某项目投资估算与利润分析报告.doc

某项目投资估算与利润分析报告本项目地块分布较散按照分布的位置将其分为号号号和塘汛号地块其中号与塘汛号地块为商品房开发号号地块为统建房第一节号地块的财务分析与评价容积率为项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售在建项目的各类物业形态面积估算设定其中商业面积计算按照占计容积率面积估算地下部分按计容积率面积的估算销售收入测算其中地下车位数量地下车位总面积一般单个车位面积平米个这一公式推算得出项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据号地块的地价为万亩的基准地价的与万元代征费之和即万亩合元项目费用面积单价元总价万元说明一土地成本土地成本二前期工程费规划勘察设计费按地上建面用地面积容积率水电气配套费按地上建面小计三建安工程费地面预算含外墙水电门窗电梯地下预算按地下建面室外道路管网及景观工程费按地上建面小计四报建费项目报建人防费按地上建面一至四项合计项目费用销售额万元比例合计万元说明五管理费管理费按总产值六营销推广费营销费按总产值推广费按总产值小计七财务费财务费按总产值八不可预见费不可预见费按建安工程费九相关税费营业税费及附加按总产值土地增值税按总产值小计五至九项合计合计总成本初步产值利润分析盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点分析如下设盈亏平衡点的销售收入为则总投资营业税及附加所得税盈亏平衡点时无所得税万元则计算为万元盈亏平衡点万元万元盈亏平衡分析表明当销售收入达到时项目可以保本本项目号地块容积率为时的盈亏平衡为说明本项目抗风险能力良好收益理想财务评价结论项目静态分析总投资成本为万元销售总收益万元现金毛利润万元毛利润率号地块如按照市场价格万亩出让则总收益为万万元远低于将项目进行开发的万元毛利润因此项目更益进行房地产开发项目的盈亏平衡分析表明项目利润比较理想财务分析评价表明项目的经济效益可行第二节号地块的财务分析与评价容积率为项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售在建项目的各类物业形态面积估算设定其中商业面积计算按照占计容积率面积估算地下部分按计容积率面积的估算销售收入测算其中地下车位数量地下车位总面积一般单个车位面积平米个这一公式推算得出项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据号地块的地价为万亩的基准地价的加万元代征费之和即万亩合元项目费用面积单价元总价万元说明一土地成本土地成本二前期工程费规划勘察设计费按地上建面用地面积容积率水电气配套费按地上建面小计三建安工程费地面预算含外墙水电门窗电梯地下预算按地下建面室外道路管网及景观工程费按地上建面小计四报建费项目报建人防费按地上建面一至四项合计项目费用销售额万元比例合计万元说明五管理费管理费按总产值六营销推广费营销费按总产值推广费按总产值小计七财务费财务费按总产值八不可预见费不可预见费按建安工程费九相关税费营业税费及附加按总产值土地增值税按总产值小计五至九项合计合计总成本初步产值利润分析盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点分析如下设盈亏平衡点的销售收入为则总投资营业税及附加所得税盈亏平衡点时无所得税万元则计算为万元盈亏平衡点万元盈亏平衡分析表明当销售收入达到时项目可以保本本项目抗风险能力良好收益可观财务评价结论项目静态分析总投资成本为万元销售总收益万元现金毛利润万元毛利润率号地块如按照市场价格万亩出让则总收益为万万元远低于将项目进行开发的万元毛利润因此项目更益进行房地产开发号地块容积率为时的毛利润率抗风险能力大于容积率为时的毛利润率抗风险能力项目的盈亏平衡分析表明项目的抗风险能力较好财务分析评价表明项目的经济效益可行第三节塘汛号地块的财务分析与评价亩根据甲方提供的数据塘汛号地块分为属于统建房地块性质的亩地块与属于工业转出让用地性质的亩地块两部分项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售在建项目的各类物业形态面积估算设定其中商业面积计算按照占计容积率面积估算地下部分按计容积率面积的估算销售收入测算其中地下车位数量地下车位总面积一般单个车位面积平米个这一公式推算得出项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据塘汛号地块分为属于统建房地块性质的亩地块与属于工业转出让用地性质的亩地块两部分亩地的地价为万亩的基准地价的与万元代征费之和即万亩合元项目费用面积单价元总价万元说明一土地成本土地成本二前期工程费规划勘察设计费按地上建面用地面积容积率水电气配套费按地上建面小计三建安工程费地面预算含外墙水电门窗电梯地下预算按地下建面室外道路管网及景观工程费按地上建面小计四报建费项目报建人防费按地上建面一至四项合计项目费用销售额万元比例合计万元说明五管理费管理费按总产值六营销推广费营销费按总产值推广费按总产值小计七财务费财务费按总产值八不可预见费不可预见费按建安工程费九相关税费营业税费及附加按总产值土地增值税按总产值小计五至九项合计合计总成本初步产值利润分析盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点分析如下设盈亏平衡点的销售收入为则总投资营业税及附加所得税盈亏平衡点时无所得税万元则计算为万元盈亏平衡点万元盈亏平衡分析表明当销售收入达到时项目可以保本本项目利润率一般收益较好财务评价结论项目静态分析总投资成本为万元销售总收益万元现金毛利润万元毛利润率塘汛号地块的亩地块如按照市场价格万亩出让则总收益为万元低于将项目进行开发的万元毛利润因此项目适宜进行开发塘汛号亩地块为万亩高于号地块万亩的地价因此在本方案计算均价一致的前提下塘汛号亩地块的毛利润率抗风险能力低于号地块塘汛号地块上有一个堰沟如果要将其拆除则成本将追高利润将降低项目的盈亏平衡分析表明项目有良好的抗风险能力财务分析评价表明项目的经济效益可行第四节塘汛号地块的财务分析与评价亩根据甲方提供的数据塘汛号地块分为属于统建房地块性质的亩地块与属于工业转出让用地性质的亩地块两部分项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售在建项目的各类物业形态面积估算设定其中商业面积计算按照占计容积率面积估算地下部分按计容积率面积的估算销售收入测算其中地下车位数量地下车位总面积一般单个车位面积平米个这一公式推算得出项目开发建设成本估算表根据甲方提供的数据塘汛号地块分为属于统建房地块性质的亩地块与属于工业转出让用地性质的亩地块两部分亩地的地价为万亩的基准地价与增容费之和根据甲方提供的文件亩地块属于类用地容积率为现要将亩地块容积率调整到则亩地块的土地增容费为万元项目费用面积单价元增容费万元总价万元说明一土地成本土地成本增容费原楼面地价容积率提高后新增面积二前期工程费规划勘察设计费按地上建面用地面积容积率水电气配套费按地上建面小计三建安工程费地面预算含外墙水电门窗电梯地下预算按地下建面室外道路管网及景观工程费按地上建面小计四报建费项目报建人防费按地上建面一至四项合计项目费用销售额万元比例合计万元说明六管理费管理费按总产值七营销推广费营销费按总产值推广费按总产值小计八财务费财务费按总产值九不可预见费不可预见费按建安工程费十相关税费营业税费及附加按总产值土地增值税按总产值小计六至十项合计合计总成本初步产值利润分析盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点分析如下设盈亏平衡点的销售收入为则总投资营业税及附加所得税盈亏平衡点时无所得税万元则计算为万元盈亏平衡点万元万元盈亏平衡分析表明当销售收入达到时项目可以保本本项目土地成本相对较高利润率较低收益一般财务评价结论项目静态分析总投资成本为万元销售总收益万元现金毛利润万元毛利润率塘汛号地块的亩地块如按照市场价格万亩出让则收益为万元略高于将项目进行开发的万元毛利润因此项目适宜进行土地拍卖塘汛号亩地块为万亩且还有万元的增容费高于号地块万亩的地价因此在本方案计算均价一致的前提下塘汛号亩地块的毛利润率抗风险能力低于号地块塘汛号地块上有一个堰沟如果要将其拆除则成本将追高利润将降低项目的盈亏平衡分析表明项目收益基本合理财务分析评价表明项目的经济效益可行第五节号地块的财务分析本项目号号地块将修建为统建房全部用于拆迁安置当地居民项目财务分析与评价采用的基础数据以下地块经济指标均为根据现在市场在售在建项目的各类物业形态面积估算设定其中商业面积计算按照占计容积率面积估算地下部分按计容积率面积的估算根据绵阳市经济技术开发区征地拆迁补偿安置实施细则号号地将无偿修建不低于的村居委会办公综合用房项目开发建设成本估算表因号号地块为统建房性质因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同项目费用面积单价元总价万元说明一前期工程费规划勘察设计费按地上建面水电气配套费按地上建面小计二建安工程费地面预算含外墙水电门窗电梯地下预算按地下建面室外道路管网及景观工程费按地上建面小计合计三管理费管理费按总造价四销售收入数量单价元个销售额万元说明地下车库收入总成本项目号地块综合测评号号地块均为统规统建房性质以下测算按照住宅部分统规统建安置人员人分析可还房住宅面积可还房人数住宅人结论号地块总成本万元按照住宅部分统规统建安置人员人的标准可安置人第六节号地块的开发建设成本估算项目开发建设成本估算表因号号地块为统建房性质因此在数据分析上与商品房所需做的测算数据有所不同根据甲方提供的数据号地块总建筑面积共万方为纯多层建筑项目号地块综合测评号号地块均为统规统建房性质以下测算按照住宅部分统规统建安置人员人分析结论号地块总成本万元按照住宅部分统规统建安置人员人的标准可安置人第七节本项目财务总评本项目以出让用地性质进行商品房开发的用地为号地块与塘汛亩地块塘汛亩地块为工业转出让用地以统建房性质进行开发的为号地块如下表所示土地名称开发性质备注号地块商品房开发塘汛号亩地块商品房开发塘汛号亩地块商品房开发工业转出让用地号地块统规统建号地块的总投资成本为万元如本项目号地块和塘汛号地块直接按照市场价格进行拍卖则土地销售收入为万元如号地块及塘汛号地块进行深度开发号地块容积率是时号和塘汛号地块可共获利万元号地块容积率是时号和塘汛号地块可共获利万元如下表所示当号地块容积率是时当号地块容积率是时两相比较号地块及塘汛号地块几种运作方式资金缺口如下表所示方式收益支出资金缺口备注销售土地支出项为地块开发建设成本下同深度开发号地块容积率为深度开发号地块容积率为总结通过上表可以看出土地的深度开发相对单纯的土地销售而言至少可以增加万元建设资金因此本项目地块更适宜进行房地产开发可减少统建房修建过程中出现的较大资金缺口选择适时进行房地产开发可获取更为可观的利润且风险较低