许豫宏教授旅游地产的经典十剑.docx

旅游地产创意出的大泰山目的地旅游新格局泰山作为旅游景区可以说是家喻户晓从学生课本的入世之学到国家民族的山水信仰都堪称是中国旅游产品的品质精华著名的国学大师季羡林大师并以泰山颂来慰寄自己终生的信仰世界多家旅游组织和旅游论坛还授予中国国山中华泰山的尊贵称谓但是多年来作为我国著名的风景名胜区世界第一个自然文化双遗产旅游目的地也是世界地质公园和非物质文化遗产地一直受困于开发与保护的原则界限难以把握在产品更新品质提升方面受到了困绕自八十年代的泰山风景名胜区保护规划之后泰山先后进行了七十余项各类规划都是受困于保护与开发的界限原则问题而缺乏执行能力年在新的一届领导班子书记兼主任谭业刚的主持下正式把泰山旅游产业高速发展的大旗树立起来经过先期的现场考察与思路比选我有幸成为泰山这个旅游产业发展敏感区域的旅游项目规划的总牵头专家和技术总负责人带领北京巅峰智业机构的战略发展中心成员组成的规划团队入驻泰山编制泰山景区旅游发展的总体规划泰山旅游产业发展规划前后历时个月泰山管委会书记兼主任谭业刚做了超乎想象的协调工作我带领的巅峰专家团队上泰山踏遍了泰山风景名胜区平方公里的山水石林乡镇农家汇报会协调会研讨会头脑风暴会调研会论证会评审会等等前后余场次成为泰山有史以来节奏最快满意度最高可操作性最高规划质量最为成功的一部规划现在细想起来泰山规划的成功之处有四一是明确泰山旅游和泰安城市的发展关系二是谋划泰山国际化旅游目的地格局三是观光产品的品质提升四是休闲度假产业引领未来旅游发展为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制规划组本着核心区吸引人辐射区留住人的战略思路在风景名胜区范围内进行软提升即强化两端主题梳理营造四季泰山优化小环线和强化服务在风景名胜区红线外泰山景区范围内进行了重点的开发建设其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的泰山文化家园和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的国际家园的开发以泰山文化创意产业园区为主题的泰山古镇是对泰山东翼艾洼民俗村的品质内涵和国际定位上的提升站在当代精品未来遗产的高起点上将泰山的古民俗古婚庆古街坊古商埠古民居古牌坊古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵将山水爱情度假田园峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容统一打造整合开发形成泰山又一新的旅游品牌位于泰山西麓的国际家园正处于国道泰安济南高速公路进入的主通道上是自驾车游客进入泰山风景名胜区的主要方向也是泰山封闭运营后的景区西大门它的综合服务形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻因此规划组提出了打造一个山水庭院世界家园的开发定位来整体开发即打造与泰山世界品牌价值相匹配的具有顶级品质的以山水休闲民俗风情和生态度假为特色的综合服务区从泰山东西两翼的一古一洋两大主题区块的开发从不同的开发方向上进行形象功能和运营模式的尝试性打造但规划的核心内涵或开发理念上都是归结于旅游主题下多元结构地产的开发项目组将其归纳为休闲度假地产模式而泰山休闲度假地产的开发集中体现了泰山古民俗古信仰古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬旅游地产支撑起的千岛湖新产品休闲业态杭州市旅游产业在经历发展旅游景区主题公园之后杭州市委市政府把旅游综合体建设列为杭州旅游转型升级的引擎实施以旅游综合体为带动的战略方针着力打造一湖三园西湖西溪运河千岛湖等旅游综合体淳安县年通过千岛湖休闲度假产业发展纲要把休闲度假旅游作为千岛湖旅游转型升级的核心目标是打造休闲度假胜地建设旅游经济强县在宏观趋势推动下截至年千岛湖现拥有宾馆饭店家总床位张其中星级酒店家五星家星家星家千岛湖已经成为我国县级单位中拥有高星级酒店最多的景区以形成酒店休闲相结合的度假模式如开元度假村五星级酒店绿城度假公寓绿城喜来登酒店索菲特滨江度假酒店伯爵号游轮游艇俱乐部等项目逐步培育着千岛湖新的产业体系在以上背景下我受邀战略投资商浙江万象控股集团和羡山县政府的委托带领巅峰团队进行了位于国家级风景名胜区千岛湖东部羡山半岛的旅游地产开发规划这个区域是千岛湖风景区的四个环湖一级旅游度假中心中的一个对于构建千岛湖休闲度假产业体系具有重要意义无论是杭州市千岛湖的宏观政策导向还是万向集团发展的战略要求千岛湖羡山项目都应该成为千岛湖旅游综合体的战略组成部分成为千岛湖旅游综合体的核心支撑在充分竞合分析下找出了本项目的优势条件如可开发空间大容易形成规模效应具有环抱的私密水域海岛毗邻高速公路出入口拥有千岛湖唯一的乡村俱乐部高尔夫球场在此基础上提出了顺应市场需求发展大度假跳出度假酒店发展度假群超越单打冠军做团队冠军的战略思路并通过酒店体系休闲体系配套体系景观体系游览体系文化体系这六大体系打造集餐饮住宿游览运动康体休闲养生娱乐会议度假旅居等产业要素集合的羡山度假综合体其中核心支撑是构建全覆盖覆盖不同消费层不同客源层不同国别的度假酒店体系一站式满足各种度假游客需求包括定位高端面向商务政务休闲人士为主的高尔夫会所酒店及千岛湖乡村俱乐部及度假别墅定位中高端面向商务会议度假人士为主的商务度假酒店洲际大酒店定位高端面向度假旅居人士为主产权度假酒店果园山地别墅定位中端面向在长三角工作的外国家庭游客为主营地度假房车营地自驾车营地帐篷营地定位中高端面向时尚休闲度假人士为主特色度假酒店鸟巢树屋定位中低端面向国内外青年游客为主经济型度假酒店顺发青年旅舍等并提供多样的休闲产品和完善的配套功能组合拳构建千岛湖休闲度假产业体系休闲度假模式进入休闲度假时代的标杆区使整个千岛湖迎合休闲度假时代的综合服务区旅游地产创造出的雁鸣湖特色新镇宜居家园雁鸣湖旅游区位于郑汴一体化的核心地带和郑州东扩的直接辐射区域项目地块内拥有湿地林地等稀缺自然资源环境优美资源丰富策划抓住郑汴一体化以及郑州东扩等政府规划前景带来的有利发展契机立足郑汴一体化立足大郑州郑州新区功能缺失立足中牟县城镇功能扩张的三大区域发展环境下提出了配套郑州新区中华龙湖的城市综合体开发雁鸣湖旅游区周边形成文化创意休闲度假生态宜居的华夏凤城的战略定位未来将雁鸣湖建成国际化生态型高品位具有旅游休闲娱乐度假会议接待等多功能的复合型区域策划提出了以旅游产业为核心产业拉动三大主导产业生态产业休闲产业文化产业进行联动发展的产业构架其中水岸宜居地产区是全面构筑华夏凤城体系建设中重要的一环依托雁鸣湖的湿地自然优势开发具有综合功能生态景观优美环境质量高的居住社区和度假组团雁鸣湖的宜居地产业不仅包括了旅游地产商业地产还包括了以水城为核心具有综合城市功能的生态涵养型居住社区通过造景造势和造居三大地产开发策略打造最宜人居住的生态休闲水城华夏凤城旅游地产嫁接出的阳澄湖复合商务集聚组团因中国大闸蟹的第一品牌阳澄湖大闸蟹的市场知名度阳澄湖也具有很高的品牌知名度但阳澄湖旅游发展却远远逊色于阳澄湖大闸蟹的品牌究竟原因一是阳澄湖多年以来一直是自发发展二是阳澄湖旅游产品单一没有足够的吸引力品蟹成为了阳澄湖旅游的核心吸引力这就导致阳澄湖旅游旺季集中在产蟹的月份旅游淡旺季游客数量失衡项目创意从丰富阳澄湖旅游产品丰富阳澄湖美食文化入手拉长产业链条使优质资源得到优质利用构建阳澄湖大品牌推动阳澄湖旅游步入高端首先营造让人向往的品蟹环境这个环境要符合江南文化底蕴满足长三角旅游消费人群需求通过研究得出五大让人向往的品蟹环境为楼台品蟹闻丝竹游船品蟹逍遥乐温泉品蟹会商朋湖岸品蟹酒临风户外品蟹一家乐其次在总体的发展目标上锁定长三角小型会议市场和度假市场依托现有美食资源生态资源温泉资源以江南文化为内涵以阳澄湖大闸蟹美食为特色形成商务会议集聚温泉康疗与特色美食体验三位一体的复合型休闲度假区丰富阳澄湖产品结构让温泉与美食互动文化与美食互动创造一种全新的高端的品蟹环境为阳澄湖整体走向高端旅游度假区启航再次在产品的构建上围绕让人向往的品蟹环境紧抓商务会议温泉康疗特色美食三大功能进行创意在高端度假氛围的营造上从建筑风格园林景观文化活化三方面创意分阶段分步骤实现阳澄湖旅游高端发展的辉煌旅游地产升级的武清区环京津休闲生活方式武清天和城项目位于天津市武清区下朱庄街下朱庄是武清面向天津的南大门西北距北京五环路公里南距天津外环公里东南距天津塘沽新港公里地理位置得天独厚项目占地面积平方公里约万亩包括柳河五间房于庄藕甸和郎庄子等村庄以及面积为亩的于庄水库项目地边界条件比较复杂由五条交通线路京津唐高速国道京津高铁京蓟铁路杨北公路将项目地围合产生大量噪音和尾气污染尤其是西侧抬高的京津高铁噪音比较大但是高铁每年万的旅客输送量以及周边道路每年大量车流量也为项目的提供了形象宣传与广告价值项目地内部整体地势平坦水资源丰富包括地热机排河城市排污河多条灌溉水渠基于项目地本底资源条件采取放大优势转化劣势的思路将现有条件赋予多种功能实现价值递增提高环境品质具体措施包括利用道路绿化带环项目地建设高尔夫球场高铁湖一侧建设景观湖治理排污河形成功能水系连通小沟渠形成景观水系保护区内古建筑古树提升历史氛围等经过综合论证创意基于水主题的风情水镇即充分利用优势水要素将项目地水资源进行概念化提出海湖河溪湿地四个层次由此延展出四大风情承载风情水镇概念包括具有海湾特色的阿姆斯特丹风情具有开放内海的威尼斯风情具有城市黄金水道的巴黎塞纳河风情具有河溪湿地风格的中国江南水乡风情通过导入各风情的核心要素与项目地有机结合形成四大特色物业板块核心要素应用包括威尼斯风情的开放内海空间小船圣马克广场蜿蜒的水巷等阿姆斯特丹风情的成片郁金香浪漫运河随处可见的脚踏车珍贵的艺术收藏文化层高三到四层的山形墙建筑等江南水乡风情的水陆并行临水而居前巷后河白墙灰瓦建筑形成的小桥流水人家塞纳河风情的座特色桥梁河两岸丰富的商业业态休闲文化等该主题赋予项目地丰富的水居文化与外向的吸引力形成双倍价值增强项目地以居住地产为本质的综合吸引力的同时为旅游休闲商务会议康疗运动等多产业生长提供了温床最终形成以为人们创造休闲生活方式为目标以区内水空间为核心吸引力以品质居住为核心功能集商务会议康疗运动休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的旅游小镇集群旅游地产支撑起的许昌温泉度假功能小镇花都温泉旅游度假区位于河南许昌市鄢陵县是环郑州城市群温泉产业集聚区之一核心旅游资源有花木温泉许氏文化曹魏文化但这些资源品质较为一般并不突出旅游产品创新难度大如何在温泉产品上创新在同类产品中实现差异化取胜成为项目建设的关键面对旅游资源不强势市场消费力不足城市化进程短期内无法起到驱动作用等劣势大胆的提出颠覆传统的旅游与地产价值体系建立新的价值标准自我创造市场项目提出在花都构造大旅游地产即以旅游作为开发主导注入其他产业要素综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合项目旅游和产业之间相互转换相互影响和相互驱动在大旅游地产发展模式的引导下将花都温泉旅游度假区定位为花都小镇花样生活在旅游产品方面以温泉产品和高尔夫产品的差异化打造为核心吸引其中冰火温泉产业家庭园艺产业和文教产业三大产业功能使花都小镇具有自我温泉街市生活馆三大主题温泉产品的创新型温泉极致体验花园高尔夫绝版高尔夫大宅等高尔夫项目提升了住宅价值塑造了地产的尊贵品质在产业要素选择方面为花都小镇注入商务会议造血功能形成持久的活力在地产品质方面确立以欧洲田园小镇为蓝本的地产意象以花都小镇的整体内涵来看温泉鲜花高尔夫等元素非常适合地中海风格的演绎根据各版块的产品特色配合打造一个小镇中心五大地产组团浓缩不同地域的地中海风情创意通过区域产业内涵化旅游产品差异化小镇生活欧洲化的战略创新将使花都成为大旅游地产时代的领跑者旅游地产改造出的长白山北翼镜泊湖时尚旅游产品镜泊湖本地旅游资源条件良好具有世界级品质的观光资源和生态条件但与同类和周边同级景区比较规模现状差距较大究其原因镜泊湖旅游产品开发现状较差开发较为成熟的只有观光性质的旅游产品度假旅游产品生态旅游产品和文化旅游产品都处于初级开发阶段其它诸如商务休闲产品体育健身产品温泉度假产品等专项产品是缺项的因此镜泊湖的旅游产品体系没有形成整合竞争力差异化不明显产品开发现状粗旷需要中高端旅游产品打造其核心吸引物策划提出未来镜泊湖将构建成为大镜泊湖国际生态旅游度假目的地其中旅游地产是大镜泊湖国际休闲度假品牌的重要支撑策划提出镜泊湖的集群地产创意项目采取旅游地产互融的地产开发模式立足于地块自身资源针对不同市场构建不同主题的特色浓郁的集群地产打造旅游景区与住宅度假功能的综合体重点集群有在南镜泊湖乡形成以温泉养生商务旅游旅游综合服务地产的组合形式高端商务休闲产业康体产业生态小镇旅游服务集群在尔河站场以西地块以冰雪旅游高端运动度假会所为核心吸引物形成以康体旅游地产的组合形式高端康体产业服务集群在杏山果树场地块和预设综合服务接待区地块建设生态小镇开发产权式地产集群式旅游地产的发展实现了旅游产品的等级提升推动镜泊湖旅游向国际休闲旅游目的地的发展目标快速迈进旅游地产规划出的长白山南翼鸭绿江流域节点旅游城镇鸭绿江沿线风景秀丽气候各异生态良好物产丰富民族风情浓郁文化特色突出资源丰富多样品质高吉林省政府将鸭绿江黄金旅游线建设列为全省重点建设项目之一出台了各项产业优惠政策不少企业也已纷纷投入到旅游基础设施的建设中鸭绿江在国内外的知名度主要来自于半个多世纪前的抗美援朝战争很少使人联想到旅游因此鸭绿江旅游的大开发首先要解决的是品牌转型充分依托鸭绿江已有的知名度深入挖掘鸭绿江符合现代旅游特点的边境风情自然生态民俗风情关东文化通过对鸭绿江风情风景风光的打造使之成为一条最神秘最适宜旅游的黄金旅游带将鸭绿江从过去的战争品牌形象转变为国际旅游目的地品牌形象规划以鸭绿江为轴线两端联动充分对接长白山和集安高句丽两个世界级旅游资源最终形成鸭绿江景观休闲和产业三线一体长白山和高句丽两极带动的总体布局将鸭绿江打造成为一条风情黄金旅游带其中休闲线的构建是鸭绿江旅游的重点在鸭绿江吉林省段公里沿线上文化生态民俗资源存在较强的共性客观上容易形成产品的同质化导致竞争的加剧不利于鸭绿江全线旅游的发展规划遵循同质化资源差异化打造的开发原则根据对鸭绿江吉林省段资源的梳理自鸭绿江源头开始规划了以幽动谐炫秀奇为特色的高山生态户外运动古韵新风水上娱乐水岸风情传奇文化六大特色旅游区并在此基础上进一步规划了四个主题游憩区和三大节点策划在不同的旅游区域和节点建设各具特色的旅游小镇实现一段一品一区一特色有效避免重复建设和无序竞争旅游小镇既是旅游目的地又是旅游综合服务区项目根据不同资源创意了多个不同特色的旅游小镇如马鹿沟镇以长白山度假和边境风情体验为特色和吸引将长白山生态自然和鸭绿江风情两大品牌结合在一起集吃住行游购娱六大产业要素形成鸭绿江上体验边境风情的鸭绿江第一镇十四道沟镇依托望天鹅景区的自然风光和十八道沟的温泉度假资源以温泉滑雪野外拓展露营地为亮点打造休闲度假运动疗养为主题的高品质户外运动综合度假镇八道沟新房子镇依托鸭绿江两岸存在的重要历史遗迹将建设重点凝聚在中朝友谊国际和平文化交流方面打造倡导继承和发扬中朝和平强调和谐发展理念的主题城镇集安通沟村以高句丽文化展示体验为核心打造集休闲度假会议住宿餐饮娱乐为一体的文化旅游城各色风情小镇与沿江各地景区串接起来形成一条由不同主题不同特色构成的风情休闲走廊增加游客对鸭绿江全程的游览兴趣使鸭绿江成为一条真正的黄金旅游带旅游地产谋划出的长白山西部靖宇未来度假旅游格局靖宇县地处吉林省东南部位于长白山腹地松花江沿岸靖宇县以抗日英雄得名是英雄的归宿靖宇县是中国长白山矿泉城是世界三大优质矿泉水源地之一靖宇县是中国西洋参之乡曾是全国重要的西洋参生产加工基地然而如此优越的资源条件却没有给靖宇带来太多的惊喜而今在区域出现重大变化的时刻即在东北振兴大战略的指引区域交通格局大贯通白山市产业结构全面调整的大背景下靖宇县遇到了千载难逢的发展机会站在区域发展格局的高度谋划靖宇未来城市化蓝图确立了长白山门户大东北商谷的战略定位在此定位的引领下形成了产业优选集聚城市空间城乡空间格局大扩张的格局在此格局中将产业发展和城市化进程紧密联系在一起盘活自然资源村镇资源为具备牵引和拉动靖宇经济发展的旅游产业提供充分的成长空间创意出提升老品牌发展新产品的靖宇度假模式确立靖宇旅游产业在区域中应有的地位即扩大和提升目前杨靖宇纪念地的旅游内涵和文化价值融入多功能的休闲体验版块打造成为国内知名的靖宇文化旅游区提升世界火山矿泉地质公园旅游区打造靖宇县商务后花园龙湖商务休闲度假区完善县城旅游功能配套同时利用与长白山资源互补的特色发挥松花江与江岸村镇资源价值打造集游览休闲商务度假为一体的松花江国际度假旅游区整体拉动靖宇东部休闲旅游产业融入大长白山旅游目的地和吉林旅游的大格局中旅游地产凝铸出的长白山腹地雪山湖综合服务产业结构吉林省安图县雪山湖旅游区位于长白山北坡方向处于大长白山旅游度假格局中的核心组团范围面对长白山功能区松花江流域旅游开发安图县旅游产业发展以及长吉图延边州发展等大区域环境带来的机遇与挑战雪山湖若要快速形成产业优势必须确立自身在省级旅游度假区及长白山度假休闲格局中的地位树立以旅游经济为主导引领地方农业农村农民向休闲度假产业转型或配套以此实现雪山湖区域整体的综合发展项目创新性的提出了政企联合的复合地产创意即新农村建设设施农业会议旅游综合地产的的旅游地产发展模式通过新农村建设获得政府认可和国家政策支持拉动地方产业综合发展提高地方综合效益使得旅游地产项目真正成为拉动地方经济发展的引擎通过设施农业会议旅游综合地产的产业支撑和捆绑发展资源共享优势互补强强联合实现旅游吸引人商务滞留人地产留住人的全面拉动格局这种以旅游地产拉动城镇建设以设施农业拉动地方农业以集体经济模式拉动全村人民的共同致富的成熟模式可以有效的复制在雪山湖旅游度假区的开发中真正实现以旅游经济带动社会经济等综合效益通过政企结合的复合地产的操盘运作不仅大大增强了景区的核心竞争力而且奠定了项目战略投资商天津龙顺集团在旅游地产的开发道路上不可取代的企业竞争力和品牌地位