房地产开发企业应该缴纳哪些税.doc

房地产开发企业应该缴纳哪些税费房地产开发企业主要涉及的税种有营业税城建税教育费附加土地增值税房产税城镇土地使用税车船使用税印花税以及契税一营业税一应税范围根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定房地产开发企业发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税土地租赁不按本税目征税销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为不动产是指不能移动移动后会引起性质形状改变的财产本税目的征收范围包括销售建筑物或构筑物销售其他土地附着物销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物销售其他土地附着物销售其他土地附着物是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为其他土地附着物是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产单位将不动产无偿赠与他人视同销售不动产在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产征税以不动产投资入股参与接受投资方利润分配共同承担投资风险的行为不征营业税但转让该项股权应按本税目征税不动产租赁不按本税目征税二销售不动产的营业税计税依据根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的规定纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用单位将不动产无偿赠与他人其营业额比照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定确定对个人无偿赠送不动产的行为不应视同销售不动产征收营业税营业税暂行条例实施细则第十五条规定纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定按下列公式核定计税价格计税价格营业成本或工程成本成本利润率营业税税率其他具体规定如下根据国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知的规定在合同期内房产企业将房产交给包销商承销包销商是代理房产开发企业进行销售所取得的手续费收入或者价差应按服务业代理业征收营业税在合同期满后房屋未售出由包销商进行收购其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商对房产开发企业应按销售不动产征收营业税包销商将房产再次销售对包销商也应按销售不动产征收营业税对合作建房行为应如何征收营业税根据国家税务总局关于印发营业税问题解答之一的通知规定合作建房是指由一方以下简称甲方提供土地使用权另一方以下简称乙方提供资金合作建房合作建房的方式一般有两种第一种方式是纯粹的以物易物即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换具体的交换方式也有以下两种土地使用权和房屋所有权相互交换双方都取得了拥有部分房屋的所有权在这一合作过程中甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权发生了转让土地使用权的行为乙方则以转让部分房屋的所有权为代价换取部分土地的使用权发生了销售不动产的行为因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税对乙方应按销售不动产税目征税由于双方没有进行货币结算因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额如果合作建房的双方或任何一方将分得的房屋销售出去则又发生了销售不动产行为应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如甲方将土地使用权出租给乙方若干年乙方投资在该土地上建造建筑物并使用租赁期满后乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方在这一经营过程中乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物甲方发生了出租土地使用权的行为对其按服务业租赁业征营业税乙方发生了销售不动产的行为对其按销售不动产税目征营业税对双方分别征税时其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股成立合营企业合作建房对此种形式的合作建房则要视具体情况确定如何征税房屋建成后如果双方采取风险共担利润共享的分配方式按照营业税以无形资产投资入股参与接受投资方的利润分配共同承担投资风险的行为不征营业税的规定对甲方向合营企业提供的土地使用权视为投资入股对其不征营业税只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税对双方分得的利润不征营业税房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为那么对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税对合营企业则按全部房屋的销售收入依销售不动产税目征收营业税如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋则此种经营行为也未构成营业税所称的以无形资产投资入股共同承担风险的不征营业税的行为因此首先对甲方向合营企业转让的土地按转让无形资产征税其营业额按实施细则第十五条的规定核定其次对合营企业的房屋在分配给甲乙方后如果各自销售则再按销售不动产征税对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金有如下规定纳税人转让土地使用权或销售不动产采用预收款方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天此项规定所称预收款包括预收定金因此预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天根据转发国家税务总局关于印发营业税问题解答之一的通知规定以还本方式销售建筑物是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段对以还本方式销售建筑物的行为应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税不得减除所谓还本支出中外合作开发房地产征收营业税问题根据转发国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复的通知规定关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作办理土地使用权转移后不论是按建成的商品房分配面积还是按商品房销售后的收入进行分配均不符合现行政策关于以无形资产投资入股参与接受投资方的利润分配共同承担投资风险的行为不征营业税的规定因此应按转让无形资产税目征收营业税其营业额为实际取得的全部收入包括价外收费其纳税义务发生时间为取得收入的当天同时对销售商品房也应征税如果采取分房包括分面积各自销房的则对中外双方各自销售商品房收入按销售不动产征营业税如果采取统一销房再分配销售收入的则就统一的销售商品房收入按销售不动产征营业税如果采取对中方支付固定利润方式的则对外方销售商品房的全部收入按销售不动产征营业税关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用视为中方以预收款方式取得的营业收入按转让土地使用权计算征收营业税对该项已税的开发费用在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的可直接冲减中方当期的营业收入对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入计算征收营业税转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴税率为销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内税率为计算公式营业额二城市维护建设税根据重庆市人民政府令第号重庆市城市维护建设税征收管理办法规定城市维护建设税的计税依据是纳税人应缴纳的营业税税额税率分别为计算公式应纳税额营业税税额税率不同地区的纳税人实行不同档次的税率一纳税人所在地在市区的税率为百分之七二纳税人所在地在县城镇的税率为百分之五三纳税人所在地不在市区县城或镇的税率为百分之一三教育费附加教育费附加的计征依据与城市维护建设税的计税依据相同征收率为计算公式应交教育费附加额营业税税额费率四土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税是对转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额为增值额具体讲一对转让土地使用权的只对转让国有土地使用权的行为征税转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围这是因为根据中华人民共和国土地管理法的规定集体土地未经国家征用不得转让因此转让集体土地是违法行为所以不能纳入征税范围二转让地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物包括地上地下的各种附属设施三附着物是指附着于土地上的不能移动一经移动即遭损坏的物品四取得收入的行为包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益五土地增值税的计税依据计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额房地产转让收入包括货币收入实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额开发土地的成本费用新建房及配套设施的成本费用或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定计算土地增值额的扣除项目具体为取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用开发土地和新建房及配套设施的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本包括土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用管理费用财务费用根据新会计制度的规定与房地产开发有关的费用直接计入当年损益不按房地产项目进行归集或分摊旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率并经地方主管税务机关确认的价格与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税城市维护建设税印花税因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除加计扣除对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计的扣除六税率土地增值税实行四级超率累进税率即增值额未超过扣除项目金额的部分税率增值额超过扣除项目金额未超过扣除项目金额的部分税率增值额超过扣除项目金额未超过扣除项目金额的部分税率增值额超过扣除项目金额的部分税率为五房产税如果企业拥有房产产权的需缴纳房产税根据中华人民共和国房产税暂行条例的规定房产税是在城市县城建制镇工矿区范围内对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税房产税以房产原值评估值为计税依据税率为计算公式为年应纳税额房产原值评估值六城镇土地使用税如果企业拥有土地使用权的需缴纳城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定城镇土地使用税是在城市县城建制镇和工矿区范围内对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据按规定税额征收的一种税年应纳税额各级土地面积相应税额七印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国国务院令第号的规定印花税是对在经济活动和经济交往中书立领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税分为从价计税和从量计税两种应纳税额计税金额税率应纳税额凭证数量单位税额土地使用权出让转让书立的凭证合同暂不征收印花税但在土地开发建设房产出售出租活动中所书立的合同书据等应按照印花税有关规定缴纳印花税房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后再办理契税过户手续在办理房地产权属证件时应按权利许可证照按件交纳印花税五元房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后再办理发证手续八契税根据中华人民共和国契税暂行条例国务院令第号的规定契税是对在中华人民共和国境内转移土地房屋权属时向承受土地使用权房屋所有权的单位征收的一种税征收范围包括国有土地使用权出让土地使用权转让包括出售赠与和交换房屋买卖房屋赠与和房屋交换其中土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移一下列转移方式视同土地使用权转让房屋买卖或者房屋赠与征税以土地房屋权属抵债或者作价投资入股的以获奖预购预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地房屋权属的建设工程转让时发生土地使用权转移的以其他方式事实构成土地房屋权属转移的二契税的计税依据如下国有土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖为成交价格即土地房屋权属转移合同确定的价格包括承受者应交付的货币实物无形资产或者其他经济利益房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费属于成交价格的组成部分不应从中剔除因此合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税土地使用权赠与房屋所有权赠与由契税征收机关参照同类土地使用权出售房屋买卖的市场价格或者评估价格核定土地使用权交换房屋所有权交换土地使用权与房屋所有权交换为交换价格的差额以划拨方式取得土地使用权的经批准转让房地产时除承受方按规定缴纳契税外房地产转让者应当补缴契税计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益承受土地房屋部分权属的为所承受部分权属的成交价格当部分权属改为全部权属时为全部权属的成交价格原已缴纳的部分权属的税款应予扣除前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理并且无正当理由的由契税征收机关参照市场价格核定根据中华人民共和国契税暂行条例的规定契税是对在中华人民共和国境内转移土地房屋权属时向承受土地使用权房屋所有权的单位和个人征收的一种税纳税义务人为房屋土地权属的承受方应纳税额计税依据税率九车船使用税如果拥有汽车自行车等机动车非机动车交通工具还需缴纳相应的车船使用税外商投资企业或外国企业应缴纳车船使用牌照税车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流湖泊或领海口岸的船舶按照种类吨位和规定的税额征收的一种财产行为税计算公式为乘人汽车应纳税额应税车辆数量单位税额载货汽车应纳税额车辆的载重或净吨位数量单位税额摩托车应纳税额应税车辆数量单位税额