不同城市的土地等别差异及主要影响经济因素.docx

不同城市的土地等别差异及主要影响经济因素土地是一切生产生活赖以存在的基础现代西方经济学更是将土地列为重要的社会生产要素它是城市经济发展必不可少的重要支撑土地分等反映城镇之间土地的地域差异它综合反映了一个地区的土地质量城镇土地分等定级为城镇土地价格评估提供基础地价的高低反映出城镇土地质量的好坏和土地等级的高低而城市地价的高低又与区域经济的发展有着密切联系因此研究代表土地质量的城镇土地等别与城市经济的关系对于各地制定更加合理的地价和差异化土地政策具有重要意义年国务院相继发布了国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见长江经济带综合立体交通走廊规划年覆盖个省市长江经济带成为我国区域发展的重要经济走廊本文主要选取长江经济带沿岸的座地级城市以其市辖区作为分析单元重点分析它们的城镇土地等别与经济发展的关系探索不同城市的土地等别差异及主要影响经济因素从而为合理制定不同地区的土地等别和土地政策提供参考城市经济发展衡量指标城市经济发展将会加快城市化进程加大城市建设力度扩大城市规模开发更多的土地对城市土地会投入更多的资源使得土地综合质量不断发生变化这样城市土地的价格也会受其影响发生变化一个城市的经济发展可以用很多指标来衡量丁珊选取了国内生产总值城镇居民人均可支配收入等宏观经济指标研究了房地产价格与宏观经济的关系发现国民生产总值对房地产价格影响较大朱道林等在研究城市地价水平与经济发展关系时用地区生产总值固定资产投资地方财政收入地方财政支出商品销售总额工业总产值等指标衡量经济的发展水平探索对地价影响较大的宏观经济因素张裕凤等用国内生产总值财政收入城镇居民人均可支配收入等宏观经济指标研究了呼和浩特市旗县城镇基准地价的影响因素发现这些宏观经济因素对基准地价影响较为突出张芬等用财政收入固定资产投资城镇居民人均可支配收入国内生产总值等经济指标探讨了内蒙古自治区部分盟市经济发展对土地价格的影响华文等在研究城市地价影响因素中用人均人均财政收入人均消费品零售额人均社会固定资产投资四项指标衡量城市经济发展水平本文基于已有的研究文献选取了地区生产总值地方财政收入固定资产投资社会消费品零售总额工业总产值等经济指标比较分析长江经济带城市城镇土地等别与经济发展的关系长江经济带城市的选取依据年月国务院发布的国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见长江经济带综合立体交通走廊规划年长江经济带横跨我国东中西三大区域覆盖了上海江苏浙江安徽江西湖北湖南重庆四川云南贵州等个省市面积约万据有关资料显示年末长江经济带省市的常住人口为亿人占全国总人口的达到万亿元占全国的从年的增速来看个省市中个省的增速高于全国的平均水平人口和生产总值均超过全国的改革开放以来长江经济带已发展成为我国综合实力最强战略支撑作用最大的区域之一随着这一规划的出台长江经济带已经上升为国家重大战略是党中央国务院打造中国经济新支撑带的重大战略部署沿岸城市的经济发展对中国区域经济的发展发挥着举足轻重的作用本文选取长江经济带个省市个城市作为分析单元分别是上海市南京市扬州市泰州市南通市镇江市常州市无锡市苏州市杭州市宁波市湖州市嘉兴市舟山市绍兴市合肥市马鞍山市芜湖市铜陵市安庆市池州市九江市武汉市荆门市黄冈市鄂州市黄石市咸宁市荆州市宜昌市岳阳市重庆市成都市泸州市宜宾市攀枝花市贵阳市昭通市选取它们的市辖区城镇土地等别分析其城镇土地等别与地区生产总值地方财政收入地方财政支出固定资产投资社会消费品零售总额工业总产值等经济指标之间的关系这些指标数据主要来源于中国城市统计年鉴长江经济带城市城镇土地等别与经济发展的关系城市经济发展存在着不同程度的差异这些差异不仅会影响城市的建设和发展同时对城市土地的价值也会存在着较大的影响进而会影响一个城市的土地价格因此分析代表不同土地质量的土地等别与城市经济发展之间的关系对于更好地了解经济发展对城市土地价格的影响具有重要意义在研究分析中先对各经济指标与土地等别进行相关性分析通常研究认为相关性系数的绝对值越接近于表示两要素的相关关系越强越接近于表示两要素的关系越弱一般认为相关性系数的绝对值在之间为显着相关如在以上则表示高度相关同时由于选取的各项经济指标数量级相比较土地等别较大因此取所城市的各项经济指标从大到小的相对排序与土地等别进行比较分析表城镇土地等别与地区生产总值的关系一个城市的地区生产总值是反映一座城市经济发展的最主要指标从相关性检验来看各城市的土地等别与地区生产总值的相关性系数绝对值达到说明这些城市的土地等别与地区生产总值之间存在着显着的相关性由于土地等别越小表示土地质量越高因此二者为正相关从图各城市地区生产总值大小相对排序和土地等别高低的对比分析图可以看出长江经济带个城市地区生产总值与土地等别之间总体上存在对应关系地区生产总值排序靠前的城市土地等别基本上都比较高尤其是几个省会城市和计划单列市如上海市土地等别为等地区生产总值排序第重庆市武汉市南京市杭州市成都市宁波市计划单列市土地等别均是等地区生产总值排序分别它们的土地等别高低与地区生产总值大小趋势具有较高的吻合度而地区生产总值排序较为靠后的城市土地等别与地区生产总值相对排序的偏离程度较大集中分布在等的城市这些城市多处于长江中上游其中还有个别城市偏离较大主要是土地等别较高而地区生产总值排序较为靠后如黄石市土地等别为等但它的地区生产总值排序则为位安庆市土地等别处于等而地区成产总值相对排序却在位黄冈市的土地等别在等但地区生产总值相对排序在位说明这些城市的土地等别可能会更多地受宏观经济以外的因素影响如黄石市是武汉城市圈副中心城市华中地区重要的原材料工业基地也是国务院批准的沿江开放城市拥有湖北地市首家保税区黄石棋盘洲保税物流中心同时还有着三纵三横一环交通网因此这些因素可能对黄石市土地等别的影响更大城镇土地等别与地方财政收入的关系一般而言地方财政收入是指政府部门在一定时期内所取得的货币收入同样是衡量城市经济发展水平的一个重要指标从相关性检验来看这些城市土地等别与地方财政收入的相关性系数绝对值仅为表明虽然这些城市的土地等别与地方财政收入间有着正相关性但相关性水平偏低从图中可以看出长江经济带城市的地方财政收入大小相对排序与土地等别高低之间的对应关系与地区生产总值排序相同地方财政收入排序较靠前的城市土地等别都比较高同样地方财政收入排序较靠后的城市土地等别高低与地方财政收入大小相对排序吻合度较低波动较大主要集中在等的城市同样主要是长江中上游城市一些个别城市土地等别与地方财政收入排序偏离较大同样是等别较高而地方财政收入偏低如黄石市舟山市和黄冈市土地等别分别为等等和等但它们的地方财政收入排序则分别为和相差较大其中黄石市和黄冈市的地区生产总值排序也与土地等别相差较大城镇土地等别与固定资产投资的关系一个城市的经济发展活力通常可以由固定资产投资来反映尤其是固定资产投资中的房地产投资更是对城市土地价格产生深远影响由相关性检验来看这些城市土地等别与固定资产投资的相关性系数绝对值为显着性校验值低于二者之间也是具有更加显着的正相关性同时从图中固定资产投资大小相对排序与土地等别高低间的吻合关系可以看出二者之间的吻合度也较好整体偏离度较低省会城市计划单列市以及长江下游城市的固定资产投资排序基本上比较靠前同样它们的城市土地等别也比较高从二者偏离程度来看土地等别在等的城市土地等别与固定资产投资排序较为吻合从等安庆市到等的荆门市等座城市吻合度较差其中黄石市黄冈市仍然保持着较差的吻合度城镇土地等别与社会消费品零售总额的关系社会消费品零售总额反映了一座城市的消费水平对经济发展起着非常重要的作用由相关性检验来看这些城市土地等别与社会消费品零售总额的相关性系数绝对值为显着性校验值低于与地区生产总值的相关性系数较为接近表明这些城市的土地等别与社会消费品零售总额间也有着显着的正相关性从图中可以看出长江经济带城市的社会消费品零售总额大小相对排序与土地等别高低之间基本上也是存在着对应关系二者的偏离情况与地区生产总值极为接近一些城市社会消费品零售总额大小相对排序与城市土地等别吻合度较差主要是芜湖市黄石市马鞍山市九江市安庆市铜陵市黄冈市宜宾市其中偏离程度最大的两座城市是铜陵市和马鞍山市同样这些城市也主要集中在长江中上游城镇土地等别与工业总产值的关系工业总产值主要反映一个地区的工业发展状况同时土地等别被用于确定工业用地最低出让价标准的制定因此土地等别与工业总产值存在更加密切的联系由相关性分析来看这些城市土地等别与工业总产值的相关性系数绝对值达到了显着性校验值低于二者之间有着显着性程度仅次于固定资产投资从图工业总产值大小相对排序和土地等别高低吻合程度可以看出长江经济带城市的工业总产值与土地等别之间的吻合度也较好从具体城市单元来看二者偏离程度较高的主要还是黄石市和黄冈市但它们的偏离程度要普遍低于其他经济指标这也说明了工业总产值指标与土地等别的关系同样比较密切是影响土地等别比较显着的经济指标结论经过对长江经济带所城市的市辖区城镇土地等别与相关经济指标的比较分析可以得出以下结论城镇土地等别综合反映了一个地区的土地质量它表现出了不同地区土地质量的地域差异性通过分析长江经济带城市土地等别与经济指标之间的关系可以看出土地等别与地区生产总值地方财政收入固定资产投资社会消费品零售总额工业总产值相关性系数绝对值分别为除了地方财政收入显着性水平偏低其他指标与土地等别的相关性较为显着其中固定资产投资和工业总产值与土地等别的相关性水平较高主要原因在于固定资产投资中包含着房地产投资工业总产值则与工业用地密切相关而地方财政收入相关性显着水平最差说明城市土地等别受地方财政收入影响较小因此在城市土地价格的制定中应更加关注城市的固定资产投资与工业生产总值的影响尤其是房地产投资和工业用地需求从不同城市间来看基本上反映了不同区域不同等级的城市土地等别相差较大从这些城市的各项经济指标来看也存在着区域等级差异这些城市土地等别差异和经济指标间的差异有着较高的一致性如从城市所处区域来看长江下游城市的土地等别和各项经济指标普遍要高于长江中上游城市这与我国目前地域经济发展状况基本吻合从不同等级城市来看省会城市计划单列市地区中心城市土地等别与各项经济指标也比较靠前基本符合土地等别与各经济指标间的显着正相关性个别城市的土地等别与各项经济指标偏离程度较大如黄冈市黄石市基本上土地等别较高各项经济指标则偏低尤其是长江中上游的一些城市都不同程度的存在某些经济指标与土地等别高低吻合度较差对于这类城市在确定城市基准地价的时候尤其是工业用地价格需要更多地考虑城市的基本经济状况及需求不能仅以土地等别来确定各类土地价格同时地方政府也需要综合考虑本地区的经济社会发展状况来制定合理的土地政策促进地区的经济发展