地产项目前期营销策划顾问合同书.docx

**地产重庆[**·**]项目 前期营销策划顾问合同书 委 托 人(以下简称甲方)：重庆**房地产开发有限公司 地 址： 电 话： 传 真： 被委托人(以下简称乙方)：重庆纬联地产顾问有限公司 地 址： 电 话： 传 真： 甲、乙双方经友好协商，在平等互利、诚信为本的基础上，就委托人（即甲方）所开发建设的[**·**]项目（暂定名）委托被委托人（即乙方）进行独家前期营销策划服务工作事宜，达成协议如下： 一．委托服务物业： 位于重庆市渝北区 ，为 用地性质。 二．委托服务期限： 自本合约正式生效之日起陆个月。 三．委托服务范围： 项目需销售及出租之所有住宅及公寓。 四．委托服务条件： 1）委托人应向被委托人提供企业工商营业执照、注册税务登记证书以及所委托之楼宇为合法商品房的相应证明文件（复印件），并声明复印件与原件完全一致。 2）被委托人须向委托人提供企业工商营业执照、注册税务登记证书（复印件）、工作人员有效证件，并确保复印件与原件完全一致。 3）委托人须向被委托人提供关于土地之合法文件（复印件）并保证复印件与原件一致，被委托人即开展该物业之前期营销策划工作。 4）有关该项目的一切法律文件均须由委托人签订，未经授权任何其他单位和个人签订均无效。 五．委托服务内容： （一）、被委托人之服务方式： 本合同签订后，被委托人参加由委托人及委托人指定之建筑规划设计单位、环境景观设计单位等与策划相关单位联合组成的项目工作协调小组，并总体指导与实施本项目总体营销策划服务工作。 （二）、策划服务内容： 包含对本项目的专项市场调研（含需求市场研究）、项目总体定位方案、产品定位建议及设计配合、总体营销策划四个方面的工作。具体如下： ※项目专项市场研究 供应市场部分： 1、重庆市城市背景环境研究 直辖后的重庆的经济发展研究 直辖后重庆的城市发展、城市化进程研究（其中包括政策、经济对城市发展和城市化进程的影响） 2、重庆市房地产市场发展研究及未来预测 重庆房地产市场发展历程研究 重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场数据对比研究（投资额、开工量、竣工量、供应和销售量等数据对比） 新政出台前后的房地产市场变化研究 未来重庆房地产市场的分析及预测 3、项目所在区域现状及发展分析（主要针对回兴片区以及北部新区） 区域在城市发展中的地位研究 分析区域现状 分析区域目前面临的竞争局面 预测区域未来几年的发展（包括城市功能的转变） 4、三北区域房地产市场研究 三北区域社会经济发展及房地产市场发展历程研究 三北区域各发展阶段产品供给和需求的变化研究 预测区域产品供给和需求变化。 5、竞争板块分析 1）热点板块供应分析状况分析 体量、建筑形态类型及体量、主力供应户型产品 2005、2006年各竞争板块总供应体量及各产品供应体量的分析 预测2007年各竞争板块的销售放量及各竞争板块的各产品的销售放量 回兴板块2005、2006年总供应体量及各产品供应体量的分析，预测2007、2008 年回兴板块的销售总放量及各产品的销售放量 2）热点板块价格及销售状况分析 价格分析：当前价格及走势分析，包括单价以及总价区间分析 销售状况分析：各类产品的销售速度 3）热点板块房地产市场未来发展：供应、需求、价格、客户消费习惯变化 4）未来可能对项目产生的竞争 6、[**·**]重点竞争及可比项目专题研究 1）在售项目 区域 项目概况 开发策略及开发思路研究 户型及配比状况（包括热销户型、滞销户型等） 销售情况分析（销售率、销售周期、各种类型产品的销售状况统计） 销售价格（包括单价以及总价区间等） 客户来源 项目成功（失败）原因 对本项目影响及启示 2）潜在项目分析 区位 概况(开发商,规模,体量等) 预期产品形态： 入市时间、开发时间 客户定位 对本项目影响分析 ※需求市场部分：客户专项研究 1、竞争及可比项目客户状况研究 了解项目可能面对的客户群体，着重论证中高端客户群体的购房需求特征以及对区域的接受程度，如何锁定项目的有效目标客群及细分方式。 调研方式：拦截式问卷访问法 调研对象锁定：可比物业售房部来访或成交客户 调研地点暂定：协信town城、绿地翠谷、东方王榭、弗莱明戈、常青藤等 样本数量：暂定200个 1）调查对象背景资料 调查对象基本资料 调研目的：了解调查对象的基本状况，分析并掌握该类客户群层面的共性与特征。 未来购房意向 调研目的：了解调查对象的大致购房意向，深入了解客户的购房动机，分析区域尤其是项目区域对该层面客户群体的吸引程度。 购房目的（如投资、自住、养老等等） 调查对象对区域的选择 对项目所在区域的认同度 项目区域的吸引能力以及辐射能力 2）调查对象需求特点分析 产品方面 调研目的：从调查对象的产品需求方面进行全面深入的了解，且对各项指标结合前后部分调研内容进行交叉性分析。从而达到对各类层面的客户群体的针对性产品需求区别掌握。为项目的目标客户群的需求取向深入研究分析，从而为项目的运作提供有力的产品设计依据。 价格方面 调研目的：了解调查对象对价格的承受能力，分析各类客户群层面的承受能力，为项目未来价格的制定作相应的依据。 2、结合项目的初步构想及定位，了解中高端客户的具体需求，在产品方面的喜好，为项目定位作一定的参考与借鉴。 调研方式：座谈会或一对一深访 3、定位配合阶段的客户论证 根据定位阶段的需要，我司会进行不定期的客户调研，为项目的客户定位作相关论证，以使项目的定位偏差最小化。 ※市场定位、产品定位部分 1、综合分析 1）项目SWOT分析 优势与劣势分析 机会与风险分析 2）不利因素对策 根据上述研究的不利因素，提出针对性建议 3）项目的整体定位与发展策略 根据上述不同方面的分析，确定本项目的总体开发策略，包括要开发的物业类型、规模、整体开发次序等。 开发策略：开发次序与节奏 发展主题、社区文化及形象定位 2、项目总体市场定位及一期市场定位 1）客户定位 本项目客户和其他竞争对手楼盘或其他板块楼盘之客户有何异同？ 客户需求特征 对价格的承受力/ 对区位的偏好/ 对付款方式的偏好/ 对户型、面积的偏好/ 对规划设计的偏好（环境/设备/立面/装修/配套） 2）档次定位 重点阐述本项目在北部区域的地位，清晰的鉴定本项目和区域项目在定位上的差异程度； 3）价格定位 价格制定依据 总体价格策略 产品单价建议 产品总价建议 不同产品总价区间 4）项目总体定位描述 5）项目整体形象建议 3、产品定位 结合上述市场定位方案，对拟开发的产品提出针对性的设计建议，用以指导概念设计方案和修建性详规设计方案。具体内容如下： 1）产品定位的指导性阐述 总体定位对产品定位的指导性 物业类型及其配比 建筑风格建议 2）规划布局 住宅部分组团及单元空间方案建议 配套功能区间方案建议 商业规划布局方案建议 小区景观空间方案建议 3）交通 主要人行及车行出入口建议 社区交通组织方式建议 住户停车规划建议 4）园林 经济效益分析（结合概念设计方案的经济效益分析（静态）） ※产品设计配合 服务期内针对本项目的规划设计提供跟进式设计顾问服务，配合发展商围绕有关产品的专题性交互式会议讨论且提交书面建议或意见的形式展开，以配合发展商及设计公司完成方案设计工作，确保市场定位、产品定位的方案能够真正落实到设计方案之中去。 1、顾问服务内容 服务期内应发展商邀请参加项目的产品设计研讨会； 利用公司强大的客户资源进行设计成果的论证，为创新的产品提供强有力的支撑； 针对本项目的市场定位和产品定位以及市场的变化及时协助发展商对设计院的设计工作提出修改意见，并提供相关必要的资料； 在事先收到发展商有关项目产品研讨会的通知后，将就每次的专题事先做市场和技术方面的充分准备； 在设计工作进行的过程中，将针对本项目的定位协助发展商从市场和技术的双重角度对规划、建筑单体及户型设计的合理性及设计中的细节问题提出书面的意见和建议； 在设计工作进行到相应阶段将发挥在技术方面的专家优势，对设计中涉及到的建筑规划及创新思路等一系列问题与发展商及设计公司进行交互式讨论； 2、工作方式 服务期间，提供产品跟进设计服务的工作方式包括： 在服务期内，应发展商邀请赴外地（重庆地区以外）的研讨或考察等。由发展商支付所发生之差旅费（交通、住宿、餐费等），实报实销。 经常性电话、传真、电子邮件沟通。 3、专案组工作人员（详见附件） 产品跟进设计服务工作长期跟进服务人员： 项目领导组相关成员 项目专案组成员（部门包括市场研究中心、建筑规划研究中心、策划中心、销售中心及商业公司）。 ※项目一期总体营销策划报告 （包括基于市场的项目定位、营销节奏、营销通路等）。 六．被委托人职责： 1、被委托人在策划服务期间提供专业意见和方案供委托人决策参考，、 2、被委托人在策划代理服务工作期间所获知的工作思路与工作计划，属委托人企业的商业秘密，被委托人不得外泄，若因此所造成的不利委托人的事实，责任人应按国家相关法规承担相应的经济责任，委托人有权终止合同。 3、在委托人正常履行本合同的情况下，被委托人无故单方面解除本合同，被委托人应向委托人支付违约金人民币叁拾万元（人民币：300，000.00元整），且委托人有权拒绝支付被委托人合同终止时的未结算之代理佣金。 七．委托人职责： 1、委托人应保证其向被委托人提供的一切资料及相关物业信息均真实、合法。否则，由此引起的一切责任均由委托人自行承担并赔偿因此给被委托人带来的商誉损失及其他经济损失。 2、委托人须支付到期应付之策