城市规划与房地产开发的协调发展.doc

论城市规划与房地产开发的协调发展简介城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制对城市空间布局空间发展的合理组织创造良好的城市生活和生产环境满足社会经济发展需要的技术手段而房地产开发是把多种原材料组合在一起为人们提供各种用途建筑物的活动是一个把土地开发或转变成房屋的过程关键字城市规划房地产开发一城市规划与房地产开发内在联系城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制对城市空间布局空间发展的合理组织创造良好的城市生活和生产环境满足社会经济发展需要的技术手段而房地产开发是把多种原材料组合在一起为人们提供各种用途建筑物的活动是一个把土地开发或转变成房屋的过程从某种程度上说这两者是城市建设的不同阶段其共同目的是为城市服务创造良好的生活和生产环境以满足人们需要城市规划是一个城市房地产开发的龙头它指导和制约着城市房地产开发而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充两者关系密不可分房地产业是一种城市形态的产业房地产业的兴起发展都离不开城市地域它是在人群聚居的城市地区中随着工业化城市代的发展而发展并形成的独立产业而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的可见房地产业的发展与城市的发展有着密切联系但我国的房地产业在实际运作中由于起步晚基础差因此与城市的发展存在着不协调之处首先是长期的滞后随后出现了短期的过热即使在经过调整后的今天仍存在一些不协调的问题其中城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面该如何采取措施才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动使房地产业这一基础性先导性产业更好地在城市发展中发挥作用本文试图就这一问题从几个方面进行分析研究城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为规划方案多由政府部门组织编制具有很强的计划性和政策性考虑整体利益和长远利益而房地产开发多是企业或个人的经济行为以谋求最大利润为目的受市场经济规律的制约这决定了城市规划与房地产开发的不同特点1城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织以求达到经济效益社会效益和生态效益的统一具有全局性的特点它寻求城市发展的整体最优模式对某一特定地段某一特定行业的发展往往不是最优甚至可能是极为不利房地产开发是个体经济行为开发商从自身利益出发总是选择区位条件最好的地段采用收益最大的开发方式要求更高的容积率如果缺乏规划管理其开发活动很可能造成交通拥塞环境污染缺少公共设施等问题2城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态城市长期发展利益为其重要依据而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现城市得到稳步协调的发展如果过份强调长远利益会失去经济发展的机会过分强调短期效益则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益3城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间完成后具有法律效应实施若干年后才加以修订它的内容和表达形式具有相对稳定性在具备竞争机制的市场体制下房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖使整个规划构思被打破城市发展格局完全打乱原有规划失去意义三市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用我国城市规划法规定城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划服从规划管理具体来说就是城市建设用地的性质位置面积建设工程的外观高度建筑密度容积率等都必须接受规划管理由于房地产开发以追求最大利润为目的受市场经济规律影响若没有规划干预容易产生过度开发随意开发和忽视公众利益等问题通过规划手段对其进行管制是十分必要的其次城市规划指导和促进房地产开发建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划为开发商提供了大量信息和开发依据房地产开发的地段选择开发方案选取价格评估等都能从城市规划中获得指导合理的城市规划也能增强投资者的信心促进房地产开发的发展和形成一批开发热点再次城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设合理的规划设计能够节省投资降低成本在较高层次规划许可的范围内获得数量更多用途更广的物业从而使开发者达到最高的经济效益也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要总之地产开发必须接受城市规划的统一管理同时也能从城市规划中得到指导和促进且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识了解物业开发所在城市的规划情况掌握一定的规划知识和技术做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作四我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现目前我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象1过度开发在追求收益的经营目标驱动下往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中开发部门为提高出房率对住宅间距一压再压尽可能增大建筑密度简单的行列式密集排列往往导致居住区面貌单调日照不足居住环境质量下降等2开发的随意性在城市开发活动中不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性3对公共开发的冷落公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提为社会的利益服务但以市政设施绿化道路等公用设施为主体的公共开发由于没有直接的经济效益因而没有开发部门主动进行投资我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接最具体也最有影响是房地产业发展的基本依据而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者因此只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展同时由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点也给现有城市规划体制带来很大冲击要求城市规划在新形势下作必要的调整1市规划应加强对房地产开发的管理首先必须增强规划的超前意识城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想物质准备按照规划进行开发建设而且能影响房地产开发的投资方向策略促进房地产业健康发展其次必须增强全民法制意识各城市应根据各地的实际情况以市场经济为前提以城市规划法为依据制定城市规划法实施细则城市规划管理技术规范等地方法规使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用第三必须增强规划行政主管部门的职能意识许多城市的实践证明新形势下规划管理权必须高度集中不宜下放规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理2规划要充分考虑开发者的利益增强规划的弹性和应变能力在市场经济中城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权而只具有否决权因此城市规划要加强对房地产经济的研究做到以规划为龙头带动房地产开发和城市建设的发展以使规划设想付诸实施另外我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位难以面对现实中的冲突今后应增强城市规划的弹性和应变能力针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题要对规划不断作出调整和补充逐步实现滚动规划3与房地产开发管理相适应的新的规划方法控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次在上海温州广州等城市已有成功经验它一般规定89项控制指标用地界线建筑性质容积率建筑高度出入口等来控制划定地块的用地性质开发强度和建筑形态为了吸引投资让投资者在选址方面有更大的自由度同时又符合规划要求控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性甚至可以使用奖励容积率等手段六结论城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段计划与实施的关系两者共同为建设城市服务从这一点看它们的目标是一致的低一个层次来看开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的导致城市规划和房地产开发之间产生冲突房地产开发要服从城市规划同时将开发过程中遇到的新问题新情况及时反馈给城市规划部门城市规划要加强对房地产开发的管理适应房地产开发的发展使规划易于实施总之城市规划与房地产开发要相互了解协调互动以实现城市开发建设的良性循环