房地产市场项目开发策划书.docx

房地产市场项目开发策划书学生姓名学号指导教师完成日期房地产市场项目开发策划书一宏观市场环境分析一市宏观经济环境分析十五及十一五期间市经济持续健康快速发展至年底就已经到达亿元跨入亿俱乐部作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平经济呈现以下特点消费市场旺畅累计实现社会消费品零售总额持续增长消费价格回落这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的最新政策虽然目前宏观经济明显复苏但经济增长基础尚不稳固而楼市价格的持续上涨房价重站高位由此判断未来的房地产政策将可能走向有保有压对首次置业继续优惠对二套房贷款收紧的政策可能性更大二区域市场分析一区域环境分析本案位于新型商业区商业区腹地离近五分钟车程在短时间内就能到达中心满足各项购物需求小区面朝中国最大的城市内陆湖东湖自然环境优美在小区内生活东湖美景尽收眼底为您的居住带来身临鱼米之乡之感小区背临著名学府中国地质大学人文气息浓厚使您置身家中就能聆听高等学府的教育小区区域内住房供应量将在今年内继续上升新老项目供应量加大供求比平衡市场竞争激烈区域内经济发展进一步加快诸多高新企业及高新项目不断推进入住人口不断增加区域面貌得到进一步改善区域配套完善地铁号线年开通步行街容量进一步扩大沃尔玛落户新世界进驻金融港推进区域配套档次提升年供应量预估年受到年市场低迷影响供应量出现缺口供求比持续低位运行态势前期库存得到充足消化二区域产品特征分析通过对区域市场同档次产品产品形态相似产品及客群相同产品进行分析主要有区域内个项目供应分析项目名称发展商地理位置新凯山泉居武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路号保利华都湖北保利投资有限公司东湖高新区虎泉街下马庄金地中心城东湖高新技术开发区雄楚大街号湖北天地房地产开发有限公司新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路号当代香颂公馆武汉当代物业发展公司洪山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业有限公司东湖开发区光谷广场东侧项目名称总建筑面积已售面积可售面积新开山泉居万万万保利华都万万万金地中心城万万万区域内个项目基本技术指标分析项目名称占地面积总建筑面积容积率新凯山泉居万万保利华都万万金地中心城万万新都汇万万当代香颂公馆万万世界城米兰印象万万可以看出该区域的项目楼盘容积率大多数在之间产品形态与品质有较大差异区域内各项目绿化率分析该区域的项目在绿化率上差异不大集中在之间在规划理念上在新都汇万万万当代香颂公馆万万万世界城米兰印象万万万规划上多以以尊重自然保护生态环境为买点户型分析项目名称主力户型户型面积一居二居三居四居新凯山泉居二居三居保利华都二居三居金地中心城二居三居新都汇二居三居当代香颂公馆二居三居世界城米兰印象二居三居项目名称报价元平方米均价元平方米销售周期月销售速度总签约率总销售套数套月区域内项目均以二居三居户型为主以平方米的面积为主适合于三口之家区域内个项目销售情况分析以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价现开盘的项目除了当代香颂公馆低于元平方米其他项目的实际成交价都高于元平方米保利华都米兰印象均价则超过了元平方米新凯山泉居元平方米元平方米保利华都元平方米元平方米金地中心城元平方米元平方米新都汇元平方米元平方米当代香颂公馆元平方米元平方米世界城米兰印象元平方米元平方米项目名称物业管理费物业管理公司新凯乐泉居元月平方米武汉致高物业管理有限公司保利华都元月平方米保利物业管理公司金地中心城元月平方米龙锦物业新都汇元月平方米新都汇当代香颂公馆元月平方米武汉致高物业管理有限公司世界城米兰印象元月平方米戴德梁行物业顾问有限公司项目名称车位比例停车方式收费标准新凯乐泉居地下地上相结合地上位月地下位月保利华都地下停车元位月本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外其他项目的物业管理费用每平方米元左右保利的物业水平在市场上具有较高的知名度其物业管理费用相对较高三新政对区域的影响房贷政策有可能发生改变但对首次置业产品影响较小其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场房地产市场即将迎来较大调整经过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲受到的市场冲击最大其次首次改善类产品的冲击较大未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整调整幅度较中心城区大调整时间较中心城区长本轮调控我们认为是保护型调控至少将会持续六个月未来市场将放量供应二三环和三环外将率先进行调整中心区受影响较小由于城中村改造会带来大量的刚性需求中心区将首先回暖在政策的影响下市场需求结构会发生明显的变化市场主要依靠平米以下的首次置业和的多次改善性需求为支撑平米以下户型的供应量会迅速增加市场竞争激烈对户型功能设计提出更高的要求总价低功能完善的小房将热销另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一三产品定位一项目分析通过找出项目客观存在的内部优势因素劣势因素以及外部市场环境中的机会因金地中心城地下地上相结合地上位月地下位月新都会地下地上相结合地上位月地下位月当代香颂公馆地下地上相结合地上位月地下位月世界城米兰印象地下地上相结合地上位月地下位月素威胁因素运用分析法提出相应的市场对策其目的是为了能够提出更具针对性的物业市场定位以及相对合适于此市场定位的产品营销方法手段具体分析如下优势分析项目背临风景秀丽南望山面朝东湖自然坏境优美区域功能定位于城市居住区适宜居住南望山这一天然的绿化隔离带作为项目的天然后花园不仅可以提高项目的品质和居住舒适度而且是项目的高层部分有了很好的景观加分优势并且可以有效的隔离来自闹区的噪音污染进而带来更高的利润空间地块周边一公里内市政配套齐全商业设施教育机构金融机构医疗机构齐全周边高校云集企事业单位较多潜在的客户量规模可观劣势分析项目规模小难以形成体量优势周边不乏大型优质楼盘对本项目在规模上构成较大威胁客户群体较为有限周边小环境不容乐观项目背靠南望山面朝东湖给本项目的规模造成比较大的限制同事小区的完整性收到一定影响而有雨自身小环境的不便利过大的车流及过快的车速不便于人的滞留并行程人气从而产生一定的局限性物业机会点分析本项目所在区域地产发展磅礴近年来招商力度不断加大项目目标客户群体不断涌入外来客户区域认同感逐步加强城市化进程加速城区改造房地产开发在一定时间内存在广阔的发展空间的旅游发展相当迅速由此所带来的观光投资逐渐增加又由于本项目面朝东湖与的观光旅游业发展不谋而合区域内居民收入稳定经济发展迅速市场需求可挖掘空间巨大对于未来房地产市场有着直接推进作用物业威胁分析国家宏观调控政策为楼市发展带来不确定因素近期由于政府的房地产宏观政策对本区域房地产市场有着很大影响未来一定时间内房地产市场将逐步平稳规范同时新凯乐泉居保利华都金地中心城等几个等竞争对手已经分流了部分客户并与本项目形成正面竞争区域市场资源有限而供应存量偏多二形象及市场定位根据本项目的自身特点和目标购房群特殊的身份社会地位和所处的人生阶段我们把本项目定位为凸显人生至高境界完美人生超凡享受的非常住宅总体形象及市场定位着重解决住宅在人们心目中的核心印象是什么或将是什么的问题它必须迎合市场与社会发展的趋势立足于项目自身的资源优势具有深度广度和高度和独特性三文化内涵定位通过书法绘画雕刻文字等方式展示现代城市休闲文化因为现代城市休闲文化是与现代人生活内容生命价值息息相关的文化是现代社会文明的重要标志之一其内容多彩多姿并不断的与时俱进创新发展观赏价值高潜力大又与长廊主题天然吻合四目标购房群定位年龄在岁之间经济富裕或有固定资产投资看中江边位置的中老年人家庭构成口中老年夫妻或带一小孩单身中老年年龄在岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚享受在汉工作的管理者或成功人士家庭构成口中青年夫妻或带一小孩单身中青年年龄在岁之间月收入元以上时尚享受在高科技工业园工作的管理阶层五产品设计定位及建议针对本项目特殊的地理位置在小区中心建休闲广场和寓意喷泉为小区增一别致夜景既给居民添一处夜来休闲散步散心的好去处同时与对面的东湖美景相得益彰试想当夜幕降临的时候小区中心一路走来远远的看到休闲广场上灯火一闪一闪的跳动着近处听着哗哗哗的水声走进广场或立于水边或坐于石墩感受都市的繁华呼吸夜的气息怡心怡情岂不妙哉如此一来一方面能够增加本项目的吸引性提高本项目在公众中的知名度美誉度和记忆度另一方面也有利于赢得目标购房群的认同满足区内居民的荣誉感建筑风格吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑重点是湖景小区建筑的精华要素与现代城市市民休闲方式的大气宽松明快舒畅等特色相结合从而创新出一种融汇古今的新型人文湖景高档小区根据市场调查大部分人对追求舒适的生活环境追求健康为本的生活方式希望社区配套尽善尽美对高档住宅有强烈的需求希望一梯两户或二梯四户主力户型为房厅卫房房为其必要补充建筑面积不求过大但求实用平方米之间可以接受但总价希望在万元以内比较认可户式中央空调热水系统智能化设施对物业管理不太关注不需要提供精装修对车位的需求较大六价格定位根据周边相似楼盘的价格调查下表显示结合本楼地理位置周边环境及所面对人群收入状况综合本楼盘开发成本依据国家有关房地产法律政策本楼盘价格将定位为中高档收入水平人群户型采用采用中等户型既能满足大部分人群对居住的要求同时价格也控制在所能接受的范围约为元平方米项目名称报价元平方米均价元平方米新凯山泉居元平方米元平方米保利华都元平方米元平方米金地中心城元平方米元平方米新都汇元平方米元平方米当代香颂公馆元平方米元平方米世界城米兰印象元平方米元平方米四销售推广建议一销售推广建议具体的推广时间段安排各阶段有不同的推广计划二案名及平面表现案名山水文园仁者乐山智者乐水其含义其一山仁者乐山背临南望山不仅有丰厚的自然景观而且居住环境将给您带来身处大山之中切身感受同时居住的舒适度给您一种会当临绝顶一览众山小之感其二水智者乐水面朝东湖上风上水水为您带来滚滚财源面对开阔的东湖湖风缓缓吹来让您与大自然真正零接触其三文毗邻著名学府中国地质大学文化气息浓厚使您在家中就能享受高校之气接受文化熏陶其四园一语双关山水文园不仅有田园般的环境并且为您提供家园般推广阶段年年月份预热期开盘亮相期第一强销期稳定销售期第二强销期的温馨平面表现三营销推广建议营销策略即营销战略指导下的计谋与谋略它虽由营销战略所规定是对营销战略的进一步细化但自身也是极为丰富多彩的是可以对战略进行创造性的发挥的从而使战略本身更加血肉丰满最终得以完美的实现内容如下传播形式的重点是创新性活动以少而精为原则适当打一些户外广告车体广告报纸广告电视广告网络广告把重点放在公益性公关性文化性的活动广告上形成强大的口碑广告活动必须有所创新有时需要大创新这是必须坚持的一个原则平庸无为的活动宁愿不搞许多创新型公关文化活动的原则争取收支平衡最好能赚上一点最差也要充分利用各种假节日比如母亲节就可以用让母亲休息一下吧的主题妇女节教师节父亲节儿童节情人节劳动节等都可以临时推出新的休闲活动主题火爆它一把这类活动是长期的只要不断的创新市场就会不断的扩展把握好市场推广的节奏感这些年的这方面的教训太多太深刻了那种开业初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度上便是节奏感把握不好的结果这方面一定从顾客心理和市场实际出发以追求长期的持续性的发展为原则精心策划营销阶段宁可先稍低潮一点而逐渐聘一波波新的高潮也不可一下子耗尽了竞争力的精华最后不得善终明确坚定的经营思路在统一规划设计经营整体策划经营与管理相结合的前提下经法律合同认定不准随意变更将商业门面全部出售然后统一进行物业经营管理或委托专业化的物业公司来进行管理以保持经营的连续性整体性长期性和双赢性实行销售合同条款限制对购房者施于严格的合同条款限制是有必要的这也是许多商铺销售教训所告诉我们的真理应该规定购买者在用途限定的区域内只能进行相应内容的经营不得乱来慎重承诺有诺必践不要轻易作承诺尤其不要作过多的过头的承诺因为这只会图一时快意而埋下可能的隐患数十万平米的花园住宅就在旁边使这一隐患更为可怕尽量只作做得到的进行承诺但一旦承诺了的就应该做到有时多付出一些代价也是必要的五案例评述房地产项目定位是一个很复杂的系统工程一般情况下该项工作先从项目所处的宏观政策及市场环境和区域市场环境入手通过项目自身特点及优劣势的分析总结和评断得出包括市场定位客户群定位产品设计定位和价格定为在内的房地产产品定位思路并根据定为结果提出该项目产品的具体推广建议和方案一是该项目定位具有切实可行的可实施性使项目实施达到预期的经济和社会效益