会计学论文 营改增对金地集团税负影响的探析.docx

四川大学毕业设计论文院系名称学院名称专业专业名称学生姓名学生姓名学号指导老师教师职称副教授年月日营改增对金地集团税负影响的探析摘要营业税改增值税政策以下简称营改增自年月日在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点借此拉开了序幕此营改增政策作为我国十二五期间加快财税体制改革的一项重要内容也是我国财税领域最为重要的改革之一营改增在行业税负产业结构升级经济增长等方面都有着重要影响对于推行经济转型升级推动第三产业发展促进企业主辅分离专业化协作优化业务结构起到的作用都非常大在年政府工作报告中李克强总理宣布决定全面实施营改增自年月日起试点范围扩大到建筑业房地产业金融业生活服务业房地产作为我国重要的支柱产业影响国民经济财政税收民众生活等方面房地产业的发展对于上下游行业的发展居民生活水平的提高地方财政收入的增收所起到了的作用不能忽视房地产业营改增也已展开房地产业的税负肯定会发生一定的变化而本文将通过文献查阅的方法以金地集团为例来对营改增房地产企业税负产生的影响进行探析关键词房地产业营改增金地集团税负影响目录目录摘要目录绪论研究背景与研究意义研究背景研究意义研究思路与研究方法研究思路研究方法论文的创新与不足论文的创新论文的不足我国房地产业的发展状况和营改增的意义我国房地产业的经济地位我国营改增在房地产业实施的制度背景增值税在房地产业的发展历程营改增对房地产业的意义营改增对房地产企业的税负产生的影响以金地集团为具体例子营业税与增值税的税制差异税率计税方法价税关系金地集团房地产开发公司的基本情况金地集团的公司简介金地集团的税收政策营改增对金地集团的税负所产生的影响营业收入的变化成本费用的变化主营业务税金及附加的变化所得税变化的分析营改增前后税负的变化转让自建或委托建造的房产的税负变化转让外购或抵债所得的房产税负变化金地集团营改增之后的税收筹划政策及建议金地集团营改增后的税收金地集团营改增后合理避税方面的建议总结参考文献致谢绪论研究背景与研究意义研究背景营改增正式出台前的发展历程年月日国务院决定在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点年月日至年月日国务院扩大营改增试点至省市内容上新增了广播影视作品的制作发行播放试点行业到年月日营改增范围已推广到全国试行年月日国务院将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点至此交通运输业已全部纳入营改增范围年月日国务院将电信业纳入营业税改征增值税试点范围年月日国务院决定将试点范围扩大到建筑业房地产业金融业生活服务业并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围确保所有行业税负只减不增至此所有营业税所涉行业均完成营改增转变营业税退出历史舞台随着市场经济的细化营业税和增值税的性质不同导致营业税的纳税人取得的增值税应税货物或者服务不能进行抵扣而增值税纳税人取得的营业税项目也不能抵扣因此存在重复征税问题重复征税的问题不能解决不利于产业结构调整和现代服务业的发展同时也会阻碍市场投资的积极性因此营改增的实行使得投资人的投资能够部分抵扣调动其投资的积极性另外营改增的最大特点就是税负的减少由最开始的上海试点看大约九成的纳税人税负降低虽然期间有小部分纳税人的税负呈现上升趋势但是这是营改增大趋势下不可避免的过渡期熬过这段时期这些营改增行业必定会享受到减税的利益因此在全面营改增的过渡期相关部门还应该妥善制定相关政策切实考虑到所有纳税人的情况真正做到确保税负只减不增研究意义随着我国经济的发展对营改增的重视程度越来越高房地产企业对营改增的实行好像成了必然要面临的改革我国自改革开放以后经济迅速腾飞并逐步融入到全球经济一体化之中同时也摆脱了传统经济的束缚进入到市场经济环境中如此一来我国很多税收制度已经难以满足时代发展要求特别是对于营业税和增值税而言当前两种已经很难区分这对我国国民经济带来了不利影响自房地产实行营改增改革后根据我国的相关规定在实行营改增之前的一年销售额达到万人民币以上的企业必须要像国家税务单位申请为一般纳税人除此之外都是小规模纳税人在没有实行营改增之前房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税营改增以后计算依据要把增值税从销售收入中扣除因此营改增能够适应时代发展脚步房地产企业必须引起重视了解其对税负的影响以便做好应对之策有关营改增的相关规定在真正实行的过程中对房地产企业产生了很大的影响所以本文是拿金地集团为例对营改增在房地产企业的税负方面产生影响进行了阐述之后又针对营改增在房地产企业实行中所带来的税收影响筹划了相应的对策希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助研究内容与研究方法研究内容本文着重于研究营改增对房地产企业税负方面所产生的影响具体拿金地集团房地产开发公司为研究对象探析对其税负产生的影响本文先介绍一下我国房地产业在我国经济发展中扮演的角色营改增对房地产的意义通过金地集团公司现有的具体案例进行分析了解税负前后的变化以及与之相关的一系列变化结合文献查阅的资料对营改增后的金地集团税收筹划并提出合理避税若干建议本文的具体安排如下第一章绪论主要阐述了研究的背景及研究意义介绍了研究内容和所采取研究方法并指出了本文的创新点与不足点列出了大致框架第二章我国房地产业实行营改增的必要性分析首先介绍了我国房地产业的经济地位以及发展历史与现状然后是营改增在房地产业实施的制度背景通过分析指出房地产业要实行营改增的必要性第三章营改增对金地集团的税负影响首先大致解释一下增值税与营业税的区别和介绍本文重点研究对象金地集团公司的基本情况并通过营业收入成本费用主营业务税金及附加所得税转让自建或委托建造的房产转让外购或抵债所得的房产这几方面的变化使用案例分析法进行直观的对比总结营改增对金地集团的税负所产生的具体影响第四章对金地集团营改增后的税收筹划通过上文的案例分析后结合政策内容简单筹划金地集团房地产开发公司的税收及金地集团公司如何利用这次营改增政策进行合理避税提出若干建议研究方法本文采用文献研究法案例分析法等方法进行研究对研究方法具体运用如下所示第一文献研究法本文在研究过程中查阅大量财税会计以及经济领域的期刊论文杂志书集等文献资料获取与营改增房地产业营改增对房地产业产生影响金地集团公司相关数据和研究动态吸取前人的研究结果再结合自身的认识明确研究方向和重点勾勒出具体框架第二案例分析法本文旨在具体研究金地集团房地产开发公司采用金地集团经济运行中的大量具体案例进行详细的对比分析总结营改增对其税负产生的影响和之后税收方向的筹划并从金地集团公司的实际利益出发对如何进行合理避税提出若干建议论文的创新与不足论文的创新本文聚焦当前热点营改增是我国税制改革的重要一块房地产业是近年来关注的焦点营改增全面实行房地产业又是我国经济的一大支柱必定会受到影响关于营改增对房地产业税负的影响虽已有相关文献但还没有拿出一个具体房地产公司进行研究本文创新在于拿了一个具体上市公司进行研究论文的不足本文是在前人的研究成果下结合自身认识所写的由于本人的学识有限和研究能力问题虽本着科学严谨认真的态度但是仍然有着很多不足之处搜集资料也有着很多局限性我国房地产业的发展状况和营改增的意义我国房地产业的经济地位房地产是房产和地产的总称房依地建房地不可分有单独存在的土地而没有不含地的单独存在的房产房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产流通消费再生产过程中经济活动的总称房地产的基本属性是指事物本身固有的性质房地产的属性是房地产所具有的特殊性房地产属性有自然属性经济属性与社会属性自然属性房地产的自然属性包括一是房地相对不可分性二是不可移动性即固定性与区域性三是经久性即建设的周期长使用期的长久性四是土地的不可再生性与稀缺性经济属性经济属性包括一是商品性城市土地依据现有法律规定城市土地使用权具有商品属性二是已开发的建筑地段在土地自然资源上投入了大量劳动具有价值和使用价值的商品的二重性三是土地自然资源建筑地段与建筑物有不可分离的偶性房屋建成后建筑地段和建筑物一起成为土地投资产品交换时房地产即成为具有偶性的商品即成为房地产产品社会属性房地产的社会属性包括一是公平性福利性和社会保障性即居者有其屋低收入者无力购租商品房的人们通过国家的基本职能社会保障体系来实现他们的住房具有社会保障性质享受国家给予的优惠体现着社会公平二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性这种矛盾的对立统一要求与之相适应的新型社会管理模式和物业服务三是房地产与经济社会发展的协调性房地产是经济社会发展到一定程度的产物房地产在经济起飞时期具有先导性它的发展促进其地产业的发展同时它又受经济发展速度和规模制约二者应该保持协调过慢会影响的发展过快容易导致泡沫经济从上述房地产的性质及其属性不难看出房地产业对城市发展改善人民生活环境具有重要作用具有先导性没有房地产业的先期发展其它产业就没有生存发展的条件但是国家的真正强盛还必须依靠技术密集型的产业发展如电子汽车生物制药高科技等产业的发展只发展房地产国家是无法强盛的由此可见国务院这次列出的十大重点扶持振兴规划的产业没有把房地产列入是正确的因为就某些城市来讲房地产业已大大超前与其他产业已出现不协调在一些城市也出现不同程度的泡沫我们必须承认这个客观现实房地产产品的特殊性房地产产品与其他产品具有许多不同的特点因此不能把房地产产品与其他产品的商品属性相提并论否则就会误导房地产业的发展产生不良后果从房地产产品个性讲具有四大特性组合与不可移动性房地产产品是由土地与房屋组合的产品土地是自然资源是人类生存和发展的载体马克思说土地是一切生产和一切存在的源泉马克思恩格斯选集第二卷第页房屋不是自然物是劳动产品房屋是由屋顶坪体梁柱门窗基础等组成供人们生产生活和其他活动的建设物从土地与房屋的特点看它具有不可移动和区域性只能与区域人口经济发展水平相协调才有发展的动力否则会导致巨大的资源浪费不是盖多少房屋都不为过的概念产品的不可重复性房屋在同一地块上不可重复生产也就是说在相同地点不能重复多次生产同样的产品我国是一个人多地少的国家人地矛盾非常突出不可能把所有土地都拿出来生产房屋还必须保障国家的粮食安全与其它的需要从经济学上讲住宅除了它的民生本质外还具有投资品特点而投资品的定价是由人们对价格上涨的预期决定的它不像普通商品那样价格的高低与交易量能够形成一个比较确定的市场均衡点不管是汽车还是电子产业不仅是短期消费品而且在同一地点可无数次的重复生产而价格相对较低这是与房地产产品的最大区别应当指出我国是具有特色社会主义国家住房的建设主要是为了民生为保障人们居住的需要而不是为少数富人投资和投机炒作建房这就从根本上限制了它的生产数量房地产产品的生产必须与真正需求相一致住房的财产属性与耗资巨大性在住房私有化与商品化的背景下住房具有家庭财产属性我国的市场经济是由计划经济转换而来的住房的投资是一种巨大的资金投入作为一个工薪阶层购买一套商品房不仅需要金融的贷款支持还要耗尽全家一生的积蓄购买一套商品房不仅考虑当代人居住还要考虑后代人继承居住因房屋是长期耐用消费品因此就一般百姓来讲不可能在自己满足居住的条件下还购置一套房放在那里又多交物业费何苦来呢只要继续执行中央国八条和国六条抑制投资购房和打击投机行为的政策投资和投机购房的份额就不会很大这就形成了商品房与其他消费品的巨大区别住房建设周期与资金投入大的特性住房建设周期比较长一般都要年而资金需要量大这是与其他商品生产的根本区别因此不能用其他行业的发展与房地产相提并论并不能说国务院对十大产业的扶持而没有房地产就认为不支持房地产业必须看到房地产业经过年的快速发展在一些城市已经大大超前从数量到价格上都产生了不协调泡沫成分不能继续加大否则会给总体经济发展埋下更大的隐患北京市去年底商品房积压已达万平方米如果加上已卖出商品房的空置其数量更加惊人房地产业在经济发展中的作用房地产业是国民经济中不可或缺的产业对国民经济发展具有重要的拉动作用尤其是住房实行货币化改革之后已成为经济发展中新的增长点说它是支柱产业是因为对拉动钢铁建材家电家居用品等产业发展举足轻重对金融稳定和发展也至关重要对于推动居民消费结构升级改善民生也具有重要作用房地产业关联度也比较高其发展可以带动冶金建筑建材机械设备水泥玻璃木材塑料电器家具等行业的发展并具有促进金融商务商贸交通旅游和休闲等现代服务业的综合发展但是我们也必须认识到房地产不能孤立的发展它必须和其他产业的发展相协调如盖起的厂房没有人生产盖起的住房没有人居住就会造成社会资源的巨大浪费甚至会导向金融危机必须有了二产的大发展才能有人口的聚集进而促进服务和公共设施的发展这时房地产业才有发展的空间超前与迟后都对整体经济发展不利这是由于房地产业的性质决定的房地产业与当地经济水平和人民生活水平提高的一致性是房地产业发展的平衡点离开这些就是盲目的另外就目前政策而言房地产市场是二元化的结构体系一部分商品房是供中等收入水平以上阶层需要的另一部分是经济适用房限价房廉租房是以非市场形式供中低收入以下阶层使用的不能用市场化概念含概全部房地产市场摆正房地产业在经济发展中的位置综上所述房地产业在城市化进程中以及对经济发展都具有巨大的推动作用是先导性产业也正因为如此就必须摆正房地产业在整个宏观经济发展的位置如果把房地产业放到一个不适当的位置上就会催生经济泡沫给宏观经济埋下隐患造成巨大的损失或导致经济的衰退日本经济泡沫破灭的后果已经给人们提示了深刻的教训应该正确总结我国房地产业十年快速发展的经验年国务院发出号文件当时提出有钱人购买商品房中低收入购买经济适用房最低收入者享受廉租房并提出以以经济适用房为主体进行房地产开发建设但是在实际运行中却脱离了这一宗旨结果变成了以商品房为主体加上投资和投机购房份额过大由于炒作的旺盛过快地推动了地价房价的年快速上扬出现不少土地天价房价严重背离价值导致工薪阶层望房兴叹在这种背景下中央连续实施宏观调控至年上半年调控政策才初见效果到年下半年中国房地产市场出现低糜和观望状态年初一些城市的房价开始下降这时一些城市的领导为维护地方利益急忙出来救市如何判断这种形势说法不一一种说法认为房价下跌是政策的效果及经济周期规律的正常的回归世界上的商品哪有只涨不降的道理这是多数人的看法另一种说法是金融危机的影响政上述情况说明不少人对房地产业在整个经济发展过程中应摆在什么位置认识很不清楚这次国家提出的十大产业振兴规划没有把房地产业列入是一种从国家利益出发的正确选择说明房地产业是个先导性产业但不是国家兴旺强盛的顶梁柱产业单靠房地产业国家是不能强盛发达的必须正确认识这一点另外国家在金融危机背景下拿出亿元分三年完成棚区改造并加大经济适用房和廉租房建设这本身就是对房地产业最大的支持与扶助依据国务院号文件精神必须把社会保障性住宅放在首位要逐步形成一个二元化市场结构商品房市场不是主要份额这就确定了商品房市场在经济发展中的地位也是今后房地产业的发展方向从这个角度去分析国家没有把房地产业列入十大振兴产业规划是可以理解的也是从国家的长远利益出发的府应尽快出来救市否则房价会大落使地方和开发商利益受损房地产业是国民经济的基础产业和先导产业在经济社会格局中占据十分重要的地位我国房地产业在国民经济分类中作为一个独立的产业出现以后国内学者围绕房地产商品和房地产行业的研究日益增多但综合这所有的成果我们发现有一个基础性的问题争议不断那就是我国房地产业在国民经济中的地位问题基于此本文将结合房地产行业本身的特征进一步探究房地产业与国民经济关系以及房地产业在国民经济中占据的地位我国营改增在房地产业实施的制度背景增值税在房地产业的发展历程年月日财政部和国家税务总局联合发布财税号文和财税号文规定了上海市增值税试点改革的具体实施办法以下简称增值税试点办法号文规定了增值税改革试点方案的基本框架而号文规定了适用于上海试点地区的具体执行办法该增值税试点安排是日后进行更广范围的增值税改革而率先迈出的重要一步也标志着中国增值税制度进入了历史新时代年月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议决定为进一步解决货物和劳务税制中的重复征税问题完善税收制度支持现代服务业发展会议决定从年月日起在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税一先在上海市交通运输业和部分现代服务业等开展试点条件成熟时可选择部分行业在全国范围进行试点二在现行增值税标准税率和低税率基础上新增和两档低税率三试点期间原归属试点地区的营业税收入改征增值税后收入仍归属试点地区试点行业原营业税优惠政策可以延续并根据增值税特点调整纳入改革试点的纳税人缴纳的增值税可按规定抵扣自年月日起建筑业房地产业金融业生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点范围由缴纳营业税改为缴纳增值税随着营业税改征增值税试点实施办法及其相关细则的发布新增试点行业纳税人近日都忙碌起来抓紧学习新的政策规定营改增对房地产业的意义营改增有利于完善税制增值税以流转税过程中的增值额来作为基础征税税负的多少与流转环节多少无关不影响商品的结构这种优点有利于减轻企业的负担引导企业来优化已有的经营模式以此来增强企业的竞争力然而要使这个优点得到充分地发挥则需要扩大增值税的税基使其包括所有商品和服务营改增对房地产企业的税负产生的影响以金地集团为具体例子营业税与增值税的税制差异税率一般营业税的计税依据为纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用税率多为增值税一般纳税人的计税依据是销售额即纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用但是不包括收取的销项税额税率多为营业税按照行业类别的不同分别采用不同的比例税率具体规定为交通运输业建筑业邮电通信业文化体育业税率为服务业销售不动产转让无形资产税率为金融保险业税率为娱乐业执行的幅度税率具体适用的税率由各省自治区直辖市人民政府根据当地的实际情况在税法规定的幅度内决定如表所示营业税税目税率表序号税目税率建筑业金融保险业文化体育业娱乐业服务业转让无形资产销售不动产表增值税的计征方式目前主要有两类增值税的税率适用于一般纳税人目前有和共四档税率增值税的征收率适用于小规模纳税人和特定一般纳税人小规模纳税人统一按的征收率计征对一些特定的一般纳税人则适用四档征收率纳税人销售或者进口货物除以下第二项第三项规定外税率为纳税人销售或者进口下列货物税率为粮食食用植物油自来水暖气冷气热水煤气石油液化气天然气沼气居民用煤炭制品图书报纸杂志饲料化肥农药农机农膜农业产品以及国务院规定的其他货物纳税人出口货物税率为零但是国务院另有规定的除外纳税人提供加工修理修配劳务税率为纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务计税方法增值税属于价外税税款含税价格税率税率房价税率税率营业税属于价内税税款含税价格税率房价税率价税关系增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税属于价外税理论上讲销售货物提供应税劳务和提供应税服务的增值税就是对增值额计税所谓增值额是指纳税人销售货物提供应税劳务和提供应税服务所取得的收入价格与商品劳务和服务的外购价格之间的差额即增值额收入额支出额因生产流通消费等环节增值额的计算比较复杂征收不易目前我国采用的计税方法为购进扣税法当期应纳增值税税额当期销项税额当期进项税额增值部分并不是赚的钱而是增加值如现在我以元从市场上购入一个鸡蛋然后煮熟了以元的不含增值税价格卖出那么增值额就是这元里有我煮鸡蛋用的电耗的时间所以那元并不是我赚的钱而是从生鸡蛋到熟鸡蛋的增加值增值税这是我们实际缴纳的税书上用直接乘的税率得出销项税然后扣除购入鸡蛋时已经交了的进项税税结果也是所以增值税是对增加值增税营业税是对在中国境内提供应税劳务转让无形资产或销售不动产的单位和个人就其所取得的营业额征收的一种税营业税属于流转税制中的一个主要税种营业税属于价内税价内税是由销售方承担税款销售方取得的货款就是其销售款而税款由销售款来承担并从中扣除因此税款等于销售款乘以税率价内税税款含税价格税率价内税是指在销售价款中已经包含的税包括营业税消费税等价外税是指在销售价款中不包含的税现在我国的价外税只有增值税一种其他税都为价内税金地集团房地产开发公司的基本情况金地集团的公司简介金地集团初创于年年开始正式经营房地产年月金地集团股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市金地集团秉承用心做事诚信为人以人为本创新为魂等金地之道的企业精神并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势历经十年探索和实践现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司同时也是中国建设系统企业信誉单位房地产开发企业国家一级资质单位金地集团股份有限公司统一社会信用代码组织机构代码注册号经营状态存续公司类型上市股份有限公司成立日期法定代表人凌克营业期限年月日年月日注册资本万人民币发照日期年月日登记机关深圳市市场监督管理局企业地址深圳市福田区福强路金地商业大楼中国房地产研究会中国房地产业协会发布的中国房地产开发企业强测评研究报告发布年中国房地产强企业榜单金地集团股份有限公司榜上有名排名第年荣获中国房地产业联合会中国行业信息统计协会焦点中国网联合发布的年度中国房地产业综合实力强金地集团的税收政策财务报表编制基础公司执行财政部于年月日颁布的企业会计准则此外公司还按照公开发行证券的公司信息披露编报规则第号财务报告的一般规定年修订披露有关财务信息记账基础和计价原则公司会计核算以权责发生制为记账基础除某些金融工具以公允价值计量外本财务报表以历史成本作为计量基础资产如果发生减值则按照相关规定计提相应的减值准备遵循企业会计准则的声明公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求真实完整地反映了公司于年月日的公司及合并财务状况以及年度的公司及合并经营成果和公司及合并现金流量会计期间公司的会计年度为公历年度即每年月日起至月日止记账本位币人民币为公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币公司及境内子公司以人民币为记账本位币公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币为其记账本位币公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的为同一控制下的企业合并在企业合并中取得的资产和负债按合并日其在被合并方的账面价值计量合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额调整资本公积中的股本溢价股本溢价不足冲减的则调整留存收益为进行企业合并发生的各项直接费用于发生时计入当期损益非同一控制下的企业合并及商誉参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制为非同一控制下的企业合并合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产发生或承担的负债和发行的权益性工具的公允价值购买方为企业合并发生的审计法律服务评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和对于购买日之前已经持有的被购买方的股权按照购买日的公允价值进行重新计量公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的与其相关的其他综合收益转为购买日当期投资收益购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产负债及或有负债在购买日以公允价值计量合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的首先对取得的被购买方各项可辨认资产负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的计入当期损益因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量商誉至少在每年年度终了进行减值测试对商誉进行减值测试时结合与其相关的资产组或者资产组组合进行即自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的确认相应的减值损失减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重按比例抵减其他各项资产的账面价值可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之中的较高者资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定不存在销售协议但存在资产活跃市场的公允价值按照该资产的买方出价确定不存在销售协议和资产活跃市场的则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值处置费用包括与资产处置有关的法律费用相关税费搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用资产预计未来现金流量的现值按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定商誉减值损失在发生时计入当期损益且在以后会计期间不予转回金融工具在公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债相关的交易费用直接计入损益对于其他类别的金融资产和金融负债相关交易费用计入初始确认金额金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产持有至到期投资贷款和应收款项以及可供出售金融资产以常规方式买卖金融资产按交易日会计进行确认和终止确认投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产包括已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物等投资性房地产按成本进行初始计量与投资性房地产有关的后续支出如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量则计入投资性房地产成本其他后续支出在发生时计入当期损益公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法计提折旧投资性房地产的使用寿命预计净残值和年折旧率如下类别折旧年限年残值率年折旧率房屋及建筑物公司在每一个资产负债表日检查投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象如果该资产存在减值迹象则估计其可收回金额估计资产的可收回金额以单项资产为基础如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额如果资产或资产组的可收回金额低于其账面价值按其差额计提资产减值准备并计入当期损益投资性房地产的减值损失一经确认在以后会计期间不予转回投资性房地产出售转让报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益主要税种及税率税种计税依据税率企业所得税应纳税所得额公司及主要子公司所得税税率为营业税提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产的营业额或城市维护建设税实际缴纳的营业税增值税税额按公司所在地政策缴纳教育费附加实际缴纳的营业税增值税税额按公司所在地政策缴纳土地增值税转让房地产所取得的增值额超率累进税率房产税依照房产余值计算缴纳的税率为依照房产租金收入计算房产原值一次减除至后的余值或房产租金收入缴纳的税率为城镇土地使用税实际占用的土地面积公司及子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税对于深圳地区房地产项目公司执行深圳市房屋公用设施专用基金管理规定对于非深圳地区房地产项目公司执行当地的有关规定营改增对金地集团的税负所产生的影响营业收入的变化营改增前房地产企业按销售收入缴纳营业税营业收入中包括了含税价而营业税是价内税所取得的销售收入可以直接入账因此营业收入是指毛收入营改增以后金地集团需要将缴纳的增值税扣除之后再入账由于增值税属于价外税营业收入能反映出企业的净收入水平由此可知如果在现金流不变的情况下金地集团用以计算所得税的基数会降低因此在不考虑其他因素的情况下营改增让房地产企业缴纳的所得税相对减少了成本费用的变化金地集团采购成本的入账价值中包括存货固定资产和建筑安装费和增值税而占有很大比重的存货及固定资产在现有政策下不能抵扣增值税放大了企业的采购成本营改增之后入账价值扣除了增值税而固定资产也可抵扣进项税不计入固定资产原值中因此存货的库存价值原材料的实际采购成本以及固定资产购置价值都会随之减少导致营业成本随之下降采购成本的入账登记减少在其他各项不变的情况下也会导致企业所得税的相应增加主营业务税金及附加的变化当前企业主营业务税金及附加主要包括城建税和教育费附加等而此类税费的计算都是以应缴增值税税额作为纳税基础的营改增之后企业所缴纳的增值税发生实质上的增加其必然会导致营业税金及附加的增加从而减少企业应纳所得税税额比如金地集团年度所确定的收入为亿元当期可以抵扣的进项税额为亿元其他的相关成本为亿元所得税变化的分析营改增前后税负的变化房地产公司在某市区大学城地段开发的住宅地产楼盘项目及相关数据如下其住宅项目单价约元平米地价及大小配套费元平米前期勘察及设计等费用元平米建安工程费含桩基建安工程监理费楼宇智能化等元平米配套及基础设施费含水电气热配套工程监理费有线电视等元平米公司承担的维修基舍费元平米其他费用含造价咨询结算审核费及不可预见费等元平米期间费用财务费用管理费用销售费用元平米房地产公司需缴纳税种及税率如下营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加地方水利建设基金合计营业税金附加税率具体税负计算情况如下一营改增之前营业税额元平米城市维护建设税元平米教育费附加元平米地方教育费附加元平米地方水利建设基金元平米土地增值税相关数据增值税元平米增值率土地增值税额元平米企业所得税元平米营改增之前税负率二营改增之后销项税额元平米进项税额元平米增值税额元平米城市维护建设税元平米教育费附加元平米地方教育费附加元平米地方水利建设基金元平米土地增值税增值额元平米增值率土地增值税额元平米企业所得税元平米营改增之后税负率税负率变化营改增之后税率营改增之前税率从以上实例分析不难发现营改增后企业的税负明显缩小尽管缩小的比率很小但伴随营改增政策的逐渐健全将使整体的增值税扣减系统更为完善其税负会持续下降对于房地产公司来说在同样的增值税进项税率下能够取得的进项可抵扣金额越大营改增后税负降低的可能性就越大转让自建或委托建造的房产的税负变化销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用例金地集团自建商品房出售收入总额万元开发该商品房的有关支出为取得土地使用权所支付的万元房地产开发成本万元取得可抵扣税率为增值税专用发票万取得可抵扣税率为增值税专用发票万期间费用万元该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为销售不动产房地产的营业税税率是由上例可以看出营改增对自建或委托建造的房产一般纳税人甲公司的税负有所降低实际上税种和税率的改变对不同规模企业甚至不同项目所带来的影响都是不同的总体而言对自建或委托建造的房产高毛利房地产项目会增加税负低毛利房地产项目很可能会降低税负营改增前税负营业税万城市维护建设税万元教育费附加万元土地增值税计算增值额万元增值率土地增值税万企业所得税万元税负合计万元营改增后税负增值税进项税万元增值税销项税万元应交增值税万元城市维护建设税万元教育费附加万元土地增值税计算增值额万元增值率土地增值税万元企业所得税税负合计转让外购或抵债所得的房产税负变化纳税人销售或者转让其购置的不动产用全部收入减去不动产的购买价款后的余额为营业额纳税人销售或者转让抵债的不动产用全部收入减去不动产的购买价款后的余额为营业额营改增后房地产公司税负增加例金地集团销售一处闲置的办公楼取得的销售收入万元该公司购进时支付的买价是万元未实行营改增销售不动产的营业税率为实行营改增后房地产增收增值税税率为假设买入办公楼时取得增值税专用发票营改增前税负营业税万元企业所得税万元税负合计万元营改增后税负增值税进项税万元增值税销项税万元应交增值税万元企业所得税万元税负合计万元营改增后房地产公司税负减少例甲房地产公司销售一处闲置的办公楼取得的销售收入万元该公司购进时支付的买价是万元未实行营改增销售不动产的营业税率为实行营改增后房地产增收增值税税率为假设买入办公楼时取得增值税专用发票营改增前税负营业税万元企业所得税万元税负合计万元营改增后税负增值税进项税万元增值税销项税万元应交增值税万元企业所得税万元税负合计万元金地集团营改增之后的税收筹划政策及建议金地集团营改增后的税收政府各级部门及时制定和完善与营改增政策相适应相配套的规章制度使企业在营改增政策实际执行过程中有章可循有据可依一方面中央相关管理部门应根据政策实施情况及时制定出台相关制度或指导性意见房地产企业应加强内部财务控制积极应对营改增试点房地产企业应加强内部财务管理完善发票管理制度房地产企业营改增后进项税额可以从销项税额抵扣因此增值税发票不再是一张简单的原始凭证为了避免遭受不必要的损失房地产企业可建立增值税专用发票专人保管制度加强增值税专用发栗的管理同时财务人员和采购人员保持联动沟通加强采购过程中的发票管理取得符合税法规定的可抵扣的增值税专用发票进一步完善企业的财务核算水平金地集团营改增后合理避税方面的建议根据上述分析营改增之后房地产企业的税负发生诸多变化而最终是否能起到减轻税负的作用受增值税进项和成本费用等多方因素的影响因此金地集团应积极做好以下四项工作一加强财务人员培训熟悉国家税收政策营改增对房地产企业的账务处理和核算方法有明显变化对财务人员的业务水平也提出了新要求为处理好营改增后给企业财务运作带来的新情况金地集团的财务人员应加强新的财经法规知识的学习包括增值税原理及计算纳税环节增值税纳税申报等此外财务人员还应学习在缴纳增值税情况下对会计科目设置与账务处理的规范性科学性和合理性进行不断完善做好营改增财务核算的准备工作二加强增值税发票的管理强化规范使用意识由于下游企业的抵扣依据于上游企业开具的增值税专用发票增值税形成整个行业间相互关联的闭环链条因此销项发票的领购开具保管作废进项发票的取得认证抵扣等程序都显得尤为重要金地集团在营改增后对具备申领资格的一般纳税人的增值税发票管理应实行计算机网络管理建好网络监管平台避免给国家财税和企业造成不必要的损失同时严格把控增值税进项发票的抵扣时间从而减少时间限制的影响三慎重选择供应商维护企业的正常权益目前增值税专用发票是实现交易业务的重要凭据也是进项税抵扣的唯一凭证房地产企业在长期的业务活动中面对的通行做法是多数服务项目或材料的上游供应方由规模较小的纳税人提供在业务谈判中比较灵活弹性强但这类纳税人按照增值税发票管理办法规定不得使用增值税专用发票导致营改增后会直接影响购进方企业进项税抵扣反而造成企业税负增加为了达到企业税负降低的目的金地集团在开展大额的服务或材料供给业务时应尽量选择符合申领增值税专用发票规定的一般纳税人才能实现抵扣和降低企业的应纳税额让企业真正从营改增中受益四进行采购成本分析合理优化成本费用小规模纳税人受增值税发票管理办法规定不具备开具增值税专用发票条件限制为了自身生存和促成交易常采用灵活低价的策略提供服务及材料来吸引客户以取得市场优势在采购过程中如果选择小规模纳税人供应商尽管有的项目无法抵扣但价格较一般纳税人便宜如果实际取得的净受益大于抵扣在不违反纳税政策和公司财务制度的情况下可适当采用另一方面多数房地产企业从自身内部的财务结算制度规定来看必须提供正式增值税专用发票可以要求小规模纳税人按购销合同的项目和金额向税务机关申请代开增值税专用发票进行进项抵扣但可能抵扣的税率因类别会有所不同需要从采购成本的合理性上进行比较为此金地集团应根据企业自身财务制度的情况在权衡进项抵扣与优惠的价格之后通过比较选择对企业成本支出相对降低的合理性购置方案营改增政策实施的最终目的是最大程度地降低企业税负对企业负担和政府财政收入之间存在的矛盾进行有效协调和平衡在当前政策变化的形势下税负问题是影响房地产行业发展的重要因素通过对税务筹划工作的科学合理规划和实施将会促进金地集团的可持续健康发展结论总之面对着的新的经济形势我国很多税收制度已经无法满足时代发展的要求特别是营业税和增值税的区分已经非常模糊阻碍了税收对我国国民经济的作用我国在实行营改增政策以后对社会各行各业都有一定的影响对于房地产企业而言会给税负带来一定影响因此面对着营改增所带来的机遇和挑战房地产企业应该充分认识到营改增对税负的影响及时采取有效措施确保自身的进一步发展参考文献李献桃营改增对房地产行业的影响分析现代营销钟顺东陈燕宁营改增对房地产开发企业利润的影响分析中国管理信息化黄贤红营改增后房地产企业的税务筹划企业改革与管理李启太房地产企业营改增后的税负分析经济研究导刊王玥菡浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策财经界学术版戚兴国营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析财经界学术版陶丽浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策现代国企研究许亚敏试论营改增对我国房地产开发企业的税负影响及应对措施现代经济信息袁华关于营改增对房地产企业税负的影响探讨时代金融杨楚宏营改增对企业税负的影响及财务对策东方企业文化沈琼营改增对房地产企业的影响及对策中国商论彭晓洁王安华肖强房地产行业营改增效应预估税制改革张泽洋浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策中国乡镇企业会计张运贤刍议营改增对房地产企业未来影响及对策会计师韩笑实施营改增后房地产企业面临的问题与对策市场研究李印红房地产行业营改增中外企业家彭晓洁肖强营改增对房地产企业税负的影响预测财会月刊致谢本文是在我的导师张桂焕老师的指导下进行撰文拱写的感谢老师在百忙之中抽出时间来给我的论文进行修改并给出指导意见