论房地产开发企业的规模经济.docx

论房地产开发企业的规模经济摘要规模经济是市场经济的一种现象也是经济学中的一个重要范畴追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大才能使开发成本降低但是并非房地产开发规模越大越好任何不顾市场状况企业状况的盲目扩张有百害而无一利如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合是本文研究的要点关键词房地产开发规模经济途径支撑要素一房地产规模经济概念房地产开发企业规模包括各种专业公司和联合公司的规模是指房地产开发企业的土地资源贮备开发建设资金人才规模它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度根据这种集中程度一般可以把房地产开发企业规模划为大型中型和小型三种划分房地产企业规模的标准既可用劳动力资金来划分也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准二房地产规模经济要求1房地产企业初始规模的确定为了确定房地产企业的适宜规模必须首先确定房地产企业的起始规模起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模是确定房地产企业最适宜规模的基础起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才资金资源设备等并使其能够得到充分利用起始规模的合理确定是决定投资房地产开发的重要依据当房地产项目的最小规模低于起始规模时不宜投入开发而开发规模大于起始规模时则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件按不同的规模组成开发建设的合理性方案并选择最优规模由于房地产的区域性非常强加上东部与西部差异城市与县镇差异因此很难准确确定具体的初始规模原则上在大中型城市以中型房地产企业开发规模较为适当在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合2企业最适宜规模的确定在某一地建立房地产企业规模并非规模越大实力越强就越好还必须根据所在区域房地产市场情况而定为了确定房地产开发企业的最适应开发规模需要以企业最适宜规模为核算评价的标准企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程管理组织最为合理各种生产要素能充分利用技术经济指标先进经济效益最好的企业规模如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势由于随着房地产市场的发展各种社会化分工合作机制的建立如前期有顾问策划公司工程有招投标的代理公司监理公司宣传有广告策划公司销售有营销中介公司企业从人员数量上考虑大型企业人才数量只需要中型企业人数中型企业人数只需要小型企业人员没有必要搞小而全大而全确定企业最适宜规模的方法很多要根据具体的技术经济特点合理选择最常用的是成本效益分析法这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较确定企业最佳开发建设规模当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金土地资源作为衡量标准3企业最优规模的选择企业最适宜规模是计算企业规模的依据但并不是选定的企业实际规模在选择企业的实际规模时要根据社会需求量的大小在企业起始规模和最适宜规模之间经过多方案的对比分析来确定比较企业的不同方案一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行总费用最低的方案为最优方案三房地产规模经济实现途径2房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成各级地方政府通过统一规划合理布局完成前期土地的规模开发然后通过土地招投标市场按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发较为成功的实例就是南京市开发建设的月牙湖小区它由建委国土规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求统一进行布局综合配套由十几家房地产开发企业进行组团式居住小区规模开发取得了良好的经济效益和社会效益3企业战略同盟两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简霍普罗德和管理学家罗杰内格尔提出从20世纪80年代起战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展战略联盟是一种关系松散的企业组织形式它不具有传统企业那样明确的层级和边界对于联盟中的各方而言都十分机动灵活在房地产开发企业实践中这优势互补的组织形式具有较高的效率由于房地产的区域性很强因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场这在竞争日趋激烈的今天对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义同时战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势在大型国有土地招投标中避免残酷竞争哄抬地价提高土地投资成本达到规模经济战略同盟各方共盈的目的四房地产规模经济的支撑要素从企业内部来看构成规模经济的主要支撑条件是1拥有土地资源的支撑土地是财富之母土地是一种不可再生的资源它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体房地产的开发建设离不开土地资源而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在可以说土地是房地产开发建设的万源之本在我国土地归国家所有房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同购得4070年的土地使用权依用地性质不同而分而土地使用权的一次性周期长达4070年因此要实现房地产企业的规模经济必须在其可预见的预见期里充分贮备土地资源如果没有土地只能是空谈规模经济2资金支撑资金是房地产血液房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目即房地产规模经济离不开庞大的资本投入企业自身的资本积累积聚能力以及进行间接融资直接融资的能力就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件3企业家能力的支撑当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时特别是当房地产企业通过横向纵向及混合购并若干企业实现房地产企业规模急剧扩张时期其管理的复杂程度组织协调工作量会呈几何级数增加对房地产企业管理提出更高的要求从企业的外部来看构成规模经济主要支撑条件是1政府政策房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业是一个受政府政策影响对政策敏感性极大的产业由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源土地使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权它决定了市场供求关系平衡位置决定了价格走向作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一上述仅是相对于房地产企业而言就各级地方政府而言本着经营城市考虑其开发规模应适当地提高一个档次以利于城市综合布局3市场范围支撑市场范围与市场规模是密切相关的市场范围大市场规模也随之扩大反之市场范围小市场规模也会随之缩小市场范围即房地产企业开发商品房的销售范围是一个市场空间概念由于房地产所特有的地域性强使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市县级市销售的范畴因此在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张城市化的进程而市场范围扩大房地产开发企业规模无限扩大也会陷入规模不经济此外由于各城市政治经济文化科研社会发展对外开放程度的不同因此其房地产市场范围不尽相同对外开放程度越高政治经济文化科研社会发展水平越高其城市吸引力越强人口流动性越大人口聚集性越强市场范围就越大4产业及产品差别规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念在房地产产业经济运作中有些商品房的规模经济效益十分明显有些商品房的规模经济效益则不十分明显甚至不存在规模经济性参考文献2芮明杰中国企业发展的战略选择复旦大学出版社20003马恩国房地产经济学中国建筑工业出版社19954英安德鲁坎贝尔凯瑟琳萨姆斯卢克斯编著战略协同机械工业出版社2000