个人售房所得税

二、个人出售自有住房的计税规定 个人出售自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，个人销售、转让房产，以转让财产的收入额减除财产原值？（是否包括取得时候发生的税费、合理费用）和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率20％。 1.对个人出售住房应缴纳的个人所得税，由税务机关在代开销售不动产发票时与应缴纳的营业税、契税?、土地增值税等税收一并办理，并且填写相应的申报表。 2.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件(见文件)规定执行。 3.转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 4.合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 对不采取核定征税的，其装修费按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即： 已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%； 商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用可以按规定扣除。 纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板、装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 税务机关应加强住房装修费用扣除的管理。凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用： （1）纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的。 （2）发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的。 （3）发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。 纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》，在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息，同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。 《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。 纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。 纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 5.对于纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税方式，按1%征收率执行。 “未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。 凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应据实征收。 6.个人出售已购公有住房，确定房屋原值时按经济适用房基准价格每建筑平方米4 000元标准执行。 7.对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：购房金额大于或等于原住房销售额的，可申请全额退还出售住房时缴纳的个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时缴纳的个人所得税。 8.对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。税务机关对纳税人的申报内容审核后，及时办理免税手续。“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。（2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。（3）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。 9.个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。 （见国税发〔2006〕108号、国税发〔2007〕33号、京地税个〔2006〕348号） ［例3-34］刘某于2008年3月转让一套商品房，取得转让收入 2 000 000 元。该套住房于2002年底购买，购进时的