海南省海岸线开发与房地产发展关系研究.doc

XX大学XX学院 本科生毕业论文（设计） 论文（设计）题目：海南省海岸线开发与房地产发展关系研究 分 院： 财经分院 专 业（方 向）： 国际经济与贸易 年 级、班 级： 国贸0804 学 生 学 号： 学 生 姓 名： 指 导 老 师： 年 月 日 论文独创性声明 本人所呈交的毕业论文（设计）是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的成果。除特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人的研究成果。本论文如有剽窃他人研究成果及相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任。     本人的毕业论文（设计）中所有研究成果的知识产权属海南大学三亚学院所有。本人保证：发表或使用与本论文相关的成果时署名单位仍然为海南大学三亚学院，无论何时何地，未经学院许可，决不转移或扩散与之相关的任何技术或成果。学院有权保留本人所提交论文的原件或复印件，允许论文被查阅或借阅；学院可以公布本论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他手段复制保存本论文。 加密学位论文解密之前后，以上申明同样适用 论文作者签名： 日期： 年 月 日摘 要 海岸线是国家重要的国土资源和特殊的土地资源，是沿海开发的载体，是房地产开发的聚集地。本文对海南省海岸线资源与房地产开发利用现状分析评价的基础上，找出海岸线与房地产开发利用存在着缺乏长远规划、公共海域“私属化”现象普遍、海防林大面积消失，自然灾害隐患凸显、建筑群体距海过近，引发生态灾难等问题，导致海岸线资源数量减少，质量下降、功能和效益减弱，提出设立退缩线保护海岸生态、建设环岛黄金海岸旅游长廊，对环海南岛岸线资源进行统筹管理、改变岸线资源开发模式，处理好与房地产开发的关系、设立沿海防护林建设和保护工程等对策。 Abstract The coastline is an important national land resources and the special land resource, it is the carrier of coastal development, real estate development is the gathering place. Article on the Hainan coastline resources and real estate development and utilization analysis on the basis of the evaluation, find out the coastline and real estate development and utilization of the existence of a lack of long-term planning in public waters," private" phenomenon, the coastal forest area disappeared, natural disaster, building group highlights from the sea is too close, cause zoology disaster wait for a problem, leading to a reduced number of shoreline resources, quality, function and benefit to abate, proposed the establishment of retraction cord protection of coastal ecological construction around the island, Gold Coast tourism promenade, on Hainan Island coastline resources, change the overall management of coastal resources development mode, to deal well with the relationship between the establishment of real estate development, coastal protection forest construction and protection engineering wait for countermeasure. 【Key Words】Hainan province; coastline resources; real estate development;suggestion 目 录 1 海岸线资源概述 1.1 海岸线定义 (6) 1.1.1 海岸线类型 (6) 1.1.2 中国海岸线资源 (6) 1.2 海南海岸线资源概述 (6) 2 海岸线资源与房地产的关系 2.1海岸线长度对房地产的影响 (7) 2.2 新政策背景下海南房地产的市场定位 (7) 2.2.1 特殊的政策优势 (8) 2.2.2 全方位对外开放的市场格局 (8) 2.2.3 软硬件不断完善 (9) 2.2.4 度假旅游客源市场正在形成 (9) 2.2.5 区域形象不断提升 (9) 3 海南海岸线与房地产开发的现状及问题分析 3.1 海南海岸线资源特点 (10) 3.2 海南海岸线资源开发与房地产利用现状 (10) 3.2.1 房地产“分割”海岸线现状分析 (10) 3.3 海南海岸线与房地产开发利用中存在的问题 (12) 3.3.1 海岸线与房地产开发利用缺乏长远的规划 (12) 3.3.2 公共海滩“私属化”严重 (12) 3.3.3 海防林大面积消失，自然灾害隐患凸显 (12) 3.3.4 建筑群体距离海岸线太近引发生态灾害 (12) 4 海岸线与房地产合理利用开发的几点建议 4.1 设立退缩线保护海岸生态 (13) 4.2 建设环岛黄金海岸旅游长廊，对海岸线资源进行统筹管理 (13) 4.3 改变岸线资源开发模式，处理好与房地产开发的关系 (13) 4.4 沿海防护林建设和保护工程 (14) 5 结语 参考文献 (15) 致谢 (16) 海南省海岸线资源开发利用与房地产发展关系研究 海岸线资源概述 1.1 海岸线定义 中华人民共和国国家标准《海洋学术语海洋地质学》(GB/T 18190-2000)给出的海岸线定义是“海岸线即海陆分界线,在我国系指多年大潮高潮位时的海陆界线”；在测绘部门称海岸线为“大潮高潮时海陆分界的痕迹线”4；在自然地理学中，通常是用海洋最高的暴风浪在陆地上所达到的位置来划定海岸线；在我国海域使用管理中，海岸线即指多年大潮平均高潮位时海陆分界线，现有的海洋管理工作都是以海岸线为标准的5。 1.1.1海岸线类型 根据塑造海岸的主导因素和海岸的物质组成，可划分为基岩海岸，包括侵蚀海岸、断层海岸；平原海岸，包括砂（砾）质海岸、淤泥质海岸、三角洲海岸；生物海岸，包括珊瑚礁海岸和红树林海岸等主要类型。中国海岸的主要类型为平原海岸、山地丘陵海岸和生物海岸7。 1.1.2中国海岸线资源 中国海岸线总长度3.2万公里，其中大陆海岸线1.8万公里，岛屿海岸线1.4万公里。大陆海岸线由北向南，顺序穿过辽宁、河北、山东、江苏、浙江、上海、福建、广东、广西八省一市。岛屿中最大的是台湾岛，其次是海南岛，群岛有舟山群岛、西沙群岛和南沙群岛等。这些地区大多借助临海优势整合海岸线资源，全力打造“黄金海岸线”，以带动区域旅游、交通及房地产的迅速发展8。 1.2海南海岸线资源概述 根据海南省海洋与渔业厅2011年5月份最新修测结果表明，海南岛海岸线长度为为1822.8公里，自然岸线为1226.5公里，人工岸线长度为596.3公里。该长度仅为海南岛本岛海岸线长度，不包括海南岛周边海岛海岸线长度以及西南中沙群岛海岸线长度。 从表1可以得出，文昌、儋州和三亚三市为海南海岸线最长的三个城市；从表2可以得出，海南岛自然岸线的海岸线类型最主要是砂质岸线，全长785.7公里，占全省海岸线长度的43.1%，是海南岛的主要海岸线类型，分布于全省各市县的大小海湾中。 表1 海南省海岸线修测统计表（2011年数据） （单位：km） 岸线类型 市县名称 自然岸线 人工岸线 合计 文昌 191 87 278 儋州 174 93 267 三亚 188 70 258 万宁 97 88 185 海口 102 35 137 东方 100 29 129 临高 65 49 114 澄迈 66 48 114 陵水 77 32 109 乐东 65 19 84 琼海 53 29 82 昌江 47 16 63 全省 1225 595 1820 表2 海南省各类型海岸线长度（2011年数据） （单位：km） 岸线类型 自然岸线 人工岸线 砂质岸线 养殖区岸线 基岩岸线 红树林岸线 596.3 长度 785.7 362.2 190.1 153.7 资料来源：海南省海洋与渔业厅  海岸线资源与房地产的关系 2.1 海岸线长度对房地产的影响 基岩岸线越长，则海湾就越多，深港、良港就越多，海南发展临港工业、海洋贸易就越容易，这对海南未来的发展至关重要。生物岸线(包括红树林岸线和珊瑚礁岸线)是海南旅游资源的重要组成部分，这种岸线长度越长，则旅游资源越丰富。砂质岸线长度决定了沙滩的丰富程度，这一定程度上决定了滨海的旅游、房地产业的可开发量10。 2.2 新政策背景下海南房地产的市场定位 海南省政府对房地产市场发展的定位为：重点支持保障性住房，控制普通商品房供地，发展高端旅游房地产。发展旅游地产有以下几点优势： 2.2.1政策优势 海南是全国唯一一个全省范围的经济特区，政府把发展旅游业当成重要的收入来源，2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，并将国际旅游岛建设上升为国家战略。这些都在一定程度上支持了海南旅游地产的发展。海南国际旅游岛相关事件及政策见表311。 表3 海南国际旅游岛相关事件及政策一览表 时间 事件/政策 2007年4月 海南省政府向国务院正式行文请示设立海南国际旅游岛综合试验区 2008年3月5日 国务院办公厅以《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》（国办函[2008]27号）函复海南省政府 2008年4月 胡锦涛总书记在海南视察，要求海南“更好地发挥改革开放的排头兵作用” 2008年5月26日 海南省发布《海南国际旅游岛建设行动计划》 2009年1月12日 海南省政府向国务院呈报《海南省人民政府关于海南国际旅游岛建设有关问题的请示》，请求国务院对海南国际旅游岛建设予以政策支持 2009年2月20日 海南省在香港举行海南国际旅游岛推介会，重点向香港的领事馆推介海南免签证政策和落地签证政策 2009年3月1日 海南国际旅游岛形象广告在中央电视台一套首播 2009年4月18日 温家宝总理在海南考察，其间听取了海南省方面对国际旅游岛的汇报，要求海南把建设国际旅游岛作为深化改革开放、促进经济增长的制高点和突破口 2009年8月 国务院批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索，先行试验 2009年12月31日 国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（简称《意见》），正式对海南“国际旅游岛”发展目标进行了批复 2010年1月6日 为向国内外宣传推介海南国际旅游岛，国务院新闻办公室在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会 2.2.2全方位的对外开放格局 世界上主要旅游酒店管理公司纷纷进入海南，日本的第二大旅游社HIS、德国TUI集团和英国Mytravel集团均已入驻，俄罗斯乌拉尔洲际航空开通了通往海南的国际包机航线。国内有实力的大型企业集团也纷纷进入，如中国华润集团已投资30亿元人民币参与海南国际旅游岛建设，万科、富力、雅居乐、鲁能、东和、金泰、新世界、中信国安、中信太富等知名房地产公司又再次纷纷入驻海南12。 2.2.3软硬件的不断完善 三亚凤凰国际机场、海口美兰国际机场开通了100多条国际、国内航线，2010年旅客吞吐量超过1500万人次。海口和三亚直达北京、上海、广州的火车已经开通，海南东环铁路已于2010年底通车运行1。 2.2.4度假旅游客源市场正在形成 目前，海南已建成旅游景区(点)32处，其中国家5A级2处，4A级3处，拥有中国第一个10万吨级国际邮轮专用码头。海南是亚洲地区国际知名度假酒店分布最密集的地区。日趋成熟的房地产市场海南旅游房地产在市场需求的驱动下，进入了平稳上扬的轨道。海南房地产产品初步定位见表4 表4 海南房地产产品初步定位 度假类型 特征 海湾度假区 自然景观为面海，休闲娱乐设施多样化，例如冲浪、游艇、沙滩排球、日光浴等 滨湖（河）度假区 依水而建，以水为美。休闲娱乐设施与水有关，例如划船、钓鱼等，通常作为第二居所社区 高尔夫度假区 休闲娱乐设施中较为重要的类型，可以结合山地、湖滨、海湾等各种资源 山地度假区 利用山地风光开发度假项目，休闲娱乐设施主要为滑雪，其次为温泉疗养 其他度假区 以娱乐和运动为主题的网球度假区、马术度假区；以娱乐和文化为主题的迪斯尼主题公园、国际艺术村 多功能度假区 占地10平方公里以上，提供至少两种休闲娱乐设施（如海滩和高尔夫，滑雪和高尔夫），提供各种住宅和公寓，并且一年四季都有大规模度假区 2.2.5区域形象不断提升 海南地处热带、亚热带之间，四季如春，气候温和，是发展旅游特别是冬季旅游的最佳地点。海南岛纬度与夏威夷、巴厘岛、普吉岛等世界着名旅游胜地相近，亚龙湾可与夏威夷相媲美，海口作为世界少有的北岸城市，海阔浪平。独特的气候及自然风光，加上世界小姐选美赛事，博鳌亚洲论坛年会永久定址海南等利多因素,使海南再次成为“热点地区”，重新被媒体关注。 海口和三亚先后荣获“中国人居环境奖”，据一项最新调查统计表明,海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%。在第一届中国旅游房地产展会上，人们最喜欢的旅游地产发展城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被选中，第一是三亚、第二是海口13。 3 海南海岸线与房地产开发开发利用现状及问题分析 3.1 海南海岸线资源的特点 在海南岛长达1822.8公里的海岸线上分布着68个天然港湾，沙岸约占50-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5°，缓缓延伸；多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新；海水温度一般为18～30℃，阳光充足，一年中大多数时间可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。自海口至三亚东岸线有60多处海滨浴场 海岸线上分布着基岩、沙岸、河口、珊瑚礁、红树林、绿色植被等海岸资源，对海岸起着防浪防潮护岸的作用，是防止海岸被侵蚀的一道天然屏障。 4.1.3“阳光、沙滩、海水、椰林、珊瑚”——海南岸线资源特色。环岛沿海有不同类型滨海风光特色的景点，在东海岸线上，还有一种特殊的热带海涂森林景观——红树林和一种热带特有的海岸地貌景观——珊瑚礁，均具有较高的观赏价值。目前，已在琼山市东寨港和文昌市清澜港等地建立了4个红树林保护区14。 3.2 海南海岸线与房地产开发利用现状 3.2.1房地产“分隔”海岸线现状分析 目前，海南已开发的岸线资源过多地被酒店、房地产等经营性项目占用，许多岸线资源成为排他性的营利性工具，其满足社会公众利益的公共性价值受到消弱。 （1）楼盘占据大多数海岸线 以海南东海岸为例，北起海口南至三亚，300多公里的东海岸线上不仅囊括了海口湾－美丽沙，文昌的铜鼓岭、椰林湾、冯家湾，琼海的博鳌，万宁神州半岛、石梅湾，陵水的日月湾、香水湾、清水湾，直至三亚的海棠湾、亚龙湾、大东海、三亚湾等最精华的旅游海岸资源。而今东海岸三百多公里优质海岸线都已基本被开发商圈地完毕。而海南的西海岸虽也有少量沙滩岸线，但更多的是岩石，而且干燥、缺水，植被相对少，有些地方甚至还呈热带沙漠景观15。 从表5可以得出，东海岸成为海南开发最火热的区域，数十个海内外大型的房地产开发集团包揽了海南这条最优质的海岸线，高端楼盘已扎堆出现。 表5 海南东海岸高端楼盘一览表 东海岸沿线地区 高端楼盘 海口湾 西海岸 富力盈溪谷、万科浪琴湾、夏威夷海岸、中弘西岸首府、天利龙腾湾、城市海岸、海域阳光、紫园、海岸塞拉维、天伦誉海湾、西海岸高尔夫温泉别墅、西海瑞园、美锦熙海、泰达天海国际 国贸-世贸 金碧文华、海岸壹号、外滩中心 海甸岛 新世界美丽沙、宝安江南城、海南大公馆、国瑞花园、盛木天一方 文昌  HYPERLINK "javascript:;" 海拓澜湾、 HYPERLINK "javascript:;" 红树湾国际度假公馆、 HYPERLINK "javascript:;" 波溪丽亚湾、黄金海岸、白金海岸、 HYPERLINK "javascript:;" 平海逸龙湾 博鳌  HYPERLINK "javascript:;" 中信博鳌千舟湾、 HYPERLINK "javascript:;" 中信博鳌山钦湾、 HYPERLINK "javascript:;" 博鳌宝莲城、 HYPERLINK "javascript:;" 博鳌香槟郡、 HYPERLINK "javascript:;" 博鳌海御、博鳌湾、 HYPERLINK "javascript:;" 博鳌滨海小镇、 HYPERLINK "javascript:;" 长滩444雨林、 HYPERLINK "javascript:;" 博鳌经典、 HYPERLINK "javascript:;" 官塘御泉庄、 HYPERLINK "javascript:;" 皇家骑士万泉度假酒店公寓、 HYPERLINK "javascript:;" 天来泉、博鳌亚洲湾 万宁 神州半岛君临海、神州半岛朝阳海岸、华润石梅湾、石梅山庄 陵水 雅居乐清水湾、Aloha清水湾、富力湾、钻石海岸、香水君澜、红磡香水湾、香水湾1号、东和福湾、海棠福湾1号、顺泽福湾 三亚 亚龙湾 亚龙湾公主郡、亚龙湾石溪墅、辛特拉海航度假酒店、亚龙湾西山渡、华宇皇冠会馆、申亚翡翠谷 三亚湾 擎天半岛、金中海蓝钻、三亚华庭天下、三亚克拉码头、碧海蓝天三期、鲁能三亚湾新城、海岸名都、海居国际 大东海 半岛蓝湾、半山半岛、半山壹号 （2）各种等级酒店不断增加 目前在海南优质海岸线上，已经建好的五星级酒店有23家，这些酒店都将公共海域据为己有，而正在开工建设的五星级到七星级酒店，高达49家16。 （3）高尔夫球场数量剧增 从表6得出，海南高尔夫球场基本上均有后备发展用地，90%以上高尔夫项目有开发房地产物业的计划，单纯靠高尔夫盈利均为近期行为，圈地成为高尔夫发展主要手段，容积率基本控制在0.5以下，主流在0.2—0.3之间。 表6 部分高尔夫球场占地面积一览表 高尔夫项目 球场占地