房地产开发策划书.docx

房地产开发策划书房地产开发策划书一为保证房地产开发项目前期工作顺利进行且符合国家和地方相关法律法规特制定本程序适用范围本程序适用于房地产开发项目的前期工作在开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行经济经济技术开发区规划设计管理规定有关规定职责项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作项目部不设置专门机构的要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作项目部负责制定工程项目前期工作计划具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作房地产前期工作计划项目部通过招标选择设计单位地质勘测单位工程总承包单位监理公司等供方与供方草签经济合同经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务程序内容项目部组织拟定工程项目进度计划并报公司批准项目部负责起草公司向投资控股有限公司以下简称控股公司关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文并取得控股公司的立项批复项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续依据土地出让合同办理建设用地规划许可证国有土地使用证项目部持房地产开发项目立项批复等批件及房地产开发企业资质证书到政府规划部门申请办理规划要点详规设计条件等批文项目部委托设计部门进行正式规划设计提供工程项目建筑平立剖面规划设计图上报政府规划部门审定并获得规划设计成果通知书项目部申请办理消防人防大小配套教育环保等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查取得工程项目扩大初步设计审核批复文件项目部按照政府建设行政主管部门要求持房地产开发项目政府批复批件及其他证明材料到政府建设行政主管部门申报年度投资计划办理报建备案手续直至获取建设工程规划许可证扩大初步设计审核批复后设计院完成施工图设计及工程结构计算到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续获得施工图纸审查批准书项目部持年度投资计划及工程项目班子组成人员资格证明到市建委办理建筑管理机构资格认证书项目部组织参与勘测合同设计合同土地出让合同大小配套合同及其他前期合同的谈判和草签项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续项目部按照招标程序选定中标监理单位施工总承包单位并草签经济合同经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务项目部持监理公司和施工单位的中标通知书连同监理合同施工合同到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续项目部持年度投资计划建设工程规划许可证墙改基金证明施工图纸审查批准书房地产开发企业资质证书建设单位资格证书质量监督备案中标通知书监理合同勘察设计合同施工合同等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理施工许可证项目部在工程项目前期工作结束后将所有政府批件证件原件由项目部综合办集中保管工程项目竣工移交后项目部填写工程项目竣工文件移交单向房地产事业部办理所有政府批件证件原件的移交手续房地产开发策划书二一广州市宏观经济环境分析广州市宏观经济呈现以下特征广州市宏观经济环境稳定呈良好发展趋势为房地产的发展提供了一个良好的发展空间随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高对不动产的消费和投资欲望都得到提升二产业政策对房地产市场的影响限制房价上涨提高按揭利率适度建设两限房经济适用房及廉租房和集资房经济上有效抑制泡沫房产经济防止通货膨胀物价上涨金融危机社会上严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范控制人口增长合理规范房产市场拟制良性房产圈技术上没什么说的从宏观上没法分析还有近年物价上涨的很厉害明显通货膨胀这和一直上涨的房价有很大关系国家也在尽可能地防止经济危机控制房价国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展这些举措将对房地产业产生巨大的影响三区域市场分析随着多年的发展外来人口越来越多由于广州城市重心的转移将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全有利于房地产业的发展将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居四产品定位优势分析楼盘开发地临江随着经济的高速发展人们的生活压力越来越大人们开始追求安逸追求心中的那一片净土美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵有悠久的航运文化广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易海上交通和文化交流史上占据着重要位置更有具备中国海上丝绸之路起点之誉的黄埔村至清代康熙乾隆年间黄埔村发展成为世界性的贸易港口今称之为黄埔古港当年轰动世界的美国中国皇后号商船和瑞典哥德堡号商船来访中国均是在黄埔古港口泊岸无论是美丽的江景还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们大学城师资优质环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地若能在此买房有利于以后孩子的素质教育良好的交通体系有地铁号和号线以及环城高速在旁边经过方便上下班劣势分析配套设施仍然未成熟发展尚须时日医院学校公园银行市场等设施相对不齐全雅郡花园位于琶洲板块的会展商圈内临近琶洲会馆区靠近大型地铁江畔社区价格毛坯均价元户型两房保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓步行分钟到达地铁口琶洲站可共享保利世贸完善的会展专业商务配套价格均价元户型的一到三房利海假日轩周边生活配套成熟步行分钟可到达地铁客村站赤岗站主推小户型实用率高户型的一二三房地址海珠区海珠区赤岗东路赤岗中学对面世纪星花园位于万胜围东侧距离地铁口较近十分钟车程可到琶洲会展中心为市区稀缺的城央别墅投资价值高户型的层高别墅地址海珠区新港东路南侧高速公路西面综上所诉我们将楼盘的开发定位为中小户型项目形象定位在项目形象定位上应扬长避短抓住市民向往环境优美的绿化小区和向往欣赏古色古香古村建筑的心态带给顾客一种既享有成熟小区环境又坐拥未来旅游胜地的双重抵买价值将项目形象定位为广州悠闲宜住公寓目标客户定位外来人口在该地置业他们注重综合素质周围的自然环境以及周围的配套设施对新环境适应性较强区内的买家对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户此住宅是他们的首选区域居民的子辈这批人在当地生活较长时间生活圈子几乎固定在此对该区感情深厚而现有条件已难以满足其生活需要想买大屋改善环境同时出于孝敬老人的前提下在同区就近购房既能更好照顾老人又能享受独立居住的自由便利价格定位元平方米住宅为分期销售因为不动产不论什么时候都是稀缺的特别的中小户型的实用房而且由于黄埔村的规划让这一带有望升值五楼盘销售推广预热期为第一阶段将以树立品牌形象为主为满足目标客户的精神需求给人以诗意栖居的美好联想故取朗朗上口易于传播的案名为兰亭轩同时在广告宣传中重点突出其珍贵的自然资源江边夜景和古村特色的建筑风格这是本项目最大的优势所以首先利用这一资源来吸引目标客户其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全宣传以报纸电视为主广告为辅配合公关活动在新闻媒介上适当报道如广州日报羊城晚报电视以省有线市有线翡翠台与本港台为主广州电视台为辅开盘期为第二阶段通过前期的宣传造势已有一定的知名度和客户的积累故在开盘时强调的是现场氛围通过开盘当天现场的布置和庆典活动给项目渲染出浓烈的喜庆氛围让客户的购买欲最大限度促成签约其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动