2019CPA考点（投资性房地产）.docx

六、投资性房地产 [考点1投资性房地产的特征与范围] 投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类 以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产。 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。 已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物;（企业经营租赁方式租入再转租的房地产不属于投资性房地产，因为该房地产不属于企业的资产） 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。 [提示]下列各项不属于投资性房地产 ①自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如:企业出租给本企业职工居住的房屋、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,不属于投资性房地产。 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 [考点2投资性房地产的确认和初始计量] 确认和初始计量 投资性房地产初始时都应当按照成本进行初始计量。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费（比如契税、维修基金等，增值税不算）和可直接归属于该资产的其他支出（谈判费用、差旅费都不算）。 ②自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等；建筑期间发生的非正常损失计入损益，不计入成本。 2.后续支出 ①资本化:满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。注意:科目使用 企业对某项投资性房地产进行改造再开发且将来仍作为投资性房地产的,在再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销。 转为改扩建时的分录如下: 1成本模式 借:投资性房地产一厂房(在建) 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产一厂房  (1)年3月15日投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产—厂房（在建）1400 投资性房地产累计折旧600 贷：投资性房地产—厂房2000 (2)年3月15日~12月10日发生支出150万 借：投资性房地产—厂房（在建） 150 贷：银行存款150 (3)改扩建完工 借：投资性房地产—厂房1550（1400+150） 贷：投资性房地产—厂房（在建）1550（1400+150） = 2 \* GB3②费用化:不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。 借:其他业务成本 贷:银行存款等 [考点3投资性房地产的后续计量] 1.成本模式 采用成本模式计量的建筑物的后续计量: 按固定资产的有关规定进行后续计量,按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量:按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 1、计提折旧或者摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2、计提减值准备时 借：资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备 3、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销售税） 2.公允价值模式 公允价值模式计量不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)会计处理如下: 1、公允价值上升、下降 借:投资性房地产—公允价值变动 贷:公允价值变动损益 或做相反分录。 2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销售税） 3.计量模式的变更 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。 (1)成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。 将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。 借:投资性房地产—成本 按变更日的公允价 —公允价值变动 投资性房地产累计折旧或摊销 按原投资性房地产的折旧或摊销 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 按原值 递延所得税资产或负债(或借记) 涉及所得税影响的，调整递延所得税资产或者负债 盈余公积(或借记)10% 利润分配—未分配利润(或借记)90% = 2 \* GB2⑵已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 [考点4投资性房地产的转换] （一）投资性房地产转换形式和转换日 1转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性口地产”的转换。2.转换日：(1)“自用房地产或存货”转换为"投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。(2)“投资性房地产