物业公司工程管理制度.docx

物业公司工程管理制度一工程管理部管理制度第一章工程管理部巡视检查管理第一条为保证设备正常运行及时发现并消除故障隐患工程管理部各系统工作人员必须对所管辖设备进行日常巡视第二条巡视人员必须按本系统规定的时间路线和项目对所管理的设备进行巡视检查第三条巡视人员外出巡视必须携带通信工具随时与主管或值班员保持联系第四条巡视人员每次巡检均须在相应的运行记录上依次如实做好记录第五条巡视人员必须执行巡检签到规定在设备现场设置的签到表上依时签到第六条巡视人员应根据当班设备的具体运行情况对手动档运行的设备和有异常苗头运行不稳定的设备加强巡检和监控第七条发现设备仪表和电流表电压表压力表温度湿度表等有缺陷或设备运行状态指示灯有损坏或安全保护元件有变化均应即时调整或更换保证设备监控元件在完好状态下运行第八条发现有不正常的噪声压力温度湿度振动泄漏等又不能迅速排除的必须立即报告值班员和主管同时采取适当的保护措施防止事故发生或扩大并由专业主管负责组织协调进行维修第九条主管每周对巡视检查情况进行抽查发现问题追查原因如属于人为造成的应追究当事人的责任第二章工程管理部设备保养管理第十条充分调动员工的积极性1从素质和技术两方面加强对员工的培训逐步实现一专多能激发员工的积极性2严格执行员工奖惩制度对员工进行定期考核3增强员工的团队意识团队内部强调协助主张团队与团队之间开展竞赛4对各班组一视同仁电工瓦工都是工程部不可缺少的部分都应该为工程部的共同目标而努力完成自己的任务第十一条制定预防性的维修计划1建立设备档案资料卡将所有需要进入维护保养计划网的设备列出并参考设备使用说明书使用手册安装调试手册等资料中的有关维护保养的相关内容建立设备档案登记卡2编制设备计划维护保养总表把全部维护保养记录表中的任务和时间统一汇总到计划维护总表中并制定出年度设备维护保养计划一览表便于维护保养计划的执行3根据计划维护总表及保养计划一览表的安排向员工定时发出维修保养指令卡指令卡应注意按编号发出按编号交收入档任务明确尽量写明标准和要求列出完成任务所需的工具仪器备件材料等4对维护保养计划的落实情况进行跟踪检查技术主管和主管工程师要对维修工的工作情况进行检查或抽查考核其工作质量确保维护保养工作的落实第十二条落实设备的巡回检查工作工程管理部除了需要按计划对设备进行维护保养还要安排员工进行定期巡查可以根据不同设备的特点和运行时间状况安排每日或每周或每月进行巡查巡查员要充分利用视觉听觉触觉嗅觉进行设备保养的巡查用眼看有没有松动看计量表读数如电压电流压力温度等听声音是否异常摸设备温升如何振动情况如何嗅有无焦味和其他异味等不得只巡不查第十三条对设备和资料建立档案建立设备和资料的档案是工程部进行设备维护和保养的一项十分重要的工作建档不仅是汇集和积累设备运行状态的最基本工作而且可以帮助为设备的改进提供资料从而增加对设备的认识和了解提高维护和保养水平档案应该填写每一台设备的名称编号型号安装地点制造厂供应商联系电话地址设备的主要数据其他数据备件存放地点维护保养要点检修时间及内容事故分析等项第三章工程管理部仓库材料工具管理第十四条仓库内各种材料备品备件应按专业规格大小分门别类上货架货台并且摆放整齐第十五条材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片货位应有材料标签注明库内应设有平面布置图第十六条工具设备按工作要求每个技工配备常用必备的手用工具各班组配备本专业常用工具及仪表机械设备贵重仪器仪表由库房统一管理第十七条登记入库和领用情况建立各种账目包括出入库记录做到账物相符第十八条设置备品备件材料物资工具明细账每月按出入库记录定期核对盘点填写出入库报表及库存物品盘点表将结果报工程管理部经理并存档第十九条个人领用工具及更新配置要经部门经理批准并填写工具领用登记表由领用人签名备案后方能发放第二十条日常维修所用低值易耗材料以旧换新领用人填写领料单由当值主管工程师签字批准后发放价值较高的材料新安装设施以及对客户服务所用的维修材料必须经工程管理部经理签字批准方可发放第二十一条维修更换及损坏的物品应交回库房由库管员与公司采购部门共同处理第二十二条部门管理需要的工具包括仪器仪表和机械设备须经各专业主管批准并到仓库管理员处办理手续后方能借用使用者应掌握工具的基本性能及操作要领使用前应认真阅读使用说明书严格按操作规程操作第二十三条机械设备仪器仪表用完后必须清理干净并由仓库管理员当场验证完好方能收回第二十四条库房钥匙必须由专职人员负责掌握禁止其他人员拿钥匙到库房取物未经库管员同意任何人禁止进入仓库第二十五条任何人不得将公用财产据为己有发现材料丢失或人为损坏时应及时报告经理按有关规定处理第二十六条库管员应及时提出采购计划及建议保证材料供应第二十七条库房内严禁吸烟并配置灭火器保持库内整洁第四章工程管理部值班管理第二十八条目的为规范工程管理部值班管理保证值班的质量特制定本制度第二十九条适用范围适用于物业公司工程管理部所有值班人员第三十条职责分配1工程管理部主管负责对值班工作的监控工作2工程管理部班组长负责值班工作的具体安排和检查工作3工程管理部值班人员负责按照此规程进行值班工作第三十一条值班人员必须坚守岗位不得擅自离岗值班中如因工作需要或其他特殊原因临时离岗必须报经理主管同意并安排符合条件人员替岗实行轮换就餐制就餐时间主管应安排人员临时替班并规定值班人员就餐时限就餐时不得喝酒第三十二条值班人员应根据操作规程及岗位责任制的要求严格执行巡检制度认真巡视所管设备的运行情况做到腿勤眼尖耳灵手快及时发现隐患迅速排除故障保证设备安全运行并按要求认真如实填写有关记录第三十三条值班人员在设备出现故障时应立即采取措施如一时不能处理或由于技术原因处理不了的应及时报告主管第三十四条值班人员在值班期间不得做与工作无关的事情第三十五条值班人员每天必须打扫室内卫生保持室内清洁第三十六条交接班双方必须提前1015分钟做好交接班的准备工作准点交接第三十七条交接班工作主要包括交班者向接班者交代设备运行状况方式设备检修及变更等情况接班者要查看设备运行记录清点仪表工具钥匙检查设备状况第三十八条交接班时间接班人员未到岗人数不齐或其精神状态不良喝酒疲倦伤病交班人员不得离岗应及时报告主管直到主管安排好人员接班办完交接班手续后方可离岗第三十九条交接班时由于设备故障未处理完重大设备启停或设备运行异常应停止交接班由交班人员负责处理接班人员协助并及时报告主管待设备完全正常后办完交接手续交班者方可离岗第四十条交接班时如发现设备记录与设备运行情况不符或未如实填写应停止交接由交班人员说明原因同时报告主管进行现场处理第四十一条每班交班前交班者应负责打扫卫生做到交班时室内整洁如发现卫生未打扫应停止交接由交班人员打扫完后再交接班第四十二条接班时必须严肃认真精力集中做到交接清楚双方在交接班登记本上签字确认第五章信息化智能化的现代工程管理制度第四十三条机电设备中使用变频控制系统在风机水泵电梯空调等系统的电动机中安装变频器从而降低能耗第四十四条提高团队成员的综合管理的能力和水平对物业工程设备的管理一定要熟悉并掌握现代化技术和最新科技动态第四十五条设计和选用建筑材料的时候可以使用保温材料和真空隔温玻璃建筑的屋顶外墙面安装太阳能光板第四十六条工程建设中注意采用新材料新设备新工艺和新技术改变设计和建造理念用类似工厂化的标准装配取代传统的房屋建造模式第四十七条建立网络化的设备档案登记系统设备的档案和保养维修历史系统都会有自动提醒第四十八条设置计算机设备管理系统对各种设备的详细信息进行记录随时了解设备的使用情况及时更新第四十九条实现图纸图像管理利用计算机对建筑规划图建筑效果图等平面图像资料进行处理和保存