追讨物业费业委会与开发商的一场较量.docx

1追讨物业费业委会与开发商的一场较量文张晓燕编者按年本刊将定期邀请从事社区法律事务的律师撰写贴近城市居民和农村村民生活的典型案例刊登在街坊四邻栏目以帮助读者不断提升自身的维权意识为构建和谐社区提供参照这是我以律师身份执业后第一起全程负责的案件从案件性质上来讲本案的法律关系非常简单即基本的物业服务合同法律关系业主接受物业服务应当缴纳物业费但在现实生活中尤其是在前几年很多小区的前期物业公司都是开发商的子公司即使开发商拥有大量自留物业也很少能被追讨物业费这实际上已经严重侵犯了那些已缴费业主的合法权益在本案开发商自留了会所俱乐部等物业面积多平方米累计拖欠物业费近万元在前期物业公司的管理下这笔费用从来没有被主张过最后法院不但支持了开发商拖欠的物业费也支持了迟延支付的利息损失该案明确了开发商作为业主时的身份和义务开发商作为大业主同其他业主承担着一样的权利和义务不应享有特权业委会临危受命山清水秀别墅区位于北京郊区一个风景秀丽的地方小区依山傍水住着多户业主大多数业主将这里作为他们的第二居所周末来这里度假居住因为对前期物业的服务一直不满意很少有业2主愿意主动缴纳物业费这是事件的背景和起因一场较量也由此而生年山清水秀别墅区业委会及全体业主收到一封来自前期物业公司的公开信信中表明前期物业经营小区期间因为物业费收缴率较低入不敷出经营难以为继决定放弃对别墅区物业的经营管理这封信使小区全体业主陷入十分被动的局面虽然长期以来对前期物业公司的服务十分不满但大家清楚物业公司一旦撤出小区将无法正常运转连水电等基本问题都无法保障小区将面临危机在前期物业公司提出撤出的一个月里业主从最初的担忧彷徨无助到最后越来越理性大家一致决定通过自己的力量挽救小区面对危机业主前所未有地团结起来在短短一个月时间里成功组织召开了业主大会通过了几项重要决议其中有两项决议直接决定了小区今后的命运和日后诉讼成败的关键一项是同意解除与前期物业公司的协议由业委会接管小区另一项授权业委会有权代表全体业主提起相关诉讼基于此业委会临危受命小区正式进入业主自治阶段开发商成最大欠费业主业委会接管小区后最重要的一个变化就是小区的物业费收缴率从原来的入不敷出到入账以上整个小区仅有个别的几户业主没有缴纳物业费小区业主对小区维权工作的积极性非常高但是由业委会管理小区也面临一个新问题即业委会的主体资格问题业委3会以什么名义开立账户物业费如何收取这在当时的法律层面还是一个空白也成了业主自治道路上的主要障碍为了解决这一难题小区通过业主大会决议再次作出影响小区命运的一项重大决议全体业主作为股东成立山清水秀物业公司对小区进行管理年山清水秀物业公司正式拿到营业执照至此山清水秀小区的自治工作更加名正言顺了在收费主体资格问题解决后山清水秀物业公司最先做的一件事情就是清理欠缴的物业费由于开发商在小区中占有会所俱乐部等物业面积并进行经营理所当然开发商成了最大欠费业主经与开发商多次接触后开发商拒不认可物业公司对自己提供的物业服务并以种种理由拒不缴纳物业费在这种情况下业委会几位成员找到我所在的律师事务所我与另一位主办律师正式介入该案件的代理索赔诉讼障碍重重当时接到该案的时候我觉得这仅是简单的欠费诉讼只不过欠费金额有些大主体有些特殊而已但一接触下来我发现事情并非想象的那么容易首先是业委会的诉讼主体资格问题在当时的法律环境下相应的法律法规非常不健全以业委会名义提起诉讼的案例非常少其诉讼主体资格不是先天具备的北京法院很少有直接认定业委会诉讼主体资格的判例业委会提起诉讼需要有业主大会的授权这就给很多诉讼制造了障碍因为有的小区要召开一次业主大会可能需要半年甚至是几年的筹备而且有相当一部分业主大会还会中途流产这就4使诉讼在实际上变成了不可能其次在最初起草诉状时我们对是所有还是占有两个词斟酌了好久我们主张物业费的基础是开发商有自留物业这些物业包括会所俱乐部等是当初开发商承诺的小区的配套公建主要是为小区业主提供休闲娱乐服务的业主认为这些配套公建是属于全体业主所有的如果主张了物业费会不会等同于认可开发商对这些物业的主权会不会因此丧失了日后索要这些配套公建的权利为了保险起见我们最终决定使用占有一词我们只认可开发商临时占有属于全体业主的物业应当缴纳物业费并不认可这些物业属于其所有这样既能保障我们追讨物业费的权利又不等同于认可了开发商对物业的主权最后是大量的事务性工作如业主大会决议的核查费用的计算等因为每次业主大会都涉及很多户数一旦有一个环节疏忽都可能成为对方反击我方的薄弱地方在对案件进行通盘分析后我真的不敢怠慢了开始变得小心翼翼总担心哪些地方想不到临开庭前我特意组织所里的律师和业委会成员举行了一次模拟开庭这更有利于承办律师对案件的整体把握法院判决开发商不享特权在实际庭审中开发商反驳称物业公司从未向其提供过服务开发商一直进行着自管并提供了其聘请保安保洁的合同作为证据还有业委会曾向其租用物业管理用房并未支付租赁费用其与物5业费可以互相抵销针对开发商的这两个观点我们经过周密的法律分析后指出所谓物业服务是对小区共有部位的经营和管理而不是针对每位业主专有部位的管理而且业主所缴纳的物业费主要是用于管理公共部位的支出并不是给单个业主提供个性化服务的报酬物权法规定业主不得以放弃权利不履行义务在该案中业主大会已经通过决议成立了物业公司进行管理开发商作为业主应遵守业主大会决议依法缴纳物业费是业主对共有部分所应负担的义务任何试图逃避的行为都不应受法律保护关于物业用房租赁费用抵销的问题由于当时业委会在签订租赁合同时对这种租赁形式是存有疑义的以至最后没有实际使用并及时通知了开发商这为我们的法律反驳提供了基础我们认为双方的租赁合同并没有成立合同也不是双方真实意思的表示而且物业管理用房应属于全体业主所有物业公司有权使用开发商无权出租另外业主所缴纳的物业费在性质上属于全体业主所有不属于普通意义上的债务不能随意抵销在综合以上几个观点后法院最终采纳我方意见对我方的诉讼主张全部进行了支持要求开发商限期支付拖欠的物业费及利息损失最终案件圆满结束当然最终案件胜诉绝不是律师个人的功劳这与案情背景以及当事人的积极配合密不可分如果不是他们前期大量的准备工作做得比较扎实诉讼可能并不会如此顺利作者系北京盛廷律师事务所律师6小区业主如何顺利主张开发商缴纳物业费小区自治是必要条件如果小区无法实现自治就没有一个具体的主体去主张相应权利指望前期物业公司去主张几乎不可能当然这就要求小区不能太大户数不能太多否则自治在现实上来讲是不可能的业委会的诉讼主体资格问题必须提前解决至少在北京的实例中应有业主大会授权业委会提起诉讼的决议或者业主管理规约或议事规则中有明确约定所以小区召开业主大会时一定要重视上述两个文件的起草很多条款如何约定将直接决定日后业主维权工作的难易程度