搞好招投标,促进物业管理市场发展.doc

广东交通职业技术学院公路学院论文题目搞好招投标促进物业管理市场发展指导老师冯莉专业物业管理班级09物业管理学生姓名陆兆迪学号5134093144二O一一年十一月广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文1公路学院毕业论文开题报告书题目搞好招投标促进物业管理市场发展学生姓名陆兆迪学号5134093144指导老师冯莉职称选题的意义及研究状况招标投标机制可以促使交易双方有效缩短沟通的过程而且投标方的报价本身就提供了有关其实力的各种信息招标方式可以在最大范围内促进潜在交易的实现招标方式使得信息在更大的范围内传递吸引更大范围内的潜在交易对手参与竞争促进交易半径扩大而有竞争力的潜在投标者也会随时注意这些媒体刊登的信息抓住每一次交易机会随着现代信息技术的快速发展信息传播的速度会更快传播的途径会更多样化传播范围会更广阔招标方式公开性的优势也会得到更好的体现招标方式是一种有组织的交易方式可以有效避免各种机会主义对招标方的侵害招标方式使招标方掌握了充分的市场信息大大降低了信息的不对称程度可有效防止交易对手利用其信息优势柬误导欺诈另外整个交易过程处于公开状况受到公证机构的公证交易结果真实有效一般不会引起争议当前物业管理招投标活动不但在经济发达的沿海城市进行许多内地城市也进行了尝试物业管理的招投标在全国各地得以发展我们看到招投标的推行打破了谁开发谁管理的垄断模式为物业管理企业创造了公平竞争的机会带动了行业整体的健康发展改善了目前各地存在的物业管理企业众多但良莠不齐的局面但是应该看到物业管理行业本身在全国范围内来讲仍是一个新兴行业物业管理招投杯也属于新生事物在初期难免会存在这样或那样的不完善之处如何加以改进和提高自然引起行业内外各方的关注因此现在广泛开展关于物业管理招投标活动中所存在问题的研讨并摸索合理的符合市场规律和经济学原理的招投标方法和制度是及时的非常有必要的主要内容本课题的研究从物业管理招投标产生原因的经济学分析入手阐明招投标交易方式的优点如效减少交易费用发现均衡价格形成投标方之间的博弈可以说物业管理招投标产生的根本动因是社会经济技术的进步所带来的集聚性与多元化复杂化的产权在使用中不可分的矛盾作用的结果由于技术发展和产权安排向更高效率转化的原因与现代物业管理相对立的独立的自给自足的自治式管理服务的供给方式必然会为新的供给方式所取代第一部分从物业管理招投标的概念招投标特点与经济学分析以及在中国的发展现状等几个方面说明了物业管理招投标的产生特点及意义物业管理招标是应用技术经济的评价方法和市场经济的竞争机制有组织地开展择优成交的一种高级的规范化的交易方式招标投标采取一次性报价方式形成投标方之问的博弈正是这些特点使得招标制度在经济学上具有特殊的意义第二部分指出了物业管理市场发展的意义物业管理招投标过程中存在的主要问题和其产生的原因存在的主要问题有政府与相关人的角色定位和权力干预问题程序和结果的公正性问题对招标方式竞标价格评标方法的持续改进和完善问题等等产生这些问题的原因是地方保护主义开发商利益驱动法规不完善及社会监督机制的不健全还有现有的招投标理论和实践存在一个不断摸索和完善的过程广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文2第三部分提出了招投杯过程中的问题的解决对策及外部环境对物业管理招投标的影响着重研究公讵性问题和相应的制度防范措施由于寻租行为在招投标过程中屡见不鲜成为影响行业发展的顽疾将对寻租行为的制度防范进行专门阐述研究的内容重点与难点一着重研究公正性问题和相应的制度防范措施寻租行为在招投标过程中屡见不鲜成为影响行业发展的顽疾本课题将对寻租行为的制度防范进行专门研究二外部环境对物业管理招投标的影响它主要包括政府行为法律法规配套各相关方职责划分三方面在职责划分上分别阐述了政府物管协会开发企业业主委员会物管企业和中介代理机构的职责只有职责得到确定招投杯才能步入正常开展的轨道主要查阅的资料有千保太物业管理招投标机制的推进和完善现代物业新业主韩涛我国物业管理招标投标方法的分析与思考物业管理杂志水小平合理低价竞标的实践和探索房地产信息杨建国投标报价策略及报价编制方法安徽文化卢向刚对物业管理招投标中预算问题的思考住宅与房地产李强无底价招标理论与实践中国物业管理时广辉辨清权力在招投标中寻租的方式及预防政精采购信息童佳比招投标实施环境对其投资控制效率的影响探析建筑管理现代化苏海毅物业招投标市场研究报告中国物业管理千利明物业管理招投标中若干问题的法律分析现代物业总体安排和进度选题2011年10月8日2011年10月20日市场调研2011年10月21日2011年10月30日写开题报告2011年11月1日2011年11月12日写论文提纲2011年11月13日2011年11月16日论文初稿2011年11月17日2011年11月27日广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文3摘要物业管理本身就是市场经济的产物因此各地政府在推行物业管理工作时一开始就注意培育物业管理市场建立竞争机制随着招投标制度在我国建筑业成功地全面推广全国各个城市也逐渐把招投标制度运用到物业管理上来实践证明实行物业管理招投标有助于发展和规范物业管理市场提高物业管理行业的自身素质但是也存在着一些亟待解决和规范的问题物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡很多城市物业管理招投标的普及率不高参与招投标的各方对物业管理招投标满意程度较低物业管理招投标市场环境不够完善大多数物业管理企业均认为在招投标过程中存在着不同程度的困难物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡东部好于西部南方强于北方很多城市物业管理招投标的普及率不高参与招投标的各方对物业管理招投标满意程度较低物业管理招投标市场环境不够完善大多数物业管理企业均认为在招投标过程中存在着不同程度的困难可以肯定说我国的物业管理招投标市场己逐步走上正轨但是距离程序化制度化法制化仍有很大的差距主要原因归根结底还是在于物业管理招投标不够规范物业管理市场中各参与主体对物业管理招投标缺乏足够的信心PropertymanagementisitselftheproductofamarketeconomysogovernmentsaroundtheworldwiththeimplementationofpropertymanagementworktopayattentiontocultivatingpropertymanagementmarketsetupcompetitionmechanismAsthepublicbiddingsystemconstructioninourcountrysuccessfullycomprehensivepromotionnationalandeachcityalsograduallyputthepublicbiddingsystemappliedtopropertymanagementtocomeupPracticehasprovedapropertymanagementbiddingandhelpfultothedevelopmentandregulatingpropertymanagementmarketimprovethepropertymanagementindustrysownqualityButthereisalsosomeproblemstosolveandregulatetheproblemPropertymanagementthereareregionaldevelopmentbiddingimbalancemanyurbanpropertymanagementtheprevalencerateofbiddingisnothighparticipateinbiddingpartiestopropertymanagementbiddingsatisfactorydegreeislowPropertymanagementbiddingmarketenvironmentarenotperfectmostpropertymanagemententerpriseallthinkinbiddingprocessthereareadifferentdifficultiesPropertymanagementthereareregionaldevelopmentbiddingimbalancetheeasterngoodinthewesternChinathesouthisbetterthanthenorthmanycitypropertymanagementtheprevalencerateofbiddingisnothighparticipateinbiddingpartiestopropertymanagementbiddingsatisfactorydegreeislowPropertymanagementbiddingmarketenvironmentarenotperfectmostpropertymanagemententerpriseallthinkinbiddingprocessthereareadifferentdifficultiesItcanbesaidthatChinaspropertymanagementbiddingmarkethasgraduallybackontrackbutdistanceprogrammedinstitutionalizationisstillabiggapbetweenthelegalsystemthemainreasonultimatelyliesinthepropertymanagementbiddingisnotstandardpropertymanagementinthemarketmainbodytoparticipateinpropertymanagementbiddinglackenoughconfidence广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文4关键词物业管理招投标对策广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文5目录摘要3Abstracts3第1章物业管理招投标的相关及意义611物业管理招投标的概念612物业管理招标的类型613物业管理招标的方式614物业管理招投标发展的意义7第2章物业管理招投标产生的经济学分析1021招标交易方式能够有效减少交易费用1122招标交易方式能够发现均衡价格1223招标交易方式能够形成投方之间的博弈12第3章物业管理招投标发展的意义和存在的问题13角色定位与职责分工不明确14物业管理费标准难以确定1433地方保护主义严重跨区域性的物业管理招投标困难14第章完善物业管理招投标过程中的规范15严格界定物业管理招投标活动中各方主体的职责15招投标中物业管理费定价问题16物业管理招标方法研究19招投标过程中寻租行为的防范机制21结束语26参考文献26致谢27广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文6第章物业管理招投标的相关概念物业管理招标通常是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主代表大会业主委员会在为物业选择管理者时通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开由多家企业竞投从中选择最好的企业并与之订立物业管理合同的过程物业管理投标通常是指符合招标文件中要求的物业管理企业根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准根据国家有关法律法规与本企业管理条件和水平编制投标文件积极参与投标活动的整个过程物业管理招标类型按照物业管理的内容町分为三种类型单纯物业管理招标仅仅围绕着物业管理权进行招标物业管理与经营总招标不仅对所在物业进行管理服务招标而且还要对这些物业的经营状态进行招标专项工作招标业主委员会或物业管理企业把物业管理活动中的某些管理项目进行专项招标如清扫保安等物业管理招标方式通常物业管理招标方式有三种即公开招标无限竞争性公开招标邀请招标有限竞争性选择招标协商招标议标公开招标的优点公开招标的优点在于能够在最大限度内选择投标商竞争性更强择优率更高同时也可以在较大程度上避免招标活动中的贿标行为因此国际上政府采购通常采用这种方式公开招标的缺点公开招标由于投标人众多一般耗时较长需花费的成本也较大对于采购标的较小的招标来说不宜采用公开招标的方式另外还有些专业性较强的项目由于有资格承接的潜在投标人较少或者需要在较短时间内完成采购任务等最好也采用邀请招标的方式不需要发布招标公告和设置资格预审程序节约招标费用和节省时间由于对投标以往的业绩和履约能力比较广解减少了合同履行过程中承包方违约的风险邀请招标的缺点由于邀请范围较小选择面窄可能排斥了某些在技术或报价上有竞争实力的潜在投标人因此投标竞争的激烈程度相对较差广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文7议标适合投标人少于个或住宅规模较少的物业管理招投标发展的意义物业管理招投标能够促进物业管理的市场化实旌招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段各地通过招投标能够促进物业管理市场竞争机制的形成从实践中看在中国首先开展物业管理招投标活动的省市物业管理市场发育就较好如年月天津市首次开展物业管理招投标活动经过公开公平的激烈竞争会厦物业管理公司一举中标成为了嘉海花园一期的管家这标志着天津市物业管理工作向着公平竞争的市场化发展方向迈出了历史性的一步天津市建委房产管理局等有关领导出席了竞标会并对物业管理行业引入公平竞争机制给予了高度评价这次招标活动不仅在天津市物业管理领域产生了较大的反响而且直接推动了天津市物业管理的市场化进程另据统计到目前为止深圳市已有上百处住宅小区一百多个其他各类物业通过公开招标议标邀请招标等竞争方式确定物业管理单位参与竞标的物业管理公司多家次初步形成了较活跃的物业管理市场随着中国市场经济的发展物业管理走向市场化应成为一种必然推进的事情物业管理应由原来的管理服务终身制变为由市场选择的聘用制根据市场行情确定一定的管理聘用标准而物业管理公司提供的管理服务劳务性的无形商品要通过市场实现交换它的价值和价格就必须被物业管理市场所接受通过物业管理招标评定其价值和价格在现行物业管理市场能否被接受是保证等价交换顺利进行的前提也是价值规律的客观要求通过招投标制度物业管理企业之间比管理比质量比服务比效益最终将淘汰管理服务差的落后企业将积极推动物业管理的市场化进程假如某物业管理企业在物业管理公开招标中夺得了某项物业的管理权就标志着该物业管理企业在物业管理市场化中迈出了成功一步事实上对于一个管理有序服务质量高的物业管理企业来说是不应该害怕招投标的相反会积极参与通过招投标不断扩大企业影响占领市场可以说招投标能够促进物业管理走向市场经济它作为一种规范化的竞争手段在促进社会物业管理资源的合理流动与优化组合方面起着十分重要的作用物业管理招投标能够促进物业管理行业整体水平的提高招投标制度的实施可以推动物业管理行业整体水平的提高当前中国的物业管理行业发展迅速截至年底全国城市物业管理覆盖率为经济发达省市已达以上但目前中国物业管理行业的整体水平不高效益差物业管理企业利润率低不利于物业管理企业的健康快速广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文8发展也不能满足业主各个方面的需求无论业主物业管理企业还是政府都想尽快使物业管理行业的整体水平提高推向市场通过竞争有序的市场可以促使物业管理企业管理服务水平得到提高而实行招投标方法有利于建立和培育公开公平公正的市场竞争秩序促进市场体系的发育和完善事实上许多城市物业管理企业数量多但各企业管理的物业规模小成本费用高多数企业还处在亏损状态下经营这对于物业管理整体水平的提高极为不利而实行物业管理的招投标从源头开始竞争一是可以通过竞争选择优胜劣汰把市场机会留给管理服务水平高有实力的物业管理企业促进物业管理向专业化集约化规模化方向发展降低管理服务成本从而使物业管理企业获得萨常的利润使一些优秀的经营管理者留在物业管理行业中二是可以激励资质较低规模较小的物业管理企业改变经营管理方式努力提高自身的管理服务水平三是可以发展出一些新的竞争者保证物业管理市场的竞争性激励物业企业提高管理服务水平招投标就是竞争有竞争就有比较物业管理企业要想在竞争中立于不败之地就必须扬长避短增强竞争实力对企业本身来讲要强化服务意识加强企业内部建设树立业主不是全对的但总是第一的理念特别在物业管理市场化以后物业管理企业之间的竞争将同趋激烈面对物业市场的不断扩展企业要不断地创新重视内部管理重视成本控制重视企业自身素质的提高从而提高其自身的综合竞争力才有可能在招投标中立于不败之地一些企业已经意识到了竞争对企业的压力已开始注重本企业形象设计树立自己品牌积极开展贯杯等广大的开发商品牌意识也加强了他们在选择物业管理企业时把一些服务质量高信誉好的物业管理企业放在首选范围因此物业管理企业只有练好内功树好品牌才能在市场中占有一席之地否则将可能被淘汰同时物业管理企业为了在激烈的市场竞争中求生存与发展就必然会增强竞争意识把接受更多委托业务扩大业务范围看成是市场竞争的第一要义从而使这种外界的竞争压力转变成努力提高物业管理企业服务水准的动力这样就可以从根本上促进服务态度的改变以及服务质量管理技术水平和经济效益的提高从而有利于整个物业管理行业的发展物业管理招投标能够提升企业的资信程度通过近几年全国物业管理招投标的实践来看许多地方物业管理招投标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准各物业管理企业依据目标物业结合本企业的管理水平策划管理方案细化各项组织实施步骤提出服务质量保证措旌而标书的评定实际上是对管理服务项目和质量进行评定根据该企业以往开展物业管理的住宅小区大厦的信誉调查综合评价中标单位服务及质量是评价中标单位的首选条件之一在这种情况下各物业管理企业要想中标就必须对目标物业服广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文9务管理考虑周到细微制定措施保证质量另外物业管理开标时也要开管理服务质量标这对从事物业管理服务的各企业来讲起到了一个好的导向作用物业管理招投标活动就是要先评论服务质量所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案措施否则就成为废标而不能进入第二轮竞争对于产权人来讲由于物业管理企业强化了服务意识制定了各项服务管理措施保证服务质量广大业主住用人能感到满意所以实施招投标后各物业管理企业将会花大力气去提高服务质量以适应市场竞争的需要物业管理招投标能促进物业管理企业的专业化管理物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑需要有一定面积的物业来保证经费来源然而投标中价格竞争激烈这对物业管理企业来讲除了加强成本核算控制各项支出之外还需要提高企业的专业化管理水平通过规模促进效益通过管理提高效益通过质量保证效益在招投标实施过程中标书就是企业实力的写照评委通过标书可以得知企业的管理水平服务质量办事效率参与竞争就是为了取得胜利为了在物业管理市场中保持自己的优势促使各个企业不断总结经验不断改进管理降低成本在进行管理服务过程中不断进行管理创新项目创新竞争一方面促进管理水平的提高因为改进和加强了管理提供了优质服务以获得业主的认可竞争也促进了物业管理新方法和手段的推广从而推动整个行业的发展招投标制度能够促进物业管理企业之间的公平竞争物业管理招投标是通过公币公平公开的市场竞争机制确定物业管理权的活动参与招投标的各方必须通过公平竞争的市场手段来赢取某项物业的管理权也就是说招投标制度的推行能够有效地促进物业管理企业的公平竞争抑制浪费和腐败现象这是因为在招投杯活动中每一个物业管理企业的标书都是公开的每一个物业管理企业对目标物业的管理方案是公开的每一个物业管理企业对管理经费的测算也是公开的最终还需要经过评委认真地分析比较选择出最优的方案与中标企业这就进一步改变了中国长期形成的福利住房制度下的管理不计成本吃大锅饭的局面从而避免了经济上的浪费杜绝了腐败现象的发生在市场经济环境中物业管理本质上是一种服务商品物业管理活动也是一种市场经济活动物业管理权的取得也应遵循市场规律符合市场经济的基本原则中国物业管理权的取得通过招投标将改变计划经济时期管理权的行政命令终身制而变为市场选择的聘用制接受市场公平竞争的考验从而可促使物业管理企业之间展开公平竞争广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文10同时在把物业管理作为一种服务商品推向市场时会形成物业管理企业与开发商或业主问在物业管理市场上的双向选择形成竞争局面在竞争中一些经营管理好服务水平高竞争能力强的企业将会赢得信誉和更多的委托管理业务一些经营管理差服务水平低的企业将在竞争中被淘汰阻断了靠人情和关系网发展的实力弱小的物业管理企业的发展道路更多地实现了公平对有发展潜力的或实力较强的物业管理企业也形成了一种激励物业管理招投标能够加速房地产管理体制的改革随着中国经济体制改革的不断深化原来行政性福利型的房地产管理体制已不能适应市场经济发展的需要必须对旧的管理体制从根本上进行改革走出一条符合中国国情适应社会主义市场经济发展的社会化市场化专业化经营型的管理新路为此必须将原来的行政性管理终身制变为企业经营型的聘用制在这种新的体制下开发商或业主委员会都应有权选择物业管理企业面对市场上众多的各种所有制的物业管理企业供业主合理进行选择的重要手段就是实行物业管理招标通过物业管理招标开发商或业主委员会就可以挑选到符合自己管理服务要求和标准的物业管理企业也就是说物业管理领域实行招投标不仅是对房地产管理体制改革的一种适应和必然出现的现象而且还可能会促进房地产管理体制改革的进一步深入总之物业管理招投标实际上是一种市场的双向选择物业管理企业提供给市场进行交换的标的是管理性服务这种服务的优与劣服务水平的高与低是决定开发商或业主委员会是否愿意购买其服务或愿意以多少价格购买的关键而培育和发展有活力的物业管理竞争市场是离不开物业管理招投标的因此物业管理招投标在国内的开展与普及对推动中国物业管理行业的良性竞争培育和发展物业管理市场有着极其重要的意义同时物业管理招标也是推动物业管理企业朝竞争性方向发展的重要的不可缺少的手段第章物业管理招投标产生的经济学分析招标是应用技术经济的评价方法和市场经济的竞争机制有组织地开展择优成交的一种高级的规范化的交易方式从法律上讲招标投标作为平等的民事主体之间就某项权益进行协商以达到预期后果的一种法律行为是当事人双方经过要约和承诺两阶段订立合同的一种竞争性程序招标投广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文11标的一系列过程符合要约承诺的合同签定过程招标制度作为在长期的经济活动中形成的一种成熟的交易方式有许多区别于其他交易方式的特点主要有以下三点招标的竞争过程具有公开公平公正的三公特点招标交易过程有吲定的程序交易决策通常由集体作出具有较强的有组织性招标投标采取一次性报价方式形成投标方之间的博弈正是这些特点使得招标制度在经济学上具有特殊的意义招标交易方式能够有效减少交易费用根据经济学的观点由于存在交易双方的信息不对称企业不仅有生产成本而且还存在交易费用交易费用主要来自于三个方面信息搜寻费用企业在市场中寻找潜在交易对手的费用谈判费用企业与交易对手讨价还价逐步寻求均衡价格的费用监督费用交易双方出于防止事后机会主义的动机而实施必要的监督管理这也不可避免带来企业利润的减少由于交易费用的存在市场经常处于不均衡的状况市场不能及时出清价格扭曲难以形成均衡价格招标制度由于能发挥信息揭示和传播功能可以有效地减少信息不对称的程度从而增进社会的帕累托改进首先对于买主的自行谈判采购由于社会专业化分工程度的提高信息不对称的程度也同益加深加之单个企业受到资金时问和经验等诸因素的限制直接搜寻信息的成本过高效率太低企业对所获得的有限市场信息也难以从整体上把握作出有预见性的判断只能根据自己的认知水平和经验进行决策当信息失真或滞后时难免造成生产或购销决策失误其次分散的企业谈判地位低企业处于不利的谈判地位主要是由交易双方信息不对称造成的一般而言卖方对产品性能和市场行情的知识要比买方多的多卖方在信息占有方面的优势使其在谈判中处于较为有利的地位从而可以灵活地使用各种谈判策略和技巧而买方则处于十分不利的位置再次企业分散的交易容易受到事后机会主义的危害由于单个企业的市场经验能力和精力有限企业很难对和约的履行实施有效的监督这时如果遭遇交易对手的机会主义行为如不按时交货以次充好敲诈勒索企业就会损失惨重最后分散的企业交易无法实现远距离购销由于单个企业掌握信息有限对外部市场了解不充分加之缺乏抵御市场风险的能力当市场半径增加时分散的企业往往无法面对不确定的市场环境没有能力选择交易对象及销售渠道受诸多复杂因素的限制使企业只能局限在需求量有效的小范围内迸行交易实施招标制度可以有效地改变这些情况对服务产品的卖方来说在一对一的谈判中即使是处于买方市场环境中它所感到的竞争压力也是有限的凭借高超的谈判技巧卖方依然可以提供各种虚假的信息使用各种策略性的报价双方讨价还价的过程实际上是一个不断沟通信息的过程但是却需要付出巨大的人力物力招标投标机制可以促使交易双方有效缩短沟通的过程招标投标过程实际上是一个有效解决双方信息不对称矛盾的过程在招标方式下投标方直接处于众多广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文12对手至少个的激烈竞争之下它所承担的压力是一对一谈判所不可比拟的由于实行一次性报价投标方任何虚假的信息都有可能使其丧失交易机会在巨大的竞争压力下投标方有积极性主动提供关于自己生产经营的真实信息而且投标方的报价本身就提供了有关其实力的各种信息招标方式可以在最大范围内促进潜在交易的实现招标方式使得信息在更大的范围内传递吸引更大范围内的潜在交易对手参与竞争促进交易半径扩大招标信息一般在公开的专业出版物上刊登有的还在上刊登传播而有竞争力的潜在投杯者也会随时注意这些媒体刊登的信息抓住每一次交易机会随着现代信息技术的快速发展信息传播的速度会更快传播的途径会更多样化传播范围会更广阔招标方式公开性的优势也会得到更好的体现招标方式是一种有组织的交易方式可以有效避免各种机会主义对投标方的侵害招标方式使招标方掌握了充分的市场信息大大降低了信息的不对称程度可有效防止交易对手利用其信息优势来误导欺准在公开招标的情况下交易内容交易规则和交易条件都信息是事先对投标方公开的参与投标的供应商至少应该满足上述条件和要求投标间期的资格预审就首先将不合格的供应商排除在竞争之外减少了事后违约的概率从而提高了交易的成功率另外整个交易过程处于公开状况受到公证机构的公证交易结果真实有效一般不会引起争议招标交易方式能够发现均衡价格招标制度的另一个功能是发现局部均衡价格在此价格下招标人和投标人之间达到了帕累托状态这也可以用来说明招标制度的社会意义即促进社会总体福利水平的提高一个类似于拍卖制度的机制对于均衡价格的实现是至关重要的正因为如此与拍卖制度极为相似的招标制度对于发现市场均衡价格也可以起到同样的作用我们假设一个局部市场中所有商品的购买都通过招标形式进行招标商品的规格质量数量和交易条件都公开发布市场中所有的生产厂商都在瞬间得到这一信息也就是说在这个市场中的每一个生产者在信息占有上是对称的他们之间的竞争是平等的由于不知道竞争对手的信息每一位投标者只根据他们各自的生产函数计算标价最低投标价中标这一价格即是这一市场中的均衡价格因为在短期内生产厂商没有办法调剂生产也没有厂商可以进出入即供给曲线不变所以在短期内均衡价格水平由市场需求的变化决定在中标价格下一家或几家中标厂商的产量只好与需求均衡这时市场出清当有高于均衡价格的市场价格存在时则会有更多生产厂商愿意供给市场就出现剩余如果价格低于均衡价格则商品供应会减少市场出现稀缺只有在招标情况下供求是均衡的广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文13招标交易方式能够形成投标方之间的博弈从博弈论的角度看招标投标符合不完全信息下的静念非合作对策模型所谓不完全信息是指每一位潜在的投标者在投标前都只知道自己的生产成本而不知道别人的生产成本但是他对别人的生产成本有一个主观的概率判断静态博弈是指投标人同时选择行动或者虽非同时采取行动但后行动者并不知道先行动者采取了什么具体的行动这一点和大部分的招标交易采用一次性密封投标竞争的做法十分吻合非合作是指投标人之间不存在相互勾结行为或者它们之间有勾结但只是口头协议并不具有强制性非合作博弈意味着投标人的决策是独立作出的在投标过程中假设每位投标者都有自己的生产成本而且其生产成本独立于其他投标者根据常理每位投标者都是根据自己的牛产成本情况投标而且生产成本越高标价越高当投标人的标价低于其他所有人的标价时他就中标并且得到全部的合同收益相反他的标价只要比其他任何一个人的高就得不到合同当然也没有损失假定交易费用忽略不计如果所有投标者标价完全相等则抽签决定谁中标他中标的可能性由参加投标的人数决定假设就是为了在投标中取胜投标者会根据自己的生产成本情况制定最有竞争力的标价投标者越多竞争越激烈投标者的标价会随着投标人数的增加而降低但是标价不会低于他的生产成本特别地当趋于无穷时投标人的报价接近于他的成本这就给出了招标投标的经济学意义也就是说当投标者越多时竞争越激烈中标结果就越对招标人有利这也可以用来理解为什么国际竞争性招标为大多数的国家政府和国际组织所推崇第章物业管理招投标发展存在的问题物业管理招投标是物业管理市场发展到一定阶段的产物也是国家倡导和鼓励的物业管理行业的发展方向通过公平公正公开的方式选聘物业管理企业是行业逐步走向成熟的表现它有利于通过市场化手段实现招标人的利益最大化同时能够促进物业管理企业优化资源配置提高企业管理与服务质素从而形成行业公平竞争的良性互动逐步提高我国的物业管理水平促进物业管理行业持续健康的发展伴随物业管理行业在我国的迅猛发展社会各阶层对物业管理的认识逐步提高物业管理招投标行为证逐渐增多但目前在中国物业管理毕竟是一个只有余年发展历史的年轻行业物业管理行为中涉及的各项法律关系仍处在摸索阶段反映在招投标活动中则出现了一些矛盾与混乱各种不规范的行为更是屡见不鲜本文将结合实际对目前我国物业管理招投标活动中存在的主要问广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文14题进行一些粗浅的研究和讨论各方主体的角色定位与职责分工不明确的问题作为参与物业管理招投标行为的各方法律主体明确招标人投标人监管人及招标代理机构的角色定位与各自职责无疑是招投标市场健康发展的先决条件特别是经过年的实践检验早期的物业管理市场主体定位与行业监管思路间面临重大转换与重新界定的迫切需要由于长期以来在计划经济体制下各相关方相互之间的职责不清的问题十分突出造成了许多招投标成为走过场的形式上的公平竞争他们能否站在各自的角度充当自己的角色承担自己的责任和义务是物业管理市场健康发展的基础随着物业管理市场机制的不断完善房地产开发企业或业主委员会在这个市场上挑选与自己经济水平相符合的能满足自己需求和标准的物业管理服务是物业管理市场发展的方向物业管理招标人开发企业或业主委员会与投标人物业管理公司能否执行物业管理活动中公开公平公正和诚实信用的原则是物业管理招投标成功与否的基础保证严格区分相关方在招投标过程中的职责和所扮演的角色成为物业管理招投标市场活动持续有效健康发展所要解决的首要问题物业管理费标准难以确定的问题物业管理行业买方市场的逐渐形成必然引发只趋激烈的市场竞争部分企业为取得物业管理项目甚至不惜变相压价低价竞争成为目前物业管理招投标活动中不容忽视的现象各物业管理市场主体对此也存在不同形式的困惑目前有部分招标人希望中标价格越低越好或者希望中标企业额外追加的投资越多越好片面追求中标价格的最低化但对经济效益的追求是任何企业最根本的原初动力如果物业管理企业通过直接或间接提供不合理的低价获得物业管理项目那么在未来的管理服务过程中要么会因为企业过度压缩成本导致管理服务质量下降环境恶化物业维护不当等后果加速物业的贬值过程要么企业会以各种方法变相调整价格带来后续物业管理纠纷的隐患最终受害的仍是业主自己如何确定物业管理费的成本价探索比较符合市场竞争规律与公平合理对招投标双方都有利的物业管理费的定价模式和方法需要进行一个初步的研究地方保护主义严重跨区域性的物业管理招投标困难重重有点物业管理公司虽利用自身品牌的影响力经过种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权但由于当地政府有关部门或发展商从本地区或个人的利益出发采取不合作或非常苛刻的态度和行为使中标的物业管理公司的各项工作无法正常开展无奈被迫撤出也有的物业招标单位先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力帮助自己进行前期管理运作等管理工作基本正常后再找借口令外地的物业管理公司退出自己组成公司进行管理广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文15第章完善物业管理招投标过程中的规范严格界定物业管理招投标活动中各方主体的职责物业管理招标投标活动在我国刚刚起步各相关方能否站在各自的角度明确自己的职责正确的使自己的权利履行自己的义务是物业管理市场健康发展的基础作为参与物业管理招投标行为的各方法律主体明确招标人投杯人监管人及招标代理机构的角色定位与各自职责无疑是招投标市场健康发展的先决条件在物业管理招投标活动中政府的职责中华人民共和国招标投标法以下简称招标投标法第五条明文规定招标投标活动应当遵循公开公平公讵和诚实信用的原则谁来监督招标人和投标人是否遵循了这条原则如果他们不遵守谁来查处或制止这个职责当然应该由政府部门承担政府在物业管理活动中有以下职责制定物业管理招投标管理办法或实施细则使招投标活动中所有参与者或涉及到的单位和个人有法可依实行物业管理招投标登记备案制度使政府可以依法对招投标活动实施监督招标投标法第七条依法查处招标投标活动中的违法行为招标投标法第七条一般说来政府不参与到招投标活动中去但政府部门中的有关专业人员受招标方的邀请可作为评委参与某一项目的评标工作在物业管理招投标活动中协会的职责作为物业管理的行业协会主要职责应该是协助政府对招投标活动进行监督具体体现以下方面制定物业管理行业招投标的道德规范禁止招投标活动中故意压低投标价格托关系找评委等采取不证当竞争手段投标行为的发生建立专家库提供给有关方面作为招投标的评委可接受房地产开发企业或业主委员会的委托组织或推荐一些物业管理企业投标在物业管理招投标活动中房地产开发企业的职责作为房地产开发商把所开发的楼盘进行招投标是符合经济利益的也是对未来房屋业主或租赁户负责的一种表现房地产开发企业作为招标人可自行组织招标也可委托代理机构进行招广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文16投标其主要职责有按照国家有关规定需要履行项目审批手续的应当先履行审批手续取得批准到所在地区房地产主管部门进行招标项目登记落实招投标活动中所需要的资会以确保招投标活动顺利进行房地产开发企业可以全权委托招标代理机构进行招标并配合监督代理机构完成招投杯活动中标人确定后向中标人发出中标通知书及同时将中标结果告知其他未中标人并与中标人签订物业管理委托合同在招标活动中业主委员会的职责业主委员会作为某一辖区全体业主的代表机构决定物业管理的招投标首先应征得全体业主中多数业主的同意其次根据业委会的经济承受力技术能力决定委托招标还是自行招标最后不论是委托招标还是自行招标都应在广大业主的监督之下业主委员会采用会议告示等形式及时告知全体业主有关招投标的进展情况同样业主委员会的招投标项目应到政府主管部门登记备案接受政府主管部门的指导和监督在物业管理招投标活动中物业管理企业的职责物业管理公司是响应招标参加投标竞争的组织物业管理公司应当具备承担招标项目的能力如果招标方有资质要求的还应具备规定的资质条件对招标文件中提出的实质性要求和条件做出响应遵循招投标活动的游戏规则摆脱无序竞争在物业管理招投标活动中中介代理机构的职责同其他项目的招投标活动一样物业管理的招投标也可以委托中介代理机构招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织中华人民共和国招标投标法对于中介代理机构作出了具体要求招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所和相应资金有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量招投标中物业管理费定价问题广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文17物业管理费收费情况现状价值规律是市场经济的基本规律价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定商品交换以价值为基础价格围绕等价交换价值点上下波动是价值规律作用的表现形式中国物业管理是市场经济的产物物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点就是有偿服务是一种可以在市场交换的商品因此物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约企业是以追求利润最大化为目的的牺牲自身利益而惠于客户以物业管理低收费手段实施物业管理运作显然足与等价交换原则相违背的属市场经济运行中一种反常现象其究竟如何生存这其中必有深层次和隐性的原因或者是企业发展经营的竞争策略或者就是有其他的隐性经济收入和物业管理常规收费之外的经济来源如若是企业竞争策略是一种短期经营行为则无必要予以分析但如若是后者则有深入剖析的必要纵观物业管理低收费的多种表现形式其共性特点是业主少交或不交管理费但物业仍需维修运行维护和管理这说明物业管理费一定另有来源或者是房地产开发商拨付或者是商业用房的租赁经营收入再或者是利用物业资源进行商业运作收益与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已问题是这种来源和渠道是否可靠是否存在问题是否合法由开发商支付管理费开发商为什么要向业主提供免费服务承担不应由其承担的费用这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的退一步而占不去追究开发商的动机目的开发商如何兑现承诺从实践效果看由于缺乏保障机制结局往往是草草收场以商业用房的租赁收入弥补管理费则涉及商业用房的产权归属商业用房如果归属业主则是业主换了一种方式自行缴纳管理费如果产权归房地产开发商那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾而借助物业管理平台进行商业运作获得额外利润以此弥补管理费缺失或不足本是无可非议的但如果这种经营收入不能弥补物业管理正常运行就无法维持则会引发业主和物业管理企业的新的矛盾导致社会不安定因素的产生这对构建和谐社会是有害无益的如果物业公司从中获利那就是典型的寻租行为寻租就是对业主权利的侵犯即便在个别物业项目上可能获得收益也并不具有可复制性相反从宏观角度来看其浪费社会资源降低效率却是显而易见的众所周知社会分工是商品经济的基础在现代社会中社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细专业化程度越来越高一个普通物业管理企业同时涉足多个专业化程度极高的领域盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域不但将损失大量资金和人才更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击因此物业管理的低收费既非物业管理模式创新也非正常的竞争策略既没有预示物业管广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文18理发展方向也没有对行业发展做出任何贡献不是进步而是倒退如不加以遏止将对物业管理市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响片面追求物业管理低收费的危害使业主消费者的利益受到损失客观上物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的不对等一是专业知识和信息量不对等二是组织形式上的不对等三是承担民事责任能力不对等在这样一个不对等的交换中物业管理低收费势必误导业主对物业管理基本概念的认识认为物业管理可有可无更多关注服务价格而非服务质量同时由于消费者过分关注短期内的利益相当程度上会忽视对物业管理服务的监管造成消费者对物业管理服务的反应滞后加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的为了降低物业管理成本实施所谓物业管理低收费的企业很可能减少物业管理必不可少的维修和养护工作削减物业管理成本中的预防性支出无形中导致了物业的后续风险给尚在心安理得享受眼静利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱不利于物业管理行业的发展当一个低收费物业管理进入小区必然会导致周边小区物业管理收费的大幅下降物业管理企业若不降价很可能会被业主解聘必然造成更大的损失对于个体来说这种无奈的选择是理性的但却引发集体选择的非理性因为一旦当整个物业管理行业的降价成为习惯消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业管理费收得更低在如此一个信息不对称的低价市场罩消费者只关心价格市场资源将惟低价者得也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量因为在低价甚至超低价上提供质次商品显然是更经济的行为如此则成本较高的优质商品和服务很可能被劣质商品和服务淘汰出市场市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背好产品在竞争中失败而次品获胜形成消费者心理和消费行为的逆向选择在物业管理服务市场上逆向选择导致了市场的低效率和市场失灵物业管理低收费服务不受到遏制不但整个物业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费意识和消费理念将趋于瓦解而且逆向选择将使得物业管理服务价格和质量不断下降最终导致市场严重萎缩甚至消失招投标中物业管理收费定价标准的确定在低价竞争问题的讨论中我们多次提到管理项目的成本价那么招标项目的物业管理成本价到底如何确定呢由于管理成本是依托于管理方案的动态指标各种不同的方案对应了不同的成本价不同方案之问的核算指标与表述口径也各不相同因而各投标企业的投标价与成本价缺乏明确的绝对的可比性为合理评估在招投标过程中的物业管理成本价我认为应该要求投标企业详细列明广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文19合同期限内的管理成本构成与测算过程并将成本构成与其服务范围服务标准和服务质量一一对应避免成本测算中的遗漏与混乱在具体的评标过程中物业管理收费标准确定的方法目前主要有以下几种方法由地方政府统一规定收费标准即政府定价物业管理公司制定标准报主管部门或物价管理部门审批即政府指导价物业管理公司与业主使用者协商或自行确定标准即经营者定价在这三种方式中第一种限于公共服务项目其他特殊服务属于后两种方法由此产生了同一城市的同类物业提供服务相近而收费差距很大的现象这一现象直接导致两个不良后果首先部分物业公司的定价收费行为不规范有的不追求提高服务质量和服务水平只追求高收费有的将所得的物业管理费用挪作它用甚至只管收费所应该提供的服务却不到位有的收费名目繁多定价过高收费项目与标准不对称重复收费有的在住户或业主入住时一次收取十年或更长时间的管理服务费占取费用利息变相提价有的收费定价项目依据标准不公布收支项目不公开对业主或住户提出的疑问不作详细说明和解释缺乏透明度等等其次就是收费难度大由于收费行为不规范定价不合理不少业主或住户对各名目繁多的物业管理费用存在反感或不满常采用不合作态度拖欠交费这直接影响到物业管理公司的生存和发展当前物业管理收费的额度大多不足以弥补成本开支多数物业管理公司入不敷出举步维艰要解决上述问题推动物业管理事业的不断发展和完善一方面要建立健各项政策法规以规范的定价和收费管理物业另一方面要确定科学收费标准在制定地区性统一的分类收费标准的同时应考虑到物业管理收费定价的原则和标准制定有差别的定价收费标准物业管理招标方法研究大众对物业管理招投标的呼声日渐高涨物业管理招投标也已经逐渐成为住宅小区物业管理市场上通行的一种选择物管企业的手段目前招投标的科学性不够公平公正性还有待完善如何使物业管理招投标活动市场化规范化科学化值得我们共同探讨因此为了能更好的推进这种竞争模式我将对市场上的各类物管招投标方法作一些分析比较几种常见的物业管理招标方法包括根据物业项目的管理与服务策划进行招标通过物业管理招标投标的实践看许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准各物业管理企业依据目标物业结合本企业管理水平策划管理方案细化各项组织实旌步骤提出质量保证措施以及以人为本地开展各类社区文化社区服务活动等内容物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定从各企业广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文20送交的物业管理标书罩找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误把评分拉出差距再根据本企业以往刀展物业管理的住宅小区的信誉调查以及企业经理管理处主任的联合答辩的水平综合评出最高分作为中标单位这种方法有以下特征优点强化物业管理服务意识使各物业管理企业对目标物业服务管理考虑周到细微动脑筋制定措旋保证质量并在标书罩得到详细的表述才会得到专家评委的赞许和通过体现企业综合实力一本标书就是一个企业的写照一个企业的形象评委通过标书可以得知企业的管理水平服务质量办事效率缺点缺少风险意识由于服务管理还未开始进行标书对目标物业管理的计划设想与承诺还只停留在纸上转变为现实还有待于进一步考察落实缺少量化指标只凭投标书的文字说明没有或缺乏详实的财务费用测算依据经营风险无法得到有效控制不利于长久稳定的项目管理需要确立收费标准测算为重点的招标方法增加费用测算和报价评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外又增加了一项既在政府规定的收费范围内进行测算报价甚至将报价的权重提高到这对物业管理企业来讲增加了难度既要保证管理服务质量高各项措施到位又要节省经费进行成本核算一般企业是难以完成此项任务的它体现了企业实力的竞争优点注重成本核算由于增加公共服务收费的报价竞标对物业管理企业既带来了压力又带来了动力更加注意成本核算更加注意人员结构优化精打细算从而定出一个服务优价格廉的价位而中标得到评委的认可促进了专业化管理物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑需要一定面积的物业保证经费来源然而投标中又要报价竞争这对物业管理企业来讲除了加强成本核算控制各种支出外需要提高企业的专业化管理水平通过规模和管理促进效益缺点过分强调报价权重招标投标活动容易出现偏差一次评标即要看物业管理策划又要看价格报价时要清楚的意识到过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划必须防止物业管理企业以价格偏低牺牲物业管理质量的做法来取得中标这是不可取而应防止的价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主住用人来讲是广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文21非常欢迎的但必须实事求是不能以价格影响质量否则就把物业管理引到一个怪圈中去对物业管理行业发展是不利的最终受害的还是业主物业管理无标底二步法招标所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底而只是一个原则标准既按照当地政府对物业管理收费的标准符合物业项目服务定位前提下由物业管理企业束制定服务质量保证优良服务收费合理产权人满意的服务标底和价位标底所谓二步法就是达到上述目标把物业管理分为两次开标两次筛选两次竞争第一次评标是进行服务质量比较由评委经过评分筛选确定家优胜者进入第二轮角逐既第二次评管理服务收费价格选出服务质量保证价格合理的两家企业为优胜者最后分别进行商务谈判确定一家为中标者这种方法有以下特点优点保证管理服务质量物业管理二步法开标中首先开管理服务质量标这对从事物业管理的各个企业来讲起到了一个好的向导物业管理招投标活动就是要先评论服务质量所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案措施否则就成为废标而不能进入第二轮竞争对于产权人来讲由于物业管理企业强化了服务意识制定了各项服务管理措施保证了服务质量广大业主住用人是感到满意的有利于促进物业管理整体水平提高参与竞争是为了取得胜利在物业管理市场中保持自己的优势因此各个物业管理企业都在不断总结经验不断改进技术降低成本在进行服务管理过程中不断的技术创新管理创新竞争促进了技术进步因为运用了新技术提供了优质服务就可以获得业主的认可而中标竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散各个物业管理企业你追我赶从而推动整个行业的发展无标底二步法招标简单易行它摒弃了烦琐的评标程序节省了评标时间提高招标工作效率防止腐败缺点在第一次筛选中即对服务策划和质量的考评中由于现有物业管理招投标体系中对服务标准尚无统一的认知对服务需求的多样性以及现实中寻租行为的存在在评价过程中难免会出现将真正服务策划和质量好的物业投标企业排除在外的现象招投标过程中寻租行为的防范机制诚信是利益权衡后的理性选择而非市场主体的良心发现只有建立并落实完善的监督制约与广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文22惩罚机制才能真正解决物业管理招投标中的程序公正问题建立一套完善的对招投标过程中寻租行为的防范制是十分关键而又必要的寻租行为的表现形式招标过程前掌握定标权在招标文件制定时对同一标段或同一项目规定两家以上中标候选单位且不规定按中标候选单位的排序经考察最终确定中标单位把最终确定中标单位的权利留给掌握一定权力者排斥潜在投标人采购人授意招标代理机构设置障碍任意提高或降低投标企业的资格限制排挤非关系单位参加招投标竞争也就是招标人故意在资格预审或招标文件中设置某种障碍意在排斥某些潜在投标人这种障碍包括各种不合理的要求其暗含有利于或排斥特定投标人或潜在投标人的内容如某技术为某投标人所专有将其作为评标标准或在评标标准中定为参数很高的项目有如在招标文件中提出不必要的资质要求等拆解项目将整体项目进行拆解划分标段以使多家单位中标平衡关系缩短开标时间在招标时间方式安排时招标公告发布之前将信息透露给个别或少数的关系人或单位再借口时间紧而缩短信息发布到开标的时间以使非关系投标单位难以有充分时间准备及参加投标增加关系单位的中标机会以时间紧为名改公开招标为邀请招标竞争性谈判招标过程中相互串标在投标前期编制标书人员授受投标单位好处泄露标底在投标分组确定后有的企业为增加中标概率相互串标在付给同组的其它企业一定费用后其他各家投标文件由其一家单位制作对报价进行控制与评委私通关系部分企业利用评委在评标中有一定的独立评价权力的空间在报价及企业信誉等硬指标得分相近的情况下在招标开标前打探评委消息或平时与评委私通关系透露标底拍卖设有标底时中标者应当是标价最接近标底的投标人因此掌握标底实际上就掌握了比其它投标人更多的中杯机会如果特定的投标人在掌握了杯底的情况下投标则整个拍卖过程无竞争性可言除标底以外还有一些能够影响到公平竞争的信息开标前也不能公开如潜在投标人的名称数量等将能够影响到公平竞争的信息透露给特定投标人会造成投标人之间因信息不对称而引起的不公平竞争同时还容易引发其它的不公平竞争招标过程后变更投标内容在投标结束后以自然或人为因素而影响项目进度为借口变更已经在执行中的合同的实质性内容如增加管理费用延长进驻时间降低服务质置标准等招标人事后补偿招标人与投标人合谋投标人在投标时压低报价中标后再给投标人以额外补广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文23偿标价是评标的重要标准投标人为了击败自己的竞争对手可以事先与招标人串通把价格压倒正常水平以下中标后再由招标人以各种形式给予额外的补偿这种串通行为发生在投标以前补偿发生在定标以后招标投标开标评标等各环节从程序看都是公平合法的其它投标人可能都输的心服口服审计监督也很难从程序上发现其漏洞极其隐蔽寻租行为的防范机制设计如何减少在招投标中的寻租行为关键是在运作的整个过程削弱招标人的自由裁量权这涉及到市场机制的建立和环境的净化招投标机制的选择招投标方法的设计以及社会中介机构的参与几个方面转变和提高思想认识物业管理是市场经济的产物而目前通过招投标进行物业委托管理的项目在进行招投标过程中存在的问题很多这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光开发商前几年房地产市场发展异常迅速再加上国家有关法规不健全许多隐含的问题都没有暴露出来另外住宅共用部位共用设施的维修基金至今还没有完全建立起来物业公司完全靠开发商的一点补助来维修房子这一方面是怕房子不好卖而没有向购房者收取另一方面就是开发商自己还要解决一部分如果实行物业管理招投标问题就会很快解决如今的房地产市场价格竞争的空间已经相当小因而竞争的主体自然就是相关的配套设旋及售后服务这样谁解决了业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜因此开发商绝对不能因眼静利益而抵制招投标物业管理公司不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司都存在着职工素质不高专业能力不强的现象出于长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识企业竞争能力和应变能力差因此物业管理公司大力加强人力资源开发不断提高管理经营水平是物业管理招投标实施的又一前提政府职能部门政府职能部门应该在实施招投标中统揽全局既是物业管理招投标市场的管理者监督者又是建设者政府应主动为招投标明确方向规范程序并制订相关法则法规积极引导招投标顺利进行业主业主普遍参与意识不强维权意识淡薄遇到问题各自为战没有统一的思想和行动又由于专业知识匮乏对物业管理认识程度不够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会这也制约着招投标的顺利实施因此业主必须提高思想认识积极参与招投标培育和营造物业管理招投标的市场环境塑造良好的市场环境要积极培育和营造物业管理招投标的市场环境物业管理市场的培育和发展重要前提是要具广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文24有公平竞争的市场环境和机制物业管理主管部门应注意用市场观念市场机制来培育和发展物业管理的市场打破地区保护和区域垄断把先进的物业管理理念模式和机制推向整个行业范围为物业发展商业主选择合适的管理者提供较大的空间并积极引导物业管理企业练好内功增强综合素质凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争公正公平地分享市场份额同时要建立良好的招投标市场经济秩序在整个招投标过程中不管是开发商还是物业管理企业都应重视信誉注重企业形象遵法守纪公平参与建立良好的企业信誉自觉抵制不讵当竞争并将竞争引入法制化规范化科学化的轨道创造公平公证的物业管理招投标竞争环境保证物业管理招投标的顺利进行培育招标方的规范诚信物业管理招投标市场的成熟首先应是招标方的成熟招标方如果是房地产开发建设单位包括政府投资部门事业单位和开发商一般具有招标的经验和能力要努力创造公开公平公正的招标条件坚持对投标单位诚信的原则尊重投标方的知识产权和劳动如果招标方是物业业主通过业主委员会柬实施地方政府主管部门就有责任和义务加强对业主和业主委员会进行有关这方面的知识的传授和指导并协他们选择好自己信任的物业管理公司为提高物业管理水平政府主管部门对招投标应该设定市场准入条件同时政府部门还应当采取必要措施强制一定条件的物业必须实行招投标培育和培养投标方的成熟物业管理招投标的投标方物业管理公司一般都具有一定的业务知识和市场竞争的经验都能理解招投标的程序和提供合适的投标书但由于观念的滞后和经济利益的制约往往会有些非规范化的行为有的物业管理公司脱离实际在投标书中作出种种过高的承诺或比价过低影响审标评标工作的顺利进行因此作为投标方物业管理企业要注重观念的转变正确对待经济利益积极参与招投标活动依靠自己的服务质量和经营能力在市场上取得一席之地政府部门的角色定位要正确物业管理招投标作为一项市场化的必要措施在各方面都缺乏实际操作经验的情况下政府主管部门的适当干预是必要的一些成功的招投标都是在政府有关部门主持或指导下进行并取得良好效应的但是政府的干预和指导重点应该在于理顺开发商物业管理公司和业主委员会三方面的关系帮助各方面讵确对待招投标活动制订颁布物业管理招投标法规和配套实施细则招投标市场的发育和规范化运作需要有一系列法规制度束约束目前一些地方虽然有了招投标广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文25管理暂行条例但是还需要建立完善可操作的实施条款如物业管理项目招标投标决标管理办法项目登记办法信息发布管理办法投标企业管理办法等等专门的物业管理招投标办法和细则应规定主管单位的职责招标项目类别条件原则程序招投标主体的资格审定标书的规格评委会的组成开标评标定标的方法中介机构招投标的监督机制等明确一些常规性的基本要求和操作程序使参与者有章可循用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为同时制约和保护法律主体双方的权责利行为总之物业管理的招投标作为物业管理市场化推进中的一大进步为物业的开发建设单位物业业主和物业管理公司专业服务公司都提供了广阔的市场活动空间它是提高业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力的最好手段又为建立物业管理的有形市场培育和完善招投标机制提供了有力的保证随着这种公开公平竞争机制的引入对建立完善的社会化专业化市场化的物业管理体制加速物业行业的持续快速健康发展将起到重要的推进作用规范招投标的程序过程准确界定招投标资格目前市场上主要是由开发商业委会或政府进行招标在招标方行为随意性很大的情况下物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标因为不明确这一点的话就容易造成压价招标遗留问题多与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题因此为了避免这种情况的产生在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求束确定在当前全国及各地缺乏招投标规则市场化程度不足经济效益稍弱等情况下应确定采用公开招标邀请招标还是议标方式以使招投标完善规范规范管理招投标活动目前许多招投标因缺少监管而偏离了币确的轨道因此应设立权威的非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作以避免政府行为与市场行为的混乱同时对于招投标程序还应明确以下事项第一物业管理招投标必须事先到专门机构备案取得专门机构的认可方可进行第二招投标机构应指定专人负责管理招投标标书推荐合格的物业管理企业参加招投标第三招投杯的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与以维护三公原则同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程进一步改进评委组成办法及计分方法评委队伍中的专家组是随机抽取而后封闭办公的在公正性上有一定的保证而评委中的业主代表可能与投标单位有较多接触容易受其影响使得评标结果有失公平可从推荐的业主人选应三倍于当选业主评委人数中随机抽调防止企业事先与之有不正当的沟通广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文26加强对评委的行为约束建立有效的激励与约束机制在项目招标中评委与委托人业主的利益不完全一致必须建立有效的激励与约束机制激励机制采用主动方式激发评委的积极性让评委为委托人谋求最低利润监督机制则是以防御方式阻止评委的消极怠工和机会主义行为两者相辅相成缺一不可由于物业管理合同中标签约后还有一段较长的履约期建立有效的激励与约束机制显得更为重要强化规则防止软约束现象出现从制度约束层面来看分为难式约束和非正式约束招标投杯制度的正式约束方面通过颁布招标投标法制定招标投杯实旌办法及相关规则的确有了很大进展但在非正式约束方面如传统文化价值观等还远远滞后出现软约束现象使得招标投标制度大打折扣因此要加强非讵式约束的建立保证制度的严肃性改变有令不行有禁不止的现象在招标投标过程中必须建立有效的制度实施机制彻底改变招标投标中的权力观人情观减少操作中的灵活性弹性和例外特权保证制度面前人人平等使招标投标制度得到真正落实结束语本论文提出了当静物业管理招投标过程中存在的问题并对如何有效解决这些问题进行了一些探讨和分析文中分别对物业管理招投标过程中严格界定各相关方的职责物业管理费定价标准的确定招标方法以及评标过程和分值计算的设计还有对寻租行为的防范机制进行了初步的研究其思维脉络是围绕整个物业管理招投标过程展开的其最终目的是为了对物业管理招投标行业和市场的长远健康良性发展能够有所帮助参考文献千保太物业管理招投标机制的推进和完善现代物业新业主韩涛我国物业管理招标投标方法的分析与思考物业管理杂志水小平合理低价竞标的实践和探索房地产信息杨建国投标报价策略及报价编制方法安徽文化卢向刚对物业管理招投标中预算问题的思考住宅与房地产李强无底价招标理论与实践中国物业管理时广辉辨清权力在招投标中寻租的方式及预防政精采购信息童佳比招投标实施环境对其投资控制效率的影响探析建筑管理现代化苏海毅物业招投标市场研究报告中国物业管理广东交通职业技术学院公路学院2012届物业管理专业毕业论文27千利明物业管理招投标中若干问题的法律分析现代物业致谢一个人的成长绝不是一件孤立的事没有别人的支持与帮助绝不可能办到我感谢可以有这样一个空间让我对所有给予我关心帮助的人说声谢谢在论文工作中帮助过我的老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意