施工企业与房地产开发企业的比较报告(WORD)

施工企业与房地产开发企业的比较报告中国建筑与万科地产班级2009级会计6班姓名彭迪施工企业和房地产开发企业是我国国民经济建设中的重要支柱性产业为我国经济建设和人民生活奠定了重要物质基础这两种不同的行业互相包含着千丝万缕的联系同时也有各自不同的特点故本文将对施工企业与房地产开发企业进行初步分析并加以比较根据施工企业与房地产开发企业的特点分别选择了中国建筑股份有限公司以下简称中国建筑和万科地产股份有限公司以下简称万科地产为实体例子进行具体的比较一两家企业基本情况介绍一中国建筑httpbaikebaiducomview61891htm中国建筑股份有限公司简称中国建筑由中国建筑工程总公司中国石油天然气集团公司宝钢集团有限公司中国中化集团公司等4家世界500强企业共同发起于2007年12月10日正式创立2年月公开发行人民币普通股股股票计万股并在上海证券交易所上市股票交易代码中国建筑承袭了中国建筑工程总公司简称中建总公司的优良资产和企业文化是中国最具国际竞争力的建筑企业集团二万科地产万科企业股份有限公司原名深圳现代科教仪器展销中心成立于1984年5月业务极尽多元化贩卖日本电器另外还开设服装厂手表厂饮料厂等经过一段时间的调整股份改造等于httpbaikebaiducomview307htm1988年开始涉足房地产经营1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略并将大众住宅开发确定为公司核心业务以房地产为核心业务1993年正式更名为万科企业股份有限公司至2009年末业务覆盖到以珠三角httpbaikebaiducomview266822htm长三角环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市2009年在欧洲货币评选的全球最佳房地产开发企业榜单中万科获得全球住宅类开发企业第一名也是目前中国最大的专业住宅开发企业二施工企业与房地产开发企业的联系一施工企业与房地产开发企业的行业相关度高施工企业和房地产开发企业都是我国国民经济建设中的重要产业二者的行业相关度可以从以下几个方面表现1房地产开发企业涵盖了施工企业的业务范围一些房地产开发企业的业务范围比较宽涉及到与本行业相关的其他行业的关联业务的经营可能拥有自己专业的建设队伍可以自行建设自己开发建设项目也可以单独承包其他房地产开发企业的建设项目2施工企业与房地产开发企业属于合作关系一个开发建设项目首先要由房地产开发企业甲方负责获得土地使用权对土地进行整理规划采用招标等办法将开发建设项目的设计施工任务发包给施工企业乙方建设完成后由施工企业将完成好的项目转交给房地产开发企业并负责开发建设项目日后的维护即建筑施工企业尤其是房建企业参与房地产开发的施工环节中国建筑是全球最大的住宅工程建造上和中国最大的房屋建筑承包商中国专业化经营历史最久市场化经营最早一体化程度最高的建筑企业集团之一是中国建筑业唯一拥有房建市政公路三类特级总承包资质的企业其中其子公司中国海外发展有限公司负责房地产开发经营中国建筑国际集团有限公司中建国际建设有限公司中国建筑发展有限公司中国建筑一局集团有限公司等负责建筑安装万科为专业化房地产公司主要产品为商品住宅按投资区域划分可分为广深区域上海区域北京区域成都区域四块二施工企业与房地产开发企业都有一定的资金和资源积累房地产开发企业拥有一定资金和资源积累这毋庸置疑比如说获得土地使用权对土地进行整理规划给施工企业划拨工程款等涉及到开发建设项目的支出都得花很多钱的没有一定的资金和资源积累是国家不可能将土地使用权交由房地产开发企业开发建设的所以拥有一定的资金和资源有助于房地产开发业务的开展施工企业虽然利润率不高但产值规模比较大房地产开发企业可能按一次结算或分期结算的方式给施工企业拨付工程款这个时候施工企业就得代房地产开发企业垫付这个时间段的工程支出所以施工企业尤其是大型建筑施工企业都有一定的资金积累与银行大多也建立了长期稳定的合作关系资信能力较好融资渠道相对畅通另外建筑施工企业在开展施工业务中也积累了一定的市场资源政府关系客户资源供应商资源等三施工企业与房地产开发企业在会计核算及宏观层面上的联系在对象范围方面施工企业会计和房地产开发企业会计都属于建筑范畴都有临时设备的核算并且都会对工程施工进行单独核算在会计科目设置方面它们拥有部分相互交叉的会计科目如应收票据委托加工物资资本公积等在功能作用方面它们都有助于信息的使用者在经营治理和其它经济活动中作出合理和有效的决策从整个宏观经济方面施工企业会计与房地产开发企业会计的正确核算和监督都有利于企业合理利用资金促进企业发展为我国经济建设奠定了重要的无知基础进而促进整个国民经济的发展三施工企业与房地产开发企业的区别施工企业与房地产开发企业虽同属建筑范畴但两者有很大区别不能混淆其主要区别体现在以下方面一所属领域及主要经营业务不同施工企业从事各种建筑物土木工程设备安装和机械化施工等建筑安装工程生产属于生产领域中的特殊生产企业其主要经营业务包括生产工厂厂房港口设施铁路桥梁道路住宅等产品房地产开发企业专门从事房地产开发和经营活动它横跨生产和经营两大领域因而它既是房地产商品的生产者又是房地产商品的经营者其主要经营业务包括土地的开发与经营房屋的开发与经营城市基础设施和公共配套设施的开发建设和经营代建工程的开发等中国建筑股份有限公司经营业务范围房屋建筑工程国际工程承包房地产开发与投资基础设施建设与投资以及设计勘察主营业务是承担国内外公用民用房屋建筑工程的施工安装咨询另外还涉及基础设施项目的投资与承建国内外房地产投资与开发建筑与基础设施建设的勘察与设计装饰工程园林工程的设计与施工实业投资承包境内外资工程进出口业务建筑材料及其他非金属矿物制品建筑用金属制品工具建筑工程机械和钻探机械的生产与销售万科企业股份有限公司经营业务范围主营业务是房地产开发另外还涉及兴办实业具体项目另行申报国内商业物资供销业不含专营专控专卖商品进出口业务按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理控股子公司主营业务包括房地产开发物业管理投资咨询等二经济主体不同施工企业体现的是承包人与出包人分包人之间双边的合作关系房地产开发企业则多属于与施工企业或政府部门或银行及证券公司或传媒之间发生的双边关系分包人其他施工企业出包人房地产开发承包人施工企业三生产经营特点不同施工企业是先有买主即客户后有标的即资产建造合同就产品的产权性质而言即使施工企业建筑工程依地而建但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权房地产开发企业开发建设的产品除代建工程外一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的只有在取得土地使用权后才可合法开发经营土地和房屋的四运营流程不同施工企业的会计核算主体是建筑施工企业其核算对象是建筑施工企业的资金运动一般包括承包施工生产和工程结算三个阶段房地产开发企业的会计核算主体的开发经营过程是房地产开发企业会计对象的内容它决定资产负债和所有者权益的变动房地产开发企业的施工和房地产开发要分开核算一般包括房地产开发流程项目决策阶段前期准备阶段工程建设阶段项目销售阶段交付使用阶段五所处市场的相关要素不同1客户数量及市场环境方面施工企业可能只有单一的业主规模较大的施工企业可能会存在几十名业主其市场为卖方市场竞争者则有同类业务的建筑施工企业而房地产开发企业面临的则是成百上千的相互独立的购房者其市场则是买方市场竞争者则有其他房地产开发企业有房地产业务的其他企业2生产方式及营销手段方面施工企业的生产方式是订单生产即先营销再生产其营销手段是业绩低价中标等吸引房地产开发企业而房地产开发企业则是批量生产即先生产再销售其营销手段则是面向最终客户的项目定位通过营销策划广告促销等方式吸引购房者工程建设项目决策前期准备项目销售交付使用工程结算承包项目施工生产传媒银行及证券公司房地产开发企业政府及相关部门施工企业六资源管理不同1资金管理及成本控制方面施工企业的资金需要量相对少现金流相对充裕收回周期短使得财务成本和风险相对较小其主要是工程施工部分的成本控制而房地产开发企业的资金量需要哒现金流紧张收回周期长使得财务成本和风险大其主要是项目开发各个环节的成本控制2人力资源及供应商管理方面施工企业以技术和施工人员为主其供应商主要包括建筑材料供应商专业分包商供应商相对单一且类型相似管理难度相对较小而房地产开发企业则以管理人员为主其供应商有投资策划公司地方政府项目策划公司设计事务所建筑材料供应商承建商营销代理公司物业公司等供应商数量多管理难度大3公共关系管理方面A与地方政府行业主管部门的关系对施工企业和房地产开发企业来说都是非常重要的因此二者与相关地方政府行业主管部门的关系都比较好B与传媒的关系施工企业与传媒接触的比较少可能只有宣传找开发建设项目的时候才会接触到传媒而房地产开发企业由于是面向最终客户的项目定位需要通过营销策划广告促销等方式吸引购房者与传媒的接触比较多关系要协调好七承担风险不同施工企业所面临的生产风险主要是施工过程中的质量安全问题主要是垫资可能性现金流所面临的其他风险很少而房地产开发企业所面临的生产风险则是产品质量问题所面临的资金风险则是融资方式融资可能性融资成本现金流所面临的其他风险则是政策风险项目风险营销风险特别是国家对房地产市场持续进行调控的相关政策如土地供应政策金融信贷政策和财税政策等将对公司业务带来不确定性八设计税务不同施工企业需要缴纳的税种包括增值税营业税两项营业税附征所得税土地增值税印花税以及地方政府批准开征的各类基金和税费等房地产开发企业需要缴纳的税种包括营业税城市维护建设税教育费附加契税三资企业土地使用费城镇土地使用税房产税土地增值税九会计核算不同1核算特点不同施工企业会计核算特点包括采取分级管理分级核算单独计算每项工程成本工程价款结算方法独特成本开支受自然力影响房地产开发企业会计核算特点包括收入确认的复杂性产品成本的核算复杂土地增值税核算的特殊性2具体会计核算不同中建资产负债表报表日期单位元流动资产流动负债货币资金短期借款交易性金融资产吸收存款及同业存放应收票据应付票据应收账款应付账款预付款项预收款项应收利息应付职工薪酬应收股利应交税费其他应收款应付利息买入返售金融资产应付股利存货已结算尚未完工款已完工尚未结算款其他应付款一年内到期的非流动资产一年内到期的非流动负债其他流动资产其他流动负债流动资产合计流动负债合计非流动资产非流动负债可供出售金融资产长期借款长期应收款应付债券长期股权投资长期应付款投资性房地产专项应付款固定资产递延收益在建工程预计负债工程物资递延所得税负债无形资产其他非流动负债商誉非流动负债合计长期待摊费用负债合计递延所得税资产所有者权益其他非流动资产股本非流动资产合计资本公积资产总计专项储备盈余公积未分配利润外币报表折算差额归属于母公司股东权益合计少数股东权益所有者权益或股东权益合计负债和所有者权益或股东权益总计万科资产负债表报表日期单位元流动资产流动负债货币资金短期借款应收账款交易性金融负债预付款项应付票据其他应收款应付账款存货预收款项流动资产合计应付职工薪酬非流动资产应交税费可供出售金融资产应付利息长期股权投资其他应付款投资性房地产一年内到期的非流动负债固定资产流动负债合计在建工程非流动负债工程物资长期借款无形资产应付债券商誉预计负债长期待摊费用递延所得税负债递延所得税资产其他非流动负债其他非流动资产非流动负债合计非流动资产合计负债合计资产总计所有者权益股本资本公积盈余公积未分配利润外币报表折算差额归属于母公司股东权益合计少数股东权益所有者权益或股东权益合计负债和所有者权益或股东权益总计存货施工企业的存货大部分为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的包括原材料低值易耗品在产品库存商品和房地产开发企业的存货等而对于施工企业来说承包安装工程所需的设备都不必自行采购而由发包单位提供房地产开发企业的存货按房地产开发产品和非开发产品分类房地产开发产品包括已完工开发产品在建开发产品和拟开发产品主要包括开发成本开发产品等开发产品的成本包括土地出让金基础配套设施支出建筑安装工程支出开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用非房地产开发产品为库存商品及其他房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备其价值在领用或安装时一次性转移到工程成本中去构成工程实体的重要组成部分房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备不论自行施工还是委托施工企业施工都由其自行采购与储备中国建筑存货构成及分析本集团的存货主要包括原材料低值易耗品在产品库存商品和房地产开发企业的存货等大部分都是为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的项目20112010账面余额账面余额原材料11706143000087222770000在产品2836920000695110000库存商品75311300007044090000低值易耗品757880000450150000房地产开发成本1220382240000934984920000房地产开发产品155243140000127008050000合计15038127400001157405290000年年变化存货占流动资产比重流动比率速动比率存货周转次数存货周转天数首先在流动资产结构中存货所占比重同比2010年增加3从上表的所反映的存货结构可以看出其主要来自房地产开发成本房地产开发产品和原材料三部分再来看流动比率和速动比率根据上表的计算结果两比率都比2010年有所下降分别下降了67说明剔除存货这一流动性较差的因素对比值没太大影响说明2011年的存货周转相比2010年还算正常最后就是关于存货周转次数和存货周转天数根据上表的计算结果存货周转次数减少存货周转天数增加可以看出2011年的中建的存货周转水平有所下降综上分析可以知道中建的存货占流动资产较大比重且2011年存货周转水平有所下降经了解主要是由于2011年全年新签合同额约9307亿元所致同比2010年增长161且房地产开发成本也比2010年有较大幅度的增加导致存货周转水平下降对中建的营运能力会有一定的影响万科地产存货构成及分析房地产开发企业的存货主要包括开发成本开发产品等开发产品的成本包括土地出让金基础配套设施支出建筑安装工程支出开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用项目2011年2010年已完工开发产品724679372611529816580175在建开发产品138004684552847863495718537拟开发产品62985175628004931469420942其他106247074219309053411合计2083429009811613334090773065年年变化存货占流动资产比重流动比率速动比率存货周转次数存货周转天数首先在流动资产结构中存货所占比重同比2010年增加14从上表的所反映的存货结构可以看出其主要来自于完工开发产品在建开发产品和拟开发产品三部分再来看流动比率和速动比率根据上表的计算结果两比率都比2010年有所下降分别下降了1134主要是由于预收账款等项目导致的说明剔除存货这一流动性较差的因素对比值影响较大说明2011年的存货周转相比2010年有积压的可能最后就是关于存货周转次数和存货周转天数根据上表的计算结果存货周转次数减少存货周转天数增加主要是新获取项目增加存货总量增加所致可以看出2011年的中建的存货周转水平有所下降综上分析可以知道万科的存货占流动资产过多且2011年存货周转水平有所下降经了解主要是由于2011年万科新增加开发项目个按万科权益计算的占地面积约万平方米对应规划建筑面积约万平方米此外还参与城市更新改造类项目个所致且在建开发产品也比2010年有较大幅度的增加导致存货周转水平下降对万科的营运能力会有一定的影响中建利润表报表日期单位元一营业总收入营业收入二营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加公允价值变动收益投资收益其中对联营企业和合营企业的投资收益三营业利润加营业外收入减营业外支出其中非流动资产处置损失利润总额减所得税费用四净利润归属于母公司所有者的净利润少数股东损益五每股收益基本每股收益稀释每股收益六其他综合收益七综合收益总额归属于母公司所有者的综合收益总额归属于少数股东的综合收益总额万科利润表报表日期单位元一营业总收入营业收入二营业总成本营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加公允价值变动收益投资收益其中对联营企业和合营企业的投资收益三营业利润加营业外收入减营业外支出其中非流动资产处置损失利润总额减所得税费用四净利润归属于母公司所有者的净利润少数股东损益五每股收益基本每股收益稀释每股收益六其他综合收益七综合收益总额归属于母公司所有者的综合收益总额归属于少数股东的综合收益总额营业收入施工企业会计的营业收入包括建造合同收入工程价款收入劳务收入过度资产使用权收入等房地产开发企业的营业收入分为主营业务收入和其他业务收入主营业务收入包括企业在土地开发房屋开发配套设施开发出租产品开发以及代建工程中所实现的各种收入其他业务收入是指房地产开发企业除上述业务以外的收入如商品房售后服务收入材料的销售收入悟性资产的转让收入以及固定资产的出租收入房地产开发企业自行开发商品房商业性配套设施对外销售收入的确定按照商品销售收入确认的原则进行与工业企业收入的确认一样房地产开发业务如果符合建造合同的条件并且在有不可撤销的建造合同的情况下也可依据建造合同收入确认的原则按照完工售收入确认的原则进行与工业企业收入的确认一样房地产开发业务如果符合建造合同的条件并且在有不可撤销的建造合同的情况下也可依据建造合同收入确认的原则按照完工百分比法确认收入这与提供建造安装劳务的施工企业一样收入的确认由企业会计准则建造合同来规范A中国建筑收入组成及分析公司主营业务包括房建基建地产和设计勘察等四大板块项目2011年2010年变化营业收入71782749800685071385142263303营业利润2515763500001879265900003387中建致力于成为我国规模最大盈利能力最强的房屋承建商国内一流的基础设施建设与投资运营商按照产业链一体化的经营方针积极引导各经营主体实施区域化策略大力发展技术含量高盈利能力强规模效应明显的产业2011年公司实现营业收入71782亿元同比增长303实现营业利润2515亿元同比增长3387从主营业务收入结构表可以看出主要是房建占比提高所致公司前5名客户实现营业收入合计77亿元占营业收入16前5名供应商采购金额占营业成本的行业营业收入营业利润率主营业务52其中房建28基建62地产287设计勘测104比例小于1公司业务结构决定了客户较为广泛不存在对单一客户的依赖万科地产收入组成及分析项目2011年2010年变化营业收入482836637000000370657216000000303营业利润率157632166971911894885308233251万科为专业化房地产公司主要产品为商品住宅按投资区域划分可分为广深区域上海区域北京区域成都区域四块2011年公司实现营业收入4828亿元销售面积10753万平方米同比增长303实现营业利润157亿元同比增长3251从主营业务收入结构表可以看出主要是房地产销售占比提高所致011年全国商品房销售总额为59119亿元按此口径计算2011年公司在全国的市场占有率为206与2010年持平2011年公司房地产项目结算面积5624万平方米同比增长244结算收入7065亿元同比增长412结算成本4263亿元同比增加439房地产业务的营业利润率为2879比上年减少096个百分点行业营业收入营业利润率主营业务2868其中房地产2879物业管理1462