宽带上网功能促进住区生活的现代化东莞东泰花园中心区于年月被建设部列为全国智能化住宅小区投资万元实施住区安全保障磁监控报警煤气泄漏报警家庭股票交易三表自动计量网上购物急病救援网络选看节目物业管理系统等等这个住区的智能化试点正在积极发展已取得初步成果总的来说住区智能化主要向三个系统发展一是家庭智能控制系统除上述一些小区已实施的项目之外还有电话线被切断与防破坏报警系统报警自动强制占线遥控护理与紧急呼救家庭安全状态与报警准确性确认程序自动化功能远程遥控功能红外线遥控调节功能电源远程控制及调光功能电子声音邮件信箱住户信息管理报修管理等等二是住区综合信息服务主要有休闲娱乐信息购物信息日常资讯发布生活时尚推介用户意见反馈医疗卫生常识远程医疗诊断居民求助信息三是物业管理系统主要有供电公共区照明给排水电梯运行电视停车库等的监控管理出入口及巡更控制报修收费管理社区服务等等在住区智能化发展中应树立以人为本的思想按照适用性可靠性先进性可行性标准化可扩充性的要求从实际出发按适当超前原则谨慎选择和确定智能项目对技术的成熟程度投资多少运行收费等都应认真研究测算再作确定一些运行收费较高暂时与居民经济能力不适应的项目可预留选项逐步发展在新技术推广中有些与居民健康直接关联的项目如住区直饮水工程应在住宅小区中积极推行广州奥林匹克花园年月向小区全体住户开通全天修管道直饮水这项目是运用膜分离技术和有关的先进净化工艺对原水进行深道处理保留部分人体所需矿物质和微量元素再通过新型卫生管材和先进配水方式输送到各家各户供水采用循环系统水在管网中不断循环回流和处理每循环一次消毒三次以确保水质新鲜卫生该小区供应的直饮水经卫生防疫站按国家的生活饮用水卫生标准和瓶装饮用纯净水卫生标准进行检验全部项目合格这项工程也适合居民的经济承受能力一次过的开通费为每户元日常饮水每升元一个口之家每月约需元奥林匹克花园小区全体住户都接受了这项直饮水这项技术适应人们日益提高的生活用水标准的要求又与广东省政府要实施的分质供水计划接轨值得在住宅小区尤其在高品位住区积极推行住区的生活用水宜采用分流制除直饮水外一般生活用水与绿化冲厕等用水分流供应小区的生活污水和其他污水经净化后用于绿化和厕所冲洗以节约水资源和减少对环境的污染这些技术对提供住区的环境质量具有积极意义