物业秩序维护系统“8S”管理标准.docx

物业秩序维护系统管理标准1目的根据8S的质量管理要求对秩序维护序列实施系统的管理以规范员工行为提高员工素养创造良好的工作环境2范围各区域分子公司物业服务区域内的门岗报警中心车辆管理及秩序巡逻的8S管理3组织与职责31公司8S管理推进小组负责指导监督和检查公司范围内8S管理的执行情况32各单位8S管理工作小组负责组织推进本单位的8S管理活动负责指导监督和检查监督本单位8S执行情况33各秩序维护系统工作人员负责贯彻和执行本标准4基本要求41秩序维护工作人员应养成较高的8S素养42秩序维护区域的物品应保持清洁整齐有序43工作人员发现所在区域的环境不符合8S现场管理标准时应及时提醒相关人员予以整理整顿5术语与定义8S是指整理SE1R1整顿SEION清扫SE1SO清洁SETKETSU素养SHITSUIKE节约SAVE安全SAFETY服务SERVICE因八个单词均以S开头故简称为8S6管理要求61门岗管理要求611门岗值勤人员实行24小时站立服务包括立正和跨立两种姿势612门岗物品放置柜矮柜柜顶对讲机充电器电板电源插座一层探照灯充电器电源插座二层放置文件夹加贴标识并做好形迹管理登记表按要求填写不得乱涂乱画定期进行整理归档明确责任人负责对文件夹进行定期检查三层巡逻棒613上墙文件应挂在醒目位置确保整齐适时更新过期发霉的文件614电话线绕好椅子放在办公桌下方处615秩序维护设施设备及用具6151车辆管理系统所使用的电脑主机放于办公桌下方显示器放于工作台的右侧键盘平行放于显示器前方门岗队员左手掌握操作车辆出入道闸的开关遥控器6152消防器材划定区域固定放置在办公桌左侧灭火器按规定每月检查登记6153电子巡更管理系统所使用的电脑主机放于办公桌下方显示器放于工作台的右侧键盘平行放于显示器前方6154饮水机放于物品柜右侧左茶杯放置在办公桌区域线内垃圾筒放置在办公桌下方加贴标识明确责任人定期进行清理清洁6155空调外观保持干净整洁明确责任人做好目视标识每月正常保养每季度检修一次616门岗区域环境6161岗亭内外保持干净整洁物品放置有序定期进行卫生清扫6162业主有物品需临时放置门岗时应做好标识划分区域妥善做好保管登记工作62报警中心管理要求621报警中心值班人员实行24小时值班制度622报警中心工作台及操作台6221报警员值班登记本放在工作台中间对讲机放在值班登记本右侧电话机放在对讲机右侧6222文件夹按照规定摆放在办公桌上并进行形迹管理6223电话线绕好人员离开时椅子放在办公桌下方623上墙文件应挂在醒目位置确保整齐适时更新过期发霉的文件624报警中心设施设备及用具6241电子巡更管理系统所使用的电脑主机放于工作台下方显示器放于工作台的右侧键盘平行放于显示器前方6242消防器材划定区域固定放置灭火器按规定每月检查登记6243饮水机放于进门右侧茶杯放置在办公桌上垃圾桶放置在办公桌下方加贴隐形标识定期进行整理清扫6244空调外观保持干净整洁明确责任人6245消防救生用具靠墙壁一角摆放物品架一层安全帽物品架二层消防靴消防服消防绳防毒面具消防斧头挂在墙上625报警中心环境报警中心内外保持干净整洁物品放置有序定期进行清扫63巡逻岗管理要求631根据不同季节不同气候不同的治安环境设定园区合理的巡逻路线及巡逻点632巡逻签到点需标识使其目视化633按规定对公共区域进行巡视并作好相关记录634保持签到表的完整并及时收回保管补充做到责任到人635确保信息钮巡更点正常64地下车库管理要求641消火栓前用红斑马线消火栓门宽度标识消火栓前15米处不能堆放任何物品642禁鸣限速限高禁火禁自行车进入等标识应齐全醒目643道闸运行正常644保持通道的畅通645车位号标识达到目视化646危险位置做好警示标识647设备设施做好标识明确责任人648非机动车停放处应标识醒目649消火栓管理卡片标识醒目张贴在水带下方6410抗洪沙包应准备充分放置在地下车库易用方便的地方堆放整齐做好标识6411有关安全疏散车辆管理的规定应上墙并挂在醒目位置第六章工程系统管理标准1目的根据8S的管理精神对工程系统实施标准8S管理以规范员工行为改善设施设备运作环境确保物业设施设备长期有效运行2范围各区域分子公司物业服务区域内的工程系统的8S管理3组织与职责31公司8S管理推进小组负责指导监督和检查公司范围内8S管理的执行情况32各单位8S管理工作小组负责组织推进本单位的8S管理活动负责指导监督和检查监督本单位8S执行情况33各工程系统工作人员负责贯彻和执行本标准4基本要求41工程人员应养成较高的8S素养42工程设施设备及仓库应保持清洁整齐有序设备运行正常43工程人员发现所在区域的环境不符合8S现场管理标准时应及时予以整改5术语与定义8S是指整理SE1R1整顿SEION清扫SE1SO清洁SETKETSU素养SHITSUIKE安全SAFETY节约SAVE服务SERVICE因八个单词均以S开头故简称为8S6管理要求61供配电系统设备房611高低压配电房6111设备房内照明灯具完整通风设备完好6112门外开门洞有挡水防鼠板高度为30CM与门同宽建议制作为活动开启以便于随时开启防火门及金属门应保持完好可正常加锁防腐油漆定期翻新6113门外应有明显的标识高低压配电室或非值班工作人员严禁入内等白底红字的标志牌6114墙身刷白无施工遗留痕迹无明显的凹凸不平及挂尘的现象墙身只允许挂系统图质量文档及工具详细清单见表格系统图变电机房系统模拟图板上墙配电机房配电系统图板上墙质量文档质量体系上墙文件包括配电房管理制度供配电设备操作运行规程供电系统维修保养规程供配电运行设备设施规程机房操作记录包括机房人员进出记录高配机房巡查记录岗位责任人含电工进网作业许可证工具应急灯双指针温湿度计6115天花刷白无漏水痕迹无蜘蛛网6116地面可根据实际情况选以下一种处理方法A水泥地板全部油灰色地板漆B铺防潮防滑地砖C用阻燃夹板作地板上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上1015CM宽的警戒线在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫6117电缆盖板齐全无锈迹沟内干净有整洁的巡视通道6118绝缘垫表面无破损无霉变油漆无严重褪色6119高压进线如敷设在配电室内或外且是开放式安装的要在护栏上或导线上挂上高压危险的标识牌61110在高压配电柜的进线柜的正面和背面要在适当的位置上标上进线回路的名称例黄龙1线世广2线等并与系统图上的标注一致61111高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号并必须和竣工图上的标号相一致有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途例如联络柜计量柜馈电柜等61112对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关要挂上统一的有投入正在工作严禁合闸的标示牌61113在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称61114在低压配电送电的母线槽电缆上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子在同一回路不同的适当位置扎上同一标示61115高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的接地点号的标识61116各种安全用具临时接地线各种安全标示牌及其他高配常用工具保证其完好并统一放置于机房内的工具柜内详细清单见表格配电房防护用品绝缘鞋绝缘手套操作台配电房操作工具高压试电笔接地线高压操作杆专用扳手严禁合闸移动标识61117消防设备凡设置配电控制柜的设备房须放置手提式灭火器24支一般放置于设备房进门右侧靠墙摆放在箱子的左右和前面的地面距箱子10CM的位置划出定位带灭火器加挂灭火器材巡检卡保障灭火器在有效期内安全可用烟温感消防电话等报警设备无故障61118清洁工具拖把扫把垃圾斗等须统一靠挂墙摆放在机房内不影响机房使用及通行的角落并设置定位带612楼层配电室及其他专用配电室含配电专用管井6121墙身地板天花的要求与高低压配电室相同6122对穿过楼板的母线槽电缆桥架必须做好防水浸的拦水基要求具有对整个配电室阻水的防水门坎6123不得堆放杂物613备用发电机组机房6131地面应做好防尘处理发电机台架应高于地面在距离台架20CM处应有黄色的警戒线发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象6132对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟其宽度不宜超过15CM6133发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间门外侧应有明显的警示牌严禁烟火6134发电机组的启动电池应放置在专用的台架上6135发电机房的照明通风冷却泵油设备的用电应接入确保回路以保证发电机组送电后能确保这些设备的运行用电62给排水系统设备间621水泵房6211所有的生活水泵房消防泵房减压阀房排污泵房泳池泵房等门口应有房间功能标识牌6212安全警示标识包括机房重地非请勿入非工作人员请勿进入6213房内不准放置杂物正常照明良好6214生活水泵房的天花墙身刷白如泵房噪声对外有干扰的情况下应做吸音设施无霉变脱落墙身只允许挂系统图质量文档及工具详细清单见表格质量文档质量体系上墙文件包括给排水设施设备维修保养规程给排水设施设备运行管理规程给排水系统操作规程水泵房管理制度水泵维护保养规程水箱清洗操作规程机房操作记录包括机房人员进出记录水泵房巡查记录岗位责任人工具应急灯双指针温湿度计6215门扇为外开防火门门洞有挡水防鼠板6216地面贴地面砖或者水泥抹平后涂刷二层地面漆灰色或绿色线槽和线管涂刷黄色油漆做好防滑防水处理6217水泵房须设置排水沟排水沟上加盖铸铁网铸铁网涂黑色的防绣油漆二遍6218水泵基座应高于地面基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟水泵基墩主体涂黑色油漆边缘涂5CM宽黄色定位线6219设备房内设备本体及可移动设备均须明确摆放位置并划出定位带定位带宽度为5CM颜色为黄色或黄黑相间色定位带可以使用油漆涂刷也可以使用黄黑胶带62110泵房内管道应喷上防腐油漆并用箭头标明水流方向及管道内介质如表格管道类型油漆颜色上水管绿色银白色消防管红色排污管黑色介质液体流向标志白色或黄色62111阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态62112水泵的泵体电机外壳支架和水泵的电源箱柜或控制柜的保护油漆面应保持良好不应有锈蚀但对电机的表面油漆不宜加厚避免造成散热不良62113各水泵阀门管道接头法兰接口无渗漏现象62114出水压力应正常压力表指示准确表盘清晰建议阀门刻度周围可粘贴不同颜色不干胶注解安全及危险区域范围62115管道及其他附件表面无锈蚀保护层完好管道的支吊架牢固62116管道接头法兰的连接螺栓及水泵地脚螺栓无锈蚀62117转动阀门阀杆无锈死及锈蚀如有上黄油需加套PVC管防止滴漏62118所有控制柜控制电箱整洁无尘并能正常工作且正确粘贴功能说明标识62119在正常情况下生活水泵消防水泵喷淋水泵排污水泵等的控制开关均应置于自动位置62120二次供水的水箱水箱盖应上锁钥匙由专人管理62121水箱透气管溢水口应以细沙网包扎防止杂物掉入水箱62122水箱的管路管件无锈蚀滴漏水箱本身无渗水保温层完好62123排污泵的集水井应有可站人的铁栅上盖铁栅应保持油漆覆盖不应有锈蚀62124集水井内应无废胶袋木块等杂物62125消防设备凡设置配电控制柜的设备房须放置手提式灭火器24支一般放置于设备房进门右侧靠墙摆放在箱子的左右和前面的地面距箱子10CM的位置划出定位带灭火器加挂灭火器材巡检卡保障灭火齐在有效期内安全可用烟温感消防电话等报警设备无故障62126清洁工具包括清洁桶拖把扫把垃圾斗抹布等须统一靠挂墙墙面须涂刷灰色防水漆或设置玻璃板铝塑板磁砖等以便于墙面清洁摆放在机房内不影响机房使用及通行的角落并设置定位带63中央空调系统设备间631中央空调系统主机房6311天花墙身刷白在对外部可能形成噪声影响的机房应在门墙及天花做好吸音隔噪措施6312地面宜做防尘的油漆处理并应做好疏水防水处理6313冷却系统冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样并用不同的颜色标示出其介质流向如冷却上水管冷却回水管冷冻上水管冷冻回水管等字样6314所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌指示阀门所处状态6315主机台架应高于地面在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟属于冷冻水系统的设备管道含冷冻水泵的泵体其保温应该是良好的冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道6316泵基础泵台架应保持清洁干燥632新风机房及空气处理机风柜房6321设备房门应外开门坎应为不低于10cm高的防水地坎基座四周应设置排水明沟地漏完好新风进口回风百页应洁净无尘6322设备房内的维修照明完好应设置作为维修用的专用插座633二次冷冻泵及热交换器机房同中央空调系统主机房634排风机房6341机身应喷涂防锈漆对于非镀锌机件6342风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理用水泥制作的机座墩应用专用的地板漆进行覆盖应悬挂排风机的标示牌内含包括技术数据功能状态等内容设备和设备附件以及房间的墙身天花顶保应保持清洁干燥64电梯设备间641电梯机房6411机房正常上锁钥匙由电梯外包单位及物业共同持有6412设备区不得存放与运行无关的闲散器材和私人物品6413天花墙身刷白无漏水渗水现象墙身只允许挂系统图质量文档及工具详细清单见表格质量文档质量体系上墙文件包括电梯工程人员岗位职责标准电梯机房工作环境控制规范电梯机房管理制度电梯设备保养规程电梯设备运行规程电梯应急处理规程平层标识图机房操作记录包括机房人员进出记录电梯机房巡查记录电梯系统维保记录底单岗位责任人电梯工上岗证工具应急灯双指针温湿度计松闸扳手盘车轮6414地面采用专用地板漆油漆绿色或灰色或铺防潮防滑地砖6415控制柜主机周围划分黄色警戒线警戒线宽度为5CM颜色为黄色可以使用油漆涂刷也可以使用黄黑胶带6416门外开门洞有挡水防鼠板并有锁紧装置门上应有明显标志电梯机房机房重地闲人免进6417机房内不应存放无关的设备杂物和易燃性液体6418机房内应有良好通风保证室内最高温度不超过40当使用排风扇通风时如安装高度较低时应设防护网6419曳引绳限速器钢丝绳选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦64110主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象涂刷黄色油漆并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷64111盘车工具齐全并应挂在对应主机附近的墙上便于取用在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识64112当同一机房内设置有数台曳引机时各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌64113消防设备凡设置配电控制柜的设备房须放置手提式灭火器2支一般放置于设备房进门右侧靠墙摆放在箱子的左右和前面的地面距箱子10CM的位置划出定位带灭火器加挂灭火器材巡检卡保障灭火齐在有效期内安全可用烟温感消防电话等报警设备无故障642轿厢6421轿厢照明正常天花及地板清洁无破损6422风扇运行可靠且无噪声和异常振动操作面板电话对讲机CCTV监视器应急灯警铃超载报警等均使用良好6423轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌安全使用电梯规则并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证6424厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁无杂物无沙砾65弱电设备间651消控中心机房6511控制中心必须安装空调以保证室内温湿度达标6512消控中心质量体系文件及工具配置详细清单见表格质量文档质量体系上墙文件包括消防系统设施设备维护保养规程二氧化碳灭火系统操作规程安防系统维护保养与维修规程各类应急预案上墙例如火灾水浸防盗台风极端天气停水电梯困人突发重大事件报警中心交接班规定背景音乐使用规定操作台面上的文件架内存放机房人员出入记录火灾报警记录周界报警记录交接班记录等岗位责任人消控人员上岗证工具应急灯双指针温湿度计挂墙巡更棒手持式应急灯消防检测工具等专业设备统一摆放到工具柜中6513机房温控空调等其他设备使用管理规定室内温度26度湿度不得超过70在满足上述两个条件中的任何一个条件就必开启空调如有需要则开启除湿功能各级温度指标A级2325度B级2628度C级2830度6514控制中心地面应达到绝缘要求防静电要求一般设置20CM高的木隔层6515控制中心设备须达到防尘要求进入控制中心须更换拖鞋或穿鞋套6516监控室储物柜更衣柜鞋柜摆放位置需固化6517饮水机热水瓶摆放应远离设备区6518操作台只能摆放工作设施设备操作台上所有可移动设备物品须用隐形标签进行定位如键盘鼠标云台控制等6519设备区不得存放与运行无关的闲散器材和私人物品65110房屋不渗漏天地墙表面无水渍65111禁止遗留食物及储存粮食和食品65112机房出入口设置挡水防鼠板65113机房内外露桥架盖板整齐关闭无明线拉线65114通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封65115主机机柜内各类线路走线规范整洁除电源线外都需有线路标识同走向线路须扎线处理65116机房内所有插座电源不得外接非机房设备取电65117机房内严禁烟火对必须进行的明火作业必须严加管理需配置2个4kg干粉灭火器并加挂灭火器材巡检卡保障灭火齐在有效期内安全可用65118监控中心保洁用品地面保洁尘推普通设施物品保洁擦拭普通混纺毛巾液晶显示器保洁试镜纸监控摄像机无尘擦拭布等清洁工具统一摆放在机房内不影响机房使用及通行的角落并设置定位带652通信管井房6521门洞应有不低于15cm的防水门槛门向外开使用防火门门外应标通信管井房或弱电井6522地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆墙身应用白色涂料刷白通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封6523通信电缆应固定在管井内的支架上每一楼层的管井房内如有配线架在该配线架应标明每对线的编号6524井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座66其他工程设备间661工程材料及工具仓库6611物业工程部工程材料工具仓库间内所有工具材料归类统一有序摆放6612工程工具采用痕迹管理处理有序摆放在工具柜架内6613材料有序摆放在货架上并挂置对应的领用卡6614螺丝等工程材料消耗品分类后采用统一容器收纳并粘贴标签6615登高梯脚采用防滑处理6616双叉登高梯应有牢固的绳连结6617电动升降梯的护栏定位销及升降梯定位销完好6618使用电源的移动工具无电线与插座破损和绝缘损坏现象