加强小区物业管理促进社会和谐发展.docx

1加强小区物业管理促进社会和谐发展齐秀娥凌源市物价局辽宁凌源摘要随着城市建设的快速发展房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高小区物业管理矛盾也日渐突出其中既有业主和物业企业主观上存在的问题也有客观环境制约带来的问题既有历史遗留的老问题也有发展中产生的新情况因此只有不断加强和完善小区的物业管理才能促进社会的和谐发展和进步关键词加强物业管理促进和谐发展中图分类号文献标志码文章编号物业管理是集管理经营服务为一体的有偿劳动是物业社会化专业化企业化发展的有效途径广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展租赁及售租后的服务狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关设备的维护管护治安保卫清洁卫生绿化餐饮等物业管理的对象是物业服务的对象是人通过专业化的物业管理可以以更经济的方法为房屋居住环境物业维修等方面提供高效优质经济的服务实现社会经济环境效益的同步增长作为物业服务公司与其服务的业主之间本来应该是唇齿相依的关系互利互惠应该弹奏出和谐的乐章然而事实上物业公司抱怨物业费难收业主难伺候业主更是怨声载道抱怨收费高收费乱2出现的不协调的现象和因素呈现多发态势严重地阻碍了社会的和谐发展一物业管理现状一居民小区与物业服务公司不相匹配管理缺失我市县级市从年开始成立物业服务公司年成立物业管理办公室目前我市城区共有个居民小区其中有物业服务企业的小区个没有物业管理的小区个这些基本上都是过去开发建设的老旧小区全市有资质的物业服务公司家从业人员多人服务区域总建筑面积多万平方米二小区基础建设参差不齐物业管理难以规范老旧住宅小区基础条件十分落后由于开发商随意变更小区建设规划致使小区缺少物业用房没有绿地自行车棚汽车停车位更谈不上花坛水池等美化设施由于小区配套严重缺项车辆乱停乱放现象严重导致无法清扫造成小区脏乱差的局面三前期物业管理不到位辽宁省物业管理条例第十九条规定在业主业主大会选聘物业服务企业之前建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理签订书面前期物业服务合同并在日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案然而建设单位即使聘用物业公司并与其签订前期物业合同也只是形式签订的合同极不规范辽宁省物业管理条例第二十二条规定建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督物3业服务企业承接物业时建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料交接双方应当做好查验记录物业服务企业发现资料配套设施不完备共用部位共用设施设备出现质量和使用功能问题的应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门报告并书面告知建设单位建设单位接到书面报告后应当立即进行整改不能立即整改的应当制定整改方案而我市多数开发建设单位都没按规定去做或敷衍了事此外住宅建设项目竣工时在经单项验收如水电质监消防等后就交付使用唯独没有物业行政管理部门参加验收这便给开发建设单位在小区物业用房绿化自行车摩托车车棚等基础设施建设方面造成了可乘之机导致后期物业无法正常管理致使业主怨声载道把矛盾推向了物业公司影响了物业费的收取降低了物业服务质量结果造成恶性循环四业主委员会自主能力差维权意识淡薄按照规定同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会召开首次业主大会会议时应制定业主大会议事规则和管理规约并选举产生业主委员会而很多业主大会的召开及业主委员会的选举形式都不够民主不够规范很多物业小区在居民入住率较低的情况下召开业主大会而业主大会又缺乏民主气氛往往是推举或指定有一定影响的公务员企业老板或社会公众人物为业主委员会成员靠名人效应办事偏离了法制轨道业主委员会是业主大会的执行机构应当依法维护业主合法权益执行业主大会决定的物业管理事项代表全体业主与业4主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会应当履行的职责之一然而有的业主委员会成员缺乏必备的物业知识和法律常识造成草率签订物业服务合同无法代表广大业主的意愿和利益在履行合同中产生诸多纠纷有的业主委员会监管无力管理无序有的业主素质十分低下不按规定交或拒缴物业费并在小区内乱倒垃圾脏水五物业服务企业制度不健全人员素质低下缺乏竞争意识按照规定从事物业管理的人员应当按照物业管理师资格考试实施办法全国物业管理从业人员岗位证书管理办法等国家有关规定取得职业资格证书目前我市有资质的物业服务企业家而绝大多数都是从开发建设企业派生出来的产物这样的企业只对自己的开发项目实施物业服务收费对其他项目则不参与在余人的从业人员中有人左右是下岗失业人员普遍存在年龄结构老文化层次低技术水平差的特点加之部分物业管理企业忽视自身建设既不经常开展职业道德教育和专业技术培训又没有建立严格的各级各类人员岗位责任工作标准和考核标准使管理服务的观念内容质量很难到位管理水平不高服务质量不好摆不正服务与被服务的关系六专项维修资金不能得到及时使用据了解目前我市没有物业管理的个小区住宅基本都已到维修期而朝阳市住宅共用部位共同设施设备维修基金管理使用暂行办法第十条规定维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划经业主委员会审定后市房5产部门按计划拨付物业管理企业负责实施并报送竣工决算由于维修资金政策不透明再加上没有物业管理少数居民为不影响自己的正常生活只能自己掏钱维修致使大部分住宅的基础承重墙体楼板屋顶上下管道等共同设备设施年久老化无人维修给居民的日常生活造成极大的危害和安全隐患同时绝大多数业主购房时已按标准向开发商足额缴纳了专项维修基金但部分开发商将专项维修资金据为己有造成维修基金严重流失七部门之间联动协作不畅负责属地管理的相关街道办事处和社区没有把物业管理工作提升到应有的高度使得属地管理与行业管理脱节街道社区派出所很难在物业管理中发挥应有的作用土地规划工商城管环保供电供气供水等部门之间难以形成齐抓共管的合力使得物业管理过程中出现的难点问题甚至无人解决无法解决二加强小区物业管理促进社会和谐的具体措施一实行物业管理工作考核制度将物业管理工作列为各街道办事处的重点工作之一纳入市委市政府目标管理岗位责任制考核内容同时相关部门也要明确责任明确分工要大力推进网络化管理每名社区干部包一定户数责任区每天都到社区走一走到楼道内看一看碰到纠纷劝一劝遇到求助帮一帮及时了解社情民意化解矛盾纠纷二不断提升物业管理水平加大物业服务行业的培训力度规范物业服务行为要彻底扭转物业公司收钱后就成了大爷的观念6使其认清自己的管家身份同时政府及有关部门要制定相关的制度办法推行对物业服务企业实行履约保证金制度避免物业公司中途撂挑子或弃管三实行项目资金制度和住宅开发环境配套验收制度按照朝阳市房地产开发项目资本金管理暂行办法由城建行政主管部门收取项目资本金并专户保管已督促开发建设单位按规定设计要求履行职责把物业建设达标作为退款的前置条件以此约束其完善物业设施设备按照朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法规定城建行政主管部门应把物业用房物业基础设施设备绿化等作为验收的重点物业管理部门直接参与建设项目审批图表的汇审及项目竣工验收要进一步加大工作力度对继续从事房地产开发建设并陈欠专项维修资金的建设单位在办理建筑工程规划许可证前必须补交陈欠款额否则不予办理相关手续不予批准开工建设对已不从事房地产开发项目且陈欠专项维修资金的建设单位切实加大追缴力度并由所在区域的业主或业主委员会向人民法院起诉依法强制收缴四加快老旧小区改造步伐要加大老旧小区的维修改造力度提高修缮标准完善配套设施严格接管验收为老旧小区物业管理创造良好的基础条件同时要改革创新物业管理途径办法在部分无人管的住宅小区推行在街道办事处指导下以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式或鼓励小区业主自治管理五从物业服务企业本身来讲除了为业主提供合同约定可量化7的服务之外在其服务范围和服务水准上还要达到相当的广度和深度才能称其为优秀的物业管理企业一是要加强居住环境的改善物业管理要大力建设环保社区绿色社区一方面应包括建立污水处理系统垃圾分类管理等节能环保措施对旧建筑物穿衣戴帽美化整治另一方面应实施立体绿化因地制宜实施见缝插绿想方设法为业主提供舒适的休闲娱乐场所其次要注重精神文明建设物业管理企业应多开展一些能够增进邻里感情的活动强化团结意识重建人们之间的相互信任和接纳的意识第三物业管理企业始终把服务放在第一位真正做到想业主之所想急业主之所急总之提高物业管理水平是构建和谐社会的重要基础另外社会各界及相关部门如能各司其职齐抓共管那么创造和谐社会将是顺理成章的事情责任编辑赵蕾