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建设工程项目审批手续及流程阅读引语房地产项目前期手续十分繁杂涉及规划局建委发改委国土局人防办消防局园林局交通委环保局等众多部门不同性质的项目审批方式的有所差异审批标准及结果会有很大不同第一部分房地产项目前期主要流程第步编制可行性研究报告取得发改委立项批复第步取得国土局用地预审意见第步取得环保局环境评估审查意见第部取得规划局给发改委的规划意见函复第步取得规划局给建委的规划意见函复第步取得建委的选址意见通知书第步取得发改委的招投标方式通知书第步委托招投标代理公司完成设计招投标发出中标通知书取得规划局的设计招投标备案回执第步取得规划局的规划意见通知书选址第步完成方案设计取得规划局的设计方案审查意见第步完成初步设计及概预算编制取得发改委的初步设计及概预算审查意见第步取得规划局的钉桩通知单委托测绘院钉桩取得钉桩成果通知书第步取得规划局的用地规划许可证第步取得建委的征地计划通知书第步取得国土局的建设用地批准书第步完成人防报批图纸设计取得人防办的人防设计审查意见第步完成消防报批图纸设计取得消防局的消防设计审查意见第步完成园林报批图纸设计取得园林局的园林设计审查意见第步委托编制交通影响评估报告取得交通委的交通审查意见第步委托勘察院进行评估报告取得交通委的交通审查意见第步取得建委的年度施工计划通知书第步设计院完成规证报批图纸设计取得规划局的工程规划许可证第步与原土地方完成安置补偿工作签订安置补偿协议第步完成水电气暖信路等市政供源设计方案取得市政院的市政供源方案第步取得园林局的树木伐移许可证第步取得建委的拆迁许可证及渣土消纳许可证第步取得国土局的国有土地划拨决定书第步取得国土局的国有土地使用证第步设计院完成全套施工图设计取得审查机构的施工图审查合格书第步完成监理招投标手续取得建委中标监理公司及监理合同备案回执第步完成施工招投标手续取得建委中标施工单位及施工合同备案回执第步委托拆迁公司完成现场三通一平第步建委踏勘现场取得现场勘察合格通知书第步完成质量监督登记手续取得质监备案回执第步完成安全监督登记手续取得安监备案回执第步完成节能监督登记手续取得节能备案回执第步资金到位取得银行出具的资金证明第步取得人防办的人防施工图备案回执第步取得建委的施工许可证至此完成本项目所有政府部门审批手续进入现场施工阶段规划部门的审批流程是控规调整规划意见函复规划意见书审查设计方案用地规划许可证工程规划许可证第二部分房地产项目前期审批详细流程一建筑策划本部分不赘述二工程规划许可证工程规划许可证是规划审批的最后一道手续拿到后即可到国土局办理土地证到建委办理开工证此证意义重大为通常所说所的五证之首五证为工程规划许可证土地证开工证销售证房产证前期审批不出差错至此已无太大悬念如果办不下来多半是之前某道手续有问题出了后遗症或是政策突变暂停审批准备材料如下申报人委托书申报表立项批复年度施工计划规划意见书方案审查意见用地预审意见环保意见用地规划许可证勘察设计中标通知书或等级表报规证所需全套施工图档案登记表人防审查意见消防审查意见交通审查意见其它三用地规划许可证当用地是新征集体土地或占用别人的土地时须办理此证自有用地建设项目不用办提交材料规划意见书立项批复方案审查意见用地预审意见环保审查意见钉桩成果通知单选址意见通知书与原土地方签订的安置补偿协议四方案审查整套设计方案日照测算审查设计方案以前为规划审批一项内容后精简审批环节时取消取消后引起诸多问题后又恢复目前不属行政许可事项建设单位自愿请规划局提供技术指导审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计同时是否又符合各项建筑设计规范间距遮挡退线日照出入口面积高度容积率覆盖率绿化率代征地道路交通消防是否符合要求提交材料有整套设计方案包含总平面图各层平立剖面图设计说明效果图等规划意见书立项批复用地预审意见日照测算其它五规划意见书规划意见书条件规划意见书选址规划意见书是以前规划要点和规划条件两步审批的二合一分规划意见书条件和规划意见书选址二种其中内容是对拟建建筑性质位置体量高度面积大小等所有指标的约定和认可自有用地项目下发规划意见书条件新征用地项目下发规划意见书选址申报规划意见书条件提供材料如下建设申请申报表经办人委托书或地形图土地证和房产证规划总平面图上级意见视情况用地预审意见环保意见立项批复规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题审批标准有二个一是看建设要求是否与控规一致二是看所建项目是否为政策允许第一条简单第二条有点复杂哪些项目让建哪些项目不让建不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样有总的原则又需要一事一议六土地变性用地性质城区每一寸土地的用地性质均已确定而且每一块地的高度容积率绿化率密度规划路网位置等各项主要指标也已确定远郊区县乡镇范围也基本如此如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符则建设申请不会得到批准两种解决办法或改变建设内容或申请改变土地性质土地性质有几层含义一是指是国有土地还是集体土地二是指该幅土地允许做什么用建什么项目此处土地变性指的是第二条土地性质大项分为以下几类住宅用地表示商业金融办公科教文卫用地表示工业用地表示仓储用地表示公路铁路港口用地表示城区道路广场用地表示市政用地表示耕地林地村镇集体用地表示土地变形指以上各种性质的相互转换调整什么样的调整能得到规划局或政府的同意并无明确的法律法规和条纹规定大致原则为顺向调整较易逆向调整较难顺向一般伴随着土地方利益受损城市和社会利益受益的情况反之为逆向市政公益重点项目调整较易经营性项目较难国家部委央企部队武警项目调整较易地方单位私企较难与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易反之较难运作程序正确方式方法得当调整较易反之较难没有后遗症不会引发居民矛盾和麻烦的较易反之别想七控规调整规划意见复函控规修改完善通知书图目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规若建设要求与控规不符则规划审批无法进行解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整政府为维护城市规划的严肃性和稳定性不同意调的时候要多于同意调的时候且尺度把握无量化标准但总的原则是省级单位部队酌情考虑其它从严不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑其它从严要求明显合理或原控规明显缺陷的酌情考虑其它从严重点项目政治项目领导批示项目酌情考虑其它从严单体项目调整一般由现土地方提出申请区域性规划的调整一般由地方政府出面控规调整无法定办理时间耗时费力程序复杂涉及部门人员众多最后需报市政府批准申请单位要提前有心理准备八房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备什么材料第一房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前房地产开发公司应办理好土地出让手续委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书应附有详细的规划设计参数和效果图并落实足够的开发资金第二行政审批根据我国当前法律法规规章房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段选址定点此阶段一般办理以下事项计委审查可行性研究报告和进行项目立项国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查建委办理投资开发项目建设条件意见书环保局办理生产性项目环保意见书表文化局地震局园林局水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查规划部门办理项目选址意见书规划总图审查及确定规划设计条件人防办进行人防工程建设布局审查国土资源局办理土地预审公安消防支队公安交警支队教育局水利局城管局环保局园林局文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查规划部门对规划总图进行评审核发建设用地规划许可证规划部门确定建设工程规划设计条件初步设计及施工图审查规划部门对初步设计的规划要求进行审查公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查人防办对初步设计的人防设计进行审查国土资源局进行用地预审市政部门环保局卫生局地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查建委制发初步设计批复并对落实初步设计批准文件的要求进行审查建委对施工图设计文件进行政策性审查根据业主单位意见核发技术性审查委托通知单建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告发放建设工程施工图设计文件审查批准书规划报建图审查公安消防支队进行消防设计审查人防办进行人防设施审查建委市政部门园林局环保局卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件在建设单位缴纳有关规费后核发建设工程规划许可证副本施工报建建设单位办理施工报建登记建设方对工程进行发包确定施工队伍招标类工程通过招标确定施工队伍非招标类工程直接发包建委组织职能部门对工程开工条件进行审查核发建筑工程施工许可证商品房预售许可阶段由房地产管理部门办理预售登记核发商品房预售许可证开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件复印件及资料以下证明材料已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上并已经确定施工进度和竣工交付日期开发企业的营业执照和资质等级证书工程施工合同商品房预售方案预售方案应当说明商品房的位置装修标准竣工交付日期预售总面积交付使用后的物业管理等内容并应当附商品房预售总平面图分层平面图建设工程竣工综合验收备案建筑工程质量监督站机构对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收规划部门市政部门水利局环保局文化局卫生局公安消防支队园林局以及其他需要参加验收的部门按照法律法规规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证正本建委综合各部门验收审查意见对符合审核标准和要求的出具建设工程项目竣工综合验收备案证明不符合标准或要求的作退件处理并要求限期整改第三房地产项目权属初始登记阶段由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记开发商应提交材料申请书企业营业执照用地证明文件或土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证房屋竣工验收资料房屋测绘成果根据有关规定应当提交的其他文件以上几个阶段需增加或减少的相关事项及时限各地根据实际情况会有不同的差异各个程序的办理时间绝大部分都少于天一般在天内所需要的费用由于相当部分属于地方收费所以就不再明细列表更何况相对于房地产开发所获得的利润行政审批费用可以忽略不计九关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题无论你在各自的领域内是多么的优秀你可能是电子行业的巨子是网络经济的领头人引领了化工行业的风暴只要你试图进入地产行业你就要遵循这个行业的行规任何试图改变现行房地产管理规则挑战它的孪生潜规则的人都会受到血一样的教训在这个行业里面要懂规矩土地证建设用地规划许可证规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复是进行房地产开发的前提但是这几样东西领取的先后顺序非常的有学问有经验的同行看到这几样东西的发出时间基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争目前我国法律也没有很好的规范这个问题土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用途及使用期限只是载明建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率建筑密度停车位配置等要求这些指标都要在这个批复里体现出来包括现在的强制性小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来一般来说一块地必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证以下简称地规证之后才能领取土地使用权证这是必须的程序因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用途及年限擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为但在现实中很多地方的国土部门在出让土地的时候根本不考虑规划直接就整块出让了然后给人家办出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡无论是修改规划也好还是根本没有规划都好反正我的土地出让金是已经交了剩下的事情你规划部门得给我搞定我国正式搞土地出让制度是从年开始的而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从年才正式开始北京第一块公开交易的土地是到年之后才上市的因为我国在这个问题上缺乏经验在国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系是全世界独有的专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心更何况当时不过无论如何这种土地交易模式现在已经只是历史了中华人民共和国新城乡规划法第三十八条在城市镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前城市县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置使用性质开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设项目在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准核准备案文件和国有土地使用权出让合同向城市县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证城市县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件项目公司设立立项环境评估房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西非常的社会主义特色不过这里也有些东西很有趣与法律的关系也比较大比如设立项目公司这里要注意一下母公司拍到的土地转到其全资设立的项目公司名下按我国法律不属于交易我再次强调一下母公司与其全资子公司之间的土地流转不属于交易因此房地产公司可以任意设置项目子公司在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作再说立项这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物立项主要考察的是项目的投资额及可行性在目前的市场里可行性这个东西政府是从政策上的角度来管理的因现在各地由于市场经济的深度不同所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同有些地方基本上不太管有些地方就管得非常严立项与其他程序的先后关系并没有一个国家级的作业流程譬如最近国家的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评在地方利益的驱动下建设项目都在纷纷的上马中你自己如果操办这些事情基本上都是直接去这些部门譬如去计划部门就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司去环保局就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司然后让这些公司负责把这些手续办出来只要你把编制费用稍微给多点基本上就算了房地产开发资质需要技术含量关键是专业技术人员组织和搭建现在这些专业技术人员资料都联网了想糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢在这个事情上乱来因为任何人都可以上网查到总平面图审查阶段这个阶段各地的叫法不一样比较多的叫修建性详细规划审查这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少日照够不够总容积率是多大有没有超过规定的容积率建筑密度是多少进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范等等很严格也很专业在这里我要举例说明一下比如建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数譬如这个小区是万平方米有平方米的地面上有建筑物那么建筑密度就是这平方米的建筑占地里面有平方米是一个大型的架空平台架空层下是停车位上面是空中绿化广场现在争议就来了我这个平方米到底算不算建筑基底你之所以限制我的建筑密度无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空间嘛现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊我的绿化没有减少啊我的休闲空间没有减少啊所以这个平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题反正技术规范没有限死有无穷的空间可以进行控制规划上的偷奸取巧再举个例子容积率总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单但是放到实践中一看什么是净用地面积从哪里起算是纯粹的土地使用权证载的面积呢还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢这个东西根本说不清楚怎么算都行把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高这也是可以钻营的地方其他的地方譬如消防通道的设置高层建筑四周必须设立环形消防车道但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了怎么办设置那种隐形消防车道上面种草保持绿化就指着图纸说这就是一条消防道路消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的只要这种草地能承载得起消防车并在设计说明中加以强调一般情况下还是可行的审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程这个过程一般都要到个月往往都要和规划部门反复修改扯皮来回磨磨到双方都没了脾气才能通得过几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的我也没见过零缺陷的总平面设计只要有心无论什么设计院的总平面那只要一挑起来问题都是一筐筐的不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗要么就是车道转弯半径太小等等房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案我在这里可以明确告诉你在漫长的施工报建融资销售过程中有无数次的台底交易和私下勾结再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙这整个房地产开发流程已经结成了铁幕它具有强大的生命力足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外你试图规范做事诚实做人你连总平面审查都得审年审消防又审一年审施工图再审一年有一个年轻的民营企业家想搞房地产从年开始领取了规划要点审总平面审年没审出来规划要点到期了重新回去领再审总平面审一年又没审出来再回去领规划要点但是总规刚好改了给他把土地功能改成教育用地最后一无所获连告都不知道要去告谁我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前受着训斥你这个总平面图地下室边界线和地上建筑的边界线要用两种颜色表述嘛不然我怎么能看得明白退回去给你重新改过再来管线综合审查管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一因为要求实在是非常的专业事实上无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率是一样的举不胜举管线综合包括三大项小区给排水管线强电线路弱电线路这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排放到同一张图纸上给排水不用多解释了就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区强电就是生活用电线路从哪里进怎么上楼怎么进门弱电的内容就多了有线电视线各类通讯线路网线内部监控线路等等上面这三样大内容依规范统统得在地下走从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户这些线路必须要合理的安排好不能到处乱走作为专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好只需要看两个东西你就这么走进一个小区看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间只要发现有这个基本上这个小区你就不用考虑是否买了功能井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞到到处都是如果什么井盖搞得满地都是简直看不出走向来的基本上这个小区你也可以考虑放弃了为什么我要这么强调这个管线综合呢如果它设计不好有什么后果呢首先就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情实在是见得太多了不是这里的线路坏就是那里坏整天修这都是管线综合没搞好的标志这样的小区能住吗管线综合既然如此重要那么对于我们来说当初设计的时候好好的考虑综合考量研究不就行了吗事实上不行为什么因为所有的线都得从外面引进来跟外面均有个接口但是接口在哪里呢我现在告诉你无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作都无法保证预留的接口不发生变化最常见的是市政排污管线突然就重新施工换地方了哪怕它不换地方就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够那也完蛋了这种事情很常见了大家肯定经常看到市政管线施工把路挖开今天搞搞这里明天搞搞哪里这种情况那是想赔钱都搞不定的然后高压电线的接入口一开始说得好好的从某某变电站接等到施工完毕要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了不能再让你接你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱乱引引到多少电算多少电再说到这个排水许可证这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水现在的规范要求雨污分流就是雨水和生活污水要分两条管排这个东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置然后这个东西反过来又影响管线综合设计还有人防消防别看部门小权利大的很不给你证什么你也别想干人防有异地建设费当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用多少都有减免具体减多少就看你公关能力了消防就更不用说了方案报批和竣工验收都是关口关系再好也要来回验收两三回基本上没有谁能一次性通过的不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情供电供水燃气虽然权力不大可能耐不小所有的拢断部门均是如此这些部门说不给通电不给你通水你一点办法也没有你自己去发挥想象力吧单体审查建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的但是总体来说相对于总平面规划就比较容易通过一点单体设计是什么呢就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案单体方案主要是落实各空间的大小尺寸这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位目前来说我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是平方米配一个车位大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异车位不够基本上都别想通过单体审查当然总平面审查期间一般来说也会审车位不过那个阶段主要是经验值按平方米到平方米平方米一个车位这样的经验值来评估地下室面积够不够一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数但是单体阶段就不一样了就开始数了这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等等等不一而足但是有些时候无论怎么摆都摆不够那也有办法就是宣称我这里要做立体机械停车位不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了这个机械停车装置那是绝对不会安装的审完单体设计设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证这个过程没什么技术含量不值得多说我就一笔带过了不过这个建设工程规划许可证在新的城乡规划法中被提到非常高的位置反复的强调应引起你的注意消防和人防专项审查小区的消防和人防设计要求是必须达标的但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标我就这么直接一点消防报建要说难是所有专业报建中最艰难的但是如果说简单也可以很简单你个人去品其中滋味人防工程是非常神经的一样中国特色的东西人防部门属于政府部门不是军队编制用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来不能发产权证这部分停车位只有使用权关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到所有的人防用途的东西产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程就允许你暂时用着但是这个产权无论如何都不可能归属于全体业主因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖所以开发商绝对会想办法减少人防面积施工图审查在领取建设工程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化完成结构施工图水电施工图等等全部施工图及结构计算书等完成节能设计做一个节能计算书就可以开始这两项审查了节能审查是怎么审都行的事情我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高当然也存在着南北方差异的问题北方一般在节能审查上都比较能达标老百姓在观念上也比较能接受这个因为北方有一个取暖的问题节能不能达标的房子在冬天那可是要白白的花出取暖费的说到这里不由得想对那个套型建筑面积平方米以下占以上的政策说两句建设部在政策制定上必定带有强烈的北方特征北方人在考虑在冬天取暖的要求之后的确不习惯居住大面积开间超过米的客厅在取暖上就肯定不达标了同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的空气干燥而且洗手间的使用频率较低一般人都不习惯每天洗澡但在南方仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户平方米要设计出三居室就几乎是不可能完成的任务这个稍微在图上画一下就知道了房子朝外的位置就那么几个面几个房间一占厕所就不知道摆在哪里了现在有些公司为了规避这个还想了些花招比如设计两套房子再打通它一起卖在某些不良媒体的宣传口径上将这个做法称为不良开发商昧着良心做事我个人无言以对施工图审查现在都已经在表面上市场化了允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查施工图审查单位还必须对审查结果负责但是基于我国的审查技术非常的落后因此这个审查实在是见仁见智施工图审查是收费项目非常贵所以一直都是名义上的市场化事实上的垄断化施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少的余泥排放许可噪音排放许可夜间连续施工许可余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲是因为这两样东西是最扰民的在很多城市几乎没怎么管这两样东西余泥和噪音但现在越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理余泥排放现在都快成了各大公路管理部门包括公路交通警察的主要生财道路了运输施工余泥的车辆只能在规定时间规定道路上行驶但在很多时候根本不可能这么规范尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥余泥在运输过程中很容易污染路面也要做好被巨额罚款的准备噪音排放许可是指只能在规定时间用规范的噪音较轻的方式施工这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤击桩了用锤击桩肯定是最经济的只要没人管开发商绝对用锤击桩因此我个人无论如何都支持在这方面加强管理此外对那些夜间连续施工的更要予以管制现在在一些城市这个夜间连续施工的管理就管得非常好比如北京广州深圳那是真管得不错无论怎么找关系都难批得下来但是绝大多数的城市那处于几乎没有管理的地步质量监督安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续这两个站的分工有时却分不清楚在我看来质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站分着管譬如我打桩没按规定程序打导致桩荷载不达标这个到底是安全问题还是质量问题说不清楚总之两个机构都得好好的哄着当然在若干细节上这两部门还是有所区别比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦等等罚你个万八的只是一张单子的事在现实的操作中但凡涉及到检测的就由质监办不需要检测一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责由于质监搞检测比如桩荷载检测水泥检测这些东西都是收费项目所以质监在管理上就没那么的严为什么呢因为质监大多得靠这些收费项目养活自己收人钱手软云云安监基本不收费但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训工人佩带平安智能卡上班等等总之各有各的门路啦现在在有些城市质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测单位都能做检测了我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用只是周边城市的分之注打完桩必须做检测检测合格了才能做承台继续往上建施工招投标监理报建首先我必须说明按照我国现行招投标法私营房地产公司无国有经济成分其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包但在某些大城市譬如北京和广州无论什么企业施工都必须做招投标在大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢去工商局买一张股东结构书就行了在必须要做施工监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总缺一不可但在实际操作中从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后再申领施工许可证的要这样的话没一年的时间办不出不来在改革开发之初外资企业刚进中国的时候有个著名的段子说是有个企业要搞一个项目前后盖了多个章事还没办成最后撤资了不干了上级政府震怒云云现在改革开发这么多年了我们也没好到哪里去为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则大家已经在这个圈子中取得了某种平衡达成了某项交易在这种情况下改革办事流程简化办事程序反而会阻碍办事效率大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业在每一个程序中在每一个环节中都存在利益分配都存在制衡这个系统在经过十多年的运做之后它本身已经具有了生命力绝对是牵一发而动全身因此我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作譬如土方工程一般都是先动的这就是一种双方博弈之后达到的平衡哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空子可以钻比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证再发地上部分这么把一个项目分割成很多部分发证为什么因为这是双方一起适应互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了他们也就没得玩了进入销售环节的各项手续在讲预售和验收这些东西之前我想先讲讲现在的房地产调控政策理解了这个才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解基本上现在的调控政策分成以下三个方面减少土地供给紧缩地根这方面的政策非常的立杆见影最近这年以来中央对地方的用地管制一年比一年紧采取的措施一年比一年严格当然这里我们必须有个概念用地量最大的产业不是房地产而是工业尤其是各类招商引资的工业园区目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积这是一个很疯狂的概念当然在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下房地产用地不可避免的受到了株连房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去在另一个方面来说房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张期待着富裕群体人数总量不断增长政策走向制约着市场需求提高首付比例紧缩银根提高银行准备金率控制按揭贷款都是这种考虑就是让老百姓没钱买房子但是这种政策不是释放和满足需求它并没有解决任何问题不过是将需求延后我不明白为什么老百姓对这种引鸩止渴政策鼓掌叫好望有一种很神奇的解释这种政策的好处是老百姓买不起房子了开发商脆弱的资金链就会断掉房价就会自动降价了说这种话的人第一是不懂第二是白痴可能吗土地是不可再生的资源而每个人都需要住房且不论大小国人的心态是别人有不如自己有我个人认为这种链式反应真的如果应验或加剧我保证银行肯定会比开发商死的更快更难看政策性限制房地产产品类型这个很明确就是那个平方米以下的户型占总建筑面积以上这个的政策我个人没明白过来这到底有什么效果户型选择完全是市场化的东西我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在开发商故意建大户型以获取高额利润大户型或者小户型在单价稳定的前提下单方利润及总利润有什么差别总建筑面积不变单价稳定户型变一下造成影响无非是多几套房子或者少几套房子利润有区别吗除非是有这样的逻辑前提大户型的单价比小户型高但在我的个人职业经验里面我是没发觉过有这种情况我的个人经验是反过来小户型的单价一般都比大户型高一点点本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略相反很成功前面说手续及要略重点也不能不提程序因为它与前者是相符相程的利益攸关者放线验线这个就简单的说一说吧图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置这是个技术活要测量定坐标这个活就叫放线放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干正式放线的前提是领取了施工许可证放线后测绘院会发出一份放线册注意在工程提前施工违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作请他们提前来做放线放线完毕施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线测绘院就出验线册这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放线的场合预售许可证终于说到这个了预售现在的管理已经比较严格了我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市预售许可都要求在网上办理全程公示现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成三分之二低层建筑结构封顶这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样无论层数高低全部封顶才能放贷因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构取得预售许可证之后开发商在推盘时都不积极因为这个时候钱也不是很能收得到只能收到个成但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算在理解了这个之后或许我们对开发商们的捂盘行为会有更直接和深刻的认识了现在办预售许可都要做价格公示交易价格必须明确到套单价必须清晰在交易现场也禁止再搞什么元平方米起这种骗人的玩意了但是政府没有也没有权力对房地产交易价格进行管制在办理预售手续时所申报的价格开发商可以完全不予理会这个价格申报一下就完了每次做预售许可的时候申报价格直接就是元平方米从来都是如此随便你怎么公示卖的时候照样卖卖卖多没有任何法律上或者行政上的责任在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸事先算一个面积这个叫预测绘在竣工之后到实地测量就是实测了我们都知道面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾这个矛盾是怎么来的呢最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多比如施工不规范造成的面积误差又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差这些都有可能但要说是开发商的故意造成的有些大冤或是特冤了开发商没胆量也没这种能力去故意做假因为他们知道芝麻和西瓜的大小现在为了避免这种纠纷各大开发商都学乖了开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告关于预售中的土地解押关于土地解押的问题我不是很敢下笔这个话题非常敏感这其中有无数的玄机我个人对这一部分也不是很能理解尽我的理解讲那么一点吧先从土地抵押说起现在关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的在这方面我相信全国的银行都是大同小异的土地抵押必须办理抵押登记根据现在越来越严厉的销售管理规则办理预售许可证时该地块不能有任何抵押但是我们都知道一个事实就是任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力要么还贷要么更换抵押物不然这个预售许可证就出不来了还贷是几乎不用考虑的事情更换抵押物更加不可能哪有那么多实物可以拿去抵押啊就算有的也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊这个时候就是考验人类的智慧的时候了现在的任务是即不还贷又不更换抵押物又能解押还要能办出预售许可证我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的我只说其中的两个办法现在绝大多数的城市国土部门和房管部门都是分离的在国土部门办理土地抵押登记在房管部门办理预售许可证房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的在这些地方先做通银行工作比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物更换抵押物的话原抵押物要先解押再将新抵押物办理抵押登记这个解押和新抵押中间会有一个抵押物悬空期这个悬空期是合理的无论银监还是上级什么部门来查都可以解释过去那么我们就利用这个悬空期吧先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉有些人把银行的工作做得很通的连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉佩服之极然后拿着这个注明了已解押字样的土地证赶紧去房管部门给他们看我的土地证已经解押了房管部门一看哦的确如此于是收材料办预售许可证了只要他们一收材料立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押办得快的话只需要悬空半个小时如果担心房管部门还会再看看土地证的话可以先等个天两天再去国土部门办抵押也行国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制度此外在可以办理在建工程抵押的城市这里说明一下在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续也可以试试土地解押换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事这种方法在国土与房管合并的地方也能用很多都专项审查其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放国土使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查很多分项管的太深了需要自己去悟规划消防人防管线质量等专项验收竣工验收备案交楼其实在说了这许多之后你应该都明白了到验收阶段是怎么一回事了在做了前面这许多的铺垫和协调工作结识并养活了那么多各部门衙门的人民公仆如果还不能完成各项验收顺利交楼的工作我看你可就真是不可救药了规划验收主要是验收各项规划指标是否超标在封顶之后竣工之前就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大的麻烦基本的过程如下规划局的同志坐在车里看一下哦封顶了然后拿起验线册来看看哦没问题数一数层数哦是这个层数就回去该干啥干啥了消防人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定也只有他们能搞定开发商自己做这几项验收肯定通不过这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因尤其是消防和永久用电我就讲个电的事情在报装的时候设计好了装台变电箱施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业的工程款这个企业也不说什么验收的时候到了供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理要变成四台这怎么得了啊业主都要入住了电都供不上你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚而且还不敢计较这个被迫之下乖乖的给了双倍的电力施工款只要不得罪这几项专业的施工单位验收基本上都通过但是验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法原则同意通过验收但如下问题需要进一步整改等等质量验收现在非常简单了竣工之后施工单位开发商监理单位合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了这是普遍现象到时候就负责签字盖章质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了就是最终的到建设局去搞竣工验收备案竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼物业管理这部分我就不多说了各项手续基本上到这里就结束了接下来就是产权证办理的事情了先做大确权给整个楼盘做个确权发证然后再分户发证本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议我往往都报以冷笑连专业房地产公司之间的合作都几乎没有成功个案的情况下几十个互不相识又缺乏专业知识的人能合作建起一栋供自己居住的楼愚昧之致又可笑之极所以我说流程都是给不懂行的人看的真正去做的时候没人会看也没人会按照那个流程去做因为按照所谓流程去搞搞十年未必能弄到你想要的结果