产权经纪职业能力考试复习提纲

产权经纪职业能力考试复习资料 第一部分 经纪人概论 第一讲 经纪人概论 经纪人的概念P2 经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或代理服务的中间人。 经纪人的五个社会功能P7-9 （1）提供市场信息和咨询服务 （2）加速商品流通，扩大交易范围 （3）促进社会经济发展 （4）提供广泛的社会服务，促进市场发展 （5）有利于社会资源合理配置 经济活动的三种方式及其概念P10 （1）居间：是指经纪人为交易双方提供信息、条件及媒介撮合双方交易成功的商业行为。（最广泛采用的一种初级形式，服务对象广，但服务程度较浅，缺乏长期固定合作） （2）行纪：是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为（形式上与自营很相似，服务内容较深，经纪人拥有的权利和承担的责任也较重，长期固定的合作关系） （3）代理：是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。（狭义的商事代理活动，特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金） 经纪人的种类P10 （1）按组织形式：个体经纪人、合伙经纪人、经纪公司 （2）按经纪的商品：一般商品经济人、产权经纪人、证券经纪人、保险经纪人、期货经纪人、技术经济人、劳动力经纪人、文化经纪人、体育经纪人和交通运输经纪人等 经纪人收入中佣金的种类P10 （1）法定佣金：指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准来获得佣金（具有强制效力，当事人双方都必须接受，不得高于或低于） （2）自由佣金：指经纪人与委托人协商确定的佣金（一经确定并写入合同后也具有同样的法律效力） 经济行为管理中经济活动的规范主要内容P13 （1）经纪人经营对象的规范 （2）经纪人行为的规范 经纪人的经济行为应该遵守的原则P13 （1）提供客观、公正、准确、高效的服务 （2）将订约机会和交易情况如实、及时报告当事人各方，妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物 （3）按照约定为当事人保守商业秘密，记录经纪业务成交情况，并保存三年以上 （4）收取当事人佣金应当开具发票，并依法缴纳税收和行政管理费 经纪人不得从事的行为P13 ①超越其核准的经纪业务范围；②隐瞒与经纪活动有关的重要事项；③签订虚假合同；④采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，促成交易；⑤伪造、涂改、买卖各种商业交易文件和凭证；⑥向当事人索取佣金以外的酬劳；⑦参与国家明确规定的违禁物品、专控商品及其他不允许经纪人从事经纪业务的经纪活动；⑧兼职经纪人员接受与所在单位有竞争关系的当事人的委托，促成交易等等 第二部分 工商行政法律法规 第二讲 民法通则 法人的概念和种类P15-16 《民法通则》第36条第一款规定：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担义务的组织 我国法人种类：（1）企业法人（2）机关、事业单位和社会团体法人 代理的概念及种类P17-18 代理：是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由此产生的法律后果由被代理人承担。 代理种类：委托代理、法定代理和指定代理 代理人的权利和义务P18 权利：有权在委托人授权范围内依法履行代理职责；有权向委托人索取其履行代理职责所必须的资料、信息，但同时负有返还或保密义务；在紧急情况下，为委托人的利益需要，有权转委托他人代理；有权向委托人追偿其因履行代理职责而支出的额外费用；有权依照法律规定或合同规定，请求仲裁机关或人民法院追究委托人违反委托代理合同的法律责任。 义务：代理人应当履行其代理职责；如因过失而使被代理人遭受损失时，代理人应对被代理人负赔偿责任；代理人非经被代理人特别许可，不能同时兼为第三方的代理人；代理人不得与第三方串通损害被代理人的利益；代理人必须亲自完成代理工作，非经被代理人同意（除非有紧急情况），不得把代理权转托给他人；代理人应向被代理人及时报告代理活动的进展情况及结果并提交有关的文件及资料。 复代理的概念P18 复代理：是指委托代理人为了被代理人的利益，经被代理人同意，将代理权转托他人的代理。 财产所有权的概念P19 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 财产所有权的类型P19 （1）国家财产所有权； （2）劳动群众集体所有权； （3）社会团体财产所有权； （4）公民个人财产所有权 与财产所有权取得有关的财产权P19-20 财产继承权和无主财产权 与财产所有权分离的财产权P20 （1）国家自然资源使用收益权； （2）采矿权； （3）集体或国家自然资源承包经营权； （4）全民所有制企业对国家财产的经营权 债的种类和担保方式P20-21 （1）债的种类： ①合同之债、不当得利之债、无因管理之债和侵权行为之债； ②按份之债和连带之债； ③特定之债和种类之债 （2）担保方式：①保证；②抵押；③定金；④留置 第三讲 市场主体登记的法律制度 全民所有制企业的概念P25 全民所有制企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产者和经营单位。 私营企业三种类型P27 独资企业、合伙企业和有限责任公司 中外合资经营企业的最高权力机构P28 董事会 中外合作经营企业两种方式及各自最高权力机构P29 （1）取得法人资格的合作企业，其最高权力机构是董事会 （2）不具备法人资格的合作企业，其最高权力机构是联合管理委员会（各方委派代表组成） 公司的分类及概念P31 （1）分类： 有限责任公司，分为a多元化投资主体投资设立的有限公司；b国有独资公司 股份有限公司，分为a发起设立的股份有限公司；b募集设立的股份有限公司c上市公司 （2）概念：是指依照《公司法》在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司 公司的出资方式P31 公司的股东（发起人）可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权作价出资，但非货币出资应进行评估作价，核实资产，不得高估或者低估作价。 公司的组织机构P32 公司由股东组成股东会，股东会是公司的权力机构 有限责任公司设立董事会（成员10-13人）的，股东会会议由董事长召集，董事长主持；不设董事会的，股东会会议由执行董事召集和主持 国有独资公司不设股东会，由国有资产监督管理机构行使股东会职权。国有资产监督管理机构可以授权公司董事会行使股东会的部分职权，决定公司的重大事项，但公司的合并、分立、解散、增加或者减少注册资本和发行公司债券，必须由国有资产监督管理机构决定。 公司登记P32 公司的登记事项：名称；住所；法定代表人姓名、注册资本；实收资本；公司类型；经营范围；营业期限；有限责任公司股东或者股份有限公司发起人的姓名或者名称，以及认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式。 企业法人的注销登记P34 企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止经营，应向登记主管机关办理注销登记 企业（公司）年检P34 每年的1月1日至4月30日参加年检。企业法人应当根据提交年检报告书、财务报表，登记主管机关对其登记注册事项和经营情况进行审查。 第四讲 合同法律制度 合同的特征P36 合同是一种民事法律行为 合同是双方的法律行为 合同是当事人合法的行为 合同当事人的法律地位是平等的 合同法的四项基本原则P38-39 自愿原则 公平原则 诚实信用原则 合法原则 合同订立主体与合同主体的关系P44 合同订立主体与合同主体之间既有联系又有区别。首先，合同订立主体与合同主体都是合同关系的参加者和当事人，只不过合同订立主体仅在合同订立阶段发挥作用，而合同主体则承担合同订立后的法律后果，从而启动了合同的整个动态过程。其次，合同订立主体与合同主体有时是统一的，有时又是分离的。当事人为自己订立合同，亲自为意思表示，并承担合同的法律后果，此时的合同订立主体就是以后的合同主体，二者完全统一。当事人还可以自己不去实际订立合同，而委托他人代为意思表示，并由自己承担合同的法律后果，此时的合同订立主体并非是以后的合同主体，而只是其代理人，表明二者是分离的。 代理订立合同的要求P44-45 （1）代理人必须取得委托人的授权； （2）代理人应当根据授权范围并以委托人的名义订立合同，代理人只有在代理权限内正当行使代理权，才能符合委托人的真实意志； （3）代理人应当具备合同主体资格或者具有承担相应的民事责任的能力。 合同的主要内容（九款）P46-49 ①当事人基本情况；②标的；③数量；④质量；⑤价款或者报酬；⑥履行期限；⑦履行地点和方式；⑧违约责任；⑨解决争议的方法； 合同订立两个阶段：要约、承诺的概念P48、P50 要约：是指当事人一方向他方发出的希望与其订立合同的意思表示 承诺：是受要约人同意要约的意思表示 合同生效与合同成立的关系P55 合同的生效与合同的成立，二者之间既有区别又有联系。合同成立是合同生效的前提和基础，合同如不成立就无所谓合同的生效，合同生效是合同成立的积极结果，成立合同的目的因合同生效而得以实现。 无效合同的条件（五种情形）P58-59 （1）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益； （2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （3）以合法形式掩盖非法目的； （4）损害社会公众利益； （5）违反法律、行政法规的强制性规定 合同履行的主要原则（两个）P64 （1）按约履行原则：a履行的主体符合合同约定；b履行标的符合合同约定；c履行期限符合合同约定；d履行地点符合合同约定；e履行方式符合合同约定 （2）诚实信用原则：a履行标的的诚实信用原则；b履行期限的诚实信用原则；c履行地点的诚实信用原则；d履行方法 不安抗辩权的概念及成立条件P69 不安抗辩权：又称保证履行抗辩权，是指依照合同约定，应该先履行合同的一方当事人在履行前，发现对方当事人财产状况恶化或者履行资信明显减弱。以致可能影响到合同正常的对等履行，在这种情况下，可以要求对方为履行合同提供必要的担保，否则，先行履行的当事人有拒绝履行自己义务的权利。 成立条件：a在双务合同成立之后，对方财产恶化；b财产状况恶化到导致合同履行困难或根本不可能履行合同；c必须有财产状况恶化并导致合同不能履行的确切证据；d对方不提供履行合同的担保 代位权的概念及特点P70 代位权：是指因债务人怠于行使其到期债权，给债权人造成了损害，债权人为保全自己的债权，在向人民法院请求后，以自己的名义代位行使债务人的权利 特点：a代位权是一种法定的权利；b代位权是债权人的一种权利 撤销权的概念P71 撤销权：是指因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产。或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。 合同担保包括一般担保和特殊担保，特殊担保的基本形式有定金、抵押、质押、留置和保证P71 抵押的概念，哪些财产不得抵押P77、P78 抵押：是指债务人或者第三人不转移对能够用于抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，向债权人保证履行合同义务的担保方式。 不得抵押的财产：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山林等集体所有的土地使用权（但抵押人依法承包并经发包商同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，以及以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围内的土地使用权同时抵押的除外）；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）依法不得抵押的其他财产。 质押包括动产质押、权利