关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区 项目前期可行性研究报告.doc

关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告二五年七月二日关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告目录httpwwwwxehucom1前言httpwwwwxehucom2总论httpwwwwxehucom3宏观经济与政策面分析httpwwwwxehucom4项目环境分析httpwwwwxehucom5开发地块分析httpwwwwxehucom6市场调研分析httpwwwwxehucom7昆明房地产业竞争态势比较分析httpwwwwxehucom8客户分析httpwwwwxehucom9市场定位思考httpwwwwxehucom10风险分析结论和建议httpwwwwxehucom11关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第一章前言项目名称昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目拟定名为春城绿谷项目建设单位昆明同升科技开发有限公司以下简称开发公司项目委托依据根据开发有限公司的委托本项目组对昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究本项目组进行该项研究的主要依据是由开发公司提供的昆明市大板桥镇花箐休闲旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书昆明市官渡区国土管理局批准的用地规划官渡区大板桥镇提供的并由昆明市规划局批准的昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区规划范围和限制根据开发公司的委托我项目组主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析为开发公司是否进行下一步详细的经济技术论证和具体规划设计提供可靠依据作为过渡性的可行性研究本研究的调查预测误差控制在本可行性分析所采用的技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论从年月底开始项目组会同开发公司负责人就上述项目的可行性问题到大板桥镇进行了实地考察之后我们通过多方面收集有关中国宏观经济滇中地区经济发展趋势昆明地区房地产市场发展情况特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料同时对开发项目进行定量定性分析在此基础上进行综合分析并得出切合实际的结论现将我们的调查情况和意见报告如下关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第二章总论项目概况根据开发公司提供的项目建议书昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开发项目位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中的花箐旅游休闲度假区用地内项目规划用地为亩计划分两期开发第一期开发以休闲旅游生态观光农业居住项目为主用地约亩建筑容积率建筑密度绿化率建筑限高以低层为主局部公建不超过属低密度住宅建筑群建筑风格注意与花箐自然风貌相协调预计投资亿元第二期开发以旅游度假物业为主用地约亩整个开发项目定位于昆明地区规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全的以面向外商为主以及国内高收入阶层人士服务的高级休闲度假区拟建设由别墅区和公寓区组成的高级住宅区以及生活配套服务区高级会所等完善的公共配套设施同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合利用花箐优美的自然景观丰富的历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目整个项目总投资概算为亿元左右预计在年动工年竣工对开发项目总的评价通过对开发项目的实地考察和基于市场调查基础上的定量定性分析我们认为我国宏观经济形势在今后年内仍将继续以的速度持续稳定增长我国的旅游业和房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场的宏观调控有利于我国房地产市场的健康发展虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策但随着外商投资企业及民私营经济的快速发展房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长而在国家限制低密度高档住宅建设的条件下在今后的年中本项目将成为昆明地区唯一具有较大规模的低密度高档住宅片区从而将具有较大的市场竞争优势昆明市是西南地区经济最发达开放度最高人民生活最富裕的城市之一年人均国内生产总值已接近美元低密度高档住宅行情看涨销售形势很好另外在昆明市公里半径之内现有适宜于建别墅的各地块中能以亩巨幅面积并建在山水森林之中的首推花箐度假区而且项目又位于昆明航空新城附近实不可多得只要规划合理定位正确价位适当随着现代新昆明城市建设的快速推进周边地区大板桥航空新城呈贡新区横山工业区的建设完善民营经济和外商投资企业的加速发展该开发项目必将具有明显的市场潜力和竞争优势并取得较高的投资回报关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告另外我们还认为该开发项目的成功对于推进昆明市现代城市建设改善投资环境特别是对于加快官渡区大板桥镇的农村城市化以及对于昆明航空新城旅游休闲项目的开发也具有重要的意义根据以上总体评价我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可行性开发公司提出的开发规划构想基本切合实际为此可以作进一步详细经济技术论证但是必须指出该项目仍然存在中等程度的投资风险主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上原开发规划构想也有待进一步完善在以后的进一步论证中建议注意由于该项目规模较大而市场需求目前还有一个逐步拓展的过程本案低密度高档住宅的市场销售也将会有一个从启动到热销的过程在制定开发规划时必须考虑适当分期并注意现金流的测算研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的东西方文化也具有相当大的差异在设计规划中必须考虑这些因素在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点否则将会影响市场销售花箐地块具有许多优势但以坡地为主在项目建设过程应注意保护环境因地制宜减少开挖防止水土流失这是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第三章宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切的关系一方面国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展的速度另一方面旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展的重要增长点九五以来我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击排除世界经济增长放慢的消极影响实现了持续快速发展全国国内生产总值年间年平均增长并呈现良好的发展势头年全国达到值亿元比上年增长国民经济的快速发展也带动了房地产业的发展年房地产开发投资绝对数达亿元比上年增长快于全社会固定资产投资增长的比例年入境旅游人数万人次国际旅游外汇收入亿美元国内旅游人数亿人次国内旅游收入亿元对于我国国民经济的发展趋势根据不久前召开的中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测今后年我国国民经济必将继续将保持较高的增长速度理由是这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之一十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是完善社会主义市场经济体制推动经济结构战略性调整基本实现工业化大力推进信息化加快建设现代化保持国民经济持续快速健康发展不断提高人民生活水平制度与政策环境将更加有利于经济增长特别是民私营经济将进一步加速发展积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持连续性这是经济适度快速增长的保证入世的积极效应将会进一步释放外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头跨国公司正加快将生产基地向中国转移外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额的以上一些消费热点正处于加快酝酿之中如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级的推动下有望进入快速稳定增长的轨道这些消费热点的逐步形成不仅将活跃市场还会通过消费的升级带动产业结构的升级加快我国制造业和相关服务业的快速增长我国将继续实行稳健的货币政策银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告当然在国民经济发展中也存在着一些困难如固定资产投资继续保持高速增长会有一定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确定性等但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定实现经济持续稳定增长再用二十年时间将成为世界强国以上分析表明未来年中国民经济将继续保持快速健康发展之势这将继续为旅游业的发展住宅的建设开发包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇同时作为扩大内需的新增长点旅游业和住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额国家和地方房地产业政策走向近期内国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题继续努力保持房地产业持续健康发展虽然从去年以来一些中央高层领导一再强调要防止房地产过热但是并未否定加快住宅开发的必要性胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快与提高人民生活水平和质量密切相关这些领域市场潜力大产业关联度大对促进结构调整拉动经济增长有重要作用要完善政策促进其健康发展这一论述充分表明在今后较长时间内至少在本届政府任期内我国的住房开发必将继续以较快速度发展而绝不会出现对房地产开发进行一刀切的强劲的收缩政策加强对房地产开发的宏观调控力度为了促进房地产市场健康发展国家及各级政府将加强对房地产市场的有效调控包括运用税收金融行政监管等多种手段旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度的过热虚热和结构性问题以防止出现较严重的风险为此将逐步出台一些相关调控政策上述政策走向对本项目的影响我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性一方面它将制约本项目中的别墅型住宅的开发另一方面它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源但未充分估计市场对别墅住宅的需求据预测别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势经济型和高端别墅需求仍然旺盛在这种条件下人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的今后国内住宅开发消费市场将形成三级关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第一级经济适用房和廉租房目标客户低收入家庭土地供给方式无偿划拨土地开发单位国有独资房地产公司市场特点国有垄断价低销售好收益微利第二级多层小高层高层商住楼目标客户公务员效益好的企事业单位中等收入家庭土地供给方式招拍挂获得开发单位一般性房地产公司市场特点公司和项目众多市场竞争激烈同质性强收益较强但风险较大第三级别墅高档公寓目标客户外商私企老板高收入家庭土地供给方式招拍挂获得开发单位大型房地产公司市场特点项目高端市场竞争较激烈同质性不强收益大但风险一般本项目的创意是旅游休闲度假区开发项目较好地回避了禁令红线禁令对项目的影响程度将大为降低由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地本项目已批用地的含金量将有所升值更为重要的是这将为本项目排除掉相当一批别墅开发的竞争对手关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第四章项目环境分析昆明国民经济概况云南省省会昆明是一个有着得天独厚优势的城市地处低纬度高原气候宜人区位优越素以春城闻名于世集云南省政治经济文化中心为一体在整个云南经济地位独一无二现已发展成为主城面积平方公里人口万人的大型城市是全国首批其个重点旅游城之一年昆明市国民经济快速增长实现近五年来首次两位数增长综合实力继续增强全年实现生产总值亿元比上年增长人均生产总值达元比上年增长三次产业共同推动经济发展第一产业完成增加值亿元增长第二产业完成增加值亿元增长第三产业完成增加值亿元增长一二三产业增加值比重为生产总值占全省的拉动全省经济增长个百分点对全省经济增长的贡献率达农业和农村经济年昆明市进一步强化农业基础地位采取强有力的措施增加农业投入突出重点分类指导努力调整农业结构以花卉蔬菜生产为主的特色产业保持持续增长畜牧业继续稳步发展全市农业和农村经济继续稳定发展全年实现农业增加值亿元比上年增长年植树造林工作取得新进展退耕还林成效显著全年完成造林面积万亩比上年减少零星植树万株增长新增育苗面积公顷减少年末实有封山育林面积万亩其中当年新增面积万亩四旁义务植树万株截止年末全市农业有效灌溉面积达千公顷拥有机械总动力亿瓦特比上年增长全年农用化肥施用量折纯吨增长农村用电量万千瓦小时增长工业和建筑业工业生产快速增长经济跃上新台阶年全市完成工业增加值亿元比上年增长规模以上工业企业实现增加值亿元增长实现销售收入亿元增长实现利税亿元增长产销衔接状况继续改善产品销售率综合经济效益指数达关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告比上年同期提高个百分点工业经济效益创历史新高工业结构进一步得到调整技术含量高附加值大的高新技术产业快速发展年昆明市支柱产业和重点企业发挥重要的支撑作用昆明市烟草医药化工机电电力冶金六大支柱产业的工业增加值均保持了快速增长共创造了工业增加值亿元占规模以上工业增加值的同比增长快于全市工业平均增速个百分点大中型企业仍是昆明市工业经济的骨干力量特别是昆明卷烟厂产值首次突破亿元大关改写了昆明市无百亿元产值企业的历史在固定资产投资快速增长的带动下全市建筑业总产值达到亿元比上年增长实现增加值亿元比上年增长固定资产投资在加快发展的大环境下昆明市紧紧抓住扩大内需实施西部大开发建设现代新昆明等重大发展机遇加大发展力度加快建设速度全年全社会固定资产投资总额达亿元比上年增长超过年迎接世博会投资高峰的水平按管理渠道划分基本建设投资亿元增长更新改造投资亿元增长房地产开发投资亿元其他投资亿元农村集体农村私人工矿区私人建房及个私经济投资亿元年昆明市商品房需求旺盛房地产开发后劲较强去年昆明商品房市场一直较热商品房销售均保持两位数的增长幅度月份举办的昆明房交会吸引了大量外地购房者进一步推动了昆明商品房市场月昆明市房地产开发企业商品房销售面积万平方米销售金额亿元分别比去年同期增长和由于商品房市场较热加之中国东盟自由贸易区的建立现代新昆明的建设使昆明的发展步伐加快房地产商对昆明房地产开发预期看好信心增强月房地产新开工面积达到万平方米同比增长房地产开发后劲较足交通运输和邮电通信业交通运输邮电通信业保持较好的发展势头全市各种运输工具运输量完成情况如下年全年完成货运周转量亿吨公里铁路完成亿吨公里公路完成亿吨公里航空完成亿吨公里旅客周转量亿人公里铁路完成亿人公里公路完成亿人公里航空完成亿人公里邮电通信事业快速发展服务领域不断拓展年全市邮电业务总量亿元年末全市固定电话交换机总容量万门国内贸易年消费品市场继续保持增长态势全年实现社会消费品零售总额亿元比上年增长按所有制结构看公有制经济实现亿元占全市比重的非公有制经济实现亿元占全市比重的关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告其中个体经济占全市比重的随着经济结构调整步伐的加快流通体制改革不断深化非公有制经济迅速发展年部分商品呈现热销态势从限额以上批发零售贸易企业销售情况看通讯产品以手机较为畅销比去年同期增长倍电视机音响摄像机影碟机等家电产品的销量均好于去年分别比去年增长倍倍倍倍计算机轿车销售继续升高同比增长倍人民生活水平逐步提高消费品市场的发展前景看好对外经济贸易及旅游年全市继续加大对外开放力度不断完善政策措施外向型经济继续发展招商引资取得新进展传统出口市场继续巩固新的出口市场得到开拓全年新批外商投资企业户实际利用外资万美元比上年增长全年海关进出口总额亿美元比上年增长其中出口亿美元比上年增长进口亿美元比上年增长旅游业受非典影响有所回落全年共接待海内外游客万人次其中国内游客万人次旅游收入亿元海外游客万人次旅游外汇收入亿美元旅游总收入亿元财政金融财政收入增长较快全年财政总收入完成亿元比上年增长地方财政收入完成亿元比上年增长地方财政支出亿元比上年增长金融机构存贷款余额持续稳定增长金融业务扩大年末金融机构存款余额亿元比年初增长其中企业存款亿元储蓄存款亿元分别增长和金融机构贷款余额亿元比年初增长科技教育文化和卫生体育全面实施科教兴市和可持续发展战略积极推进科技交流产学研合作进一步密切组织实施科技计划项目项一批先进实用技术得到推广应用市级应用型科研机构转制工作稳步推进以实施素质教育为核心两基成果继续巩固和加强教育事业在改革调整中稳步发展普通高等院校在校学生万人比上年增长普通中等专业学校在校学生万人比上年增长普通中学在校学生万人比上年增长普通小学在校学生万人比上年增长文化事业蓬勃发展文艺创作又出精品小河淌水等文艺精品获得多项全国大奖关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告卫生事业健康发展制定并实施了昆明市突发公共卫生事件应急办法城乡医疗卫生服务和药品监管得到加强人口人民生活环境保护和社会保障年末全市总人口户籍人口达万人比上年末增加万人增长自然增长率为城乡居民生活水平进一步提高据抽样调查城镇居民人均可支配收入达元增长农民人均纯收入达元增长提高了城市居民最低生活保障标准对口帮扶部门挂钩异地开发等扶贫工作取得新成绩环境保护事业不断发展积极推进创建国家环保模范城市活动加强滇池流域水污染防治工作环保投资不断增加全市环保投资指数达社会保障体系建设继续加强各类保险覆盖面进一步扩大全面落实两个确保工作城镇登记失业率控制在以内现代新昆明建设特大型城市的构想现代新昆明的定位在云南全省的定位保持昆明市作为云南政治经济和文化中心的中心地位作为全省经济发展中重要的增长极发动机在全国的定位中国西南地区重要的商贸旅游中心之一西部大开发的带动型城市中国最适宜人居住西部投资环境最佳的城市之一在参与经济全球化进程中的定位建成中国面向东南亚南亚的现代开放城市我国与东南亚南亚重要的贸易金融旅游进出口加工中心和交通信息枢纽新昆明未来年的发展目标按照新昆明城市建设规划到年昆明城市总人口将从现在的万发展到万人城镇人口由万发展到万人城镇化率由提高到其中主城区从现在的万平方公里发展到一湖四环现代新昆明城市区的万平方公里城市空间得到较大扩展生态环境得到明显改善同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥以及昆明高新技术产业开发区昆明经济技术开发区昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大经计量经济学专家预测昆明主城区将达到亿元全市将达到亿元比年翻番人均达美元迅速扩大的城市化建设对昆明经济有什么样的拉动多大规模的拉动我们通过对比北京上海的发展来看关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告总体经济比较对比项目北京上海国内生产总值亿元亿元与上年相比非公有经济比重非公有经济增长速度第一二三产业增长速度第三产业占总值比率固定资产投资亿元亿元住宅投资亿元亿元城镇居民人均可支配收入元元关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告与上年相比增长人均居住面积平方米平方米增加值平方米人口比较对比项目北京上海总人口万人万人城镇人口万人未公布城镇人口比重未公布家庭户数万户万户家庭人口占总人口比重关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告平均家庭人口人人文化程度高等教育与中等教育人数比万人万人岁的人口比重万人万人岁的人口比重万人万人外来流动人口未公布万人通过上述分析我们可以看到年的新昆明无论在的总量还是在总人口数和城镇化率方面都与年的北京比较相似新昆明的建设构想新昆明的建设将围绕一湖四环一湖四片来开展一湖四环指环湖公路环湖截污环湖生态环湖新城环湖新城即以滇池为中心构建一湖四片现代新昆明城区规划人口万人用地平方公里北城区即目前的昆明主城主要功能我省重要的金融商贸旅游服务和行政中心城市主要居住区规模规划人口控制在万人用地约平方公里近期内在发展滇池盆地东城等新城区的同时北城主城将继续保持作为全省第三产业发展和行政中心的活力并进一步提升昆明作为我国中西部现代化大都市的形象突出深厚历史文化内涵和山水交融的特色东城即呈贡新城区按接近大城市规模进行总体规划主要功能昆明市域城镇体系新城区滇池盆地主要城市将建成我省的主要铁路口岸现代城市物流中心高校园区科技工业园区和以花卉产业为特色的生物产业基地规模规划人口约万人左右规划用地约平方公里南城即晋城新街新城形成组团式发展的新型旅游度假城规划人口约万人左右规划用地约平方公里西城由昆阳海口构成为市域城镇体系中的中等城市主要功能综合工业城市城市规划规划人口约万人规划用地约平方公里以规划建设一湖四片为龙头促进安宁嵩明宜良三个卫星城市和其他县城及小城镇的建设发展三个卫星城市的功能分别为安宁是科技工业城嵩明拟考虑为国际航空港经济区宜良是现代农业和新兴旅游度假城其他县城关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告将建成各具产业特色的现代化城市这样就在全市万多平方公里的范围内形成一个以一湖四片为核心以卫星城市县城小城镇相环绕良性互动协调发展的昆明市域城镇体系新昆明建设将优先重点启动呈贡新城区呈贡新城是昆明市推动现代新昆明战略实施的重要着力点和建设主战场全市上下都在不遗余力地推进新城建设按照城市规划蓝图呈贡新城将划分为八大片区规划面积为平方公里规划人口为万其中斗南片区规划控制用地平方公里规划人口万乌龙片区规划控制用地平方公里规划人口万大渔片区规划控制用地平方公里规划人口万大冲片区规划面积平方公里人口万洛阳片区面积平方公里规划人口万吴家营片区是呈贡新城的中心片区也是新城的行政中心同时也是文化及商务中心面积平方公里人口万雨花片区是新城的高校片区控制范围平方公里人口万环湖湿地片区总面积为平方公里作为新城重要的湿地生态区将严格控制开发项目今年以来昆明市明显加快了新城的开发建设力度将用力争一流的气魄把呈贡新城打造成国内独具特色的山水园林城市昆明新机场建设昆明新国际机场是国家民航总局十一五期间惟一批准新建的干线机场其定位为我国面向东南亚南亚国际中转枢纽机场机场选址在昆明市官渡区大板桥镇昆明空港经济区将定位为中国面向东南亚南亚的新型工业区中国面向东南亚南亚的客流和物流枢纽云南省重要的高端产业发展区现代新昆明的新城区据初步估算空港每年将有万人次以上的人流量昆明空港经济区将重点发展十大产业这十大产业为一建筑建材业围绕机场建设项目工程机场周边地区的道路建设空港经济区的市政设施和房地产建设二房地产业发展航空新城居住商品房休闲度假别墅等三东盟风情博览村发展东南亚国家的风情建筑工艺特产特色餐饮特色文化保健休闲旅游超市等关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告四教育园区发展中高级职业培训少数民族产品制作技艺技能和文化表演等培训以及相关的物流专业培训五现代农业及农产品交易主要发展花卉种植及新品种开发绿色蔬菜鲜果以及鲜活水产品农副产品集散交易等六民族医药及健康产业发展民族药物的开发民族药物的前期简单加工开发民族健康保健药物等七现代休闲度假产业主要发展综合休闲度假集团机构休闲度假运动休闲和专业化商品展示等八电子产品加工业发展电子元器件医疗保健电子产品电子玩具等九五金加工业主要发展农业机械工业标准零配件和金属工艺品等十仓储物流产业发展机场建设空港经济区建设所需物资的储运简单加工农产品工业产品仓储航空保税业和与航运有关的商务服务业等配套设施优先保证路水电气昆明市已经确立了市场化运作的开发思路为此市国土资源部门和市土地投资公司已组织力量对空港专用高速公路供排水供电通信燃气等工程项目进行了可行性研究为国际国内资本进入提供了基础条件以空港专用高速公路建设开发为例按照国际国内空港建设的经验在空港与城市间有一定距离的情况下空港与城市间一般都会设计快速交通方式进行连接有的城市选用快速列车系统有的是高速公路还有的是两者兼备这些快速交通系统每年有固定的车流量会形成相对稳定的经济收益因而成为一些投资人看好的项目昆明主城畅通工程方案主要内容建立现代交通管理系统建设以智能交通技术为支撑的现代交通管理系统硬件上建立基于智能交通技术的交通管理系统现代交通指挥中心各种交通诱导和信息系统等软件上实施交通需求管理对策完善政策法规体系三大交通圈构想昆明城市交通发展战略目标建立三大交通圈即分钟主城交通圈分钟环滇城市群交通圈分钟大昆明交通圈主城内快速路平均行使车速按公里小时计主城外高速公路按公里小时计分钟主城交通圈从主城进入高快路网分钟内可到达主城边缘范围东至大石坝西至碧鸡关南至王家营东城北缘北至松华坝分钟环滇城市群交通圈从主城进入高快路网分钟贯通环湖城市群抵达东城南城西城以及安宁富民和昆明新机场关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告分钟大昆明交通圈从主城进入高快路网分钟内可到达新昆明周边的次级城市嵩明宜良和禄劝石林寻甸澄江等县城主城路网系统建成主城路网系统实施工程形成一枢纽六出口三个环路七联通五通道的骨干大路网构架同时完善中心区主次干道和支路体系一枢纽字形高速过境交通枢纽由昆玉公路昆曲公路北绕城线安晋公路和南绕城线形成的字形高速公路实现大区域交通的快速过境转向和与城市交通系统的衔接线路全长公里双向六车道高速公路六出口建设昆玉高速昆石高速昆安高速昆禄高速昆曲高速和机场高速六大出入口实现对外和大区域交通的快速出入规划为车道高速公路三个环路在外围城区新建主城三环路近期分离城市交通与过境交通中远期作为主城外围主干环路和片区之间的交通走廊三环全长约公里双向车道城市一级主干道全面改造提升二环路形成主城快速内环路其首要功能是快速迂回和分流穿城交通其次是主城与对外交通高速系统进行联结的枢纽环路二环全长公里至车道快速路采用高标准立交和进出匝道全环无红灯同时形成至个慢速车道一环规划为内核主干环路对几个重要的交叉口实施环向或放射向的高跨或下穿提高环线通行能力疏解穿越市中心的交通一环全长公里至车道七联通建设七条快速联络干线昆石高速公路人民东路延长线昆曲高速公路昆禄公路昆畹公路昆安公路春城路延长线将二环三环和大字高速系统联结成一个高效整体路网七联通全长共公里车道城市快速路或高速公路五通道形成条连续交通的放射主干道东郊路官南路滇池路昆畹路龙泉路联通一环和二环快速系统并向外通达周边大路网形成一体化系统规划为车道主干道采取路中封闭或局部高架中心区主次干道和支路系统在继续完善主干道的基础上重点整治和建设次干道支路系统达到国家规范对路网的技术要求形成合理结构提升中心区路网容量和通行效率地铁轻轨公交专用道三管齐下轨道交通和系统实施都市区一环两轴轨道交通工程主城区十字双线轨道交通工程和方格状快速工程一环利用和改造昆明铁路枢纽中的南环线形成环滇池都市区内连接东城南城西城北城即一湖四片地区的快速轨道交通系统商业营运速度公里小时运力万人次小时环湖轨道交通线全长余公里目前仅有公里未建设联通两轴利用国铁成昆线建设主城至昆明新机场的轨道交通线东北轴线关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告线路全长公里商业营运速度公里小时运力万人次小时利用现有米轨建设主城至呈贡新城东城的客运城铁线东南轴线线路全长公里商业营运速度公里小时运力万人次小时十字主城区的十字形地铁系统全长公里南北线银河片区至南市区公里东西线铁路西站至铁路东站公里商业营运速度公里小时运力万人次小时双线主城区高架轻轨西线和东线全长公里西线普吉中心区海埂旅游度假区公里东线世博园中心区机场公里商业营运速度公里小时运力万人次小时建成全长公里的方格放射状公交专用道服务主城并放射至东城提升形成系统后运力可达万人次小时营运速度达公里小时或更高相当于轻轨的运力和服务水平三项改造工程有望年内开工计划今年内尽快开工改造二环城市快速系统新建近日公园东风路下穿工程和东三环工程发挥二环快速环路功能现状二环系统效率低下迫切需要改造现有二环路在设计及建设时所采用的技术标准较低近几年来交通量剧增交通服务水平迅速下降特别是东二环西二环已严重超负荷运转二环已不能发挥快速环路应有的功能意义二环快速系统工程建成后将形成昆明快速路网核心枢纽环在昆明主城骨干路网规划中二环路具有重要的地位和作用通过立交和匝道联结二环周边和一环区域地面路网系统向外通过条快速交通走廊联结城市三环并通达外围高速公路网是昆明快速交通系统建设中最重要和最关键的路环将显著疏解核心区交通根据国内快速环路建设的经验在主城核心区外围形成一条快速大容量的交通走廊后通过实现绕行时间明显短于穿城时间能把城区主干道上的穿城交通吸引分流到二环快速通过进而大大减少核心区的交通负荷可明显提升出入城交通效率大量二环外区域到核心区的往返交通可通过二环系统快速迂回到目的地附近再进入地面路网系统既可提高交通效率又可避免长时间长距离占用地面路网解决方案昆明市交通综合整治指挥部委托广州市市政设计院该单位设计了国内最成功的广州内环快速路在市有关部门的配合下开展了昆明二环快速系统的初步规划设计提出了以下两个方案车道方案快速系统东二环车道南西北二环采用车道工程重点放在保证良好的封闭性和尽量实现立交的高标准如福海等关键性立交工程总拆迁建筑面积万平方米投资框算亿元其中直接工程费亿元其他工程费和拆迁费亿元全线车道方案二环快速系统改造为全线车道工程总拆迁建筑面积关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告万平方米投资框算亿元其中直接工程费亿元其他工程费用和拆迁费亿元近日公园路段人车分流东风路近日公园段下穿工程将连通文明街片区正义路威远街片区金马碧鸡广场东西寺塔片区形成昆明市最大的中心商业休闲步行街区强化和丰富昆明市传统中轴线提高城市品位近日公园路段下穿后将实现人车分流实现交通和商业双赢东三环建成城市一级主干东三环是城市三环路的重要组成部分连接人民东路延长线昆石公路东城中干道等城市高快速道路其建设有利于完善主城干道路网系统促进城市和交通向外疏解和发展东三环建成后将分离东二环的过境交通使东二环不再承载过境交通功能成为专职的城市交通快速环路为主城外围北东南片区之间提供便捷的交通走廊不穿越中心区据了解东三环起于白云路世博圆盘止于石安公路朱家村城市一级主干道全长公里道路宽度米设计车速公里小时车道城市一级主干道工程总投资估算约亿元项目所在地官渡区的发展构想官渡区在新昆明的建设中要建设昆明浦东关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告官渡区位于滇池东岸是昆明市承东启西贯通南北的交通枢纽昆明国际航空港昆明火车客货站坐落境内贵昆成昆昆河铁路和昆洛石安等主要公路干线越境而过昆明市二环路东南北段及春城路等余条城市主干道纵横交错官渡区作为全市乃至全省重要的科研教育和工业基地荟萃了数十所科研院所和大中专院校相对集中分布了冶金电子机械烟草建筑化工等一大批大中型企业改革开放以来官渡区紧紧抓住经济发展的良好机遇充分发挥和利用得天独厚的区位科技交通信息人才优势走以农业为基础乡镇企业为支柱市场为导向第三产业为龙头依托城市服务城市富裕农村的经济发展路子把一个传统的城郊农业区建设成了以二三产业为主体城乡兼容的新城区成为全省经济发展最具活力的地区之一被列为云南省县区农村经济实力百强乡镇行列由年仅有的万元到年突破百亿元大关多年间平均增长速度在以上与改革开放前年平均的增长速度相比提高了近个百分点全区提前九年实现了生产总值比年翻三番的目标提前三年率先进入小康到年底第一产业增加值由万元增加到亿元年均增长约第二产业增加值由万元增加到亿元年均增长关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第三产业增加值由万元增加到亿元年均增长全区经济持续快速增长整体经济实力明显增强区划调整以后官渡又成了现代新昆明的桥头堡昆明东移官渡居首官渡位居主城与东城之间在一湖四片这个环带中在城区城郊郊区之间官渡不仅将起到牵线搭桥的作用更蕴含着神龙首尾的巨大爆发力两大战略打造昆明精品城区推进城市化战略昆明市官渡区将用建设管理城市的理念谋划全区各项工作按照高起点规划高标准建设高质量经营高水平管理的要求提高城市建成区的运行质量推进南部地区尽快城市化东部地区加快城市化努力打造现代新昆明精品城区实施工业强区战略按照新型工业化的要求着力推进工业东移提升改造传统工业大力培育新型工业积极发展都市型工业注重发展技术与劳动密集型产业整合中小企业扶持骨干企业引导全区工业向园区化集群化方向发展建立具有官渡特色的工业体系三大片区昂首齐发展主城中心区以区划调整后昆明市官渡区的城市建城区为主体含关上金马太和东站个街道办事处以及福海前卫保留部分以改造城市形象完善城市功能美化人居环境为目标大力推进交通环境整治旧城旧村改造绿化亮化美化等工程提高经营城市水平依托昆明国际会展中心昆明火车南站昆明国际机场等积极发展会展广告及与中心城区相适应的中介服务金融信息咨询城市物流业等产业改造提升传统商贸区将其建成辐射力强环境优美城市经济发达的现代中心区南部新城区包括以小板桥官渡矣六六甲个乡镇该区域是现代新昆明建设规划主城与东城的结合部是近期昆明城市拓展的重点地区官渡将加快这个区的城市化发展将其逐步建设成为环境优美布局科学设施先行功能完善适应投资创业和生活居住的城市新区东部工业区包括阿拉大板桥小哨个乡镇根据昆明国际空港概念性规划将规划大板桥平方公里定位为综合工业区和高端产业研发区空港建成后年客流量将达到万人次成为中国第六大国际枢纽机场立足于高起点高标准新理念以新兴工业城市的标准进行规划建设加强道路水电为重点的基础设施建设加大宣传包装力度大力引进工业项目形成在新型工业为核心竞争力城市与山水融为一体的现代化工业城关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告第五章开发地块分析花箐旅游休闲度假区的地理位置位于云南省昆明市官渡区的大板桥镇大板桥镇地处昆明市市区的东北部东接宜良县南邻呈贡县西与双龙乡金马镇阿拉乡交界北连小哨乡南北长公里东西宽公里总面积平方公里大板桥镇镇政府距离昆明市中心三市街大板桥镇的地理位置处在昆明主城呈贡新城区和昆明新机场的几何中心花箐旅游休闲度假区地块位于大板桥镇的北侧其东侧为规划的昆明航空新城地域交通状况荡口镇对外交通主要通过公路与无锡苏州和常熟联系公路等级为二级公路在无锡市境内道路状况较好与无锡市联系的锡甘路设计车速可达到在苏州境内与无锡接壤的部分道路路况较差设计车速只有左右因此根据现状道路状况由鹅湖度假区至无锡苏州和常熟的行车时间大约在半个小时以内航空港无锡硕放机场距荡口镇现有至北京广东福建山东的四个国内航班荡口镇距上海虹桥机场规划的无锡新机场距荡口镇有关无锡新机场的建设问题江苏省政府已开始进行前期调研工作铁路沪宁铁路的无锡站苏州站至荡口的火车时间均在半个小时以内拟建中的京沪高速铁路将在年启动建设高速公路沪宁高速公路的硕放出入口距荡口镇规划中的无锡东干线为一级公路标准设计车速小时在荡口镇西侧通过距鹅湖度假区计划在今年开工建设在苏州境内规划的苏州至张家港的一级公路也将在近期进行建设距荡口镇通过以上对荡口镇地域交通的分析可以看出鹅湖度假区现状的对外交通至主要客源地无锡苏州常熟三市的车行时间均在半小时以内这是居住地至工作地较好的车行距离客户是可以接受的在近二三年内随着大交通工程的建设和镇区道路等级的提高出行时间将会缩短八分钟左右也就是出行时间将会在分钟左右这是十分理想的出行时间参见附件鹅湖度假村交通示意图地区规划建设情况荡口镇属无锡市锡山区的中心镇距无锡市中心城边缘规划拟将甘露镇与荡口镇合并重点建设荡口镇市区与荡口镇联系的锡甘路改造城市供电供水均由无锡市区统一建设因此荡口镇的建设不是按一般农村乡镇标准进行建设而是按照市区特大城市的统一规划统一标准进行建设以有利于荡口镇的城市化进程关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告现在荡口镇总体规划编制已基本完成经专家论证即将报无锡市人民政府审批按照该总体规划确定的原则荡口镇是江苏省历史文化名镇无锡市旅游局已将该镇列为江南历史文化名镇旅游景点之一今年荡口镇人民政府已按总体规划布局进行道路和基础设施建设在鹅湖度假区西侧的滨湖大道将作为重点工程进行建设该路向北可接通常熟向南可连接苏州为鹅湖度假区地块的开发建设创造了良好的外部建设条件用地现状分析本项目地块位于荡口镇区以东鹅真荡畔距镇区中心按规划该用地性质为旅游休闲居住用地该用地现状由鱼池河流村民居住用地和农田三部分组成鱼池河流约占总用地的村民居住用地占农田占平均标高吴淞高程系地势较低根据现状用地所处的位置及地形地貌状况分析该地是进行旅游休闲和低层别墅居住建筑整体开发建设的优良地块湖滨别墅有良好的临水景观可提高别墅的商业价值地块内部的鱼池河网可进行整理扩大水面使每幢别墅都有临水的景观可借这种地形可以规划建设具有水环境特色的高尚别墅区环湖河地段结合绿化带应进行防洪堤岸的建设防洪堤岸应按最高洪水位标准吴淞高程来确定堤岸标高这样湖边堤岸较高故内部别墅标高也应相应抬高所以内部用地应进行整治河流和鱼池并适当扩大水面以趋土石方平衡这在今后规划设计方案阶段必须加以注意另外在雨季当鹅真湖水位较高时该地块需进行机械排水地块开发建设资源分析地块自然资源鹅湖度假区千亩以上的土地在历史文化名镇和鹅真荡畔实不可多得众所周知无锡适宜建高尚别墅区的土地以五里湖畔大浮十八湾和马山地区为佳然而上述地区受城市规划控制和国家宏观政策导向在近期均难以审批一块近千亩建别墅的土地在无锡市半径之内的其他适宜建别墅的地块中处在湖泊之滨的已首推鹅湖度假区且不说该地批租的价格较廉就目前国家在宏观上严格控制别墅区的大政策而言鹅湖度假区的这块土地就显得特别宝贵因此适时地发挥这块土地的市场作用就显得特别紧迫水资源水是鹅湖度假区地块特有的珍贵资源地块东和东南部的鹅真荡是江南地区特有的秀美小湖泊该荡连通望虞河北接长江南连太湖是太湖调节水量的重要通道因其活水水体污染较小水质在级以上具有良好的生态环境地块内部的河道和鱼池也为创造一个独具特色的度假区而具有得天独厚的水环境人文资源荡口镇是江苏省历史文化名镇是无锡地区文物古迹最多保存最好最有古镇开发价值的乡镇早在晋代荡口就形成了集镇明代华氏家族迁徙至此后荡口逐步发展成为一个江南闻名的商埠这里历代名人辈出古代曾出进士人近代科学文化名人更是灿若群星荡口还是锡绣的发源地现在义盛河两侧北仑河沿岸及人民路老街地区均保留了大量的历史名人故居和具有典型江南水乡特色建筑风貌的街区全镇现有县级以上文保单位多处其中义庄文化和华氏古建筑群可以与无锡地区著名的惠山古祠堂群相媲美这些具有特色的历史关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告文化街区使荡口镇具有丰富的历史文化底蕴鉴于此最近经过东南大学专家论证无锡有关部门已经决定推荐荡口镇申报全国历史文化名镇申报材料即将上报江苏省建设厅经审定后统一上报国家建设部鹅湖度假区建在这样富有丰富历史文化氛围的环境中既会给荡口镇的人文景观增添新的一页也将大大提高鹅湖度假区的文化价值并带动该区物业的商业价值有较大幅度的升值交通资源以上地域大交通的分析表明鹅湖度假区不仅与荡口镇镇区中心有便捷的道路交通联系而且与无锡苏州常熟三市均有较好的快速道路联系随着镇区的滨湖大道无锡市域内的东干线苏州市域的西干线以及锡甘路改造的相继建设将会大大缩短度假区与三市的空间距离方便度假区客流的出行建设资源供水根据无锡市规划年无锡市太湖水厂将对荡口镇供应自来水在污水处理方面锡山区已经计划在荡口镇建设一个区域性污水处理厂供电根据荡口镇总体规划该镇将形成以变电所为中心以变电所为辅自成体系的供电网供气鹅湖度假区邻近梅村热电厂该厂已经允诺愿意为度假区小时提供供热供冷其蒸汽管道将铺至项目地块的规划红线处建设软环境无锡市锡山区荡口镇三级政府都已将城镇建设列入重要的议事日程放到了重要位置配备了强有力的领导班子把城市建设列入了率先基本实现现代化的重要战略部署各级政府都将城市基础设施的建设环境建设以及住宅建设等作为城市各项建设的重点因此鹅湖度假区处在这样的建设环境中将得到地方各级政府的关注和支持这必将加快其建设速度综上所述鹅湖度假区地块的开发建设资源是优厚的外部的各项建设条件也趋于完善更为重要的是可以预计在今后的开发建设过程中政府与开发商之间将不会出现互相不协调的现象基本上可以做到同步实施市场调研分析近五年来无锡房地产市场的热点演变从年至今无锡房地产市场在五个方面发生了显著变化对市场供求产生了明显影响一是住房制度改革房地产交易政策的变化激活了市场需求已购公房和经济适用房允许上市交易住房货币补贴以及金融信贷政策的调整实施增强了住房一级市场的购买支付能力促使市场潜在需求向有效需求转化房地产交易程序简化和税费下调降低了交易成本二是土地供应方式的变化提高了市场透明度和公平性年开始土地供给全面采用招标关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告拍卖方式使一些上市公司国内外知名的房地产大公司有机会抢滩锡城房地产市场同时对房地产产品价格构成也产生了较大影响三是国有房地产企业改革全面推行企业性质发生改变开发主体的管理水平运营模式竞争实力等方面变化较大产销分离的理念已被广泛接受企划广告营销代理经纪等中介行业迅速发展四是产品结构多元化满足了不同的购房需求无论是房型户型建筑风格景观设计配套设施装修标准还是物业管理等方面都比以往更加优化并呈现出多元发展态势购房者有了更多的选择余地五是城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整产生了四大供求热点区域其一为市中心区和副中心区商服用房和高档公寓热销其二为城市西南近湖亲水地区因新城建设和水环境治理土地升值较快需求看好其三为东亭开发区和无锡市新区周边因外资企业和高新技术企业高度集中与该区域注意本开发项目在地理上紧邻新区并已形成成熟社区价格优势也较明显其四为城市西北惠山森林公园周边地区环境较好适宜居住供求量较大六是住房公积金贷款制度的完善和户籍制度改革也对房地产市场发生较大促进作用最近无锡市住房制度改革办公室和市住房公积金管理中心已经下发了关于进一步加大住房公积金放贷力度的实施意见根据该意见公积金贷款的门槛大为降低扩大了住房公积金放贷范围除原有的对现房发放贷款外将增设期房自建住房大修住房贷款贷款限额提高不仅取消了面积限制贷款的额度也由原来按照房价的提高为贷款期限延长商品房二手房贷款可延长至年此外还降低了期房贷款的保证金购房者在办理了商业贷款后业可以转换为公积金贷款相信这一政策的实行必将有力促进住房的消费早在年国务院就以国发号文件发出国务院批转公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见同年江苏省政府办公厅也批转了省公安厅关于进一步推进城市和小城镇户籍管理制度改革意见的通知随着这一改革的全面推进将更便于农村和外地业主进入无锡地区城镇购买住房从而进一步激活城市地产市场无锡市年度房地产市场供需状况年以来无锡房地产市场呈现出快速发展的态势房地产开发投资快速增长市场供需两旺房屋销售量价齐升商品房空置面积进一步减少消费者购房越来越理性开发主体综合实力不断增强产品质量不断提高市场供给增加开发建设节奏加快土地供应方面年无锡市区出让土地幅除三个退二进三项目土地采用协议方式出让外其余均以拍卖或招标方式出让土地出让总量为万平方米年市区共组织了个批次幅土地公开招标挂牌出让出让土地总面积万平方米成交金额亿元按照规划允许的容积率测算这些土地可建房屋面积万平方米关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告房地产开发投资方面年市区完成房地产开发投资亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅万平方米年市区完成房地产开发投资亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅万平方米年市区完成房地产开发投资亿元房屋竣工面积万平方米其中住宅万平方米至年底无锡市区可供预销售商品房总面积万平方米其中往年空置房面积为万平方米市场需求旺盛成交量有效放大年无锡市区商品房销售面积万平方米成交金额亿元其中经济适用房成交万平方米年市区商品房销售面积万平方米扣除经济适用房因素实际增长成交总额亿元年市区商品房销售面积万平方米同比增长成交总额亿元同比增长年市区二手住宅成交万平方米同比增长成交总额亿元同比增长市场需求旺盛程度由此可见表无锡市区年商品房开发与销售情况统计项目完成投资额竣工面积销售销售住宅面积住宅金额住宅数据来源年无锡房地产市场报告以上所称无锡市区为无锡市建成区不含锡山惠山滨湖新区所辖建制镇及乡区无锡房地产供求一般预测无锡市区到年底共有住房万平方米共有家庭万户人均住房使用面积平方米根据无锡市房地产籍数据库统计分析住房建筑面积在平方米以下的共有万户建筑面积在平方米之间的共有万户二项共计万户随着产业结构调整困难企业退二进三项目建成了居住小区但未能带动周围改造又出现了新的环境不协调新的配套不齐等矛盾假定五年内基本完成城市低洼地区危旧房成片改造和老居民新村治理改造任务五年内市区人均使用面积达到平方米左右以年万人的城市规模十五期间无锡市区对住宅的潜在需求总量将在万平方米至万平方米之间由此可见无锡房地产业的发展空间十分巨大无锡市低密度高档住宅需求预测低密度高档住宅的消费对象主要是外商以及国内高收入群体无锡市本市居民低密度住宅的潜在市场需求随着无锡市及周边地区经济的快速发展城关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告乡居民的可支配收入正在迅速增长与之相适应高收入户的收入也在同步迅速增加这可以从以下数据资料看出表无锡市国内生产总值与居民可支配收入增长简表年份亿元增幅人均可支配入元增幅高收入户增幅最高收入户增幅年均增长根据上表数据通过作一元回归分析表明居民可支配收入与增长呈强正相关关系强度系数为根据以上所列年数据按平均每户人计算无锡市区高收入户每户可支配收入为元最高收入户每户的年收入为元我们依照以上数据根据年增长与居民可支配收入的相关系数进行预测到年无锡市总量将达到亿元高收入户人均年收入相应将增长为元最高收入户人均年收入将达元即到年市区高收入户平均每户的年收入将达万元最高收入户每户平均收入将达万元按年无锡市区万户计算无锡市共有高收入户户最高收入户户共计户表年无锡居民可支配收入水平分组表最低收入户低收入户中等收入户高收入户最高收入户占占占占占关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告资料来源年无锡统计局城调队此外还必须注意到改革开放以来无锡市乡镇企业蓬勃发展近五年来民私营经济迅速发展特别市原为集体企业的乡镇企业已经大部分改制为民私营经济年无锡全市民私营企业已达家注册资本亿元其中市区家注册资本亿元全市私营企业投资者人数为人雇工万人其中市区人雇工万人无锡市城乡人民的富裕还表现在汽车拥有量上无锡城乡已经拥有私家车总数达万辆年日增私家车余辆抽样调查据我所年对全市万户农户进行的就业和经济收入调查户均年收入在万元以上的占以上户均年收入在万元以上的占户均年收入在万元以上的占户均年收入在万元以上的户数达户根据这一调查数据测算全市农村万户家庭中户均可支配收入在万元以上有户其中万元的户万元以上的达户抽样调查据去年月进行的一次对无锡市区近户年收入在万元以上的高收入户家庭的住房意向问卷调查据无锡市城调队提供的统计数据家庭年收入在万元以上的家庭约占总户数的约有万户有购房意向的占其中打算年内购房的为总数的年以上的为有购房意向的人中年龄偏轻其中岁占岁占岁占岁以上的占有购房意向者的收入状况为家庭年收入万的占万的占万的占万以上的有意向购房者购买时间布为马上买为一年后购买为两年后购买为三年后购买为购房原因分析现有住房太小的占居住环境和物业管理不满的占地段不满意为朝向和户型不满意的占楼层不满意的占用于投资的占购买面积分析平方米的占的占的占的占以上的占购房总价选择分布万元的占的占的占的占的占的占以上的占购房者对层次的需求的选择多层的占小高层的占高层的占联排别墅的占对停车位的选择已经有车的为有计划购买的目前既无车又无计划的占购房时需要停车位的占其中想购买停车位的占只想租用的占关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告抽样调查去年底无锡市房地产市场曾对户家庭作问卷调查据该项调查统计有的家庭有购买别墅的需求另有的家庭对室以上的高档住宅有购买需求所调查的对象中为个私营企业业主和转制后的乡镇企业业主其余人员为高收入部门中的中高级管理人员综合以上分析预测预测按照抽样调查的数据分析据表所列市区年收入达万元以上的高收入户有万户以的比例推算在近三年中有购房意向的将达万户其中有购买联排别墅的将达户在农村据抽样调查的数据推算无锡农村年收入在万元以上的有万户如按上述购房意向及购买别墅的比例推算近三年中有购买别墅意向的将有户城乡合计近三年中有购买别墅意向的为户预测按照抽样调查的数据分析如按照的比例推算市区万户高收入户中有购买别墅意向的为户农村万户高收入户中有购买别墅需求的家庭为户城乡合计达户综合以上两种预测无锡城乡本地居民在近三年中有购买别墅意向的大约在户左右这是相当大的市场需求外商及外地顾客对低密度高档住宅的需求预测近年来无锡外向型经济发展迅速特别是近年来外商投资企业急剧增加到年底无锡全市累计已经批准外商投资企业多家实际利用外资亿美元在锡外商业主及在外资企业和港澳台企业中工作的外籍及港澳台籍高级经理人员已达多人据无锡市外经局无锡市公安局等部门掌握的情况现在常住无锡的外商包括购房租房和住于外企自有公寓中约有人左右另外据无锡市房地产交易市场统计到年底在锡直接购买高级住宅的有户其中香港台湾客商占日商占其余为欧美客商另有户在锡租房居住包括租赁高级公寓这里需要说明的是外商在锡购买住房有的并不直接购买相当多的外商往往以公司或中方员工的名义购买租赁居住的情况也是如此所以外商在锡购买住宅以及租赁居住的实际数量将远远大于上述在房地产市场登记的数量其中相当数量的人员将有在锡购买低密度高档住宅的需求而且随着无锡市外资企业的持续增加在锡购买低密度高档住宅的外商也将逐年增加综合以上的分析无锡市确实存在着较大的低密度高档住宅的潜在市场比较留有余地的估计在近三年中无锡地区总需求约在户左右鹅湖度假区吸引购买低密度高档住宅的区位优势荡口镇邻近无锡新区和锡山区据统计年底无锡新区有外商投资企业家锡山区有多家合计家无锡市规模较大的外资企业大多集中于此世界家最大跨国公司中在锡投资的多家公司基本集中于无锡新区另外由于鹅湖旅游度假区处于无锡市中心苏州市区西片以及常熟市等边三角形的几何中心本项目还将能吸引苏州西片常熟市南片的外商和港澳台企业以及这些地区的高收入户购买低密度高档住宅需求参见以下表关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告以上情况说明鹅湖旅游度假区由于其处于特殊的地理位置在吸引外商和高收入户包括无锡地区及苏州部分地区的外商和高收入户购买别墅方面将具有较大的优势表年苏州市区及与荡口镇邻近地区经济情况指标市区常熟昆山太仓注册资金亿元亿元第一产业亿元第二产业亿元第三产业亿元人均元私营企业个其中工业批零餐饮个体劳动户表苏州市区及与荡口镇邻近地区利用外资情况年批准外商投资项目合同个市区常熟昆山吴江太仓本年批准企业数本年批准外资万美元本年实际利用外资累计实际利用外资年末已开业的外资企业数从以上表的统计数据可以看出邻近荡口镇的苏州市有关片区中也有相当多的潜在购买本项目中低密度高档住宅的潜在客户苏锡常地区房地产业竞争态势比较分析区域房地产业发展的一般竞争状况苏锡常市房地产业的发展基本上是同时起步的在年之前无锡常州的房地产业发展状况明显好于苏州年以后苏州确立了以上海浦东为依托城乡并举分层次全方位的大经贸发展战略特别是新加坡工业园区和高新区的设立使苏州的开放开发从点线向面网聚合市区的面积也随着两区的开发扩大了近一倍东园西区古城居中一体两翼的城市新格局基本形成城市功能的拓展超前的规划给苏州的房地产业带来了发展的先机而与此同时无锡常州的老城区过度开发城市扩张缓慢规划滞后房地产业发展水平未有大的提高年锡山市并入无锡市区年武进市并入常州市区两市房地产业才发展提速市场不断繁荣关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告下面比较年苏锡常三市房地产业发展状况表苏锡常三市房地产业发展情况年份年年年苏锡常苏锡常苏锡常房地产开发投资完成额房地产开发用地总面积房地产开发施工总面积其中住宅施工面积房屋竣工总面积其中住宅竣工面积市区房屋竣工总面积其中住宅竣工面积商品房销售总面积其中住宅销售面积市区商品房销售面积其中住宅销售面积市区商品房销售金额其中住宅销售金额空置商品房面积其中市区空置面积市区二手房成交面积关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告市区二手房成交金额市区商品住房均价市区二手住房均价房地产开发企业总数市区房地产开发企业数苏锡常地区低密度物业基准竞争分析苏锡常地区低密度物业市场是年以后开始形成的两三年的时间内各市在环太湖地区零星开发了一些别墅群由于规划滞后基础设施不配套物业管理不到位市场需求不旺长期处于低水平竞争发展状态年以来随着社会上白领阶层老板阶层的不断涌现以及外向型经济的加快发展对别墅高档住宅的需求量上升较快苏州市个别墅区全面旺销平均售价在每平方米至元之间而金鸡湖太湖之滨的别墅等低密度物业售价超过了元平米在无锡威尼斯太湖世家虹桥花园兰宝苑翠湖苑等个低密度物业小区近万平方米别墅和联排别墅除太湖山庄属烂尾楼需二次开发以外其余均已基本售完售价在每平米元至元之间详见表而常州市也有个低密度楼盘每个小区至套独立或联排别墅价格在每套万元至万元之间行情看涨销售形势很好表年无锡市部分别墅基本行情项目名称总建筑面积建设年份销售情况单价变动情况元平米威尼斯万平米基本售完开盘六七千现左右兰宝苑万平米基本售完平均最低太湖世家万平米基本售完平均最高百合园万平米基本售完鑫博花园万平米开盘现蠡景花园万平米虹桥花园万平米基本订完平均绿岛家园万平米基本售完典型个案研究无锡市已经形成或准备开发的低密度容积率小于物业形态主要为独立别墅和联排别墅居住区比较集中分布在两大区域一个是蠡湖地区主要有太湖虹桥花园太湖明珠苑及种禽场地块土地面积平方米容积率小于泰德新城威尼斯花园占地万平方米一期已开发万平方米等大型别墅项目另一个是马山地区主要有檀溪村地块占地亩容积率小于和碧波二路南占地万平方米容积率小于两个大项关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告目目前建设方案还没有确定上面提到的蠡湖地区四个项目中太湖虹桥花园和太湖明珠苑以及种禽场项目就在湖边周边有鼋头渚影视城蠡园等风景名胜地理位置得天独厚对泰德新城而言蠡湖地区规划调整令该区块增色不少而威尼斯花园的综合优势最大第一作为无锡地区最早的高档别墅区威尼斯花园的品牌和社会美誉度比较高第二威尼斯花园一期多栋别墅和几十套公寓已经全部入住业主来自多个国家和地区人气较旺第三比较新开发的别墅区威尼斯花园内的景观已经很具规模树木成荫四季鸟语花香第四蠡湖大桥的建设大学城以及未来滨湖新城的启动将对威尼斯花园的交通条件和周边环境产生有利影响威尼斯花园二期将建造幢联体别墅幢独立别墅和套低层公寓预计售价联体别墅每平方米将在元左右独立别墅则会达到每平方米元左右而公寓售价也将在元以上客户分析为了准确把握本地区对低密度高档物业的需求状况我们获取了无锡市房地产市场年月份所做的市场需求调查报告并对无锡兰宝苑威尼斯花园苏州太湖之星等别墅区的开发商或代理商以及苏锡常房地产市场的管理人员进行了访谈得出了以下分析结果客户来源分析从无锡房地产市场对户家庭的问卷调查结果看无锡地区有的家庭有购买别墅的需求苏州常熟涨家港等市对这类物业的需求比例也在之间这些家庭将是未来本地区低密度物业的重要客户来源被调查对象中家庭人口平均人户主年龄在至周岁之间居多为个私企业主和转制后的乡镇企业民营企业的老板以及董事会成员其他还有律师会计师海归创业人员以及税务金融和电信等高收入部门的中高级管理人员这些家庭的月均收入平均在万元以上最低的也在万元以上从现有的低密度物业市场来看购买和租用低密度高档物业的主要有三类客户首先是大公司的老板和一些高级管理者其中以外资企业比较多占到租购总量的左右这些人的特点是人换位置不变总有这样身份的一群人有此需求其次是一些个体工商户小私营业主和一些演艺界人士以及律师会计师等名人占购房比例的但由于收入不稳定他们是豪宅消费群体中变化最大的一族还有一些客户则是因贵而富的阶层这些人多半不愿意抛头露面习惯于隐而不宣的生活客户要求描述低密度高档物业的目标客户购房目的并非是解决居住困难所以他们对产品的要求也比较苛刻在产品类型方面客户的需求主要有六类一是居家生活型别墅就是把别墅作为第一居所需求二是度假型物业也就是两套房一套在市区一套在郊区五天在市区两天在郊区这种居住与生活方式对联体型别墅需求量较大三是出租型别墅很多外国公司的高级主管和外方员工他们一般不会把别墅买下来但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅四是旅游型物业就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅和配套物业五是办公型物业一般是一个大公司把一栋楼买下来自用既有了花园式的办公环境又有了高级管理关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告人员的寓所六是投资型别墅和高档公寓由于这类物业能够获得较高的租金收益具有较高的投资价值有较大的市场需求量在产品风格方面目标客户需要的是强调邻里间的沟通人与自然的融合精雕细琢的园林和常在景观中的房子调查结果显示在环境风格方面的客户喜欢江南园林式的客户喜欢水岸住宅的客户喜欢欧陆风情的客户喜欢北方庭院的客户喜欢其他风格的小区在户型面积配比方面绝大部分客户需求的是复式结构和越层结构房屋联排别墅面积在平方米之间独立别墅面积在平方米之间市场定位思考目标客户的导入目前无锡东部尚未有大型低密度高档住宅区和旅游度假区鹅湖旅游度假区项目的实施将弥补这一空白从而对无锡市区东部高新技术开发区东亭开发区锡山区梅村厚桥鸿声荡口等镇苏州市区高新区太仓吴江常熟市的目标客户群产生巨大的吸引力目标客户导入时可以对无锡高新技术开发区东亭开发区苏州高新区以及常熟吴江太仓等市的外资企业高层管理人员外方工作人员重点导入确定为本项目第一梯次目标客户群对锡山区梅村厚桥鸿声甘露荡口等镇太仓苏州市区西片常熟市有关乡镇的私营企业主改制后的乡镇企业经营集团成员积极引导确定为第二梯次目标客户群而对于苏州无锡常熟太仓苏州市区西片以及张家港昆山上海等地乃至境外地区的其他目标客户加强宣传确定为第三目标客户群市场定位的确定做旅游度假区开发项目的四大支撑条件是旅游资源交通环境和周围的就业支持本项目所处的荡口镇是无锡地区文物古迹最多保存最好最有古镇开发价值的乡镇被同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三等专家誉为无锡后花园有无锡乌镇之称旅游资源丰富而与本项目相关的交通环境等因素都在朝着优化的方向发展本项目所需的基础条件完全具备据上海别墅指数办公室公布的数据目前上海市的别墅较多集中在万万元的价格段占到了供应量的其次是总价在万万元的中高档别墅占总量的而总价在万元以下的经济型别墅和总价在万元以上的豪华别墅分别为和结合本项目的区位优势根据以上对无锡地区客户对别墅购买力的分析并针对以上分析的三个梯次的目标客户群考虑本项目的土地价格以及相关的开发成本因素可以将本项目定位为无锡东南片最佳的旅游度假休闲胜地和最适宜居住的大型低密度高档社区物业售价在元平方米之间并参照上海地区的价格段分布的特点合理确定本案的别墅价格段构成风险分析市场供求变化风险关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告供给方面鹅湖旅游度假区项目占地亩是本地区苏锡常最大的单体项目总量规模较大虽然国土资源部为加强土地资源调控已经在年月份发出了紧急通知要求各地方一律停止别墅类用地的供应但由于近两三年来本地区低密度高档物业行情较好已经批出去的项目总量较大无锡市在蠡湖和马山两个地区已批准的项目占地达到近亩其中马山亩蠡湖周边亩而苏州市在金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准的低密度项目总占地面积也超过了亩而常熟的虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建供给方面的竞争压力较大需求方面从发展趋势来看随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快速发展本地区对居住类和度假休闲类别墅的需求将呈持续上升的态势而对其他类型的低层高档物业需求受外向型经济的发展状况变化可能会产生波动特别是出租型物业受其影响最明显以上分析表明本项目推出后由于近期内供求上的不确定性将在产品销售资金回笼方面产生较大风险价格波动风险在一个规则明确且信息畅通的市场中商品的价格不会背离其价值自然也就没有泡沫只有当信息不对称现象存在增加了交易成本的时候市场行为才会扭曲价格无法体现真正的价值泡沫才会出现总体而言目前本地区房地产市场价格水平与地区的经济发展水平是相适应的随着地区经济的发展房价将呈持续上升的态势对于具体区域则要看项目的具体情况相对其他项目而言鹅湖旅游度假区的价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右蠡湖地区毛地价万元亩以上但由于本项目所处的鹅湖边受防洪因素的影响开发时可能需要对地块作加高处理开发成本不确定性因素较多对物业的售价将产生影响如果本项目成本控制在平方米以下售价能维持在元平方米以上相信能够取得较高的投资回报反之将具有一定的价格风险政策变动风险政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险近年来中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策以拉动投资促进消费保持国民经济的持续较快发展但这一系列宏观政策扩展空间有限政策的力度和效应也有递减的趋势特别是公共部门债务急剧上升近年间每年国债发行额高达亿元去年年末国债余额超过亿元从年到年国债余额相当于全国财政收入的比重从提高到大大超过国际公认的政府正常负债限度蕴含着一定的债务风险加上国有企业改革成本支付养老金债务积累外债和隐性外债增加等将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩而积极的财政政策一旦发生转折性变化将使投资增长受到抑制从多个方面影响经济的快速增长九五以来国家住房制度改革的实施各地鼓励住房消费政策的贯彻带动了居民消费结关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告构的升级和消费水平的提高也促进了城市房地产开发的快速发展但是这一系列政策的能量已经得到释放国家对房地产业的政策主导面正从积极引导放开搞活转向适度控制防止泡沫风险在理论界舆论界议论蜂起的情况下国家和各级政府可能对房地产业采取某些控制措施对盲目投资和投机炒作加以限制今后一个时期与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合各级政府可能在控制土地供应的同时还通过税收金融加强市场监管等措施对房地产市场进行干预和调控历史经验表明高档住宅房度假别墅等往往是调控监管的首选目标从这一点看本项目也可能遇到意外的政策风险为项目带来重大损失融资和利率风险为了拉动内需刺激消费国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等一系列金融政策但是以利率杠杆为主的金融政策的实际效应正在逐步递减利率水平也已接近底部极限自年月日至年月日年间银行利率连续次下调以年期存款为例利率由下调为下降下调个百分点与此同时贷款平均利率下降个百分点这一措施有利于扩大内需和出口减轻企业利息负担释放民间投资但现在要进一步调低利率已没有多少空间相反因为近期流通中货币增加较多货币流动性加大加上证券市场房地产市场相互挤压可能导致某些泡沫浮现并破裂资本从市场撤出潜在的通货紧缩有转为通货膨胀的可能性在这种情况下银行存贷款利率将出现反弹回升特别是如果项目筹集资金使用一定的民间资金利率将会更高这就可能从约束融资增加融资成本两个方面给房地产开发带来一系列不确定因素造成投资风险目前国有商业银行资本金普遍不充足贷款结构不合理对于房地产企业抵押贷款以及贷款中的相互担保多头抵押超值抵押银行心理反应脆弱如果项目开发立足于高比例的负债经营对银行贷款和收取预售款依赖过多有可能遇到较大的融资困难背上利息偿付包袱发生由融资问题带来的财务风险根据以上分析我们认为本项目的投资开发和经营面临一定的潜在风险但风险度属于中等只要开发的整体思路正确采取恰当的市场经营策略完全有可能化解缓解风险将风险转化为实际成效和收益结论和建议结论通过以上对本开发项目作全面的定量定性及个案分析可以得出以下比较切合实际的结论展望我国宏观经济发展趋势在今后年内国民经济仍将继续以的速度持续稳定增长而房地产开发将继续成为新的增长点之一这就为本项目的实施提供了良好的宏观投资环境国家对房地产市场的宏观调控有利于我国房地产市场的健康发展虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制的政策但随着外商投资企业及民私营经济的快速发展房地产市场对低密度高档住宅的需求仍将继续稳定增长这就为本项目的开发提供了相当大的市场空间特别是在国家严格限制低密度高档住宅建设的条件下本项目以无锡地区唯一具有较大规模环境优美档次较高管理优良的低密度高档住宅片区推向市场本案将具有较强竞关于昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期可行性研究报告争力并取得较好投资回报我们认为无锡鹅湖度假区开发有限公司关于将低密度高档住宅群与旅游项目相结合以更好发挥荡口镇自然和人文历史资源的规划设计构想基本上是可行的这对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历史风情旅游片区的建设也具有重要的意义我们的研究还表明在无锡市公里半径之内适宜于建别墅的各地块中能以亩面积并建在湖泊之滨的将首推鹅湖度假区而且它又位于荡口这一历史文化名镇该地块实不可多得只要该开发项目规划合理定位正确价位适当随着无锡特大城市建设的快速推进周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区的建设民营经济和外商投资企业的加速发展该开发项目必将具有明显的市场竞争优势并具有较高的投资回报率根据以上总体评价我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有可行性可以进行进一步详细的经济技术论证及具体规划设计但是必须指出该项目仍然存在投资风险风险度属于中等主要体现在宏观和地方政策的随机突发性多变市场供求的不确定性以及地块开发成本控制上几点建议在以后的进一步论证以及完善规划建设构想中建议注意由于该项目规模较大属于长线项目而市场需求尚有许多不确定因素低密度高档住宅的市场销售可能会有一定的时间差在制定开发规划时必须考虑适当分期并注意现金流的测算研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的在别墅档次的定位上应该体现多层次的要求既注意以中高档别墅为主又同时开发一定数量价格段在万元左右的经济型别墅东西方文化具有相当大的差异在设计规划中必须考虑这些因素根据客户导入对象如外籍客户居多在设计中就必须考虑西式风格别墅为主反之就必须考虑以中国庭院式风格的产品为主在规划上不管导入客户对象如何在建筑群总体规划设计时都必须兼顾与吴文化古镇的文化底蕴相融合在物业管理上也必须考虑跨文化管理的特点否则将会影响市场销售鹅湖地块具有许多优势但标高偏低为从根本上避免可能的洪灾防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来确定堤岸标高这样因湖边堤岸较高低密度高档住宅标高也需相应提高另外当鹅湖水位较高时该地块还需要进行机械排水这必将提高造价和以后的管理运行成本为此在整个项目的开发过程中必须严格控制开发成本这些都是下一步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑的问题