山庄发展规划建议.docx

山庄发展规划建议一前言房地产投资在经历了前期短暂简单的开发即获暴利过程后现在已经逐渐向着一个正常的市场环境发展激烈竞争与逐步成熟的买方市场并存致使房地产开发在依然呈现出高回报的背后也使其所要面临的风险达到新高由此房地产代理市场亦逐渐规范这也给地产发展商们解决了一个难题建好的房子如何才能转兑出应有的利润然而事实上房地产代理商整体水平的高低将直接影响到发展商所开发项目利润回报率的高低如何来做好房地产项目的代理工作使发展商所开发的项目达到最高的利润回报点我们建华地产物业顾问有限公司在阐述了自己的全程代理模式的同时也对本项目的开发结合我们对本区域市场的了解程度做了一个初步的项目发展策略分析以进一步拓展彼此之间的思路实现双方的友好合作知已知彼不断探讨创新方能百战百胜这也是我们长期以来所坚持的工作方式二XX市房地产总体概况阐述XX市房地产总体概况2001年度XX的房地产市场可概括为楼市热点多发展空间大2001年XX版TOWNHOUSE新鲜出炉并形成理性共识TOWNHOUSE只是新产品不是主流产品新都市主义重视强调在都市区域内进行有效合理的填补性开发及利用将现代生活诸多要素进行充分糅合整理使居住工作购物休闲等链结起来构成一个完善便利现代的生活空间教育与地产恋爱在XX已是普遍现象去年尤其突出学校不仅仅是楼盘的一个卖点同时也是一个发展空间非常大的朝阳行业成功的学校可以成为房地产开发企业的又一利润增长点水景住宅再度升级致使亲水住宅尤其是海景仍是2002年XX楼市热卖点之一运动的才是美丽的随着生活质素的提高人们更加关注健康房地产市场也兴起了以运动健康为概念的楼盘特别是随着申奥的成功使得运动这一主题更深入人心绿色住宅生态住宅环保住宅如同一个个令人欢欣的跳动音符给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想在XX伴随着旅游业的蓬勃发展以华侨城为代表的XX旅游地产已初具规模房地产与高科技紧密结合在信息化建设飞速发展的时代住宅的科技性更加突出的表现科技以人为本网络设施的完善宽带社区的成熟无一不为2001年的房地产市场推波助澜相信把信息化建设溶入生活将是新世纪衡量住宅质素的又一重要标准宽频入户智能化物管年以来的房地产市场综合表现为承前启后蓄势待发新年度的典指在去年的基础上将划分为个片区它们是后海片区前海片区华侨城片区南山商业文化中心区蛇口片区香蜜湖片区中央商务区红树林海景片区宝安新城片区龙华片区年第一季度春节淡季过后市楼盘推广力度逐渐加大市场开始活跃进入月份住宅市场全面走出春节后市的预热状态开始了一轮波澜壮阔的楼市大角斗环香蜜湖的湖滨大战打响湾的海湾战争也拉开了序幕整个季度已经有十余个新盘推出新增住宅供应量超过万平方米从市场需求看住宅市场购买力仍然旺盛人民币存款利率下降的调控效果已经开始显现根据统计局的最新统计数据表明年前月商品房销售价格总水平上升了其中住宅同比上升了从双休日售楼处络绎不绝的看楼人群可以看出市民看楼买楼的积极性高涨高素质口碑好的楼盘更是得到追捧XX市房地产现状概况住宅项目已成为房地产市场开发建设的重头戏且中档户型和中档楼价仍是当前市场客户置业首选国际花园城市环境保护全球500强综合功能日益完善地铁多条线路即将开通以及高新技术产业区的形成将促使深港一体化的早日实现从而提高房地产市场的外销率房地产市场已渐趋理性和成熟很少存在冲动开发及冲动置业开发注重景观资源和综合配套的完善置业注重综合性能与销售价格的对比价格不再是置业选择的单一考虑因素市场置业的用途重在居住享用投资理念相对淡化置业投资在消费支出中的比率明显增长政府加快对二线外特别是龙岗布吉和龙华等地全面基础建设XX市房地产总体走势分析综合对XX房地产市场的调查分析我们对XX地产市场的未来发展进行如下预测特区外地产开发时代即将来临特别是特区外的次中心区房地产市场进入理性开发阶段房地产开发注重自身配套和周边景观资源及社区配套的综合利用置业投资更注重物业的享受质量置业投资在总消费支出中的比率明显增长高档住宅项目的潜在市场呈隐性增长外销比例将快速增长三龙华片区房地产发展龙华镇简介龙华镇地处宝安区东部南连福田区罗湖区和南山区北接观澜镇东邻布吉镇西靠石岩镇是XX市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区全镇面积98平方公里辖龙华同胜龙胜上塘民治油松清湖大浪三联九个行政村和龙园景龙两个居委会居住人口达366万其中常住人口约24万交通状况龙华镇内交通四通八达梅观高速公路机荷高速公路布龙公路石观公路平南铁路均贯通全镇全国最大的陆路海关4545梅林海关也座落在龙华境内区域规划面积龙华城市规划面积达41平方公里到目前为止已建成32个居民住宅区18个工业区面积达25平方公里文体设施建设镇内建有广播电台有线电视台图书馆新华书店文化艺术馆影剧院等全镇8个村级图书馆也基本建设完毕藏书达4万多册安全文明建设大力推进绿化美化净化文化工程积极实施一镇一广场一村一公园一街一景点的环境建设目标同时通过开展社会治安综合治理和安全文明小区建设使生活环境更加安全文明工业投资环境的不断优化吸引了一大批实力雄厚的外资企业纷纷前来投资生产领域涉及自行车电脑塑胶电子服装钟表机械制造和日常生活用品等多种行业到目前为止全镇18个工业区的厂房使用率达98拥有内外资企业900余家农业农业实现了由传统农业向三高农业创汇型的商品农业转变逐步形成了蔬菜水果水产畜禽四大鲜活产品生产基地大批农副产品源源不断地供应XX港澳市场规划建设据了解龙华未来几年的规划建设将主要以龙华中心广场及周边地带为轴心往北到军湖贯穿中部组团的梅龙大道等将依照给整个中部组团带来巨大的发展潜力网状结构的道路网络以及外环路等道路的规划建设将更加拉近龙华及关内的联系另外在房地产规划建设方面由于可用于房地产地产开发建设的土地已所剩无几龙华的旧城改造部分将成为近期的主流而另一方面闲置地的开发利用也马上就会起热潮龙华各项指标图表解析79336612龙华房地产发展7933661226581612312311前言作为一个独具特色的关口片区龙华房地产按市场辐射及区域又可以划分为三个片区梅林关外区域包括万家灯火星光之约滢水山庄潜龙花园馨园XX花城等龙华中心城镇区域包括风和日丽龙泉花园银泉花园金碧世家广信花园等未来中心广场区域包括关丽家园新华苑新城市花园等随着二线关概念的淡化以及龙华中心广场的建成以中心广场向周边辐射的一个新的中心区正在形成它将是未来以龙华为中心的中部卫星城的一个新靓点在中心区的周围一批新的大型高素质楼盘也随即出现随着较有实力的开发商的进入位于中心区内楼盘的档次正在逐步提高另外龙华镇内的集资房和政府安居房等也是本地一大特色相对于片区一般素质的商品房来说其主要客户均为龙华镇内客户为主两者存在部分可替代性彼此之间竞争性较大2龙华房地产项目总体供应状况第一类集资房私房据调研龙华镇基本上每个自然居民村都有集资房上市销售遍布全镇市场供应量较大销售量也不小根据相关法律此类房并不充许上市销售其非法上市对质素不高的商品房形成了一定市场冲击此类房为一般为村方出地其他公司投资兴建无产权证或每栋仅有一集体产权证此类楼盘特征如下价格均价15001800元平方米一般含简单装修付款方式主要为一次性付款及分期付款一般为一年至三年分期供应户型及畅销户型市场供应量最大的是三房及二房户型三房面积8045115平方米其中畅销户型面积为8090平方米二房面积6090平方米其中畅销户型面积为6075平方米少量四房面积100125平方米其中畅销户型面积为100110平方米少量一房及一房一厅面积3050平方米其中畅销户型面积为3050平方米客户群购买者基本为龙华镇内客户一般自身生活品味不高对楼盘质素要求不高购买用途一般为自住及租赁投资评述此类物业一般质素较低小区规划及内部配套较差建筑密度较高销售策略主要以低价格吸引客户销售手段基本上采用直销方式与现场销售相结合楼盘基本无现场包装第二类小规模普通质素商品房龙华镇内存在大量目前小规模普通质素商品房此类楼盘质素不高不低规模不大不小一般户数在350户以内其主要面向镇内客户开发销售上也基本以地盘销售为主价格均价22002700元平方米一般含简单装修付款方式一次性付款按揭付款低首期按揭包括零首期一成首期供应户型及畅销户型市场供应量最大的是三房及二房户型三房面积80115平方米其中畅销户型面积为8090平方米二房面积6090平方米其中畅销户型面积为6075平方米少量四房面积100125平方米其中畅销户型面积为100110平方米少量一房及一房一厅面积3050平方米其中畅销户型面积为3050平方米客户群购买者主要为龙华镇内客户购买用途一般为自住评述此类楼盘质素不高也不低但其价格比集资房高出不少此部分楼盘的市场受集资房冲击较大第三类大规模高质素商品房龙华镇内大规模高制裁素商品房对本项目的开发有重要参考意义龙华镇目前此类代表性楼盘为美丽365锦绣江南风和日丽美丽家园等其主要楼盘为有以下特征价格均价基本在3000元平方米左右付款方式一次性付款按揭付款低首期按揭包括零首期一成首期供应户型及畅销户型市场供应量最大的是三房及二房户型三房面积80100平方米其中畅销户型面积为8090平方米二房面积7080平方米其中最畅销户型面积为7080平方米少量四房面积100125平方米其中畅销户型面积为100120平方米客户群主要客户可分三大类分别为龙华镇内客户XX关内上班客户福田居多南山罗湖次之龙华镇周边区域客户包括梅林关口观澜石岩坂田等评述此类楼盘质素明显高于龙华镇内其他物业在营销手法上也有创新其目标客户定位及营销传播有突破并不局限于龙华镇内吸引了一批关内人士在龙华置业等龙华镇部分项目资料统计表项目名称物业类型建筑占地面积物业位置开发商起价均价主力户型四季花城多层Townhouse373888532168坂田村坂雪岗高新技术综合开发区XX市XX房地产有限公司均3800元二三房59110新华苑多层3100065000东环二路与建设路交汇处宝安龙华经济发展限公司起2600元均2700元二三四房85122飞扬缤纷大信花园一期多层3462566062和平路与中环路交汇处大信实业股份有限公司起1900元均2500元二三房6297金碧世家多层30317龙华人民北路中房集团昆明房地产开发公司XX分公司起2200元已售完馨园二多层615918民治大汇馨实业有均3300期小高层5814712道限公司元星光之约多层小高层10361888五和南路与梅坂大道交汇处XX昂天集团航天广宇集团二三房7521202中环花园多层2000036500中环路深房集团宝安开发有限公司起2700元均2800元二三四房73115华都花园多层80000220000人民路与和平路交汇处汕头升艺建筑总公司XX分公司起2300元万家灯火多层80000一期214000梅林关口滢水房地产开发有限公司起2900元均3100元潜龙花园惠宁阁小高层高层1452704民治大道潜龙实业有限公司起3250元均3800元银泉花园小高层3053336579033布龙公路与梅观高速交汇处人民中路龙泉房地产开发有限公司起3200元均4000元一二三房47898盛铭居多层7389龙华镇民治XX市鹏宝乐物业发展有限公司中环花园多层2000036500龙华镇中环路深房集团宝安开发有限公司起2365元均25002600元项目名称物业类型建筑占地面积物业位置开发商起价均价主力户型富士康世纪多层5009179559中环二路与和平路交汇富士康物业开发XX有限公司风和日丽多层173556360000人民路物业工程开发公司起2800元二三房68120均3500元乐景花园小高层1600032000中环路与和平中交汇处源发实业有限公司起2500元均2700元龙源大厦多层40685287建设路1900元金玲花园多层尾盘和平路国深实业发展有限公司2280元美丽365多层小高层100000200000东环二路与三联路交汇处有限公司2800元二三四房63120锦绣江南小高层210000400000人民南路与布龙公路交界处宝安区龙华镇物业发展公司2900元二三跃式空中别墅70160山湖林海多层小高层281815320000梅林关口丰泽湖山庄有限公司起3300元均3700元二三四房76105美丽家园多层小高层3000060000东环二路与和平路建设路交汇处宝安龙华经济发展有限公司起2580元均2900元华昱苑多层人民路与建达路交汇处起2100元均2400元世纪华庭多层5009179559和路与东环二路交汇处富士康物业开发XX有限公司起2380元均2580元滢水山庄多层50000103000梅林检查站侧滢水山庄处滢水房地产开发有限公司起3100元均3500元二三四房851423龙华房地产发展格局物业类型龙华片区对于其特定的地理环境和所处的位置决定了其开发项目有一定特殊性其原有的进出关枢纽交通民治大道仍保有其青春活力潜龙花园等及周边规划中的大型微利房社区势必引领该社区的楼盘开发档次的提升龙华镇内的超级大盘风和日丽也在龙华宣扬一种完善配套生活馆理念的产生导致该片区楼盘档次在一定程度上得到提升在开发中物业类型呈现多元化经济实用房与舒居型系列物业并肩发展安置房系列有民乐村项目潜龙阁等安居房系列广信花园潜龙花园康居系列美丽家园风和日丽星光之约金碧世家潜龙花园馨园万家灯火山湖林海书得门第等舒居房系列XX花城美丽365锦绣江南山水天骄馨园计划中的18万平方米金地项目等等集资房系列龙华片区的自然村农民自用地集资建房无产权证片区物业销售状况1999年以来经过政府和发展商的共同努力滢水山庄潜龙花园银泉花园风和日丽龙泉花园新华苑星光之约美丽家园金碧世家等大中型的中高档楼盘的陆续推出并成为全市特别是龙华镇热点楼盘而现在的四季花城美丽365锦绣江南等包括风和日丽美丽家园星光之约等在XX关内楼市中都具有一定影响力可以说整体上龙华镇房地产即住宅市场供应量日趋增大交易量在逐步上涨楼价稳步攀升已成为片区房地产现阶段的突出特点四季花城美丽365风和日丽等大型项目在片区内相对综合素质较高而作为较早的风和日丽在规模和品牌效应社区环境和区内配套一定代表大型会所生活馆等卖点下目前第三期丽虹苑也正处于热销阶段滢水山庄凭借其为关口物业的优越性及低廉的价格潜龙花园为从梅林关口通往龙华镇交通要塞之一的民治大道喉舌地带其物业销售状况也已接近尾声作为处于未来城市中心广场旁边几个超级大盘区内区外配套一路被看好相信凭借其大型项目的完善配套必将会在龙华市场激起不小波澜片区物业价格水平龙华片区即梅林关口商品房销售价格折后在30703650元平方米之间待开发大盘估价41004300元平方米龙华镇包括城市中心广场在售商品房除风和日丽等均价为每平方米32003300元平方米外其他均价一般在23003000元平方米联排别墅小洋楼销售均价为51005500元平方米之间龙华片区的商品房价格一般在2000453000元平方米左右有一定规模及档次的楼盘如风和日丽星光之约潜龙花园美丽365山水天骄万家灯火等项目的销售均价在3100元平方米以上而其他大多数商品房的均价在23002800元平方米左右相对特区内特别是比较近的梅林片区商品房来说价格几近低了一半左右另外龙华镇及附近各居民村存在大量的村民集资房的销售销售均价约在15001800元平方米之间具体数据不详极大冲击了片区商品销售4片区功能特征及相邻片区比较龙华片区是关外区域房地产市场典型片区之一经历了三次发展机遇第一是由购房入户带动引发了XX人赴关外置业的第一次高潮第二次为XX中海物业集团等大型地产商将品牌地产航母开进布吉和龙华把品牌付之于关外物业从而掀起了一场表现为品牌效应与郊居置业的地产革命浪潮第三次发展机遇则是XX市中心区的兴建所带来的XX中心区的开发为龙华带来新的机遇使龙华地产的开发更显绚丽多彩其实龙华的前景早在已在XX中心区发展规划出台的就可以预见中心区作为未来XX的市中心其人口和人气有着巨大的增长潜力中心区预计就业人口5070万而居住配套仅依靠容量有限的中心区当然无法承载尽管往西走华侨城南山蛇口科技园等可以分流往东走福田罗湖旧城改造暨地产发展还会产生一定吸纳能力但这远远不能达到市场需求特别是那些寻求一种宁静的安逸的祥和的舒适的价格康价交通方便的生活环境XX市的城市总体规划更强调均衡与全面发展特别是XX关内土地储备越来越少的同时XX中心区辐射地带地块价值迅速得到提升龙华与中心区作为近邻正可利用这次机遇带动龙华地产及社会经济的全面发展另外布吉地产实力雄厚势头一直较猛使龙华受一定程度的打压同样不可以忽视即便如此龙华的地理位置和发展势头势必引起消费者的眼光特别是中心区六大工程的建设即将展现在世人而前的同时有一批具有先只先觉的地产商如物业集团富通金地泰华长城中信等均看好龙华他们的目标也一致虽然开发的模式存在多元化但总体来说为龙华片区房地产市场形象提升起到了推动作用市政府近期在龙华片区加大基础设施及交通枢纽的建设的同时龙华片区各大发展商也在倍加准备蓄势待发如板梅大道即将加宽贯通广场大道的兴建铺设梅龙路建设指日可待等将关外龙华片区物业及关内房地产市场更加紧密的联系在一起为龙华房地产市场纽带的真正形成奠定了基础随着龙华城镇市建设发展速度的加快城区规模的不断扩大其中心区的规模和档次不断提高加之龙华与福田中心区毗邻在三大优势的带动下龙华中心广场即将建设龙华镇将改变往日基本在镇中发展的模式积极向南部北部拓展新区将在南路形成新的住宅社区中心与北部新的城市中心由于特区内地形呈现带状分布福田中心区作为XX市最为繁华的政冶文化商业区罗湖中心区南山中心区宝安中心区龙岗中心区次一级的行政中心区在全市中部发展的轴线上则缺乏一个次中心区龙华关口区域内存在良好的区位条件在一定程度上可以承担次中心的职能并且凭借其合理的规划功能齐全的配套设施便捷的交通短暂的出入关时间素质良好的自然及生活环境同比价格的巨大差异等优势龙华的房地产开发将会取得经济效益和社会效益丰厚的回报龙华房地产发展趋势大规模社区开发将是新龙华时代的主流动向目前龙华片区大盘的价位不高属规模经济的模式基本上符合消费者的心理价位同时大盘拥有很多深入人心的生活优势例如大社区完善的市政生活配套及住户专车而这些优势恰恰又是消费者在关外购房所考虑的几个重要因素大盘的分期推出至少在近两年内将对欲在龙华购房的消费者形成巨大的消费心理吸引力这种影响效果将持续相当长的时间而且在此期间消费者也逐渐形成去龙华就住大社区的消费心理且大盘所针对的对象并不局限于本区域内消费客户竞争和影响范围不断扩大在整体形象推广和品牌树立方面具备资金优势相对转嫁风险系数趋小发展商利润得到保障龙华商品房和商业用房销售价格将有上涨的趋势在关外各片区中由于龙华片区的地理位置得天独厚交通顺畅而且在扩关龙华二线扩展区远期地铁将延伸至龙华等利好因素的驱使下龙华片区在关内消费者心目中的地位进一步攀高随着房地产市场的高涨及政府微利房的兴建龙华片区的人气将进一步兴旺此环境下在消费者心中龙华片区与市区的距离将进一步拉进这此因素的共同作用必然将促进商品房价格的升高从潜龙花园滢水山庄银泉花园风和日丽等楼盘的表现来看其二期的价位均比一期高出平均500元平方米左右同时楼盘质素也比一期高出一个档次因此龙华片区商品房价格的攀高已是大势所趋在激烈的市场竞争中开发商要使自已的楼盘畅销在建设与营销过程中必须增加创新要素增加成本成为必然在保证开发商预期利润的前提下商品房价格的提升也是必然的龙华房地产开发户型主要特点发展龙华房地产开发户型结构以中等户型为主即以二房二厅一卫和三房两房一卫为主面积多在62125平方米之间且三房二厅二卫占目前供应量的大多数复式三房四房的出现为整个龙华房地产市场注入新的活力市场供给量在增加开发项目增加市场竞争等更加趋于白热化龙华房地产康居型住宅特点开发商对区内园林景观区外自然环境的营造将进一步提高投资也进一步加大使未来的小区住宅逐步向康居型住宅开发方向发展人性化需求是一种以低级向高级演变的过程龙华房地产市场也是同样的道理早在8090年代龙华房地产主体以别墅同乐村别墅等一批项目就其外观设计配套设施园林设计等与如今时尚别墅不能同日而语其不能满足该消费阶层的基本需求大量空置也是必然的不过这与市场也有一定关系相对于99年以后开发的物业较注重营造环境而且随着龙华经济与XX联系纽带越来越紧特别是富士康华发进驻龙华首先带给龙华的是无限的就业机会同次将3万多高新技术人才引进龙华提升该整体片区文化素质水平该类移民多属于中高薪阶层这一批人具备了购置商品房的能力他们从事科技行业虽有单位房但已厌倦他们追求着一种艺术感受高层次消费的人居生活崇尚一种新的生活理念于是龙华一批高素质楼盘一经推出倍受市场推崇这类消费者占有相当比例份额会所的功能在推广中芳容一现备受市场关注已经成为了项目推广上的卖点对于会所关内几乎接触住房的人都会知道如果是一个概念的炒做已经成为过去时它已经划归为一个项目的硬件范畴然而在龙华相对XX市区而言起步较晚只有少数品牌地产商的近来开发的项目配套里增设了会所其他多数只是原有的管理处改头换叫法但是真正没有起到会所的作用和达到会所应该具备的功能标准目前在龙华镇真正算得上功能较齐的会所的楼盘如风和日丽她的生活馆崇尚一种接近自然接近日常生活所需的理念在销售中很大程度上引领了龙华楼市的发展方向项目片区未来竞争预测目前龙华片区在售在建项目有10余个包括山湖林海山水天骄万家灯火星光之约书香门第以及民乐村集资房等位于龙华镇中心的风和日丽银泉花园榕苑馨园锦绣江南大信花园等位于城市未来中心广场的美丽365新华苑嘉逸花园等市场的形成融汇着相关的竞争区域竞争的存在也是市场替代效应产生的项目片区未来竞争也就是市场竞争和市场替代相结合的其中替代型产品为184平方米以下的中小户型存在与租赁市场的功能替代2面积在区间84100平方米的普通住宅与康居型住宅的功能替代3面积在间100平方米以上康居型住宅的功能替代第一替代功能基本存在于经济实用房农民用房等西头综合市场等第二替代功能存在于镇中心经济实用房如文信花园新华苑一期新城市花园等与康居房如美丽家园风和日丽星光之约等第三替代功能存在于舒居房星光之约美丽家园XX花城等与联排别墅馨园四季花城金地龙华项目等以及广九铁路莞深沿线相关物业等总体上讲项目片区未来存在区内竞争与区内外竞争相互结合的状况区内竞争即为以上几种替代竞争而区间竞争则体现在销售价格楼盘质素交通状况配套设施等对于舒居型物业宅来说一般地在龙华镇占地规模相对小的项目其区内竞争要大于区外竞争反之则是占地规模比较大的项目参与区间竞争会加大对于成本高的别墅及联排别墅市场则由于客户覆盖区域相对比较广泛区间竞争则比较明显此时的龙华镇市场濒临着外来的压力比较大即布吉兵团宝安兵团龙岗中心城兵团中心区兵团环XX湾兵团华侨城兵团后海前海兵团等片区市场推盘量比较大给龙华片区物业市场推广制造了不小的阻力四荔花山庄项目分析及相关建议荔花山庄总体数据资料地理位置本项目地处XX市宝安区龙华镇民治大道路旁新一代酒店正对面距梅林关口不到3公里项目地块总占地面积15517794M其中1地块45227213M2地块29673870M3地块47344015M4地块32932838M本项目计容积率18总建筑面积为279294M其中住宅总建筑面积252918M商业总建筑面积18876M总户数2530户停车位1280个本项目建筑类型规划状况主要由多层6层小高层911层和高层18层组成另配有2层会所以及3层幼儿园其中1地块规划有6层多层911层小高层以及裙楼商铺2地块规划有11层小高层18层高层以及3层幼儿园3地块规划有6层多层9层11层以及裙楼商铺4地块规划有11层小高层18层高层以及2层会所根据本项目的现有资料以及我们对整体资料和设计图纸的初步理解程度我们将主要从项目定位包括项目客户定位项目品牌定位项目产品定位等几个方面分析以及一期工程的解决和项目整体开发思路三个方面来提出一些建议以供深入研究探讨本项目地块价值预测地段地段还是地段这是很多地产商在讲述地产开发的关键问题时总是强调的一句话不可否认地段的好坏可以影响到项目开发成功与否但也并非决定因素而一个项目能在综合分析自身地块的前提下做出准确的定位也同样能创造出甚至于远超过地段这一因素所带来的利润比在创建好的项目的同时实现自己的利润价值而一块土地的价值却是由包括位置环境污染状况交通市政配套及区域规划等多方面综合的体现同时这些也是进行项目定位的基本要素综合挖掘自身优势规避不利因素才能够实现建好项目创利润的双赢的目的项目地块位置分析本项目地处宝安龙华镇民治大道旁新一代酒点对面与各主要干道布龙公路梅观高速等及民治村委等均相隔不远从本地块位置来看周边工业区以及农民建房较多势必将会对本项目的发展造成一定的影响具体来讲可以从本地块周边四个方位来进行分析1东面本项目所面临的民治大道即东面片区已经有部分高尚物业梅花山庄馨园盛铭居等形成虽原有的农民建房以及部分厂房依然存在会对项目的开发建设存在一些影响但整体环境已逐步在改善包括沿民治路生活排水河流也都在治理中2西面西面片区整体来说比东面相对要好一点与农民房及厂房梅龙公路等还有一定的距离而本项目临西面规化中的市政道路给本项目的商业发展交通环境等方面提供良好的条件旁边的别墅区以及远眺果林也给本项目提供了一些自然景观3南面南面片区相对与其他几个方位来说可能最主要的就是农民房及厂房了虽是面向梅林关口方向但基本没有什么特别的景观这一方位相对来说较早的生活配套比较集中如银行小学药店超市等4北面本项目北面为龙华镇方向同样是厂房和民房占主要部分布龙公路即在此方位中不过已相去甚远从环境上来讲对本项目不会造成多大影响地块整体环境分析在分析本地块的整体环境上我们主要从空气质量水质污染绿化状况噪音以及周边治安状况等几个方面来考虑1空气质量状况分析由于项目周边几乎四个方位皆有厂房的影响因此就空气质量来说不太理想水尾村的居民生活排水沟也是影响此处空气质量的重要原因2水质污染状况分析民治片区的居民生活用水主要来自附近的民治水库相对于如长岭皮水库牛嘴子水库来说可能会受到周边工业厂房的影响3绿色植被状况分析民治片区由于靠近关口相对来说规划开发早除民治大道等部分道路地块西面别墅区梅花山庄等有些绿化外厂房及民房域内绿化相对比较缺乏且又无绿化广场等场所由此可能会降低本片区的居住喜好度4噪音污染状况分析从项目的位置上来看地块基本上远离了几条主要交通干道交通的噪音不会对本项目造成太大影响但是考虑到厂房的因素时机器的运作可能会带来一些不利5周边治安状况分析XX向来都有这么一个观念认为关外治安肯定比关内差不可否认由于关外不存在特区内证件的限制外来人员相对要难以管理和复杂得多这一点龙华布吉等地相对可能更为突出因此在这一方面就只有在小区内部来加强了3项目地块交通状况本项目地处民治大道旁濒临布龙公路梅观高速以及坂田火车站途径公交大巴主要有F1华为科技园620坂田梅林检查站302火车站龙华312观澜福田汽车站542东湖XX花城F2XX花城坂田410龙华油松益田村370观澜西丽508火车站富士康工业区等线路4项目地块周边配套及规划分析项目地块的周边配套对今后的销售工作将带来很大的帮助购房者在考虑一个房地产项目时生活上的方便程度将是一项重要的参考指标由于本项目地处龙华镇较早期的规划区因此相对于配套来说也主要为早期建设但却明显具备早期规划的优势各项配套都比较全面如民治村委农业银行农村信用合作社邮政局六一小学民治农批市场新一代酒店万众城加油站等无不为本项目的发展配备了一定的优势但是从本地块周边的规化来看由于早期的厂房及农展建房的存在使本项目周边的重新规化受到很大制约后期规化建设所能带来的一些优势预计只能通过西面的市政路建设以及东西的高尚片区的建设发展来给予支持带动项目定位分析建议XX住宅产业的几个发展趋势住宅类物业的开发重点将向城市外围转移同时一批较大型楼盘将起到主导市场的作用小型楼盘占绝大多数份额的局面将迅速改变城市空心化是一种必然趋势城乡结合部大型物业开发不断增加规模不断扩大将培育大型物业规模优势白领蓝领自由职业者中小工商业主开始成为住宅市场的主流消费群体房地产业的根本是产品本身根据市场的需要走势来定位产品是最重要的项目客户定位分析及建议建议客户定位以XX关内为主本地客户只是作为辅助购买力来消化部分已定产品1背景资料摘自35万能买什么房的调查报告XX主流购房客户都市白领XX做为一个年青的新兴城市目前拥有就业人口约410万而白领阶层占全部就业人口数的32也就是130人左右XX白领一族的年龄分布主要集中在2035岁占整个白领群体的794月收入在3500元以上的占714XX都市白领收入状况根据XX对XX白领置业状况的调查显示XX白领目前最普遍的13711241234居住状态是租屋而居他们中4成人租住在不足50平方米的单间另有43租住在5090平方米的单元中可见都市白领中有80以上潜伏着买自有物业的动力或换房的现实性截止2001年底XX白领平均年薪为525万元以这种收入状况而论都市白领们的置业能力应较理想的想象空间而他们当中又有超过60具备即时购房的能力主流购房者的单价承受力2龙华特别是关口项目启动关内市场的优势及可能性由于XX市区呈长条形的地理现状东西两头的物业都无法满足XX人的游牧就业方式而贴近市内的龙华片区却占有得天独厚的优势距罗湖福田中心区仅约16公里公交车程也仅3040分钟左右这已完全是绝大部分上班族所能够接受的车程时间以下为我们所作的一份有关上班车程时间的调查数据452318141234上班车程时间心理接受程度上班车程时间实际现状从以上的图表分析可以看出龙华片区从地理距离上完全具备启动XX购房市场的可能性而本项目地处的民治大道作为早期的进出关主要干道其所具备的交通优势也是不言而喻3总结34460018002000102030405012341153800420050005101520253035404512341结合本项目的实际情况我们认为有以下几点启动市内白领阶层购买的优势及可能性地理位置优势距梅林关口仅3公里公车到市中心区也仅40分钟左右如开通住户专车对购买者将给予更大的信心大盘优势15万多平米的占地面积28万平方米的总建筑面积完全满足关内客户去龙华就住大社区的心理同时在生活基本配套方面也具备自给自足的可能价格优势相对于市内6000元以上的价格来说本片区参考可比项目价格基本保持在2600453500元相对于同样的总价无疑会对关内客户产生极大的诱惑力2项目品牌定位分析建议建议由于项目主流购买客户为都市白领为主建议品牌定位以彰显个性品位等为主要因素作为XX的房地产业近300多家还在呈一定的增长趋势的房地产开发商新盘层出不穷同时概念地产百花齐放令人耳目一新如XX版TOWHOUSE新都市主义教育地产商务中心区CBD生活中心区CLD科技中心区CID亲水住宅运动地产XX大盘绿色生态住宅旅游地产这此观念的推出在表现XX房地产市场竞争激烈的同时也是在赋予楼盘人性化彰显住房的个性与灵魂客户定位的年轻化对品牌的要求也偏向于对时尚个性品位的追求大盘的发展方向无法象小项目一样集中力量做好内功即可突出更要求有适当的品牌形象来进行包装本片区龙华市场竞争的多元化促使本项目的开发必须加入创新元素方能抓住客户眼球以下为我们对龙华片区两个主要热销楼盘的详细研究数据项目名称XX花城楼盘地址龙岗区坂田开发商XX房地产开发公司物业管理XXXX物业管理有限公司项目规模占地面积217498平方米总建筑面积约35万平方米总户数3096户规划要点欧洲风格居住环境小区外部环境杂乱但小区内部规划优良园林绿化及环境好景观创造了优良的小区内部景观交通状况542300312315526537620等多路公交通过周边配套周边配套欠缺内部配套社区内配套一应俱全包括300米商业街具备基本日常生活服务配套会所设施齐全包括文体设施健康服务中心教育设施幼儿园小学其它网球场篮球场烧烤场风味食街等交楼标准基本装修户型主力户型为三房二厅87112平方米占总套数比例近80其中以100110平方米户型为最多二房7075平方米近20另有少量四房120170平方米户型价格总体均价36003700元平方米送基本装修价格走势低开高走付款方式一次性付款银行按揭付款八成三十年优劣势分析优势XX品牌优质物业质素完善的社区内部配套优秀的内环境营造良好的物业管理服务劣势项目所处地段环境杂乱配套不完善交通不便市场定位独具欧洲风情的高质素大规模康居人文大社区卖点XX优秀的品牌美丽的社区形象优秀的物业管理相对市内较低的售价更好的物业品质关口物业目标客户关内客户主要为工薪白领阶层占60以上关外客户包括工薪阶层个体小商户企业管理层人员等外销购买用于渡假养老及在深工作港人的港台人士其他内地来深置业人士营销推广以形象推广为主有一个美丽的地方欧洲小镇等市场形象深入人心以开发商品牌项目质素物业管理户型关外精品楼盘等为广告诉求销售状况销售良好市场反映极好点评XX在一块原不被人看好地处关外原来基本无配套设施交通不便的区域开发了一个高质素的大规模项目并成功引导市场吸引了大量关内工薪白领阶层来此置业实现了项目的成功以XX花城为参照龙华镇内大规模高质素的物业同样可吸引大量关内置业人士项目名称美丽365楼盘地址龙华镇东环二路与三联路交汇处开发商XX有限公司物业管理自管项目规模占地面积10万平方米总建筑面积20万平方米总户数1960户规划要点岭南风格十二个环球风光组团空中TOWHOUSE居住环境小区外部环境为早期规划建设治安状况一般但配套较全内部规划园林绿化等良好景观十二个风光组团交通状况302公交总站300370等十多条中小巴经过周边配套距传统商业中心人民路700米超市银行邮局等内部配套社区超市肉菜市场社区服务中心网球场篮球场迷你高尔夫球场草地羽毛球场老年儿童活动中心会所景观式游泳池等交楼标准毛胚房户型主力户型为二三四房面积63120平方米空中TOWHOUSE面积150平方米左右价格总体均价3200元平方米送基本装修价格走势低开高走付款方式一次性付款银行按揭付款七成二十年优劣势分析优势龙华早期规划区与镇政府龙华中心广场等相距较近周边及小区配均较全小区环境为12个风光组团劣势周边治安及卫生条件一般离关口较远发展商品牌还不强烈市场定位开创旅游居家新概念独创空中TOWHOUSE卖点大盘旅游居家空中TOWHOUSE公交总站等目标客户关外本地客户包括个体户机关公务员企业管理人员工新阶层等占60以上营销推广主推旅游大盘概念12个风光组团首独创空中TOWHOUSE302公交总站销售状况片区市场一大亮点一期销售已近八成点评在XX趋步开始大盘运时期美丽365作为一个建筑面积还不足20万平米的项目打着居家旅游新概念大盘的旗号吸引了不少购房者的眼球加上其热炒的空中TOWHOUSE公交总站的引入等更使其锦上添花本地市场一片看好但由于地理上的原因真正关内客户却叫好不叫座当然它的目标也基本上没定有市内从以上的两组研究分析数据我们不难看出四季花城美丽365这两个项目虽然有着完全不同的客户定位方向却都有着很好的销售成绩品牌定位迎合主流客户心理占有很大的比重特别是XX一直以来所倡导对个性品位等时尚因素的强力包装使其所开发的四季花城项目作为在原本不被看好的地域建成的一个楼盘而获得关内客户极好的认同度对本项目品牌的定位方向具备很大程度参考性及借鉴性项目产品定位分析及建议房地产业的根本是本身的产品根据市场的需求走势来定位产品才是获取市场认同的关键由于项目所属的XX龙华片区具有其交通上的独特优势成为XX市内主要的生活居住区已是大势所趋其今后几年来的住宅消费潜力将无比巨大对于项目的产品定位我们将从分别从整体定位建筑设计户型设置及比例园林规划等几个方面来加以分析并提出部分具体的建议1项目整体定位分析建议建议将项目定位在舒居型高质素大社区在确定一个项目的整体定位之前我们必须时确本项目的档次是定位在什么程度豪宅尊贵精品物业高质素社区普通住宅小区或者是微利房等简单分析一下本项目的实际情况早期的规划建设致使本地所处位置周边厂房民房林立周边环境在一定程度上大打折扣另外虽然XX的主流购房客户所能承受的单价在40006000元左右较多但真正在龙华购房的客户大部分单价接受能力都处在25004000元左右因此仅凭这两方面因素来考虑本项目就不具备做成尊贵精品住宅区更谈不上是做豪宅了主流购房客户需求的调查研究表明豪宅或者尊贵型精品住宅除价格方面的原因外作为年轻型的白领阶层来说更容易落于俗套他们所崇高的住宅要求是舒适而不奢华精致而不落于俗套就客户的关注程度来看在价格能够接受的情况下其最关注的还是规模以及环境本项目作为近28万平米的超大社区在一定的资金投入上更容易做到对细部的精雕细凿在整个项目开发建设的投入上豪宅与高档次住宅的各方面也要更加挑剔自然在资金的在投入上也要高出很多当然最主要还是市场的消化能力项目建筑设计分析建议开发商必须充分认识到营造舒居型高质素大社区并非只是销售时的噱头或包装布而是整个项目的立身之本发展之源必须要确定地贯彻到包括项目建筑类型及风格户型设置及分布比例等直至入住管理等直至持续发展所必须坚持的根本指导思想我们应自始至终把握四条原则实效性品牌性可持续性以及规模性建筑类型建议以多层为主配合部分小高层及少量高层作为关外大面积地块的开发建设项目来看由于其本身面积的优势以及受一定容积率规定的限制等因素很少会采用高层的建筑类型而基本上都是以多层小高层512层为主高层仅仅是起到一个增强建筑层次的一个辅助作用当然最大因素还是客户的需求影响关内客户在龙华置业对建筑类型的选择建筑风格建议以现代建筑风格为主在细部上适当容入其它风格设计建筑的风格确定在很大程度上会受到项目整个体规化尤其是园林规化的影响项目现行的平衡路线欧陆风格在本片区内即有多个可参考项目但从我们的客户定位这方面来分析外部视觉感受的创新将会成为吸引客户眼球的主要因素之一同时也将扩展本项目卖点具体来说在考虑现代风格包括欧陆风格美式风格法式风格等之外容入一些如日式风格苏州亭廊风格等的古朴意境以及一些超现实的元素等3户型设计建议以二房小三房面积5095平米为主由于本项目客户主要定位在以关内为主因此在户型设计上也必须迎合主流购房客户的整体需求及综合走势来予以确定龙华片区关内客户将要选择的户型46518131234主流购房者的面积需求水平从面积看关内白领龙华置业面积要求集中在50110平方米套之间比重占85其中5070平方米的占207090平方米的占5390110平方米的占12龙华片区关内客户将要购买的面积4园林规划建议在4地块中确定主题如音乐雕塑喷泉72155133112345682053125201020304050601234561等中心园林区各期分区配合中心园林形成联动独立风格据我们在对几千名被访者对住层设计及外国环境的要求和意见的调查中发现一般人士最希望的是居住环境可拥有广阔活动空间宽阔的视野高度绿化的环境清新空气和社区生活的网格当然娱乐项目及日常生活的配套设施亦不可少一期工程开发存在的欠缺及解决思路项目3地块一期数据资料占地面积47344015M分8个小组团开发建设计容积率154建筑面积766586M其中住宅59916M商业12976M总户数616户其中二房一厅一卫65平米24套39二房二厅二卫737748平米168套273三房二厅一卫897956平米104套169三房二厅二卫10061116平米144套233四房二厅二卫11191207平米152套247复式1591平米24套39根据以上部分数据以及结合我们对本项目的客户定位品牌定位产品定位等因素综合分析我们将从一期整体开发流程户型解决园林设计建议三个方面提出具体看法整体开发流程建议6组团会所7组团为加快项目一期整体的销售周期造成项目面市的轰动效应人气的调动将是本项目的关键问题因此从一期6组团商业街中心会所开始迅速建立起项目总体形象增强客户购买信心迅速建立起一期7组团半地下车库形象并通过如扶手电梯连接到6组团商业街方便客户停车并带动商业街人气户型解决推广力度迎合整个项目客户定位以关内为主的思路销售上前期偏重大面积户型为主以避免造成后期的销售难点综合分析现一期的户型设置及比例情况来看户型的设置跨度很大从二房一厅一卫到四房二厅二卫到复式面积从6541591户型的偏重方向不明显造成主次客户概念淡化的弱势且面积在100平方为以上非主流购房客户对面积的要求占了近52即320套这与本项目的整体定位方向将会产生一定冲突但由于本项目现阶段为一期工程在后期的开发中还有很大的调整空间因此在户型方面我们具体提出以下两点一期3地块的推广力度依然会集中在中小户型面积即关内客户的认同上但销售上将会偏重于100平方米以上户型以本地客户消化为重点以避免后期造成销售难点后几期的开发建设在户型上建议以中小户型二房及小三房面积5095为主全面启动关内客户购买缩短项目的开发周期园林规划由于现有设计很多不可更改因素3地块开发分期园林建议以岭南风格来进行规划并在3组团较空旷部分设置分期园林主题区矩阵式的楼体布局在一定程度上限制了园林规划创意的发挥岭南园林有利于整体园林的规划做到一期开发园林的均好性岭南风格园林植被主要以南方植物为主在园林开发及后期维护上成本相对容易控制由于项目规模以及分期开发分期园林设计等方面因素的影响规划分期园林主题区将有助于提升一期包括后期建设的居住喜好度项目整体规划思路及建议结合以上的研究及分析数据贯穿到整个项目的规划建设上以及我们对项目的初步认识在项目整体规划思路及建议上我们主要从建筑整体布局园林规划建设这两个方面提出一些见解建筑整体布局建议后期高层建筑的分摊避免影响小区内部园林的通透性具体有12地块东南处二栋11层小高层可能会形成被两边高层围合的局面造成销售上的隐患可考虑将其与4地块西北处二栋18层高层对换位置24地块就目前的情况来看必定将成为小区的中心景观因此其间的小高层及高层尽量分摊到1和2地块周边区域以小高层或高层来弥补容积率特别是4地块东北处那栋11层小高层将会大大影响到整个小区的开阔性3进一步拓宽小区主出入口避免造成围城小区增强与外部空间的通透性同时也可以起到强调本项目的规模效用园林规划建议以4地块为园林主题区配合中心主题区设置分期园林风格做到突出中心点体现均好性具体有1中心主题区对4地块现有的设计方案作出适当调整如转移建筑或缩减游泳池面积等添设大型中央音乐广场项目配合灯光喷泉并容入一些大众化时尚项目如运动设施游乐设施休闲设施等本项目规划总户数2530户预计全部入住将达到八千人左右如此庞大的居住社区必定需要一个集中开阔的活动空间现有设计的公共活动区域除4地块区域外就只有2地块幼儿园那一片区因此主要活动区必将落到4地块上4地块的中心位置和现有的规划设计情况具备进行调整的可能性及建设中央广场的优势2绿化规划在绿化植被上遵循一种同质路线以现代园林绿色植被为主如欧洲风情岭南风情等在分期分区园林建设上形成多个风格各异的特色公园配合各自不同特色的分区组团局部上采用不同品种的植物塑造出独特的分区风情园林同时又能有机地结合为一体的康居型大社区五后序此次由于时间的仓促以及未能与贵公司作更为深入的交流探讨致使在本项目的发展建议上难免显得有些粗略相信在能够与贵公司达成友好合作后建华地产开拓创新脚踏实地的工作作风必将为本项目的开发建设赢得一定市场创造佳绩