商业大楼招商计划方案.docx

商业大楼招商计划方案目录一招商执行方案基本原则方向实施原则各楼层业态方向说明价格策略招商条件基础传播信息二招商计划实施的基础板块策略基础板块策略说明板块划分三目前的招商实施计划及推广支持计划阶段一阶段二阶段三招商执行方案基本原则一方向实施原则维护业态经营内容的平衡原则令零售餐饮娱乐等业态经营内容在商场内得到平衡发展维护商场的统一主题形象原则杜绝招进有违于商场经营主题的经营商注意功能和形式的同业差异异业互补原则禁止盲目招进同一类型的经营商避免经营业态与种类的同质化招商顺序主力店先辅助店后的原则围绕经营规划亮点及核心主力店而制定的招商版块布局原则放水养鱼的招商价格原则经营方式的选择原则同类经营商中合作条件更佳者优先特殊经营商招商优惠原则二各楼层业态方向说明时尚生活馆核心业态品牌生活超市品牌零食超市品牌餐饮普遍业态品牌时尚服饰品牌时尚精品鞋钟表皮鞋皮具主力商家品牌商家时尚休闲馆核心业态特色餐饮儿童乐园电台直播室发廊普遍业态时尚杂志音像品牌儿童精品文具玩具休闲品牌服饰主力商家品牌商家流行生活馆核心业态零食超市女性精品广州主题馆普遍业态品牌潮流服饰潮流精品饰品表围巾帽首饰牛仔化妆品主力商家品牌商家流行体验馆核心业态特色餐饮特色主题街区普遍业态动漫网游街头文化军事户外用品主力商家普遍商家户外用品运动服装极限运动用品军事用品动漫网游大头贴发廊美容美甲三项目总体的价格策略制定价格策略的依据价格的制定前提是根据发展商所要求的月租金收益而制定第一年月租金收益为元第二年月租金收益为元第三年月租金收益为元根据目前的平面规划图而制定若平面图有所改动也需要做出调整基本的价格政策项目的二至五层于各层抽取一部分面积用作与大型品牌主力商的合作形式以此带动招商以及整个项目的经营由于与该些主力商家的最终合作形式还未正式确定所以用以合作部分面积的租金将暂设为零以便于日后进行调整操作除以上之外还将于每层抽取部分面积实施租金优惠政策以进一步加强项目的招商及经营效果实施优惠政策部分的面积以底线租金出租以上面积之外其余部分均采取正常租金标准及出租模式进行招商项目整体租金制定标准制定第三年的月租金收益标准作为租金基准第二年月租金标准相当于租金基准的第一年月租金标准相当于租金基准的除此之外不作任何租金递增目的是使商家认同发展商愿意在商家的经营培养期间做出非常大的租金优惠的诚意商铺租金制定原则面积小接近中庭或店面面向中庭拥有双门面交通条件优越符合以上条件的商铺租金单价要求较高相反租金单价要求相对较低各层商铺数量及建筑面积明细商铺总数间建筑面积实用率商铺总数间建筑面积实用率商铺总数间建筑面积实用率商铺总数间建筑面积实用率各层拟让利优惠及合作部分的面积统计让利部分面积合作部分面积占总建筑面积的让利部分面积合作部分面积占总建筑面积的让利部分面积为零合作部分面积占总建筑面积的让利部分面积合作部分面积占总建筑面积的让利部分总面积合作部分面积总让利优惠及合作部分的面积占总建筑面积的各层租金基准单价设计各年各层月租金总价和月租金均价合作部分面积除外楼层首年第二年第三年租金总价均价租金总价均价租金总价均价合计发展商期望的租金收益与本计划租金收益对比年度发展商期望租金收益现计划租金收益租金收益差额首年元元元第二年元元元第三年元元元租金收益差额回收方式的组成部分通过与各主力商家采取多种形式的合作所收取的营业性收入通过经营亮点构建及有效的推广支持令招商态势形成主动从而有可能在招商中后期提升剩余商铺的租金标准增加租金收益四招商条件入场费由于将会为每一层引入主力商家形成各层不同的经营亮点而主力商家也能带来大量人流为其他散户的经营形成有力的支持致使项目整体的价值得到大大提高更为商家带来在此经营必定成功的信念和信心所以应根据各层的具体情况制定商铺的入场费面积入场费间数暂免共间以下元间间元间间元间间元间间元间间元间间元间间以上元间间合共元面积入场费间数暂免共间以下元间间元间间元间间元间间元间间元间间元间间以上元间间合共元面积入场费间数暂免以下元间元间以上元间合共元面积入场费间数暂免以下元间元间以上元间合共元预期入场费总收入元二三层的租金缴付方式和优惠政策两种缴付方式一季度或半年一缴按季度缴付租金首年租金优惠第二年租金优惠一次性缴付半年租金首年租金优惠第二年租金优惠四五层的租金缴付方式和优惠政策两种缴付方式半年一缴或一年一缴一次性缴付半年租金首年租金优惠第二年租金优惠一次性缴付一年租金首年租金优惠第二年租金优惠成交条件签定认租书收取元定金天内签定正式合同签定合同时收取入场费和个月租金作为合同押金在约定之交铺日必须按照缴付方式交齐应付租金办理收铺手续管理费元能源费用分摊免租期为个月五招商方式方式一一般品牌商家或散户正常收取租金及入场费方式二品牌商家特色商家时尚数码时尚发廊特色餐饮等租金给予优惠免入场费方式三主力核心商家桂林人屈臣氏千色店必胜客等租金保底楼层年均租金的保底免入场费合作分成服饰百货类按计取餐饮类按计取保底分成或两者取其高方式四主力核心商家屈臣氏千色店必胜客食尚引马可等免租金免入场费合作分成服饰百货类按计取餐饮类按计取主力核心商家酷儿儿童游乐场春之花零食广州流行馆等免租金免进场费甲方提供装修合作分成服饰百货类按计取餐饮类按计取六项目的基础传播信息硬件规划在首层东北方向设置以电动手扶梯及步行梯组成的往二层层的醒目的项目主体出入口由观光梯双向电动手扶梯及步行梯组成的立体垂直交通组织系统近平方米的中庭及由二层直通四层的长沙首创的快速扶手电梯近个停车位的机械智能化设计的负一层停车场五层楼顶的长沙首创的户外运动公园崭新的彩虹步梯液晶飞碟及室内环境装饰设计眩目亮丽的建筑外观设计由首层外广场二层中庭五层楼顶组成的立体展示及推广平台商家进驻项目的主力经营商由广州及沿海地区引进大部分为长沙地区首次亮相的潮流品牌每一楼层每一区域都将由具有强号召力的主力经营商引领经营确保商场内每一区域足够的客流和人气主力经营商囊括吃喝玩购等多种经营业态不但有最潮流的服装精品妆饰更有最热最火的明星馆唱片店手机铺网游站游乐场和社交会所潮流文化与广州之间的互动关系由于商场的策划招商及运营管理均由来自广州的资深商场管理公司负责因此商场将体现更多的与广州及沿海地区流行文化的互动和沟通这些互动包括将引进广州及沿海地区的流行品牌经营商入场经营同时亦将在商场经营期间不断推出与广州地区潮流文化艺术资讯的交流或合作营造及引领长沙地区真正的潮流文化经营模式发展商投入巨资全力打造商场亮丽的硬件设施和运营亮点并倾力引进众多有实力和号召力的品牌经营商入场充分反映了发展商与众商家共同及长远发展商场的经营的诚意和信心商场的运营管理由来自的资深商场管理公司负责将体现有别于目前长沙地区商业管理水平的专业标准具体将在推动商场大众传播形象促进商场整体经营帮助众商家提升经营业绩上着力主动运用有效的推广手段营造互动的消费与流行文化气氛促成消费者的到达和消费并促进商家间的多赢互利举例来说商场经营公司将投入资金与资源实施商场会员制以赠品明星流行文化活动等为焦点吸引会员加盟以奠立商场的基础与忠实消费群并促进他们的惯常到达及消费招商计划实施的基础版块策略一基础版块策略说明所谓的基础版块策略即是以点带面以面推动整体而产生极具影响力的效应策略具体而言是指以商场的主力品牌经营商及硬件亮点为核心将商场分割为多个局部区域而每一个区域将由一个或多个主力品牌经营商或硬件亮点带动经营提升并相应地影响招商执行招商实施的版块策略为根据主力品牌经营商及硬件亮点的准备进度分阶段地向市场推出与该主力品牌经营商及硬件亮点相对应的局部面积进行目标性招商并支持予相对应的传播信息及推广计划该区域面积招商完成后再进行下一个区域的目标性招商策略的执行规避惯常的全面招商传播信息全面发布的一般做法二版块划分版块一楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间保底分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌零食超市品牌餐饮生活超市等版块二楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌时尚鞋帽眼镜钟表特色饮品等版块三楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌时尚品牌服饰等版块四楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌时尚服饰鞋等版块五楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌儿童游乐场版块六楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌儿童品牌主力商家等版块七楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间保底分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌时尚发廊等版块八楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间经营亮点配套商铺数量总面积间目标核心业态品牌电台直播室版块九楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间保底分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌特色餐饮版块十楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌广州潮流街等版块十一楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌主力品牌商家等版块十二楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌音像制品版块十三楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌音像制品版块十四楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌潮流服饰鞋帽饰物户外用品军用品版块十五楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌潮流发廊制造版块十六楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间保底分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌潮流服饰鞋帽饰物户外用品军用品版块十七楼层商铺数量总面积合作模式辐射范围间合作分成商铺数量总面积间目标核心业态品牌潮流服饰鞋帽饰物户外用品军用品目前的招商实施计划及推广支持计划一阶段一阶段时间年月日日跨度天阶段目标项目招商阶段的正式启动并非招商信息的正式发布项目定位与形象概念的正式发布制造在长沙地区范围内的广泛与轰动的影响力和舆论声音营造非一般化的项目亮相的传播效果为正式招商与相关信息的发布制造强势的支持平台有力影响社会公众与经营商对项目的瞩目关注阶段执行方案版块组合暂不公开招商标的传播信息四大基础传播信息主题推广活动潮盟汇招商手法及主要工作内容利用主题推广活动所制造的舆论强势及现场人气积极邀请目标主力商家到营销中心洽谈针对小型商家的来访及咨询配合项目各楼层的业态布局规划登记其楼层经营内容等资料的登记推广支持计划主题推广活动创造性地在招商阶段启动时并项目尚未正式营业时向社会公开招募商场未来会员创始会员预期名用以下条件吸引潮流青少年参与免费获赠全中国最潮流而长沙地区尚未发行的杂志有机会获得潮流派对的入场券与马可及歌星面对面通过抽奖形式有机会获得由广州及沿海地区引进的潮流品牌所提供的丰富潮流奖品包括手机服装精品手表背囊鞋帽饰物等商场开业后获得各种特权性质的消费优惠活动参与潮流信息交流及交友传达为经营商带来的利益以名会员为基础的忠实消费客源与众多从广州及沿海地区引进的潮流品牌同场经营商场对经营推广的投入诚意主要透过以下渠道传播主题推广活动长沙地区主流报纸电台网站大学校园网站海报覆盖青少年聚集地中小学的宣传单张营销中心及项目工地现场装饰透过主题推广活动传播渠道预告性传播潮流派对活动借助潮盟汇活动而策动的软性传播攻势宣告长沙潮流文化的真正到临商场与广州潮流文化的融合和互动加入的众多利益其他配合与准备工作招商现场项目工地招商人员形象的革新项目视觉标识系统及宣传品形象的革新项目招商宣传手册平面设计公司协作主题推广活动的代理执行公司协作软性传播的编辑发布执行公司协作项目部分室内外装修效果图样营销中心示范店铺完成营销中心办公功能应因活动的局部调整二阶段二阶段时间年月日年月日跨度天阶段目标项目招商信息的正式发布针对项目的主力核心商家实施招商工作持续制造在长沙地区范围内的广泛与轰动的影响力和舆论声音及有力影响社会公众与经营商对项目的瞩目关注阶段执行方案版块组合所有版块中的核心主力商家目标面积传播信息四大基础传播信息主题推广活动潮流派对达成意向的商家信息发布广州潮流品牌商家考察及签署意向活动招商手法及主要工作内容利用累积两个推广阶段所制造的舆论强势及现场人气积极邀请目标主力商家到营销中心洽谈并迅速达成意向邀请广州品牌商家往赴长沙考察项目并举办公开的意向签署仪式活动针对小型商家的来访及咨询配合项目各楼层的业态布局规划登记其楼层经营内容等资料的登记推广支持计划主题推广活动潮流派对举办一场名人明星出席融合广州与长沙两地众多时尚潮流元素的潮流派对获邀出席的嘉宾仅限名人明星潮流文化艺人媒体记者部分幸运创始会员已签署意向或合约的商家代表或特邀商家广州商家长沙行活动考察项目现场安排接待酒会并介绍项目出席意向签署仪式及媒体见面会安排部分代表接受采访借助主题推广活动及广州商家长沙行活动而策动的软性传播攻势潮流派对的明星及多角度的潮流元素对参与广州商家长沙行的商家代表的采访签署意向的商家信息曝光三阶段三阶段时间年月日年月日年月日后跨度天跨度天阶段目标承接前阶段累积的公众性影响力针对项目的小型商家实施招商工作根据各招商目标版块的核心主力商家的意向程度灵活地逐一向市场推出招商版块内面积迅速达成该版块招商任务后再推出另一版块根据市场反应寻找机会将租金标准提升阶段执行方案版块组合全部版块实施完成一个版块再承接另一个版块的策略传播信息四大基础传播信息推出版块中的核心主力商家信息推出版块中的局部细节性硬件规划信息根据市场反应情况的利好信息招商手法及主要工作内容以前阶段现场登记的商家及招商人员掌握的商家资源为目标主动邀请商家到营销中心洽谈并迅速达成意向及签定合约与前阶段所签定意向的主力商家签定合约