房地产价格与银行信贷间联动机理分析.docx

稻壳儿网络大学毕业设计论文题目学院部专业学生姓名学号年级指导教师职称年月日房地产价格与银行信贷间联动机理分析一引言及文献综述房地产泡沫表现为价格的泡沫是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程和状态人们日常所说的房地产泡沫就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分严重的房地产泡沫不仅会拉大贫富差距导致社会资源配置不合理致使经济结构失衡还会对社会心理和人的行为造成不良影响泡沫崩溃时会导致国家甚至是全球金融危机为了防范房地产金融风险并抑制房价过快上涨国家出台了一系列相应的调控措施调控政策历经年国十三条年国四条年新国十条年新国八条年国五条等五次升级其中以年的国五条调控力度最大最全面然而虽经历数次调控房价自年以来涨幅仍持续攀升国家统计局于年月日发布的月份个大中城市住宅销售价格统计数据显示年月份个大中城市房价总体仍呈涨势与年同月相比个大中城市中房价下降的城市有个上涨的城市有个其中个城市的房价同比涨幅超过北京上涨广州上涨深圳上涨上海上涨另外厦门南京郑州南充福州沈阳等城市的同比上涨幅度也均超过种种迹象表明国家以限购限贷等为代表的行政化楼市调控政策所能起到的效果愈来愈微弱被称为十年来最犀利楼市调控的新国五条也没能有效遏制住房价的涨势因此从微观层面厘清房地产价格波动的根源及与相关因素的作用机制对有效抑制房地产价格的非理性上涨是非常有必要的房地产价格波动是多种因素作用的结果它是房地产市场供给与需求严重不匹配而出现的一种失衡现象房地产价格波动产生的原因包括银行信贷消费者预期信息失真政府调控措施不协调等因素其中银行信贷是房价波动的主要原因之一众多学者对房地产价格波动与银行信贷之间的关联关系进行了研究行信贷变动是房地产价格短期波动的格兰杰原因丘长溶从理论层面研究了房地产信贷对房价的作用机理并利用协整分析方法进行实证分析结论认为银行信贷对房价存在长期的正反馈效应通过梳理研究文献可以发现国内学者对于房地产价格与银行信贷关联关系的研究从定性角度考虑多是运用协整检验误差修正模型等计量经济学手段定量探讨两者之间的均衡状态及引导关系在前述研究中侧重分析房地产价格波动与银行信贷规模变化之间的关系而忽视了房地产价格波动与银行信贷质量之间的相互影响机制因此本文通过模型借助房地产价格指数银行贷款余额及贷款资产恶化率等指标综合分析房地产价格与银行信贷风险之间的动态相关关系从而为抑制房地产价格的非理性上涨及商业银行有效规避信贷风险提供理论指导二房地产价格与银行信贷间联动机理分析一银行信贷对房地产价格的影响机理房地产业各市场主体对资金需求量大且房地产业建设周期长在投放少量的自有资金的同时大部分资金需要金融体系的信用支持目前我国金融体系不完善不健全导致房地产资金来源单一多数资金来自商业银行的信贷银行信贷从信贷资金的获得条件投放方向及数量方面影响房地产市场中供给方与需求方的投资决策进而影响房地产价格的波动从房屋供给主体考虑银行信贷扩张使得房地产开发商获得了更多的可用资金商品房供给将增加在房屋需求不变的情况下房价将会下降从房屋需求主体考虑银行信贷扩张给需求者提供了更多的资金支持市场中的投资者和投机者增多致使房屋需求将增多在供给固定不变的情况下房价将会上升鉴于房地产业建设周期长短期内房屋供给变化不大因此扩张的信贷资金将会使房屋需求增多最终导致房价上涨而房价的上涨使得房地产抵押物的价值攀升银行利润增加促使银行信贷的进一步扩张而一旦出现房地产价格下跌房地产信贷风险将会凸显出来商业银行将会收紧房地产信贷规模提高房地产信贷门槛致使房地产价格下降二房地产价格对银行信贷的作用机理房地产价格的波动对银行信贷具有反作用从房屋供给主体来看房价上涨时基于自身利益考虑开发商会增加对资金的需求同时银行信贷的方向将会倾向房地产业银行信贷条件将更宽松信贷规模扩张房价下跌时银行将会面临抵押物价值下降房产开发企业无法还款的信用风险银行紧缩政策将使银行信贷规模萎缩从房屋需求主体来看房价上涨时需求者会形成对房价上涨的预期致使房屋需求者举债进行更大规模的房地产投资同时出于自身利益的考虑信贷条件放宽银行信贷规模扩张房价下跌时以投资投机为目的的房屋需求下降需要的信贷规模下降同时由于房地产抵押物价值下降银行面临住房抵押贷款违约的可能性银行紧缩政策致使银行信贷规模大幅缩减三研究方法指标选取及说明一研究方法本文拟构建模型通过脉冲响应函数方差分解方法分别测度商业银行贷款余额以及贷款资产恶化率与房地产价格指数之间的联动关系及影响程度传统计量经济学模型以经济理论为基础来描述变量间的关系然而经济理论往往不足以严密说明变量间的动态联系同时内生变量出现在方程的两端增加了模型估计的难度作为一种非结构性方程模型有效解决了传统计量经济学模型存在的弊端模型以数据的统计特性为基础把一个系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值来构建模型在模型中经济理论的作用仅仅局限于选择变量且因为系统中每个方程都包含相同的解释变量只要所有变量平稳且残差满足计量经济模型的基本假设其参数估计将比较容易鉴于模型的众多优点其被广泛应用于经济预测检验经济变量间的因果关系及估计脉冲响应函数中模型的数学表达式如下公式其中是维内生变量列向量是维外生变量列向量为模型的滞后阶数其确定往往结合统计量选择使得值最小的阶数维矩阵及维矩阵是代估系数矩阵为维扰动项矩阵其相互之间可以同期相关但不与自身的滞后值相关且不能与等式右边的变量相关二指标选取及说明本文研究的时间段为年季度到年季度选取商品房销售价格指数银行贷款余额贷款资产恶化率为研究指标为了避免商品房销售价格指数和银行贷款余额序列可能存在的异方差性对上述两指标取其自然对数分别记为商品房销售价格指数本文选取中华人民共和国国家统计局全国商品房销售额及商品房销售面积的季度数据计算得出销售价格为了使各季度的价格具有可比性以年季度的数据为基数并记为在此基础上得到各季度的商品房销售价格指数的名义值利用价格指数对各名义值进行缩减进而得到商品房价格指数的真实值商业银行贷款余额商业银行贷款余额数据来源于金融年鉴自年开始中国人民银行开始编制存款性公司概况与原银行概况相比不包含信托投资公司和金融融资租赁公司为了与商品房价格指数具有可比性银行贷款余额选取每个季度的新增量贷款资产恶化率贷款资产恶化率的取得需要经过相关的计算具体公式包括不良贷款余额贷款余额不良贷款率贷款资产恶化率当年该季度不良贷款余额上年同期不良贷款余额当年该季度贷款余额上年同期贷款余额四实证分析一平稳性检验为了避免时间序列数据间可能存在的伪回归现象在系统建模前利用法对相关数据进行单位根检验以保证所用数据的平稳性进而为因果检验模型分析提供前提条件单位根检验结果如表所示表单位根检验结果显示各变量的值均大于显着性水平对应的临界值说明各变量的原始时序数列均是非平稳的而各变量的一阶差分序列的值均小于显着性水平对应的临界值说明各变量的一阶差分序列是平稳的即各变量的原始序列为一阶单整序列因此下文将着重利用各变量的一阶差分序列进行系统建模二因果关系检验因果关系检验本质上是检验一个变量的滞后变量是否能够引入到某一目标变量方程中如果目标方程中引入另一变量的若干阶滞后值后使得方程的解释程度提高则称两变量具有因果关系因果检验的任何一种检验结果与滞后长度的选择高度相关通常结合及最小准则来确定滞后阶数商品房销售价格指数与银行贷款余额的因果关系检验为了检验商品房销售价格指数与银行贷款余额间的引导关系对和进行因果检验依据及准则选取滞后阶数结果如表所示表由表可知在的显着性水平下商品房销售价格指数和银行贷款余额间存在单向的引导关系即银行贷款余额是商品房销售价格指数的原因而商品房销售价格指数不是银行贷款余额的原因这说明银行贷款的变化对房地产价格的波动影响较大银行贷款的扩张直接导致了房地产价格的不断攀升同时银行信贷的投放之所以没有受到房地产价格波动的严重影响究其原因可能在于银行信贷受投资政策方面的限制同时也受宏观调控因素的影响弱化了市场环境下房地产价格波动的反馈作用商品房销售价格指数与贷款资产恶化率的因果关系检验商品房销售价格指数不是银行贷款余额的原因是否说明房地产价格的变化对银行贷款的质量没有任何影响呢事实上商品房销售价格指数虽然不能直接解释贷款余额的变化但可能会影响反映银行信贷质量的某些具体指标进而间接对银行信贷产生影响此处引进反映银行信贷质量的指标贷款资产恶化率并对和进行因果检验依据及最小准则滞后阶数仍选取为阶检验结果如表所示表从表可知在的显着性水平下商品房销售价格指数和贷款资产恶化率之间存在单向的引导关系即商品房销售价格指数的确是贷款资产恶化率的原因而贷款资产恶化率不是商品房销售价格指数的原因其原因可能在于随着房地产价格的上升房产抵押物价值也随之上升而抵押贷款持续周期通常较长一旦房地产价格出现下行压力金融衍生品将会产生信用风险使得度量信贷风险之一的贷款资产恶化率指标增大综上我们可以得出银行信贷与房地产价格房地产价格与贷款资产恶化率之间存在着动态因果关系银行信贷的增加会导致房价上升房价的上升又会导致贷款资产恶化率提高从而加剧银行的信贷风险这种关系的根源就在于银行信贷只有控制银行信贷的非理性扩张提高银行信贷的质量才可以有效地抑制房价的上涨避免房地产泡沫的形成及扩散三脉冲响应分析为了定量分析房地产销售价格指数与银行信贷及贷款资产恶化率之间的动态联动机制引入模型根据等信息准则最终模型的滞后阶数为阶建立了模型并利用脉冲响应函数及方差分解方法进行解析脉冲响应函数旨在分析模型受到某种冲击时对整个系统产生的动态影响即考虑随机扰动项的影响是如何传播到各变量的以及分析这种影响的作用方向及持续时间图描述了各变量之间的脉冲响应函数在下述脉冲响应函数图形中横轴表示冲击作用的滞后期间数单位季度纵轴表示变量的变化值实线表示脉冲响应函数虚线表示正负两倍标准差偏离带图图图分别描述了房价对于房价银行信贷的脉冲响应函数图可以看出当给房价一个正冲击后房价在当期便做出最大的正响应之后便开始减弱且一直持续下去稳定在左右当给银行信贷一个正冲击后由于存在时滞等原因在当期没有对房价产生影响在第期影响达到最大之后开始减弱且具有较长的持续效应稳定在左右综上所述房价波动银行信贷受到冲击后均会对房价波动带来同向的冲击且持续期较长产生持续的拉动作用图图分别描述了贷款资产恶化率对于房价及自身的脉冲响应函数可以看出给房价一个正的冲击贷款资产恶化率在当期便做出了正反馈在第二期达到了最大值之后持续减弱且产生了持续的影响给贷款资产恶化率一个正的冲击在当期便对自身产生了最大的同向影响之后开始持续减弱第期后产生了负面影响因此房价波动确实对贷款资产恶化率产生了同向的持久性影响图四方差分解为描述结构冲击对于房价银行信贷及贷款资产恶化率之间的动态变化的重要程度我们采用方差分解进行定量分析方差分解是通过每一结构冲击对于内生变量变动的贡献率来说明不同结构冲击的重要性基于所建立的模型建立房价及贷款资产恶化率的方差分解如表和表所示表由表可知房价波动在第期只受自身波动的影响受时滞的作用银行信贷贷款资产恶化率对房价的冲击从第期才开始显现出来其中银行信贷冲击对房价波动的贡献率在第期达到最大值之后便稳定在左右房价波动中大约由其自身冲击造成贷款资产恶化率的冲击对房价波动的贡献率较小由表可知自身冲击对贷款资产恶化率波动的贡献率在第期高达之后便逐步减弱期以后稳定在左右银行信贷冲击对贷款资产恶化率波动的贡献率持续加强在第期达到最大值左右之后稳定在左右房价冲击对于贷款资产恶化率的贡献度在第期便体现出来在第期达到最大值且整个考察期稳定在左右五结论与建议本文根据年的季度数据通过模型对房地产价格波动与银行信贷风险之间的动态相关关系进行了实证分析得出了以下结论因果关系检验表明在的显着性水平上银行信贷与房地产价格存在单向的引导关系即银行信贷是房地产价格的原因银行信贷的持续扩张势必会造成房价的非理性上涨进而催生房价泡沫加剧房地产金融风险同时虽然房地产价格不是银行信贷的原因但房地产价格与反应银行信贷风险的指标贷款资产恶化率之间存在单向的因果关系房地产价格是贷款资产恶化率的原因房地产价格的波动加剧了银行的信贷风险脉冲响应及方差分解表明银行信贷对房地产价格具有正反馈效应银行信贷受到冲击后对房地产价格产生同向的持久性影响房价受到冲击后在短期内就会引发贷款资产恶化率的同向波动且这种影响具有持久性从以上分析可知只有控制银行信贷的非理性扩张才能有效抑制房价的非理性上涨进而有效地防范和化解房地产泡沫风险及银行信贷风险并最终防范整个社会经济体系的系统风险针对以上结论提出下述建议一商业银行应提升内部风险控制加强风险防范能力当前银行应该对房地产开发企业的资信进行严格审查构建完善的个人信用制度完善房地产信贷评级机构建设同时银行应构建完整的风险防控体系对房地产信贷风险进行实时监控通过压力测试等手段使房地产信贷回归理性防范信贷风险二拓展房地产业融资渠道目前我国银行信贷贯穿于房地产业的整个生命周期无形中加大了银行的信贷风险所以要拓宽房地产业的融资渠道以期有效规避和分流商业银行的房地产信贷风险建议除了银行外债券融资房地产投资基金海外房产基金房地产信托以及股权融资都可以作为房地产市场的融资渠道三加强对银行房地产信贷的外部监管我国现有的法律体系缺少关于商业银行房地产贷款的相关法律条文商业银行房地产贷款的相关监管只限于中国银监会和中国人民银行的行政手段无论是监管力度还是监管广度都与现行的房地产贷款发展程度不相匹配因此相关部门应该完善关于商业银行房地产贷款的相关法律条文现有的监管部门应制定更为严格的监管规章制度和办法加大对银行的外部监管四逐步完善房地产市场信息体系完善房地产市场信息体系建设可以有效解决房地产市场中普遍存在的信息不对称不完全现象避免市场失灵实现房产信息的公开及时准确能够使各投资主体对房地产价格形成理性预期避免因非理性预期而造成房价的剧烈波动